龙湖房地产项目开发全过程成本管控深度解读(林龙主讲)

房地产项目开发全过程成本管控深度解读

第一部分鸟瞰成本房地产开发全过程成本构成一级费项的构成：直接费（开发成本）、间接费二级费项的构成：土地费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、环境工程费、工程相关费、配套设施费、不可预见费案例：龙湖地产(dìchǎn)目标成本费项划分成本在财务指标中的作用与影响利润表净利与毛利毛利与赠送率的关系第二部分

成本管理的阶段划分可研阶段成本管理（拿地阶段）产品定位和建造标准；项目规划指标；当地行政收费情况和垄断行业情况；土地现状及周边地块情况；预期利润目标共九页概念设计阶段成本控制(即项目产品定位阶段的成本控制)；地块中的多方案土方平衡测算总图标高、地下室布局、户型设置、赠送面积、地库形式、地库层数及层高、地上地下车位比、地下车位配比、主体层高及总高度对成本的影响；控制车位配比及地上地下车位比，用足规划设计条件的地上车位配比；结合建筑总高度进行合理(hélǐ)规划建筑层数方案设计阶段成本控制(即项目启动会阶段的成本控制)；复核规划指标中实际建筑面积及指标间的逻辑关系；与项目研发、销售、发展、工程、客服、物业确定项目建造标准；启动版目标成本与投委会版成本差异及原因分析；关键成本项及风险项管控措施；对地上可售比、赠送率、窗地比、墙地比、钢筋含量、砼含量、地下室单车位面积、人防类型和人防比例、地下室顶板覆土厚度、建面单方、地上可售单方等进行成本优化。共九页扩初设计阶段成本控制；外立面材质和用量，线条的规格和用量；提供几种基础方案进行成本测算(cèsuàn)选型。施工图设计阶段成本控制；钢筋含量、混凝土含量；墙地比、窗地比、外墙各种材质比例设计限额；保温材质、厚度设计限额。案例：地库成本优化案例案例：龙湖地产限额指标工程实施阶段成本控制招标管理及成本控制案例：如何避免工程清单计价模式下的不平衡报价案例：集中采购带来的成本降低主要分包二次深化设计阶段成本控制；签证、变更、洽商阶段的成本控制。共九页案例(ànlì)分享（90分钟）龙湖杭州香醍溪岸项目高层外立面装饰成本优化龙湖成都悠山郡成本优化案例分享第三部分

如何编制目标成本1.费项构成及分级2.费项划分原则3.成本分摊原则4.目标成本编制的关键控制点5.面积指标口径的统一6.配置标准的选择7.目标成本编制案例分享8.项目启动会——成本篇案例：龙湖地产目标成本实例讲解共九页第四部分

目标成本的管理目标成本管理责任界定目标成本管理阶段划分目标成本成果提交(tíjiāo)时间目标成本调整依据公共配套目标成本目标成本管控级层级成本系统中预警措施动态成本管理目标成本动态回顾时点成本指标库及项目后评估案例：龙湖地产目标成本管理的层级划分及关键控制点第五部分

标杆企业成本对比分析案例分享：中海PK龙湖成本分析案例共九页林龙老师，龙湖造价采购(cǎigòu)总监

重庆建筑大学建筑工程专业，重庆大学工商管理学院MBA，全国注册造价工程师中级职称，20年采购及成本管理经验。

其中，3年施工单位，5年监理公司，12年龙湖地产（2002至2014年）工作经验。曾担任龙湖集团造价采购部招采负责人（任职3年），城市公司造价采购总监（任职2年）。经历了龙湖地产从6.2亿到500亿，从单一城市，多业态、多项目开发到跨区域、多项目的全国规模化扩张的全过程，参与了龙湖地产成本管理体系搭建、完善、优化的全过程，在房地产项目成本控制和合同、招投标管理方面有深刻的体会和丰富的实操经验。林老师重要业绩案例展示：2004年完成龙湖水晶郦城项目文档管理总结，得到公司推广，为龙湖工程文档管理体系建设树立了标杆。2008年保温体系推行之初，多次组织召开专家论证，对保温体系进行重大技术优化，尤其是对苯板体系中金属托架和锚钉进行优化，使得重庆龙湖每年成本节约上千万元。优化方案得到广泛认可并成为整个市场的标准。2008年完成了保温涂料的市场考察，详细地编写了考察报告，并成为集团认可和推广的考察报告模板。2009年龙湖全面推行清单计价，深入研究工程清单，提出若干创新性措施，对现有龙湖总包合同体系作出了巨大贡献，其中结合市场编制清单的思想得到集团肯定。2010年偿试建立重庆龙湖总包战略合作计价体系，并于2012年最终落地。2012年在推行清单计价模式下的费率定价招标模式，大大缩短招标时间，有效避免清单中不平衡报价带来的风险，该招标方式在龙湖体系内得到推广。共九页2009年编制并建立了重庆龙湖分供方管理体系，每年对分供方进行评估颁奖，其评估机制得到公司高度认可，并代表地产行业参加了重庆市建设主管部门组织的施工企业评价机制的研讨。2010年，向公司提出信息化管理苗圃的建议，提出电子芯片结合条形码以及手机终端的方式来管理苗圃资源，可有效降低管理成本，提高精细化程度，提高资产盘点的精度和速度，降低人为舞弊行为。该建议最终被集团采纳，目前已在重庆地区开始试行运转。2013年，组织对龙湖某项目别墅外立面石材体系进行优化，节约成本约1500万以上，主要优化方向：减少干挂面积，增加湿贴面积，减少线条，改石材线条为GRC线条，减少非敏感部位的石材用量等措施。招标过程中合理划分流水段，合理调整供货节奏，以利于降低成本。2014年，全面组织对龙湖各项目进行成本优化。主要内容包括：建造标准(biāozhǔn)的深入梳理，限额指标的严格控制，配置标准(biāozhǔn)的合理选择，建筑结构的合理优化，外立面装饰的合理优化等。共九页共九页内容(nèiróng)总结房地产项目开发全过程成本管控深度解读。一级费项的构成：直接费（开发成本）、