东莞金域中央2009年度营销思路125p知识讲解

金域中央2009年度营销思路2009年

﹄突围﹃本报告主要解决以下问题明确明年目标明年市场形象定位及实施攻略营销节奏铺排及各阶段主题2007：牛市中，产品价值与投资价值共赢,快速销售!2006：东莞大道高档社区,成功奠定豪宅地位!2008：淡市中独树一帜,高价值实现!2009:我们要做什么样的金域中央?回顾金域中央2006-2008……

报告提纲●08全年回顾●项目价值挖掘●09年市场分析●策略推导●营销攻略●客户分析2008年业绩回顾销售周期：6个多月（5.25-年底）销售套数：166套月均销售套数：27套销售额：近2个亿销售均价：约8360元/平米几个关于销售的核心指标典型项目销售周期销售套数月均销售套数销售额销售均价南城世纪城6个月约300约40约2.5亿约5800元/平东骏豪苑12个月约350约30约2.4亿约5400元/平景湖名郡10个月约542约54约3.5亿约5100元/平森林湖2个月约130约65约1.4亿约5800元/平百悦尚城12个月约150约12约1.2亿约5000元/平莞城运河东1号12个月约965约81约4亿约4800元/平塞纳河畔12个月约224约18约1.4亿约5100元/平东城天骄风景12个月约502约41约7亿约8600元/平万江上东国际约3个月约300约100约1.9亿约4800元/平理想076912个月约580约48约3亿约4200元/平2008年业绩回顾与市场比较，我们卖得如何？销售周期较短；销售速度一般；均价城区名列第2！08年以形象+卖点+活动，围绕社区、生态、地段、户型进行硬性价值诉求，专利美墅产品形象深入人心。客户关注点成功受引导近期周客户分析，关注点排序：区域地理位置、户型好、社区规模、社区园林绿化07年底客户分析，关注点排序：区域地理位置、户型好、业主层次素质高、楼盘升值潜力2008年形象回顾营销节点2008.12008.5(下旬)2008.72008.82008.92008.11阶段目标二期形象建立二期开盘坚定客户信心持续销售二期加推两周年庆推广主题以大家风范执掌世界顶级宽景美墅5.25盛大开盘宽景美墅尽在金域中央远眺水濂,坐拥花谷宽景美墅9月震撼加推执著完美持续超越不足之处：此阶段强调产品，传播主题偏硬，生态和豪宅的、唯一独有的市场形象，需进一步强化，宣传推广频率及密度可增强。08年推广渠道连续性较差，渠道投放仅集中几个大节点；下半年营销节奏控制较好。2008年渠道回顾二期开盘国庆加推周年庆加推朋友（非业主）介绍与业主介绍是线下最好的两个渠道，应加强项目的口碑传播，同时，在线上，网络作用比较明显。线下短信效果突出1008年户外牌主要集中在南城，东城/镇区为辅；2008年渠道回顾成交客户来源中，主力客户仍然来自城区，但莞城的客户所占的比例有所提高；鸿福路口、东莞大道沿线户外T牌的昭示性较好，其次是厚街博览大道的T牌；厚街与虎门客户所占的比例也有所提高。2008年活动回顾样板房开放阿海与你相约杨千桦相约两周年家好剧组相约两周年夜间样板房开放、09年下半年金域中央两周年等系列活动声势浩大，提升了项目知名度金域中央样板房的完美展示给客户留下很好的口碑；但园林、商业街包装的日常维护，需加强。客户语录：样板房很漂亮，我第一次看到就很喜欢，而且每层都有一种风格（装修风格），太棒啦！金域中央的园林做得挺精致，但不够大气。我现在就住在凯旋城，觉得哪里的园林做得就挺不错。2008年展示回顾东骏豪苑天骄峰景08年金域中央营销费用一览表2008年费用统计08年全年的总营销费用达1168万；全年的营销费用中，用于渠道的费用只占到总数的53%，即619万；户外T牌、活动所占的费用最大，各350万和300万2008年小结专利产品深入人心；传播主题偏硬，唯一/独有形象，需更一步强化和丰富；良好的展示，需强调日常维护；整年宣传推广的连续性差，5-8月份出现断档，持续销售期的强度不够，影响全年出货的速度；媒体渠道费用所占比例，可适当提高，增强媒体传播的延续性。东城豪宅：天骄峰景定位高端，强调产品、资源、市场形象的唯一性。2008年典型案例项目定位：1、市场形象定位：“南中国第一豪宅”2、客户群定位：以东城高端客户为主；占地：约15万平米;建面：约45万平米数量：共2370户，目前推售一期1357户户型配比：140-160平米三房约54%180-250平米四房约34%260-356平米五、六房约占12％豪宅价值点：已在东莞市场形成口碑，成为在东莞买豪宅一定要比较的标杆项目；园林及周边景观资源丰富（高尔夫、园林、黄旗山、虎英公园等）；传统的豪宅片区，客户对其非常认可；顶级智能化设计；08年销售情况：销售套数：约502套销售金额：约7亿营销费用：约3500万（线上媒体费用占70%）城区年度销售金额冠军天骄峰景：抢住市场先机；高密度的宣传推广、节点营造，以及不断变换的促销手法、丰富的客户渠道拓展2008年典型案例4月19日7折起降价促销13000降至950095005月1日7折起再次加推90008月1日7月封盘1个月，8月解筹800010月1日优惠促销750011月14日帝峰开盘7000；帝峰约10000光大周年庆，购房抽宝马、凯美锐等，逢八抽一团购降价加推降价光大5大楼盘，5000万，5重大礼大赦东莞明星营销，强势推广，圈层营销认筹一周，销售约80套时隔11天再次加推，销售75套认筹3周，销售44套蓄客一个月，销售43套认筹一个月，销售55套活动节点均价变化促销内容销售结果推广渠道电视、短信、网络、报广、电台、户外;“老带新”、大客户抢住先机，拉开东莞豪宅降价的序幕；不断制造营销节点，高频率推货；高强度推广整合所有可用的渠道，使推广全面打入客户群，在提高项目知名度的同时，实现项目快速出货。南城区传统豪宅：森林湖，高性价比的别墅级洋房；老客户渠道利用2008年典型案例11月15日11月22日受天骄影响提前开盘，推出160套，5200元/平米起销售约32套开盘信息全面释放，户外。短信、楼梯条幅等全线换画销售约50套样板房开放；现场砸金蛋抽折扣活动销售约18套11月29日12月6日加推16套临湖观景洋房销售约12套10月下旬开始蓄客，对外释放均价为7000-8000元/平米二期在售在售洋房一期售罄四期洋房待建三期别墅待建08年销售套数（洋房）：130套08年销售金额（洋房）：1.4亿下半年营销费用（洋房）：250万总占地：658182㎡总建面：657920㎡四期洋房总货量：432套豪宅价值点：传统豪宅；别墅区园林、完美展示销售价格：整体均价约5800元/平；5200元/平米起，200平米以下洋房均价约5800元/平米；200平米以上洋房均价约6500元/平米城区月均销售金额冠军2008年典型案例2月29日7折起降价促销3月7日5月27日9月8日9月13日节点销售结果推广渠道运河东一号：抢占市场先机、营销节奏的连续性、团队的激励；是其取得成功的三大因素3月15日建设小学团购可园中学团购青藤公寓开盘兰寇内部认购兰寇内部开盘全面售罄10月26日短信、网络、户外、直邮短信、网络、户外、分众、报广当晚销售73套当天销售53套当天销售42套当天销售45套当天销售53套当天销售50套2008年销售套数：965套2008年销售金额：4.9亿2008年营销费用：1000万项目定位1、市场形象定位：老城中心文化，追忆逝水年华；2、客户群定位：具有老城情节的周边中端客户；全年营销策略成功点：抢占市场的先机，起势成功；活动、播报等方式、网络短信渠道开展等媒体的深入灵活应用，营销费用的全面支持，确保了足够的人气和上门；团队激励措施，销售技巧、逼定工具、造场等客户信心的影响机制起到了针对性的作用。城区销售套数冠军国际公馆：入市时机选择较晚，推售/推广节奏安排缺乏连续性，影响到其销售目标的达成2008年典型案例6.217.12销售节点7.268.88.319.1910.111.22前期蓄客样板房开放开盘加推10栋加推15栋奥运宣传主题推广渠道百年公馆百年尊贵选公馆只因有别住公馆读南开一念之间，你已与众不同。谁是闪亮全东莞的小童星仁里160-180黄金大户全新加推户外、报广、电视主导，网络、短信辅助。夏赏之旅样板房开放活动追忆公馆往事活动营销活动开盘活动；“公馆会”老业主抽奖活动奥运购房抽奖周末活动嘉华酒店展场成交业主抽奖迎中秋，三期业主抽奖东莞精彩童星电视大赛10栋加推；国庆酬宾抽奖仁里样板房开放活动电视、网络主导，户外、短信辅助销售结果7.26开盘销售106套9.26开盘销售16套11.22仁里开盘售11套7月底入市，失去市场的先机，第一次开盘销售约106套，后续推广连续性较弱，节点制造较为缺乏，销售情况一般。08年销售套数：270套；销售金额：2.5亿；营销费用：1200万项目定位1、市场形象定位：延续“公馆生活”；南城中高端洋房盘：2、客户群定位：东、南城中高端客户，具有公馆情节的老业主；2008年案例小结案例借鉴点抢占先机：抢住市场先机，就是抢住这个市场，如天骄峰景与运河东一号，而做为跟随者，很容易被淹没在激烈的市场竞争中；形象直接：如天骄峰景和运河东1号。天骄峰景主要广告均紧紧围绕着产品实际价值点或营销节点（如园林、山湖景观、帝峰推出等），既有形象又有直接销售力；运河东直接宣传销售信息和促销热销信息，效果非常显著；增值策略：如天骄峰景持续完善亿元园林、楼王单位的推出、营销上的引领市场、高端圈层效应的营造，打造了绝对的竞争力；2008年案例小结案例借鉴点强势推广：如天骄峰景。08年的中高档住宅市场竞争异常激烈，需要强势推广，进行广告轰炸，才能在激烈竞争市场中跳出来，占据引领地位；小步快走、密集推货：如天骄峰景和运河东1号。通过少量高频度的推货，不断制造营销节点，让市场感受到项目的热销与声音，建立良好的市场形象，如天骄峰景、万科运河东一号；团队的激励：如天骄峰景和运河东1号。

