MSC-物业服务ESG-物业存量竞争时代的突破密码-2024.08-39正式版WN8

ESG鿛⺈儱䮅䧹剳儱勨ꆱ2024年8月咨询季刊《洞察2024》内容序3调研目标及范围说明461.以，构建物业服务企业的下一个核心竞争力152.物业服务，为未来而「卷」283.物业服务企业迈向升级的实战指南结尾37物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码2序当前，国内商业领域正面临一系列挑战，房地产市场从快速增长转向平稳发展，新增供应减少，市场需求增长放缓，物业服务企业进入存量竞争时代，物业行业亟需寻找新的差异化竞争优势。存量时代物业竞争趋势下，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键，引入ESG标准无疑是推动行业可持续发展的重要方向。新时代下企业可以把握外部趋势，从定位自身ESG目标出发，选择适合自身的发展路径，以ESG驱动企业整体品牌升级和服务能力升级。转变是挑战，更是机遇。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码3调研目标及范围说明进入到世纪，各国人民遭受到极端气候变化的负面影响，各国政府均意识到保护地球生态的必要性与急迫性。我国作为世界最大的发展中国家，近年来积极协同世界各方进行环境保护工作，在推进全球生态环境治理及可持续发展等方面有着举足轻重的影响力。随着碳达峰、碳中和的持续推进，我国碳交易市场规模不断扩大，在众多的产业中，房地产和建筑行业作为碳排放的大户，对实现「十四五」的减排号召和2030年碳达峰目标的重要性不言而喻。绿色建筑作为地产及建筑业打造出的重要绿色产品，能最大限度地节约资源，为人们提供健康、舒适和高效的使用空间，对于低碳社会建设、实现可持续发展具有重要意义。物业服务作为地产业高度相关的行业，也作为国民经济中不可或缺的重要一环，关系到民生基本住房品质保障，关系城市基本社区单元管理。物业服务行业从增量向存量市场竞争转化过程中，物业服务ESG是探索多元、差异化竞争优势的重要手段，它能够通过更多元的价值维度框架，深度识别和洞察整个价值链相关者的需求和机遇，最终帮助物业项目实现与相关方形成更良好的互动关系。对企业而言，ESG不仅是监管机构的要求和高层管理者价值观的体现，也已成为影响投资者决策的因素之一。在国际物业服务企业不断提升ESG可持续发展竞争力的当下，我国物业管理行业整体ESG实践水平尚在起步阶段，在双碳政策目标下贯彻ESG可持续发展理念变得极为迫切和重要，而企业仍存在众多疑题：n对企业而言ESG或可持续发展是什么？n针对物业服务的ESG是什么n哪些物业ESG举措是最适合企业的？n企业的物业服务面对的实际使用者和外部相关方有哪些？n哪些物业ESG举措能回应他们的需求和期待？n除了回应需求外，企业是否可以创造传统物业服务不能提供的额外价值，从而创造额外收益？nÉÉ本文将以办公物业市场为例，深入探讨如何通过ESG实践引领物业行业走向可持续发展的新路径。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码4在第一章中将详细解析物业服务ESG的核心知识，以及该项目在国内外的发展趋势：n存量竞争时代企业新的竞争趋势是什么？n物业服务ESG是什么，意味着哪些方向，行业内在比拼哪些方向？nESG的国际趋势是什么样的？第二章我们将为大家讲解物业服务行业相关者有哪些，并分享物业服务同行发展现状：nESG对物业服务来说有什么必要性？n物业服务行业的其他企业是怎么做的？n企业如何传递ESG理念？第三章将聚焦战略路径解读，分析物业服务企业该如何进行ESG升级：n企业如何选择适合自身的发展路径？n有什么优秀的行业标杆案例，值得参考和学习的经验是什么？主要研究方法：n文献综述n桌面调研n专家访谈n政策研究n案例分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码5以ESG，构建物业服务企业的下一个核心竞争力物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码6物业存量竞争时代新机遇存量时代的物业竞争趋势根据国家统计局数据显示，年至年，全国办公楼竣工面积从万平方米稳步减少至万平方米，累计降幅达%。与此同时，开工面积也从万平方米逐年滑落至万平方米，累计跌幅高达%。这一系列数据清晰地表明，全国办公市场的增量正在迅速减少，预计未来年均增长将控制在万平方米以内。在写字楼增量市场不断萎缩的背景下，中国办公物业市场的竞争态势愈发激烈。众多上市物业企业纷纷将目光投向了办公物业市场，试图寻找新的增长点。办公物业市场规模的庞大无疑为这些企业提供了广阔的空间，其整体规模达到千亿级别，并预计在未来几年内持续增长。据预测，到年，办公物业的营收规模有望达到亿元，管理面积也将大幅增至亿平方米。然而，尽管多数上市物业企业（约）已积极布局办公物业市场，但大多数企业还未将办公物业作为独立业务板块进行深耕。这导致市场占有率相对较低，尚未出现显著的行业龙头。面对这样的市场格局，国内外物业公司、合资企业和外资设施管理公司等多方势力纷纷加入竞争，使得市场竞争愈发激烈。在这样的竞争环境中，成功把握市场机遇并非易事。由于市场准入门槛和运营难度较高，并非所有企业都能轻松应对。因此，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键。图｜2018-2022年全国办公楼开工和竣工面积面积万平米

