【论物业管理中业主权利的法律保护7900字（论文）】

论物业管理中业主权利的法律保护目录TOC\o"1-2"\h\u6269摘要 论物业管理中业主权利的法律保护摘要：在物业管理过程中，物业公司侵害业主权利现象时有发生，典型表现就是物业公司利用业主共有部分进行收益、违规征收物业管理费用、对小区坏旧设施维修不及时以及擅自处置业主停放的闲置车辆等。针对此种现状，应当采取给予业主委员会适当报酬、通过立法明确物业服务企业的责任、发挥人民调解委员会作用的方式保护业主权利。关键词：物业管理；业主权利；权利保护前言目前，我国商品房市场飞速发展，但物业管理水平相对滞后，物业公司侵害业主权利现象频繁发生，业主权利得不到有效保护。从客观现实方面来说，是因为物业管理中存在严重的“搭便车”现象，当业主合法权益遭受侵害时，很少会有人站出来带领大家同侵权势力相抗衡，大多数业主并不愿意付出成本而选择坐享他人之利。业主“搭便车”现象的长期存在导致物业服务企业不积极履行自己的服务职责，侵害业主权利现象屡屡发生。因此，本文首先通过阐述物业管理中业主权利遭受侵害的情形，在此基础上分析业主权利难以保护的原因，最后提出完善业主权利保护的相关对策。一、物业管理中侵害业主权利的具体表现从法律上来说，业主是接受服务的一方，物业公司则是提供服务的一方。但在实际生活中，广大业主由于人数多，意见难以统一，在权利受到侵犯时维权不积极，导致原本是“服务者”的物业公司渐渐享有了主动权，对业主的权利造成侵害。具体表现为以下几个方面：（一）物业公司利用业主共有部分进行收益在物业管理中，业主享有共有权的部分包括小区的公共道路、电梯、楼顶、地下停车场等。实践中，总是出现一些物业公司利用这些共有部分进行收益的行径，比如在小区公共空间设置快递柜进行收益；在电梯内设置广告屏，向商家收取广告费；或者将小区停车场的闲置车位出租给小区外部人员，而当本小区业主有停车需求时却找不到停车位。这些行为所产生的收益往往直接归物业公司所有，这无疑是对业主权益的一种侵害。针对这种现象，我国《民法典》第282条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”[1]该条款表明对于利用业主共有部分所得的收入，不再是单纯的全部归开发商或物业公司所有，可见立法不仅细化了业主享有的权利范围，而且强化了业主对共有部分所享有的共同管理权，有利于业主权利的法律保护。另外，为了更好的对物业公司进行监督和管理，立法还要求物业服务企业定期将利用业主共有部分的收益和经营状况向业主公开、对业主大会如实报告。我国通过在立法上将业主的此项权利进行明确，有助于业主在权利受到侵犯时能够通过法律途径进行维权。（二）物业公司违反规定征收物业管理费用我国《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”[2]也就是说，物业管理费的收取应当在合理正当、公开透明的基础上进行，所收取的费用标准应当与物业公司提供的服务质量保持一致。但由于我国物业管理制度的不完善，物业公司渐渐成为了享有主动权的一方，有些不够规范的物业公司不顾合同约定以及法律的规定，向业主收取物业管理费不合理。具体表现为：第一，自立名目收费。除正常的收费项目外，额外增加收费事项，如在业主装修房屋时向其索要管理费、擅自将小区内的路灯等设施进行升级后向业主索要升级费等，各种类型的物业费往往让业主摸不着头脑，迫于物业服务企业的压力而又不得不交；第二，超过规定标准收费。“乱涨价”已经成为物业管理中普遍存在的现象，部分物业公司擅自提高物业管理费用，漠视法律所规定的收费原则，所要收取的物业管理费用与提供的服务水平不适应，没有高质量的服务却收取高标准的物业费；第三，物业公司利用其代收电费的职能，变相提高电费价格。