通过物质与精神两种方法适当激励团队，可让团队不因淡市而失去信心，保持冲劲与干劲。●08全年回顾●项目价值挖掘●策略推导●营销攻略●客户分析报告提纲●09年市场分析价值挖掘区域价值金域中央高尚居住区这里是城市居住的未来，是东莞发展见证的名片；区域居住价值关键词：国际的、生态的、豪宅区、未来本项目位于东莞大道与黄金大道的交汇处，是东莞城区两大豪宅片区之一。价值挖掘资源价值项目坐拥东莞城区最为稀缺两大自然资源——水濂山森林公园与城市花谷水濂山城市花谷水濂山：项目东侧水濂山，系东莞市五大森林公园之一，也是东莞市几大著名景点之一，周边空气清新，绿意盎然。

城市花谷：项目南临千亩城市花谷，南城城市绿肺。价值挖掘人文价值百年榕树、古峒山寺、观音庙、东江纵队抗日根据地，让金域中央这座现代简约建筑群里边蕴含着浓厚的人文氛围百年榕树：项目保留一棵百年榕树，在现代的建筑中留下历史脚印。水濂山效野公园：位于项目的东侧，是明代东莞八景之一，山上有几百年历史的古峒山寺，半山处有观音庙。抗日战争时期这里是东江纵队的游击根据地。

南城文化广场：是集文化广场、灯光标准足球场、网球场、儿童游乐园、标准游泳池花市、书店等设施于一体的具有浓厚的体育、文化特色的市民性、文化性悠闲公园。百年榕树水濂山效野公园26美墅剩余的货量中，150-170是主力的面积区间，与四期高层的重叠性较大，同时，余货套均价达120万价值挖掘美墅盘点层/栋10栋11栋12栋13栋14栋15栋16栋17栋18栋19栋24栋25栋已售汇总总套数层销售率层剩余货一层344322400410274856%21二层221224411110214943%28三层444436443340434988%6四层333336412422364973%13五层2331

91656%7六层1001

21613%14复式

35400200143342%19已售汇总15161514132320661482152

总套数232424241530202020202020260

栋销售率65%67%63%58%87%77%100%30%30%70%40%10%58%

栋剩余货量88910270141461218108

现推货量中，余货总量有108套(截止12月7日)；三四层产品受客户的追棒度最高；二层产品自推出特价房，销售速度快速提升，销售率已达43%；按产品来看，余货各产品的套均价为一层136万、二层97万、三层110万、四层97万、五层（10-13栋）95万、六层（10-13栋）103万、96万复式182万在剩余的货量中，150-170平米是余货的面积主力区间；余货成交均价达7720元/平米，套均价1215041元四期包括26-31栋，主要面积92-177平米，共计554套。南北朝向，通透性好，无敌城市花谷全景，2梯2户/2梯3户/2梯4户，其中四房最多,占到总数的48%。262728293031价值挖掘四期高层远眺城市花谷、近拥中心园林景观；赠送户内花园、书房（10平米）；稀缺无拼合大平面；南北通透赠送户内花园、书房（10平米）；稀缺无拼合大平面；南北通透榕树广场，带状园林榕树广场26/29栋户型分析：主力户型111-171平米3房、4房，顶层为复式，南北通透（除03单位），赠送户内花园、书房01020326/29栋层数户型面积套数012-224房1712123-244房2731022-214房1582022-234房2841032-203房1111921-225房1891合计63亮点：南北通透，赠送户内花园、书房，四房赠送率约9%,两厅开阔，宽阔舒适；劣势：01单位入户门与厨房对门，不符主流偏好，客厅采光面相对较小；价值挖掘四期高层楼王27/28栋户型分析：全板式结构，南北通透，2梯2户，主力户型177平米4房+工人房，顶层为复式，纯大户平面，赠送户内花园、书房010227/28栋层数户型面积套数01/022-224房+工人房1778423-24复式5房+工人房3224合计