竣工面积610270836603开工面积52233923

38843376304231802612020182019202020212022资料来源：国家统计局物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码7差异化方向：市场选择结果反映出对于可持续的认可根据仲量联行于年出版的《评估办公楼宇净零排放和ESG的价值（ValuingZero&ESGforOffices）》白皮书，绿色物业因其优越的区位条件、完善的物业设施与管理，在质量上具备显著优势，从而有利于实现溢价。白皮书特别针对北京、上海、广州、深圳、成都这五个城市的成熟商办区域进行了详细调研。数据显示，截至年上半年，绿色认证项目的租金普遍比非绿色认证项目高出~不等。此外，强劲的租赁需求、稳定的租户结构以及较高的租金也影响着绿色商业地产项目的售价。仲量联行的研究进一步揭示，上述五个城市中，绿色认证办公楼的平均售价比非绿色认证办公楼高出~不等。值得一提的是，LEED认证建筑因其优质的楼宇质量及品牌租户对绿色建筑认证的需求，获得了更高的市场认可。这使得LEED认证项目通常能够实现更高的出租率和更低的空置率：其出租率往往超出平均水平以上，而空置率则比非认证项目低。图｜租户目前对具备绿色认证的办公楼物业有何看法在租金相近的情况下，有意愿搬迁至该办公楼中21%13%20%50%47%有意愿为搬迁至该类办公楼并支付租金溢价303%认为其他建筑属性如区位、设施更重要，但偏好绿色楼宇%16%不确定不关注资料来源：世邦魏理仕研究部图｜对目前所在项目的业主对楼宇进行升级改造，租户是否愿意支出一定费用28%不愿意可以考虑38%34%尚不确定资料来源：世邦魏理仕研究部物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码8如何理解物业服务ESG在物业存量竞争日益激烈的今天，我们识别到引入ESG标准是推动行业可持续发展的重要方向和机遇。物业服务ESG是什么？物业服务ESG是指在物业维护和运营中加入对环境、社会和经济影响的考量，旨在追求经济价值、环境与社会资源保护之间的平衡。在物业服务行业从增量向存量市场竞争转化过程中，物业服务ESG是探索多元、差异化竞争优势的重要手段，它能够通过更多元的价值维度框架，深度识别和洞察整个价值链相关者的需求和机遇，最终帮助物业项目实现与相关方形成更良好的互动关系。图｜已在房地产策略中实施ESG相关事项的企业占比受访企业占比左轴右轴同比提升百分点右轴86420资料来源：世邦魏理仕研究部物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码9物业服务ESG意味着哪些方向？行业内在比拼哪些方向？我们对环境、社会和经济三个层面进行了综合考量，并将这些考量体现在可被察觉到的物业服务价值中，基于此，我们提炼了以下三个价值维度（方向）：低碳和气候变化、环境和资源、人与社区。低碳和气候变化n提升气象灾害应对能力n适应环境监管和政策n提升能源效率n优化废弃物管理环境和资源n提升水资源利用效率n优化室内外环境n提升生态和环境友好程度人与社区n保障人身安全n促进人文关怀物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码国际综合趋势在可持续发展和气候变化的大背景下，投资者、国际组织、政府和领域专家均对物业服务ESG提出了直接要求与预期。行业协会机构的推动：REITs融资体系n新业态：将气候变化风险纳入考量戴德梁行联合中金公司「构建基础设施ESG评价体系助力中国公募REITs常态化发展」调研报告指出：基础设施投资运营与ESG管理理念高度契合，一方面，两者都十分重视长期因素，基础设施项目运营周期通常长达数十年，受气候变化、气候灾害等长期因素影响更大，ESG理念可以发挥正向价值。另一方面，基础设施项目具有保障民生、涉及众多利益相关方的特点，ESG强调与利益相关方的沟通，做好ESG有助于与利益相关方建立良好关系，提升项目透明度和运营稳定性。n新手段：采用环境管理系统（EMS）评估环境绩效Nareit（全国房地产投资信托协会）在《房地产投资信托基金如何制定行动和影响的环境目标》报告中称，的Nareit成员向GRESB（全球房地产可持续性标准）表示他们有关于环境问题的政策，的报告者都在积极利用数据或环境管理系统积极监测能源和水的消耗。Nareit的成员在环境问题方面表现出显著的活跃性也展示了房地产投资信托基金行业对于全球环境保护挑战的积极响应和责任感。n新成效：为企业带来财务效益与更高的社会价值通过提升房产对投资者和租户的吸引力，绿色建筑实现了比传统建筑高出的入住率，租金收入增加了，并且在销售时实现了高达的溢价。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码国际组织的倡导：国际组织的倡导联合国一份报告指出，全球约的人口居住在城市，预计到年将上升到，对可持续城市的推动力（）为在城市一级推进气候行动提供了重大挑战和机会。