2017德阳年度市场分析备课讲稿

二、市场分析及总结二、市场分析与总结（数据统计时间：2016年1月-12月）城市概况及经济社会指标（数据来源：四川省统计信息网)1、城市简介行政区划：1区2县，代管3个县级市。（旌阳区、什邡市、广汉市、绵竹市、罗江县、中江县）城市经济：2016年地区生产总值1752亿元人均地区生产总值4.5万元。城市人口：截止2016年末，户籍人口390万人，常住人口351万人，其中主城区人口约40万。主城区对广汉、什邡、中江等靠近成都的县市影响力和辐射力较弱；中高端人群的消费和置业外溢成都较为严重，本地投资需求不足。距离成都市45公里2016年全市实现地区生产总值（GDP）1752亿元，比上年增长8.4%。其中，第一产业增加值219.5亿元，增长3.6%；第二产业增加值976.4亿元，增长9.2%；第三产业增加值556.5亿元，增长9.0%。三次产业结构为12.5:55.7:31.8。德阳是典型重工业型城市，德阳三大厂2016年产值290亿，旌阳区产值500亿，占比58%。二、市场分析与总结数据来源：四川省统计局2、2016年市场整体核心数据【住宅/商铺】业态15年底库存16年供应16年成交当前库存面积（万平米）面积（万平米）面积（万平米）套数金额（亿元）均价（元/平米）面积（万平米）套数住宅155.45166.5140.251556054.083856181.719050商铺67.335.991.942652.351211671.388890写字楼17.984.373.234621.33411419.122731二、市场分析与总结（数据统计时间：2016年1月-12月，数据来源：房管局）（数据统计时间：2016年1月-12月，数据来源：房管局）1、2016年商品住宅新增供应为166.5万㎡，2016年去化140.25万㎡，整体库存181.7万㎡；整体呈现去库存状态，按照此去化周期16个月。

2、2016年1-9月政府进行购房补贴政策针对住宅购房进行补贴200元/㎡，9月补贴政策取消，成交量有所下滑，全年价格波动不大，维持在3856元/㎡左右。二、市场分析与总结二、市场分析与总结项目名称项目基本情况首开情况2016年销售情况备注住宅总建面（m2）总套数主力户型主力面积（m2）成交套数成交均价（元/m2）首开时间首开当日去化套数成交套数（套）成交面积（m2）成交均价（元/m2）万达华府25万2289三房双卫四房双卫80-14092140002015.5.301212322332541601.8元/㎡/月碧桂园31万2415三房双卫四房双卫110-140167039002014.11.22644455445038501.9元/㎡/月玫瑰湾7.9万582三房双卫四房双卫117-15456041002016.4.17465606720040001.65元/㎡/月世纪城19万1266两房单卫三房双卫70-12471536002014.3.19322121908036001.6元/㎡/月亲亲里13万769三房单卫三房双卫89-12869835002015.9.12391031170035001.5元/㎡/月3、住宅市场——重点竞品分析黄河片区竞品项目多以改善型需求为主，万达华府价格处于竞品项目第一梯队，本项目通过品牌优势、综合体配套、繁华生活方式演绎与竞品项目形成区隔。7、重点竞品项目分析二、市场分析与总结在售项目本项目世纪城总建面：19万㎡均价3600元碧桂园总建面：31万㎡均价3850元亲亲里总建面：13万㎡均价3500元玫瑰湾总建面：7.9万㎡均价4000元万嘉国际社区总建面：23.9万㎡均价3500元保利国际城总建面：21.7万㎡均价3600元华庭阳光总建面：40万㎡均价3600元天悦湾总建面：24万㎡均价3500元中央绿洲总建面：15.3万㎡均价3800元城北竞品选取标准：1、项目档次相似；2、地缘客群重叠；城南竞品选取标准：1、销售时间重叠；2、产品面积段类似；二、市场分析与总结7、重点竞品项目分析

项目品牌景观资源教育配套生活配套园林品质升值潜力推广诉求德阳万达广场

万达广场配套、湖景、品牌碧桂园

生态资源、品牌亲亲里

性价比世纪城

地段、性价比玫瑰湾低密生态社区保利国际城品牌、品质项目在品牌、综合体配套、地段升值潜力更具有竞争优势，但是在园林景观和局部细节打造方面弱于竞品项目，区域注重品质的客户接受度较低。3、住宅市场分析及总结二、市场分析与总结住宅库存去化年：由于2015年德阳市场库存量较大，2016年德阳市场为库存去化年，政府补贴政策9月28日结束后，住宅销量有所下降，全年价格平稳；2016年末库存为181.7万㎡，去化周期16个月；客户置业地域性明显：德阳城市呈南北带状发展，南北8公里，东西3公里；因此城南、城北客户地缘性购房特征非常强；2016年城南拆迁安置需求较大销量提升；预计2017年随着拆迁购房的逐渐消化，销量有明显的下滑；黄河区域改善产品为主：项目所处黄河新城产品供应以110-140㎡改善产品为主，客户置业目的主要以改善型居住为主，辅以少量首次置业；4、商铺市场（数据统计时间：2016年1月-12月，数据来源：房管局）2016年新增供应为5.99万㎡，2016年去化1.99万㎡，整体库存71.38万㎡；整体商铺市场呈现供过于求态势，去化周期需要约33年，销售压力大。二、市场分析与总结4、商铺市场——重点竞品项目分析二、市场分析与总结项目名称项目商铺基本情况首开情况2016年销售情况商铺总建面（万m2）商铺总套数产品类型主力面积（m2）成交套数成交均价（万元/m2）首开时间首开当日去化套数成交套数（套）成交面积（m2）成交均价（元/m2）万达广场5.19798底商、步行街70-1102941F:256312F:1218215年5月98144922818150希望中心3.8414集中商业、底商40-901981F:1.1

2F:0.514年3月42514848000花雨树1.5176底商30-80121F:1

2F:0.616年8月2127858000英伦联邦3335底商40-90851F:1.15

2F:0.6515年9月2116508100摩根时代3.85381集中商业、底商30-801121F:1.12F:0.515年6月31710567800玫瑰湾1.5111底商30-6051F:1.152F:0.6516年12月559508000竞品主要去化面积区间为40-60㎡，各项目月均走量约4套，竞品以价换量，对本案商铺提速销售形成较大压力。4、商铺市场分析及总结二、市场分析与总结商铺市场信心不足：德阳商业市场在西部国际商贸城烂尾、五洲广场停滞、希望商业中心（交房三年，招商不力、开业时间一再推迟）等一系列标杆项目陆续失败不利的影响下，商业投资信心备受打击，客户谈商色变；竞品低价倾销：本地开发商资金