88亮点：大平面，正对小区园林，直面城市花谷全景，本期楼王单位，具有高附加值，赠送户内花园、书房价值挖掘四期高层30栋户型分析：南北朝向，通透性好，附加值高，空间组织合理，是高素质社区里的舒适型3房、2房；紧邻榕树广场0102030430栋层数户型面积套数01\023-263房2厅1349603\043-252房2厅9292合计

188亮点：双阳台，通透性好，赠送超值户内花园，附加值高；劣势：2房单位面积较大，对两房客户来说；01、02单位卧室门对门；价值挖掘四期高层31栋户型分析：通透性好，附加值高，空间组织合理，2梯3户，主力户型为114、130、174平米舒适3房和阔绰房01020331栋层数户型面积套数12--223房2厅1742123-24复式276122--233房2厅1302232--203房2厅1141921-22复式1911合计

64亮点：双阳台，通透性好，超值户内花园、结构板赠送，130、174的三房与四房的赠送达9%左右，附加值高；劣势：01单位厅的采光面相对较小，入户门与厨房相对；03单位景观阳台不方正，具一定抗性。价值挖掘四期高层纯粹大户社区；南北通透，舒适梯户比；房厅布局合理，通风采光条件均好性强，空间舒适；曲线排布，私密性好，无敌城市花谷景观；户型设计附加值高，市场稀缺产品；超豪华入户大堂设计。26/27/28/29栋，视野无遮挡产品价值区位价值：地处东莞大道高尚生活片区，交通便利，现时东莞最热门的豪宅片区；资源价值：项目南边有近千亩的城市花谷，临近水濂山，拥有东莞城区最稀缺的二大自然资源；人文价值：百年榕树、古峒山寺、观音庙，让金域中央这座现代简约建筑群里边蕴含着浓厚的人文氛围项目价值价值点罗列产品价值小结：城区最佳的豪宅产品之一豪宅社区、生态资源、景观是重要价值价值1

区域价值：稀缺城市自然资源＋城市豪宅片区价值＋新城市中心＝生态、豪宅、未来价值2

项目层面：30万平米纯大户社区＋高附加值+稀缺户型+景观+视野+低梯户比＝品质、超值、唯一问题：生活配套不足；园林展示不足。●08全年回顾●项目本体分析●策略推导●营销攻略●客户分析报告提纲●09年市场分析欧美房地产市场持续表现低迷：1、环球房地产指南发表的报告显示：世界房地产价格已经转向下滑趋势，2008年中有多达21个国家的房地产价格比去年同时期下滑，而在2007年中只有5个国家出现下滑。2、据美国商务部公布报告称：9月份新屋开工率为81.7万套，与8月份相比下跌了6.3%，低于此前预期；营建许可下跌8.3%，是自1981年11月份以来的最低水平。与去年同期相比，9月份新屋开工率下降了31%。由于银行愈加紧缩抵押贷款标准，因此房屋营建商很难吸引到住房买家。这种情况可能要一直持续到2009年，美国房地产业颓势将进入第四个年头。3、据美国国家住房建筑商协会称：富国银行10月份营建商信心指数下跌至自1985年以来的最低水平。与2005年中期高点相比，新屋及二手房销量下跌了36%；与2006年1月高点相比，住房营建已经下滑了64%。市场上的待售住房库存仍需10个月以上才能销售完毕

。全球经济环境恶化：资产贬值，经济预期不乐观——导致欧美房地产市场持续低迷资料来源：环球房地产指南08年第三季度GDP增长同比回落2.3%，四年来首次低于10%，主要是由于出口、工业增加值及投资等的增速放缓。最新8月份中国经济景气报告显示，中国经济景气继续下行，综合反映宏观经济运行情况的一致合成指数已连续10个月回落。CPI、工业增加值、贷款总额、M1、财政收入、工业企业销售收入、发电量和进出口总额八大指标均回落。

前三季度中国经济增速回落的2.3个百分点中,有1.2个百分点来自出口减速。统计显示,前三季度,中国出口增速比去年同期回落了4.8个百分点,贸易顺差减少了47亿美元。投资和工业增速的明显回落也是重要的因素，考虑到同期投资品价格涨幅,投资实际增长率回落了大约10个百分点，前三季度,规模以上工业增速回落了3.3个百分点。国内经济下行趋势渐强：受出口衰退影响，中国经济增长乏力，下行信号明显——GDP/工业增加值增速连续下滑资料来源：国家统计局政府宏观调控政策观察：前一阶段以抑制通货膨胀恶化为主要目标的政策调控已达目标——CPI指标持续回落政府宏观调控政策目标：“两防”——把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。控制农产品、煤炭、成品油、电力价格。07年10次提高存款准备金率，08年上半年5次提高存款准备金率。07年6次上调存贷款基准利率07年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%上调个人住房公积金贷款利率CPI自5月份连续回落，当前已经从高点回落到去年同期水平。上半年：“抑制通胀”资料来源：国家统计局08下及09：“保增长”时间举措2008.08提高部分纺织品、服装的出口退税率2008.09下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率2008.10.30央行再次降息0.27个百分点2008.10.24财政部、发改委两部委酝酿发行2000亿国债促增长2008.10.24国务院批复两万亿铁路投资计划应对金融危机2008.10.23央行加大对小企业贷款扶持力度四季度单独统计2008.10.22财政部千亿规模减税方案已获国务院批准2008.10.22财政部、央行出台多项措施鼓励居民购房2008.10.213000余种商品出口退税率再次调高2008.10.21着眼明年经济国务院加快基建投资2008.10.21刺激农村消费进一步扩大"家电下乡"试点范围2008.10.20发改委大幅提高粮食最低收购价最高幅度达15.3%2008.10.19国务院：降低住房交易税费力保资本市场稳定2008.10.12十七届三中全会发布公报部署农村改革发展2008.10.08国务院对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税2008.10.08央行决定下调存款准备金率和存贷款基准利率政策调控明显转向：从连续加息货币政策持续从紧到快速降息刺激经济；从严格控制物价上涨到大力保护出口、增加政府开支拉动内需增长政府宏观调控政策观察：由于经济基本面变化，政府宏观调控政策开始转向，以保护、刺激国内经济增长为核心目标次贷危机影响下，各国纷纷采取降息的手段抵御外部经济影响1、国际：10月8日美联储、英国央行、欧洲央行、瑞士央行等多国央行联合降息,下调指标利率50个基点至4.5%。近期各央行酝酿再次联手降息。10月27日，韩国央行紧急降息75个基点。2、中国：自去年CPI压力下连续6次加息后，央行9月15日起降息。大摩称中国将在09年底前还将降息2次左右。国内降息预期升温。3、最新动态：继10月8日中国人民银行决定下调基准利率后，不到一个月时间央行再度作出了降息的决定。中国人民银行29日宣布，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