n联合国《21世纪章程》第七章要求：•为所有人提供适当的住所•改善人类住区管理•促进可持续土地使用规划和管理•促进环境基础设施的综合提供：水、卫生、排水和固体废物管理•促进人类住区的可持续能源和运输系统•促进灾害易发地区的人类住区规划和管理•促进可持续建筑行业活动•促进人力资源开发和人类住区发展的能力建设n联合国环境规划署表示当前可持续城市工作的主要领域是：•涵盖所有部门的城市的可持续消费和生产路线图•通过政策、技术和融资进行上游干预，以减少和管理污染和浪费物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码海外政府政策的要求n美国•华盛顿特区：年，华盛顿特区颁布《清洁能源总括修正案》，规定低于一定能源门槛的商业和多户建筑必须在五年合规期内将其性能提高，或采取其他规定性措施。•佛罗里达州：允许地方辖区为达到特定能效门槛的建筑物降低地方财产税税率。•旧金山市：年，旧金山市通过《可再生能源法》要求面积超过平方英尺的私人商业建筑必须由可再生电力供电。n英国•能源性能标准：依据能源利用、水耗、空气和水污染问题、室内环境质量等来评价建筑性能，并颁发相应的能源性能证书。•可持续住宅标准：要求到年，英国所有新建住宅必须达到「零碳住宅」的标准，该标准涉及能源与二氧化碳排放、水、地表径流、废弃物、污染、健康与舒适性、管理、生态这8个维度。n日本年4月开始，日本将正式实施「建筑物销售和租赁节能性能标识制度」。出售者和出租者(包括转租公司)，有义务对建筑物的节能性能进行标识。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码国际案例相关方的需求催生了多种物业服务ESG实践，也同时推动着物业资产的收益提升。nWashREIT：展示城市生态系统中的可持续实践WashREIT与当地城市有机园艺先驱Love&Carrots合作，在位于白宫附近的标志性办公楼陆军海军俱乐部大楼的屋顶上安装了一个平方英尺的高架花园和一个蜂箱。这些花园里种植的农产品出现在陆军海军俱乐部餐厅的菜单上。此外，他们还与当地公司CompostCrew合作，将两吨食物和其他有机废物用于合成，并将其作为有机土壤归还陆军海军俱乐部花园。通过与可持续性组织的当地伙伴合作，以及吸引租户和供应商的定期活动，陆军海军俱乐部花园成为WashREIT致力于城市建筑环境可持续发展的象征，并激发了整个组织的其他社区园艺和堆肥工作。由于其在可持续发展领域中的努力，WashREIT在华盛顿特区被公认为可持续发展的领导者，被授予年地区可持续发展奖，并被指定为绿色租赁领导者，以及连续四年获得GRESB绿星评级。nSimonProperty：通过电动汽车基础设施减少排放继制定并实现积极地减少排放、能源、水和废物的五年目标后，西蒙最近再次宣布，公司正在根据基于科学的目标倡议制定年目标，并致力于到年实现积极的脱碳水平，以支持防止持续气候变化的全球目标。Simon在所有相关物业安装了电动汽车充电站（EVC）。截至年底，Simon已在美国处房产安装了多台EVC，包括3级快速充电和特斯拉站。该倡议提升了Simon作为创新开发商、运营商和业主的声誉，同时为客户和员工提供了重要的便利设施。nBrookfieldProperties：结合技术创新与人员参与来提高能效Brookfield在StonestownGalleria进行了一系列装备升级，包括将节能技术融入暖通空调设备、收集能源实时分析以及垂直运输现代化。为了确保新技术和系统的顺利接收与采用，他们特别注重与当地运营商的合作，通过提供培训和教育来增强理解和操作能力。这一系列努力取得的成效显著。自年以来，Brookfield在StonestownGalleria的能效提升项目已取得了超过的回报。具体成果包括：电网购买的电力减少了，显著降低了能源消耗；安装了多块太阳能电池板，每年能够发电多万千瓦时，实现了清洁能源的有效利用；多个灯具升级为LED，提高了照明效率，同时降低了能耗；此外，还成功将的废物从垃圾填埋场转移，实现了的有机废物和的混合废物回收，显著减少了环境负担。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码物业服务ESG，为未来而「卷」新时代下ESG之于物业服务企业的必要性物业服务利益相关者有谁？他们之间有怎样的联系？为了澄清机遇，首先需明确物业服务的关键相关方。以办公楼宇办公园区为例，业主、租户、开发者是核心相关方，它们之间的关系可以用下图表示：图｜核心相关方之间的关系提供使用者满意的建筑设计和设施，使用者反馈影响开发者声誉写字楼的运营对周围社区有直接影响，包括经济贡献和环境影响提供商业活动空间实际使用者（业主、租户）资产持有者（业主）支付租金获取空间社区提供支持，物业公司维持秩序及社区环境社区（外部）物业服务企业政府（外部）楼盘开发者

