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第七章建筑工程项目

财务评价与功能评价第一节建筑工程项目财务评价一、建筑工程项目财务评价概述1、工程项目财务评价的概念工程项目财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，从工程项目的角度出发，根据已知及预测的财务数据，分析计算工程项目的财务效益和费用，编制有关报表，计算评价指标，考察工程项目的盈利能力和清偿能力等财务状况，据以判别工程项目的财务可行性的方法。2、财务评价的作用3、工程项目财务评价的内容(1)财务数据的预测和估算(2)编制各种报表，进行财务分析(3)编写工程项目财务评价报告

4、财务效益和费用识别和计算（1）效益（2）费用

建设项目投资流动资金经营成本相关税费维持运营投资

5、财务评价指标体系二、财务分析报表的编制1、现金流量表（1）项目投资现金流量表（2）项目资本金现金流量表2、利润与利润分配表3、资产负债表4、借款还本付息计划表三、工程项目财务分析指标1、项目盈利能力分析指标（1）财务净现值（FNPV）（2）财务内部收益率（FIRR）（3）投资回收期（4）总投资收益率（ROI）（5）项目资本金净利润率（ROE）2、项目偿债能力分析指标（1）利息备付率（ICR）（2）偿债备付率（DSCR）（3）资产负债率（LOAR）第二节建筑工程功能评价一、建筑工程功能评价的内容1、概念、目的和内容（1）社会性功能（2）适用性功能（3）安全性功能（4）艺术性功能（5）经济消耗2、功能评价的目的（1）找出低价值功能区域或功能单元。即从众多的价值工程对象中进一步缩小范围，选定价值工程的重点对象，并定出需要改进的具体课题和先后次序。（2）定出目标成本。就是在分析对象改进后，成本能降低到的程度。即为功能设置的成本目标值，也称为预计成本。目标成本的确定要考虑许多制约条件，如市场情况，竞争对手情况以及本企业的技术和管理水平等。通过功能评价能定出目标成本的大致范围。（3）取得工作的动力。通过科学分析，明确了改进的课题，看到了改进的潜力，对即将取得的经济效益已初步估算出来时，人们必将为实现这一目标而努力工作。3、建筑物功能评价指标（1）公共建筑功能评价指标建设用地面积（m2）总建筑面积（m2）建筑密度基底面积（m2）建筑体积(m3)（2）工业建筑厂区占地面积m2总建筑面积m2建筑物及构筑物占地面积m2建筑密度=建筑物、构筑物、露天仓库、露天操作场地面积之和／厂区总占地面积×100％建设总投资万元单方造价元/m2建设工期天（3）住宅建筑。住宅建筑功能评价的指标体系由两级构成，—级为控制指标，二级为表述指标。一级指标从住宅建筑满足适用性、安全性、经济性和艺术性四方面需求考虑

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