本轮降息对开发商影响有限；而利率下调有助于缓解居民还贷压力，但当前降息不足以缓解全球宏观经济形势带来的影响以及改变居民消费预期和行为，为应对日益严重的经济形势，中国可能进入快速降息通道。与楼市相关的关键政策——紧缩银根政策结束，以刺激经济，阻击国外金融风暴影响为目标进入连续降息通道金融机构人民币贷款基准利率在2007年连续6次加息后，于08年9月16号首次降息，紧接着在一个半月内，连续降息3次。资料来源：中央银行公布数据消费者预期指数的连续下滑在一定程度上表明民众对未来一至两年内购买住房、汽车等的消费预期下降消费者满意指数在一定程度上反映了民众对当前的收入、生活质量、宏观经济、消费支出、就业状况、购买耐用消费品和储蓄的满意程度呈下滑态势消费者信心观察：受对经济发展及自身财富增长预期的变化，08年中国消费者预期/信心/满意指数全线下滑资料来源：国家统计局2008年12月2日，中国2009年《经济蓝皮书》蓝皮书指出：2008年我国经济增长速度将有所放缓，GDP增长率为9.8％左右，2009年GDP增长率将继续有所回落，但仍有望保持9.3%左右的较快增长。蓝皮书同时指出：短期内房价下调将成定局，2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望。另外，明年失业人数还会有所增加。整个社会经济危机的多米诺骨牌效应，2009年的国民经济是不好的，整体经济面的影响，09年地产市场也同样不容乐观……大势判研预计09年上半年与08年下半年相比，基本无变化，依然停留在调整期阶段，刚性需求主导市场客户情况客户购买信心不足，市场观望气氛严重自用型刚性需求市场作主导自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为市场表现市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目逐渐增多价格全面上涨，销售速度逐渐加快，豪宅市场上涨速度快于一般物业楼盘应对策略找到刚性需求市场，寻找速度价格平衡点/延迟销售或降价销售找到刚性需求市场，利用项目独特的竞争力，实现速度的突破，形成市场热点凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势抓住豪宅市场价格上升快于一般物业的快速上升特点，实现楼盘价值最大化调整期恢复期平稳发展期快速上涨期08年市场进入调整期，正遇全球的金融海啸，经济环境恶劣，政府加大了保障性住房的推出，09年的第一季度将是房地产的寒冬，市场进入恢复期预计要到2010年。2008年2009年2010年森林湖总建面66万平米，二、三期建面13万平米，剩余310余套御花苑09年东莞楼市新增供应量近400万，总供应量近800万，与08年相比增加15%。明年主城区中高档楼盘现楼供应达130万以上。三期洋房建面21万平方米,已售200套，剩余1000套2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月百悦尚城上东国际后续洋房，建面约40万平米洋房，建面约39万平米，一期推出740套，剩余500余套世纪城天骄峰景后续，二期建面约20万平米，1000余套东骏豪苑后续洋房，约40000平米四期洋房+别墅，建面约24万平米国际公馆后期，建面15万平米城市风景中天力通建面15万平米，中天力通和万科合作地块建面34万平米御泉山建面约20万平米，洋房700套，别墅60套东方华府建面约5万平米，130-320㎡三房至五房，220套四季公馆、玫瑰公馆共计约15万平米锦绣旗峰建面37万平米，已推出近400套，剩余330余套荷塘月色翡丽山推700套公寓、144套洋房和20套别墅建面13万平米以上一期余500余套清华居建面20万，共1216户。独栋250-350平共212套，洋房70-350平共500套余货700余套，约10万平米建面三期100-200平米490套，约8万建面，剩余400套主城区供应分析后续建面约40万平米的洋房及别墅主力竞争对手将集中09年中旬大量入市，140-200平米左右洋房产品5500套以上、200平米以上大平面产品近1500套，美墅产品近500套，对项目带来较大冲击。项目入市时间09年推货量在售主力户型竞争界定世纪城·国际公馆三期2008年7月底剩余900套左右一房57-59㎡288套，三房127-183㎡280套、四房142-180㎡300套、五房212-219㎡244套推售货量大，和本案处于同一档次，同单价同户型同总价，属一级竞争中信森林湖2008年11月底洋房剩余250套左右，三期独栋别墅约200套左右三房134㎡20套，四房183-195㎡50套，五房182-266㎡180套同区域传统豪宅，同产品，客户对比较多，相互影响较大，属一级竞争天骄风景07-08年持续在售一期剩余500套，二期1000多套，预计明年中下旬会推出500套左右三房140-160㎡350套，四房190-340㎡170套不同区域豪宅，客户对比较多，市场影响力及楼盘档次在同以水平线，属一级竞争御泉山预计09年3月前入市700套洋房，60套双拼别墅，先推别墅后推洋房双拼别墅350～400㎡60套，一房、两房75-89㎡700套同区域豪宅盘，两个项目相邻，洋房产品类似，将会存在直接竞争，属一级竞争清华居2008年11月开始内部认购剩余188套联排别墅及500套洋房别墅341-388㎡188套，三房157-160㎡216套，四房189-195㎡288套同区域同产品，但知名度及价格不属于一个水平线，属于二级竞争东骏豪苑三期07-08年持续在售剩余400套左右三房、四房148-180㎡约200套；80㎡两房和110㎡三房约100套；198㎡多层四房96套同区域同产品，但楼盘品质及价格不属于一个水平线，属于二级竞争星河传说三期荷塘月色2008年4月份左右共剩余450套三房139-157㎡约180套、四房160-180㎡约220套、五房（含以上）222-790㎡约44套同产品同价格不同区位，且项目知名度逐渐下降，属于二级竞争百悦尚城07-08年持续在售一期剩余约400套，预计二期近600套产品将会在09年下半年推出两房80-90㎡约50套，三房、四房126-190㎡约150套，2+1房110-178㎡约220套同区域同产品，但知名度及价格不属于一个水平线，属于二级竞争东方华府08年10月份一期剩余330套，二期1000套09年预计很难推售148㎡三房、280-330㎡五房、338㎡六房；总套330套；从区位、楼盘知名度及档次分析，这三个楼盘属于三级竞争上东国际2008年10月一期剩余473套，二期1000余套中预计推售一半两房91㎡约25%，三房110-130㎡约40%，四房160㎡约25%，复式200-240㎡约10%江南第一城2008年4月份左右一期500套，二期900余套三房100㎡约330套，叠加别墅四房216-223㎡约24套，情景美墅三房100-140㎡约120套一级竞争二级竞争三级竞争竞争对手竞争布局09年，东城、南城两大豪宅区域的竞争；南城盘量大，区域内的竞争尤其激烈；东城在城市发展成熟度、区域内高端客户存量上占据优势世纪城森林湖东骏豪苑天骄峰景清华居星河传说东方华府优势：豪宅社区，品牌已在东莞市场形成口碑；园林及周边景观资源丰富（高尔夫、园林、黄旗山、虎英公园等）；传统的豪宅片区，客户对其非常认可；顶级智能化设计；劣势：线装排布，社区感较差户型相对比较平庸园林参与性较弱点对点分析天骄风景：140-160平米三房为主要畅销户型，总价73-120万，明年仍然以一期余货为主，二期预计明年年底会推出；销售分析：1、货量盘点：天骄一期目前剩余500套左右，因此根据08年的销售情况（400套）分析，余货集中在5-6#、8-11#，主要是由于6栋及9-11栋部分梯口未推；2、推货节奏：预计09年3-4月份推出一期余货6栋140-160平米为主，二期预计在09年年底推出；3、畅销户型价格区间：均价5200-7500元/平米，总价73—120万；一期余货户型统计户型面积区间套数三房140-