政府制定保障法规，开发者获取基础服务及扶持政府提供必要的公共服务及基础设施，业主遵守法规资料来源：MSC咨询分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码政策引导驱动业主、开发商对物业服务提出更高要求政府对于房地产和物业管理领域的政策倡导和要求，会直接影响开发商和业主的行为和需求。这些政策通常旨在推动行业向更高的环保标准、能源效率和可持续性发展。当政府提出这些要求时，开发商和业主会相应地寻求符合这些新标准的物业服务，以满足政府的法规和市场的期望。这种转变对物业服务企业来说，既是挑战也是机遇。它要求物业服务企业适应新的市场需求，提供更加绿色、低碳和可持续的服务。同时，这也为物业服务企业提供了创造额外客户价值的机会。通过提供符合政府倡导和市场需求的服务，物业服务企业不仅能满足基本的物业管理需求，还能帮助业主提升物业的价值，吸引租户，并确保物业的合规性。这样，物业服务企业就能在市场中建立差异化的竞争优势，从而创造额外的客户价值。n具体有哪些相关政策？•节能率限制指标写字楼需符合《建筑节能与可再生能源利用通用规范》的节能降碳目标。新建居住建筑和公共建筑平均设计能耗水平应在年执行的节能设计标准的基础上分别降低和。严寒和寒冷地区居住建筑平均节能率应为；其他气候区居住建筑平均节能率应为；公共建筑平均节能率应为。•碳排放限额国家碳排放限值，楼宇需减碳运行在《年度北京市重点碳排放单位名单》中发现，家重点碳排放单位里涉及物业管理、物业服务的公司超过个，其中大部分公司管理物业为写字楼、酒店、商业综合体等。•无障碍建设正式立法，将影响无障碍通行、公共无障碍服务多个领域年9月1日，《中华人民共和国无障碍环境建设法》正式实施，其中提出，新建、改建、扩建的居住建筑、居住区、公共建筑、公共场所、交通运输设施、城乡道路等，应当符合无障碍设施工程建设标准。各级人民政府及其有关部门应当为残疾人、老年人获取公共信息提供便利。公共服务场所应当为残疾人、老年人提供无障碍服务。n除了上述政策外，还有一些绿色建筑相关的法规和标准也值得关注。《绿色建筑评价标准》规范和引导了中国绿色建筑的发展，从无到有，从单体到规模化发展，并与国际主要的绿色建筑评价体系接轨；《绿色建筑标识管理办法》则规范了绿色建筑标识的管理，通过星级认定激发企业的积极性，促进绿色建筑的高质量发展；《「十四五」建筑节能与绿色建筑发展规划》也提出了多项重要措施，包括提升绿色建筑的发展质量、提高新建建筑的节能水平、加强既有建筑的节能绿色改造、推动可再生能源的应用、实施建筑电气化工程等重点任务。同时，该规划还提出要健全法规标准体系、落实激励政策保障、创新工程质量监管模式等保障措施，以推动建筑行业的绿色发展和可持续发展。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码企业对办公选址的考量影响写字楼业主对物业服务的期待在社会可持续理念和政策监管（以双碳和ESG为首）的影响下，企业在选择办公地点时，除了考虑传统的因素如地理位置、交通便利性、租金等，还会更加注重办公场所的可持续性。例如，企业可能会关注写字楼的能源效率、碳排放情况、是否采用了可再生能源等。此外，企业还可能关注写字楼是否符合其自身的ESG标准，包括环境友好程度、社会责任履行情况、公司治理结构等。这些新的考量因素会影响企业的选址决策，进而影响写字楼的市场需求和租赁情况。当越来越多的企业开始重视这些因素时，写字楼业主也会感受到市场的变化，进而，这种选址考量会影响其对物业服务的期待。因为写字楼业主会希望他们的物业能够吸引并留住这些注重可持续性的企业租户。因此，他们会对物业服务企业提出运营、维护和服务相关的新需求，期望物业服务企业能够提供符合可持续理念的服务，例如绿色清洁、节能维护、环保宣传等，以提升写字楼的整体可持续性和吸引力。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码物业服务同行发展现状对「物业服务ESG」的重要性达成共识之后，要如何将机遇转化为实践呢？可以先看看同行在怎么做。据公开披露信息可知，行业相关方普遍都有节能、降碳、健康安全、以人为本等方面的举措尝试，部分竞争者已经在其ESG战略中明确了物业服务ESG的重要性。表｜同行现状分析提出ESG战略并与业务(物业服务)相融合有明确的物业服务ESG议题及目标清晰的行动计划有具体举措或项目实施物业服务ESG理念对外表达碧桂园服务×✓×✓✓强调低碳环保议题保利物业×✓×✓✓强调低碳环保议题华润万象生活✓✓×✓✓绿城服务×××✓✓雅生活服务×××✓✓强调低碳环保议题万物梁行×✓×✓✓凯德（物业部分）✓✓√✓✓强调低碳环保议题永旺株式会社✓✓√✓✓太古地产（物业部分）✓✓×✓✓瑞安新天地✓✓√✓✓资料来源：MSC咨询分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码为了更深入地了解这一趋势，我们特别扫描了市面上部分头部房地产企业和物业服务企业，收集了这些企业公开披露的在物业服务ESG层面的尝试和成果数据，并做出了如下整理（数据统计截至年1月）：表｜企业公开披露的在物业服务ESG层面的尝试和成果数据关注气候议题关注资源和环境关注人和社区基础物业管理（维护、保洁、保安、绿化、客服等）运营（招商管理、租户管理等）增值与其他服务提升气象灾害应对能力华润万象生活：极端天气预报与安全管理注意事项，制定《恶劣天气救援预案》永旺：开发可持续且具备防灾能力的基础设施雅生活服务：防汛应急管理适应环境监管和政策瑞安新天地：武汉企业天地号，在节能措施、租户合作、日常运营中融入低碳理念，帮助入驻企业实现约千克、平方米的年度碳减排目标碧桂园服务：零碳社区建设，推进社区减碳提升能源效率瑞安新天地：《绿色公约》优化废弃物管理不再使用一次性塑料制品及减少水电消耗装修和租赁期间采用可持续的做法，包括减少废弃物及水电消耗太古地产：智能减废先导计划提升水资源利用效率凯德地产：乐坊购物中心屋顶安装高效节水设施，预计节水率达到优化室内外环境保利物业：《店铺装修指引手册》并纳入商业租赁协议，在装修设计、施工材料进场、竣工验收等环节作出绿色环保要求提升生态和环境友好程度凯德地产：乐坊购物中心屋顶花园种植了多种植物，有助于缓解夏季的城市热岛效应保利物业：开展「人与自然艺趣和谐」露营写生亲子公益活动等生物多样性宣传活动保障人身安全瑞安新天地：定期检查天花板、墙壁、地板、设备等，防止霉菌产生和水汽泄露瑞安新天地：促进餐饮租户提供绿色菜单，提供健康及可持续的消费选择促进人文关怀华润万象生活：Mamacare认证母婴室KXCAMP露营办公空间瑞安新天地：上海智创天地WOR资料来源：MSC咨询分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码基于行业相关方举措的初步分析，物业服务ESG举措可以被总结出两种不同的效果：首先，通过深度融合ESG理念来优化现有业务，物业服务企业能够积极回应相关者对物业企业ESG的期望与需求。具体举措包括：n帮助业主应对宏观气候风险：通过预警、安全与应急机制提升在极端天气下的保障能力n帮助业主租户应对监管：如通过低碳和节能方面的运营能力和数据能力参与业主租户的价值链减碳n支撑业主租户的ESG披露需：通过水、能源、废弃物的管理和数据记录支持业主租户的披露需求n通过高规格ESG服务支撑楼宇的溢价能力：如医疗级别的直饮水，立足于安全的更严格的保洁流程等n碳排放限额其次，物业服务企业通过主动探索和洞察相关者的特殊需求，能够发现与ESG价值相契合的新服务与新业务。具体举措包括：n主动推动相关方提升ESG表现：如通过绿色公约、绿色租赁协议等方式约束和引导租户n识别具体社会问题转化为新业务：如因为公共空间中的母婴室不足，建设高规格母婴室服务体系n基于人环境楼宇空间的洞察，主动探索物业服务创新机遇：如回应开发灵活办公的空间布置创新这些举措的主要价值体现在多个方面：n服务能力升级n创造溢价空间n赢得社会认可n推动业务革新n建立差异化特征物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码议题策略：从多元到聚焦华润万象生活以卓越的物业ESG表现为其长远愿景，不断追求在物业领域的可持续发展领先地位；万物云则重点强调人本关怀、安全管理和低碳环保，致力于在物业服务中融入这些核心理念；而凯德物业则致力于绿色减碳，将环保与减碳作为其重要的发展战略。从这些企业的议题和策略中，我们能够清晰地看到物业服务行业的发展路径，从起初的多元化探索逐渐聚焦于ESG的核心议题，在可持续发展道路上的不断进步和深化。