160㎡350套四房180-340㎡170套二期产品大平面未定约1000套1-26东9-1112-15一期二期畅销产品优势：南北通透，通风采光极佳阳台赠送面积大双阳台设计，生活更具人性化跃式设计，多功能厅带来更多情趣主人房270度景观阳台，俯瞰全景天湖劣势：缺少入户花园部分产品出现多边型卧室一期户型较有亮点：阳台赠送面积大、主人房270度景观阳台设计点对点分析户型140-160平米三房248平米四房200平米四房客户分析：东城高端客户群体占主导地位，项目豪宅品质感及景观为购买主要因素点对点分析客户诚意客户分析：区域来源：东城为主占70%、莞城占10%、南城占5%、镇区占15%客户群：私营企业主占40%、个体经营者30%、高级管理人员10%、公务员占15%、其他5%；年龄群：主要集中在40-45岁之间，其次为35-40和45-50岁之间客户认可：景观：大部分客户认可项目的景观资源；品质：项目的亿万园林、智能化产品设计；客户不认可：社区：缺少社区感；首批推售优势：豪宅社区，公馆品牌已在东莞市场形成口碑一、二期成熟社区，整体规模大拥有南开附小教育资源优势显著劣势：大量拼合户型，一楼两证增加客户贷款成本大多数单位临路有噪音三期外部景观乏善可陈22％的一房降低了社区的纯粹性点对点分析世纪城：120-160平米三、四房为畅销户型，总价区间70-100万，明年仍然以这部份供应量为主，配合少量的200平米以上的五房销售；余货户型统计户型面积区间套数一房57-59㎡288套三房127-182㎡280套四房142-180㎡200套五房210-398㎡250套占地建面总套数9.8万20万1246畅销产品销售分析：1、货量盘点：08年销售近300套，120-160平米三、四房销售较好。目前洋房剩余约900套，预计09年会推出，同时四期400套别墅也会推出部分；2、推货节奏：项目一直处于持续销售，预计09年3-4月份加推少量200平米以上的大户型为销售节点，但整体推售货量仍然以120-160平米（150套左右）为主；3、畅销户型价格区间：均价5800元/平米总价70—100万；优势：创新型的餐厅设计劣势：拼合户型优势：大面积入户花园创新型六角观景阳台设计部分赠送茶室劣势：拼合户型户型亮点：大面积入户花园，阳台赠送面积大、六角窗设计点对点分析户型160平米3+1房160平米3+1房210平米4+1房客户分析：主要是东、南城的个体经营者为主，认可项目品牌、教育配套及户型点对点分析客户诚意客户分析：区域来源：东城、南城为主占60-70%；莞城占10%；镇区（厚街、虎门、长安）占20%客户群：个体经营者为主占40%；私营企业主占30%；公务员占10%，经理人员10%，其他10%年龄群：主要集中在30-35岁之间，其次为25-30岁和36-40岁之间客户认可：品牌：国际公馆一、二期市场影响力非常大，客户认可其豪宅形象；配套：学位（南开中学）是部分客户成交的关键因素；户型：户型创新，特别是六角窗设计受客户追捧；客户不认可：社区：社区密度太高；户型：大部分为拼接户型，按揭存在难度；优势：传统豪宅，具有一定的市场影响力；成熟社区，景观资源丰富；价格优势明显（5300-7580元/平米）；品牌效应明显；劣势：周边配套尚不成熟点对点分析中信森林湖：景观资源较好185-236平米和总价低134平米的户型销售比较好，09年洋房主力户型为182-266平米的四、五房，总价100万以上；已售洋房剩余户型统计户型面积套数三房134㎡10套四房183-195㎡30套五房182-266㎡200套销售分析：1、货量盘点：二期剩余50余套别墅，四期洋房产品于08年11月开售，一个多月销售100余套，主要以靠近中心园林的134平米和200平米以上产品销售较好，目前洋房剩余200余套，剩余产品中景观较差的185平米及200平米以上的户型；3、推货节奏：09年上半年仍然以剩余洋房销售为主，预计下半年三期的别墅产品会推出部分；4、畅销户型价格区间：均价5300-7580元/平米，总价70—130万；140平米三房：亮点：两梯两户，南北通透超大面宽客厅，南向三卧室，双套房设计户户中庭花园多功能储藏间300平米：两梯两户、户户中庭花园，赠送面积大点对点分析户型不足：入户门对着主卧门，风水不好；私密空间与开放空间分割不明显180平米五房240平米五房134平米三房客户分析：主要是南城的私营企业主为主，认可项目品牌、景观资源及价格点对点分析客户客户认可：品牌：中信品牌市场影响力；景观：景观资源丰富；价格：价格低于周边市场成交价；客户不认可：配套：周边配套不成熟；诚意客户分析：区域来源：南城占50%，东、莞城为主占20%，镇区占15%，其他占15%；客户群：私营企业主占40%、个体经营者20%、高级管理人员15%、公务员占20%、其他5%；年龄群：主要集中在35-40岁之间；优势：价格与本项目比较，存在优势成熟社区，园林展示效果好劣势：周边配套尚不成熟三期临路有噪音三期已不能很好享受园林景高层多层东骏路点对点分析东骏豪苑：产品线丰富，80-110平米两、三房价格低销售比较好，140平米以上的大户型由于价格高难以消化，预计09年大户型产品将会大幅度促销；余货户型统计户型面积区间套数两、三房80-110㎡100套三、四房140-180㎡200套四房198㎡96套销售分析：1、货量盘点：目前剩余产品为83-200平米洋房，共300余套：顺景居89套，雍景居180套，康景居111套。前期走货以沿路低价单位为主，高层，尤其是朝内园林单位余货数量较大；2、推货节奏：09年持续销售，预计3-4月份推出部分110-180平米三、四房产品，价格会有所调整；3、畅销户型价格区间：80-110平米两、三房单价4000-5400元/平米，总价44—60万；畅销产品140平米三房：空间合理布置、双阳台设计，景观视野较好点对点分析户型优势：私密性空间与开放性空间分区明显；双阳台及凸窗；户户有景，窗窗有景；劣势：部分户型出现多边型空间，实用率不高；两梯四户，通风采光比较差；缺少入户花园；90平米两房179平米四房130平米三房优势：价格优势户型舒适洋房园林组团劣势：地段较差，周边配套尚不成熟；产品规划比较差；景观资源一般；点对点分析09年预计推售产品产品户型面积套数别墅五房341-388㎡120套洋房三房157.39-160.76㎡216套四房189.85-190.66㎡216套191.69-195.63㎡72套销售分析：1、货量盘点：目前清华居没有公开对外发售，但已经在自然销售，目前一期别墅72套产品销售近60套，洋房产品近期才推出500套左右，销售近20套；2、推货节奏：09年持续销售，自然销售，以洋房为主，二期别墅预计09年下半年推出；3、洋房户型价格区间：单价5800元/平米，总价80-120万；清华居：一期别墅产品剩余近10套，目前推出部分洋房产品，销售不理想，09年上半年仍然以洋房销售为主，别墅预计下半年推出；140平米三房：亮点：超大入户花园270转角凸窗，视野开阔双阳台私密空间与开放空间分割明显300平米：户型方正实用、双阳台、超大入户花园195平米4+1房160平米三房160平米三房点对点分析户型6060地段景观园林社区户型配套森林湖CLD南不成熟区绿色世界水濂山西班牙园林豪宅大户社区尺度阔绰，高附加值，空间合理社区配套，会所，幼儿园国际公馆3CLD南成熟社区绿色世界东南亚风情园林拼合户型社区户型舒适优美，部分有创新社区商业配套，会所，南开中学、幼儿园天骄峰景类东城中心高尔夫、虎英湖亿元园林，参与性差线状，社区感较差南北通透，中规中矩，较平银行，会所，幼儿园，少商业配套东骏豪苑东城中心地段绿色世界中式园林超大社区的边缘南北通透，亮点多，户型多样东城中心商业配套，会所，银行、幼儿园本项目竞争价值：产品＋生态豪宅属性＞区域价值。