n围绕业务全业态，充分识别物业服务ESG机遇华润万象生活：以全业态领先物业服务ESG表现为愿景的ESG战略规划华润万象生活以成为可持续发展表现引领行业的世界一流企业为愿景，制定了以业务为核心的「」ESG战略规划。在此规划下，公司致力于完善客户服务体系，坚持以客户为中心，满足物业服务民生所需，打造高品质服务。同时，公司立足城市品质生活服务平台，发力空间运营，整合优质资源，推动形成惠及城市、社区等相关方的新局面。此外，华润万象生活积极践行央企社会责任，通过开展志愿服务与社会公益活动，提升社区韧性，为社会的可持续发展贡献力量。图｜华润万象生活ESG战略规划资料来源：华润万象生活2022年可持续发展报告物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码n聚焦人本、安全和低碳，通过服务+科技AI投入提升问题解决能力万物云（万科物业）：在ESG策略中重点关注人本、安全和低碳万物云（万科物业）在其实施的ESG策略中，重点关注了人本、安全和低碳这三个核心议题。年，万物云推出了「万物云共同发展计划」，作为其ESG战略的核心部分，该计划主要侧重于以下四个方面：•助力一线服务者成长：万物云致力于提升一线服务者的技能和职业发展，例如通过「万紫千红」发展项目，帮助服务者转岗成为技术型或社会和情感沟通型服务者。此外，公司还提供了大量培训和教育支持，如安全培训和学历提升机会。•AI生命（减少服务空间内非正常伤亡）：万物云重视客户和员工的安全，实施了包括CPR急救技能培训、安装自动体外除颤器（AED）等措施，以提高应急响应能力和生命挽救能力。•AI环境（建筑节能减排与社区垃圾分类）：公司通过数字化技术，推动建筑物的低碳转型，并在全国范围内推广节能和节水项目，以及垃圾分类计划。•AI社区（物业更新及与周边社区共生）：万物云致力于改善老旧小区的管理和更新，通过创新的城市空间服务模式，解决老旧小区管理资金不足的问题，并推动社区的可持续发展。•此外，万物云还与戴德梁行联合成立了合资公司「万物梁行」，专注于商业企业物业服务，并提出了「低碳物业」的理念，通过数字化手段和有效的物业管理，积极应对商业建筑碳排放。图｜万物云（万科物业）ESG策略资料来源：万物云2022年度环境、社会及管治报告物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码n重点强调绿色发展，在全球范围内大力推进物业减碳凯德物业：气候行动势在必行，将绿色发展纳入业务运营凯德集团为了实现到年绿化所有在运营的楼宇的目标，已经制定了具体的行动策略和可持续发展总体规划。当前，其在中国的物业绿化率达，而在印度与新加坡已超。图｜凯德物业气候行动资料来源：CapitalandInvestmentGlobalSustainabilityReport2022物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码物业服务ESG理念的传递n具有传播敏锐度的物业服务行业相关方们也正在通过多种渠道，积极传递其物业服务ESG理念企业们一般通过定期报告发布，公开物业服务的ESG目标和举措，向行业内外展示其致力于可持续发展的决心和行动。同时，企业们还会在媒体平台上发布关于物业服务ESG理念和成果的文章，进一步提升公众对行业在ESG领域的认知和了解。此外，企业官网也成为宣传成功案例和行业影响力的重要窗口，通过展示物业服务在ESG方面的卓越表现，向行业传递积极信号。图｜相关方在通过报告、官网、媒体平台等渠道向行业传递其物业服务ESG理念通过报告公开物业服务ESG目标和举措华润万象生活：围绕业务生态的物业服务ESG目标太古地产：2023年可持续发展报告在媒体平台发布物业服务ESG理念和成果万物云：观点网报道瑞安：腾讯新闻报道雅生活服务：中指物业研究报道。。。在企业官网宣传成功案例和行业影响力太古地产：宣传标杆项目凯德物业：宣传ESG最新实践和成果资料来源：MSC咨询分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码除了传统的宣传渠道，各企业还充分利用微博、微信、小红书等社交媒体平台，以更生动、更贴近公众的方式，向广大用户传递其物业服务ESG理念。这些平台不仅能够帮助他们扩大影响力，还能与公众进行实时互动，收集反馈，不断优化服务。图｜行业相关方也在社交媒体渠道向公众传递其物业服务ESG理念微博n万科物业：在废弃物