生态★★★★★★★★★★★★★★★竞争策略市场竞争激烈：09年将有8000余套的同类同档次产品面市；主要竞争对手主要集中在中旬推货;140-190平米的三房及四房市场供应量大,产品同质化高，此区间户型竞争将异常激烈，91-130平米左右的二/三房在竞争对手中存量较小，存在一定的市场空白点；从价格上分析：市场主要竞争对手的畅销户型总价区间在80-130万之间；森林湖、天骄、世纪城、东骏是项目四期未来的主要竞争对手；东城客户是豪宅的主力客户群：以城区私营企业主、个体经营者及企业高管为主,强调项目品质、规模、配套、性价比等因素；小结第1：众项目在资源、规模、产品等硬性条件上各有千秋。高层是市场领先的产品，但不具备唯一性，存在着激烈的外部竞争；第2：南城、东城区域内未来的大户型竞争异常激烈，09年中大户型集中供应、跨区域竞争将对本项目带来巨大的竞争挑战；市场小结四期产品优势不明显？“围城”之势，如何突围？问题●08全年回顾●项目本体分析●策略推导●营销攻略●客户分析报告提纲●09年市场分析2008年成交客户回顾08年成交客户主要来自城区的三口之家，家庭收入较高，绝大部分文化程度较高（大专或以上）2008年成交客户回顾成交客户以私营企业主、企业高层管理者为主；客户所从事的行业主要集中在行政、贸易、建材等行业；相对来说，客户从事行业分散，另一方面，也说明客户来源面比较广；私营企业主、企业高层管理者、行政单位中高级管理人员是成交客户三大主力来源2008年成交客户回顾客户购买关注点：区域、户型设计〉社区规模〉社区园林、绿化区域、地理位置，户型设计是决定客户购买最主要的两大因素2008年末成交客户回顾观望、选择楼层集中、配套不完善是客户末成交的重要原因末成交的客户中，有40%的客户觉得价格还会降，观望心理较重，是构成在客户不成交的最重要的原因；由于客户对产品的追捧较集中，其中有28%客户，因末选到自己喜欢的户型而放弃购房；配套也是影响客户末成交的重要因素客户语录：户型好、区域发展潜力、花谷规划、朋友圈层。2008年客户分析张小姐（南城人，住在南城宏远花园，电视台会计师）15栋2单元302将来前面是不是有城市花谷，一定是就满意，如果不是的话，就不觉得满意。户型感觉挺好，主要是厅高，最大的优点，而且南北又通透，阳台又大。买这套房是为了自住，改善自己的居住条件。易先生(河南人，来莞已有15年，现住自家工厂里，开纺织厂）16栋2单元501主要是户型还可以。我们就是朋友介绍来买，从项目的总体来讲，他们觉得比较满意，不然也不会介绍我们来买。买房子考虑的因素主要是配套要全、安静、安全、方便。南城本来就是现代城市的一个亮点陈先生（厚街人，住自家自建房，开五金厂）15栋2单元302周边的环境还可以，而且，这一期地下室改成在家里面下，觉得比一期好很多。就觉得象金域中央这样档次的楼盘，小区的绿化还是比较少，如果能更多一点就会更好。肖先生（新莞人，住东泰花园，服务业副总）11栋1单元401容积率比较低，觉得户型还可以，我比较喜欢。很多朋友知道该项目，就是因为朋友买了这里，我才过来的，朋友都觉得性价比比较高。购买房子主要考虑的就是上班要方便，下班可以跟朋友很好的沟通，因为我们经常一块玩，然后呢，以后象我们这种以后有老人过来住，主要方便老人家生活。经常跟职业圈的人出去活动，主要是出去吃吃饭，运动或者钓鱼。2008年客户分析高层主要竞品客户来源：区域以东城为主、南城为辅；职业以私营业主及个体经营者为主。竞争项目客户构成区域来源客户群比例区域比例天骄峰景私营企业主40%东城70%个体经营者30%南城5%公务员15%莞城10%高级管理人员10%镇区15%其它5%世纪城私营企业主30%南城、东城70%（各半）个体经营者40%莞城10%公务员10%镇区（虎门、厚街、长安）20%经理人10%其它10%中信森林湖私营企业主40%南城45%个体经营者20%东城30%高级管理人员15%莞城、镇区20%公务员20%其它5%其它5%分类购房特征购房关注点对户型的要求与项目契合度本地原住民东莞土生土长，向往高品位的大社区生活，希望改变自己的传统居住方式，关注品牌发展商开发的物业，关注物业保值增值性；环境、户型、配套设施、物管朝向/空间布局/实惠★★★企业高层管理-包括港台企业事业有一定基础，受港台影响较深，购房关注点集中于交通、配套、环境和教育，希望家是能提升全家生活素质的地方环境、户型、配套、教育、保值增值性尊贵感/朝向/空间布局/私密性★★★★高级专业技术人员由于关注工作的持续和稳定性，购房更为看中环境、环境、价格、配套、教育实惠/个性化/朝向/空间布局/★★★★个体工商户关心财富与机遇，购房主要考虑生活和事业便利性，看中配套、居住舒适环境、物管、保值增值性、教育朝向/空间布局/实惠★★★★★企业高级白领为了房、车而奋斗，向往新的生活方式；价格、交通、配套、升值潜力、品牌个性化/实惠★★★高级公务员收入稳定，事业稳定，追求生活的品质和子女的教育；地段、环境、配套、教育私密性/实惠/空间布局★★★2008年客户分析东莞城区高层高端客户共性分析：强调项目的环境、户型、规模、配套、性价比等因素四期高层客户定位：以私企业主（包括个体经营者和生意人）、企业高管为核心客户，原住民、高级公务员及高级白领为重点客户四期高层客户定位核心客户重点客户游离客户政府高官、企业高管、城区及厚街等镇区私企业主与个体工商户、包括港台企业在内的企业高级管理人员、本地人城区原住民、高级公务员、企业高级白领深圳、广州等周边城市的客户注：高级白领是两房客户最核心的目标客户群，但因两房产品不是项目的主力产品，因而把高级白领只做为项目重点客户2008年客户描述成功人士、精英圈层；艺术品、养生、投资、汽车、高尔夫……SWOT分析SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak1、项目户型创新，具有较高附加值；2、项目拥有水濂山、城市花谷两大城市稀缺自然资源；3、30万平米纯大户低密度社区；4、超宽视野，无遮档排列；5、项目已有的豪宅形象。1、项目现时生活配套差，周边生活成熟度不高；2、项目自身商业配套严重滞后；3、园林面积小，跟豪宅不相配。机会-----OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）1、南城东莞大道片区是东莞城区新的居住中心，区域价值将逐步显现2、项目一期商业即将招商，生活配套将得到改善；3、一期业主陆续入住，增加社区的居住氛围1、加强区域发展潜力引导；2、利用优越的自然环境，以及社区逐渐变浓的居住氛围，提高项目的宜居形象；3、打好户型牌。1、跳脱项目概念的限制，将片区的价值放大；2、梳理核心价值点，使其系统性、统一性；3、改变以往营销引导方式，社区实景和生活愿景构筑作突破点威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）1、全年竞争激烈，市场放量2、经济不景气影响，客户信心不足；3、项目高层推售时机受到工程进度的影响1、利用户型创新，独一无二的环境资源，强化创新豪宅形象，建立差异化形象2、继续强化展示、现场包装和区位发展潜力的借势提升项目知名度1、增加产品附加值、提高竞争力2、把握核心价值点、保持市场高形象3、提前蓄客，拓宽渠道，增加客户资源；发挥综合优势保持市场高端形象强展示提高价值点营销创新引领南城拓宽渠道抢夺客户●08全年回顾●项目本体分析●策略推导●营销攻略●客户分析报告提纲●09年市场分析2009年销售目标2009年整体思考518套单位的销售，美墅争取8月售罄，26、27、30栋全年售罄目标高层/美墅的豪宅形象传承,做东莞的唯一2009年目标转化思路，关注外部竞争，目标为实现持续热销！2009年目标推导产品货量预计出货量预计出货比例户均面积美墅余货179179100%155平米高层（26、27、30栋）339339100%150平米合计518518为争取实现明年约4－5个亿的销售目标，高层的快速出货，成为保证目标成功的关键因素抢占资源，拔高市场占位抢占生态资源！强调唯一，突出高端、圈层的尊崇；实现美墅、高层的价值共赢。借势推广，强调全城效应。策略推导速度和耐力，只做第一！速度：3个第一，时机第一、形象第一、销售速度第一；耐力：整年高频次的持续性的推售，营造节点，保持热度09年打造成熟的金域中央个盘配套的完善，弥补区域配套的不足；突破09重围新豪宅主义2009市场形象

“物质”

到

“精神”东莞大道·花谷间·生态豪宅世家09年项目市场定位2009年市场形象强调唯一性的生态豪宅标签，突出项目2009年的市场高度,强调豪宅圈层Style格调新生活东莞·水濂山·豪宅世家这里只属于圈层：一个城、一座山、一个花谷Style“格调”生活价值体系：“生态”：水濂山下，城市花谷旁“豪宅”：30万平米美墅洋房社区“名门”：金众集团鼎力打造“专属”：专利，纯粹中大户型“未来”：坐拥城市的未来水濂山下·花谷间·空中美墅万景组团属性定位2009年市场形象四期高层形象，与美墅形成良好的传承和过渡，强调生态和居住舒适度，以及唯一性●08全年回顾●项目本体分析●09年市场预判●策略推导●营销攻略●客户分析报告提纲推售攻略：2009年什么最好卖？高端产品、高调入市2009年营销攻略活动攻略：以东莞名义，开春高启市；强调style“格调”圈层传播攻略：抢/借市推广，全城口碑。“09年万景产品获奖”展示攻略：从“物质”到“精神”圈层生活体验服务攻略：引入“style服务系统”，强调高品质服务和身份感配套攻略：2009－成熟的金域中央，商业街、超市配套招商“抢夺传播时机第一”；“鱼塘套养、频撒网、多捞鱼”高频率、多节点营造；美墅分层命名、分组团包装推出。节点安排推货范围推售攻略6月美墅楼王收官之作，22/23栋美墅新品。28/29/31在11月份，根据前期高层单位的销售情况，分批推出；加推22/21新品，余货销控，重点消化10-13栋余货工程节点：7月：26栋达预售条件9月份：30栋达到预售条件10月底:27栋达到预售条件11月份：28/29/31栋达到预售条件3.14加推7月加推5月1加推10月1加推9月初加推11月加推26栋首推以三/四房，结合美墅余货，丰富产品线。9－10月27/30栋2/3/4房分批加推。2-3月余货（10-13栋）开春促销万景高层26栋3、4房63套万景30栋188套美墅余货99套+22/21栋40套加推美墅楼王22/23栋40套万景27栋万景楼王96套加推美墅余货10-13栋促销万景28/29/31套部分加推展示攻略视觉饕餮：