管理试点举办零废弃日楼宇系列活动n永旺株式会社：梦乐城

X茶牲共同打造「可持续绿色生活计画」微信n瑞安办公：打造数字化

办公小程序，传播ESG理念和倡议n保利物业：搭建「保利

商业物业」公众号平台，公开最新业务进展和绿

色举措其他n华润万象生活：在小红

书宣传各城市主题可持续生活周活动n以保利物业为例：在

LEED地图小程序显示评级建筑资料来源：MSC咨询分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码不仅如此，物业服务行业相关方们也在尝试通过发布白皮书、发起倡议和参与行业联盟等形式，面向整个行业进行倡导和引领。他们希望通过这些举措，推动整个物业服务行业向更加环保、社会和治理友好的方向发展，共同为实现可持续发展目标贡献力量。图｜行业相关方也在社交媒体渠道向公众传递其物业服务ESG理念成立行业联盟低碳办公联盟：通过协同合作，推动第二空间的绿色可持续化发展，减少首批联盟成员：ROEHL智能家居、循环派、MSC咨询、健住社、万物新生爱回收、《低碳办公解决方案》：汇集各类办公场景的绿色可持续解决方案，倡议和帮助更办公空间产生的碳排放，营造绿色、舒适的办公环境。KAFFTEC咖法及Interface等知名企业和机构。多企业制定全方位、个性化的低碳办公体验。编写企业案例集「10x10sustainableSolutions」：在平台

赋能、链接、共塑企业可持续转型的过程中，呈现更多元而富有创意的落地形式：1本线

下特刊+10篇深度专栏+10条标杆企业视频+1场线下策展，深入打造可持续网络。发表可持续特刊《WORKX》连点成线：聚焦于传递「可持续的价值

创造」理念与业界和合作伙伴再次见面进行「绿色办公知识点」的梳理集线成面，一期一会注重可读性，

带来方法指南讲述瑞安办公的「绿色干货方法论」。《WORKX》2022可持续杂志荣获HashtagAsia

Awards奖项（亚洲首个针对社交媒体传播而举办的权威奖项，用以表彰亚太地区内容优质且有影响力的

社交媒体创作）。资料来源：MSC咨询分析物业服务企业正在通过ESG理念推动行业的可持续发展。然而，这一变革并非一蹴而就，需要行业各方共同努力，在战略、管理、服务等方面不断创新。物业服务企业应抓住机遇，积极应对ESG带来的挑战，为客户创造更大价值，为社会的可持续发展贡献力量。在未来的发展中，我们期待看到更多物业服务企业成为ESG实践的先行者，为行业的繁荣与进步注入新的活力。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码物业服务企业迈向ESG升级的实战指南把握外部趋势，从定位自身ESG目标出发想清楚项目目标定位在制定具体的ESG战略时，为确保逐步构筑起竞争优势，企业应对成本和精力的投入进行策略性分配，确保这些投入能够持续产生积极效果。为此，企业需要明确自己的长期和短期目标，以确保战略实施的连贯性和成效性。n短期而言，企业可以着手打造1个明星项目，以构建集团ESG品牌影响力的基础；同时，通过大约个标杆项目来尝试树立ESG标杆，展示企业在这一领域的实力和成果。n中期目标则包括向行业展示ESG表现对物业项目的价值，提升整个行业对ESG的认识和重视；同时，企业还需要积极塑造社会影响力，向社会展示集团的可持续发展和ESG先进理念，塑造良好的企业形象。此外，构建物业项目ESG服务能力也是中期目标的重要一环，企业需要将其逐步建立为集团的差异化服务内容，以区别于竞争对手。n在长期愿景方面，企业可以致力于建立物业项目ESG相关的行业标准，推动整个行业向更加绿色、可持续的方向发展。通过不断的技术创新和管理优化，打造出符合ESG趋势的核心竞争力，稳固行业领头羊的地位，实现企业的长期稳定发展。不论长期、中期还是短期目标，项目核心内容始终是「把握ESG发展趋势机遇，以ESG驱动企业整体品牌升级和服务能力升级」。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码图｜物业服务企业ESG升级路径规划项目核心内容把握ESG发展趋势机遇，以「ESG」驱动企业整体品牌升级和服务能力升级长期目标与路径1.短期任务2.中期目标¥行业引领：向行业展示ESG表现对物业项目的价值¥影响力塑造：向社会展示集团的可持续发展和ESG先进理念，塑造影响力¥能力建设：构建物业项目ESG服务能力，将其逐步建立为集团差异化服务内容3.长期愿景•建立物业项目ESG相关的行业标准，实现ESG趋势下公司未来核心竞争力的打造，稳固行业领头羊的地位¥构建集团ESG品牌影响力基础：1