09年金域中央，将继续完美的展示；

艺术展、奢侈品展，园林等，尽显格调豪宅典范；

成熟社区人文展。看楼通道选择原则：优化看楼路线，展现社区园林亮点组团，从视觉上打动客户；展示攻略水岸风情街水系宽景美墅内部水景及园林27栋清水房中央水景四期园林道路及园林高层洋房26、27栋样板房30栋两房样板房销售中心2销售中心1建议：9月份新增两房样板房销售中心“艺术展”：注重格调，将高贵与儒雅融合展示攻略艺术品展：将文化艺术或生活元素在销售中心展示，让客户在购房时体验金域中央独特的人文精神。MINIcooper宝马车现场展台样板房展示：大堂及样板房展示展示攻略清水板房：把清水房布置成售楼分部，除让客户了解楼盘的户型结构外，也可在工地充分体验到服务的称心。大堂：豪华的装修，电子温馨提示板，如：时间、天气、样板房介绍等内容；大堂及样板房：2008年6月中下徇完成。商业包装：品位与生活的结合，完善生活配套展示（建议3－4月份完成）展示攻略项目外部展示：加强昭示性和导示性展示攻略外部包装：项目西北路段，增加围档及销售中心导示牌；在四期高层，上增加灯光设计；最大化拦截客户：明年洋房推出，周边百悦尚城、御泉山都是最直接的竞争对手；围墙完成时间：2009年3月初；“幸福专栏”（业主专栏）主要反映业主幸福日产生活，通过专栏形式在销售中心展示。展示攻略2006年11月认筹金域中央生活秀业主寿星榜：将每个月份生日业主照片，张贴于销售现场，并写上祝福语句；业主活动照片展；喜讯榜：业主子女升学喜报、婚讯、生育等信息。幸福生活主题撰稿2009年成熟的金域中央配套攻略09年5月金域中央2期入伙仪式09年9月金域中央3期入伙仪式2009金域中央，配套招商……配套攻略5.1加推4月完成商业街包装节点安排9月3期入伙建议：高层洋房加推前，吸纳部分社区型商业驻入，例如：便利店、蛋糕点、餐饮、spa等配套商业；另：考虑增加公交线路、增设公交站点5月2期入伙11月完成超市招商活动攻略Style“格调”圈层系列以“东莞名义”之系列活动引以为傲的格调圈层生活，彰显尊崇和独有；以东莞名义造势活动，确定市场高端地位。金域中央的格调圈层系列，整年贯穿全年启势，口碑造势主题：金域中央09年启示仪式时间：2009年3月地点：东莞城市主干道内容：组织十部以上的老爷车，同时邀请08年世界小姐一起，在市区进行巡演，营造新闻热点。“东莞名义”系列之1：东莞首届老爷车拉力赛主题：《纵横经济、东莞论坛》时间：2009年3月地点：会所人物：诚意客户、业主、东莞知名企业主、政府官员、媒体；内容：邀请国内或港澳著名的经济学家，讲述在全球金融海啸影响下，东莞的城市未来发展，和制作业企业在东莞的发展。之2：世界看东莞“东莞名义”系列主题：东莞寻宝时间：2009年3－4月地点：现场参与人员：东莞民间收藏爱好者；内容：建议与电视台/知名拍卖行联合主办，参考央视2套寻宝节目形式，邀请专家团，进行东莞民间宝物甄选，并评选东莞民间国宝。之3：寻东莞民间国宝“东莞名义”系列主题：万景发布会暨获奖庆功仪式；（宝马新品发布会）时间：2009年7月地点：一期水岸商业街人物：前期已积累的诚意客户，设计院、金域中央业主、媒体内容：将宝马/奔驰等高端车新品发布，结合到四期万景发布会；共同造势，并公布新品获奖信。之4：万景新品发布“东莞名义”系列主题：万人马拉松，助跑东莞时间：2009年11月地点：以楼盘为起点，水濂山为终点人物：业主及全东莞市民形式：以健康为理念，与政府合作举办万人马拉松比赛之5：东莞加油、马拉松“东莞名义”系列Style圈层活动主题：＜尽在金域中央＞摄影展时间：2009年6月地点：销售中心或会所人物：金域中央所有的业主及其朋友；形式：以金域中央现场的展示为背景的摄影比赛，并在揭晓之后在售楼处进行展览，优秀作品可以在网络或报纸上发表之1：尽在金域中央影展主题：玛格画廊〈大师艺术展〉暨红酒品鉴；时间：2009年7月地点：销售中心人物：诚意客户、业主及其朋友、艺术大师、媒体；内容：世界名画展览之2：玛格画廊艺术沙龙Style圈层活动主题：暑期业主童子军训练营时间：2009年7－8月内容：相关电视台或教育机构合办，为期1个月的夏令营，内容包括：野外拓展（登山、野炊等）、游泳、书法、钢琴等培训班；参观科技馆、历史旅游景点等。并根据成绩进行童子军等级评选之3：童子军训练营Style圈层活动时间：2009年10月地点：玉兰剧院人物：业主及其诚意客户、政府领导、关系单位等内容：举行钢琴或交响乐音乐视听会，让客户感受到项目的高雅、以及尊贵，Style圈层活动之4：爱乐乐团音乐答谢会（美墅售罄完美入伙）主题：品牌商家进驻签约仪式时间：2009年9-10月地点：项目会所人物：业主及新闻媒体内容：庆祝，超市等进驻商家签约仪式，以酒会、表演为主。Style圈层活动之5：品牌联盟签约仪式Style圈层活动之6：业主生日派对主题：月度寿星派对时间：2009年地点：项目会所/销售中心人物：业主/关系客户内容：按生日所在月份，每月集中举行一次业主生日庆祝，并赠送生日蛋糕、贺卡和提供会所体验券。服务攻略“style”服务系统：没有销售只有服务没有销售，只有服务：令所有有机会接触到客户的服务人员充分表现独特、精细、优质服务。服务攻略Style服务体系遵循的基本原则

区别化对待原则-----我所处的阶层与一般人不同；个性化服务原则-----在同一阶层中，我与其他人不同；便利化服务原则-----在这里，我只要专心了解房子的信息，其他一切有人打理，随意舒适，无须操心；质量保证原则-------通过量的控制，保证质的提升。“style”服务系统：没有销售只有服务服务攻略服务四个区域贵宾体验区