个明星项目¥尝试打造ESG标杆：个标杆项目项目交付模块阶段一「中心」：如何进行企业升级以塑造ESG标杆？物业管理ESG&行业研究物业服务企业ESG升级整体战略定位明星项目升级方案&标杆打造实施规划¥交付物：行业扫描研究报告¥交付物：顶层设计建议¥交付物：升级方案与实施规划¥项目周期：约周¥项目周期：约周¥项目周期：个月内阶段二「网络」：如何持续落地各个类型的ESG标杆项目？其他标杆项目升级方案&实施规划物业服务企业ESG升级支撑性工作建议¥交付物：标杆项目筛选、评估与实施规划¥交付物：支撑性工作建议¥项目周期：4-6周（根据业态数量）¥项目周期：个月内资料来源：MSC咨询分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码行动先行or策略先行？在明确目标后，企业需要据此选择适合自身的发展路径。常见的路径包括「行动先行」与「策略先行」两种模式：n「行动先行」强调先期投入资源进行实践尝试，通过实际行动（如获取绿色认证等），「应试」提升楼盘的综合表现，这有助于企业满足政策要求，并能在市场上树立绿色、环保的形象，吸引更多关注。n「策略先行」则更注重前期的全面评估与分析，以及关键决策的制定。它要求企业深入洞察各方利益相关者（如业主、投资者、政策制定者等）的需求，通过战略性的规划与服务创新，回应这些需求并创造增值。这种方式不仅能帮助企业更好地满足市场需求，还能在竞争中脱颖而出，成为行业的破局者和引领者。最终的选择取决于企业的远期目标。如果企业只是希望跟随行业趋势，那么直接开始尝试可能是一个更为简单的选择。但如果企业有志于成为行业的引领者，那么就需要更加深入地理解并运用ESG理念，通过策略性的方式创造更大的价值。基于上述分析，我们建议企业采用「策略先行」的发展路径。从外部视角看，这一方式有助于企业树立标杆，区别于跟随行业的姿态，并且「标杆」也需要战略性的目标定义，这直接关系到各个利益相关方以怎样的方式看待和定义企业。从内部视角看，升级的投入、特别对于存量项目的升级而言，是需要审慎思考且并不适合反复试错的，因此如果采取「行动先行」，容易增加资金、执行和人力上持续投入却并不见效果的风险。同时，坚定的策略也能带动内部员工，更有方向地跟随和投入。物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码图｜基于研究设计ESG驱动的企业战略分析框架外因外部需求和机遇内因公司定位和愿景企业战略愿景/目标是什么？外因行业趋势和竞争客户如何让ESG服务从长远的角度契合公司愿景和定位，并融入业务战略外部趋势高端化创造溢价空间企业ESG披露企业碳减排企业雇主品牌哪些ESG趋势已经成为显著的市场机遇和竞争维度？相关者因为哪些可持续相关需求而影响租、购房决策？ESG驱动业务战略的顶层设计回答长期愿景融合「ESG驱动企业业务和品牌升级」之于公司业务发展的长期定位如何与愿景、战略契合短期如何打造标杆长期如何改造业务落地方案标杆项目如何选择？如何确定升级内容？既有业务如何优化增加哪些新业务内容、模块，如何实现？支撑性工作在业务、组织、资源能力层面，需要做哪些补充和提升？为了ESG品牌和影响力打造，需要哪些放大声量的手段？国际市场有哪些可借鉴的趋势和路径？中国市场有哪些政策与行业趋势？同行竞争带来哪些启示？企业如何根据自身能力构建差异化的竞争优势？绿色溢价存量竞争建筑减排策略先行主动洞察ÉÉ企业的业务如何变革，以融合物业项目ESG表现的提升需要？企业的资源和能力如何发展，以支持ESG变革的切实落地？品牌策略ÉÉ业务范围资源和能力利益相关者

同行对标内因业务资源和能力资料来源：MSC咨询分析物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码行业标杆案例低碳办公联盟n2021年，MSC咨询携手瑞安办公、循环派，协同各企业与机构，共同成⽴低碳办公联盟，也是国内⾸个围绕低碳办公场景、致⼒于通过链接多⽅利益相关者倡导和践⾏低碳办公理念的联盟。低碳办公联盟正式发布了汇集各个办公场景解决方案和企业实践案例的《企业低碳办公指南》，旨在帮助更多企业制定全方位、个性化的低碳办公解决方案。图｜《低碳办公的N种可能》封面物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码太古地产：智能减废先导计划，形成物业与租户的深度互动n太古地产专为办公室量身打造了智能减废先导计划，通过引入游戏化、智能化的参与方式，鼓励办公楼租户及其员工积极投身于减废挑战之中，并实时展示各企业的减废进展，定期进行复盘总结，以便不断优化减废策略。此次计划的参与方包括太古地产的租户（共7家公司）及办公室团队，经过大家的共同努力，每名员工的总废弃物量减少了，整体废弃物分流率更是达到了。图｜智能减废先导计划资料来源：MSC案例物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码华润万象生活：careMIXC创造细分领域内的标杆服务体系n华润万象生活独立研发了母婴服务体系品牌，旨在为母婴客群提供同一水准之上的优质哺育、护理及服务空间与体验。为实现这一目标，华润万象生活设立了多项设施建造要求与服务品质标准，规范了母婴相关的权限、主题活动及权限管理流程。这些努力取得了显著成果，目前该母婴服务体系已在个华润商业项目中成功落地，并促使母婴室的使用率大幅提升，实现了的增长。图｜carebyMIXC全国综合服务体系建立范围资料来源：MSC案