[3]当前我国大部分小区都已经具备较为完善的物业管理制度，其中，对于电费的收取，大部分都由业主直接向第三方供电单位支付。但在一些老式小区中，由于设备设施不完善、物业管理不规范，存在一个小区共用一个变压器的现象，也就是说整个小区是供电公司的一个独立客户，先由物业公司向供电单位缴纳总费用，然后物业公司再从每户业主手中收取，这就使得部分物业公司利用其职能，擅自抬高电费价格，以谋取不正当利益。面对这些行为对业主权益所造成的侵害，政府有关部门应当明晰物业管理费的具体收取办法、加大对物业服务收费的监管力度。（三）物业公司对小区坏旧设施维修不及时我国《物业管理条例》明确规定物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地具有维修、养护及管理的职责，具体范围包括房屋的楼道、上下水管道、电梯、公用水箱等设施，若物业公司未尽到相应职责，对于业主权利所造成的损失应当承担责任。[4]而现实生活中，一些体制不健全、管理不到位的小区还是会出现物业公司对小区内坏旧的共用设备设施维修不及时、监管不当的现象，这些漏洞的存在不仅会影响业主的生活质量和效率，更严重的还会对业主的人身权益造成侵害。最能用来举证的情况就是如果小区楼道内的照明设施出现故障，而物业公司没有在第一时间发现，未进行紧急处理和维修，这时业主在毫不知情的情况下由于天黑难以视物而从楼梯上摔下来，对于其所造成的损失，物业公司需承担全部或部分的责任。目前我国许多老旧小区都存在着这种隐患，其原因一方面是由于大部分老旧小区的建筑年代较为久远，在当时的技术条件下所建造的基础设施大都陈旧不堪，对此进行翻新和改造工程量大、需要大笔的资金；另一方面是因为许多的物业服务企业没有较强的服务意识，本着“业主不上报就不管理、出了事再说”的原则，对一些明显的安全隐患视而不见，这才导致了侵害业主权益的现象屡屡发生。由此可知，我国物业管理体系还存有许多不完善的地方，有关部门应当尽快完善基础配套设施建设，同时应当加强对物业公司的监管。（四）物业公司擅自处置业主停放的闲置车辆在有关物业纠纷的新闻报道中，曾多次听闻业主抱怨小区物业未经业主本人同意擅自将一些较为破旧的车辆进行处置，对此，物业公司方面给的回应是那些损坏的、不能使用的车辆长期侵占小区内的公共空间，浪费了公共资源，有必要进行管理和处置。但是，未经业主本人同意而私自进行处理侵害了业主对车辆的所有权，是侵权行为。如果物业公司声称已经通过在小区内发布公告、在业主微信群发送通知等途径对业主进行告知，就应该确保每一位业主都已经明知该项通知，并且应当在征求车辆所有人的授权同意后才能对其车辆进行处置，否则便是对业主正当权益的侵害。如果真的存在车辆堆放不雅观、浪费公共用地的情况，本着方便居民生活的考虑，物业公司可以在对业主进行合理解释后，将车辆清理到合规的地点，相信业主可以理解。总之，现阶段我国物业管理中还存有许多不足，需要个人、社会以及国家的共同努力，相信在不久的将来可以建立体制健全的物业管理制度。二、物业管理中业主权利难以保护的原因分析业主，作为物业管理中的主人，却屡屡遭到物业公司的侵害，业主权利的保护成为了难题，针对这一现状，本文从以下几个方面分析了其原因：（一）业主委员会难以完全发挥作用业主委员会作为业主大会的常设性执行机构，代表全体业主的利益，应使其充分发挥职能，维护业主利益。[5]我国在立法上不仅赋予业主委员会一定的职责和权利，同时积极鼓励各小区设立业委会。但由于种种原因，一些客观存在的问题影响着业委会发挥作用。主要表现在：一是现阶段我国小区内业主委员会的成立比例较低。出现这种情形的根本原因在于：一方面虽然我国法律法规详细规定了业主委员会成立的法定程序，但鉴于业主对物业的管理意识淡薄，对设立业委会持消极态度，认为物业管理不是分内之事，怠于参与其中；另一方面由于业委会的设立流程较为繁琐，致使我国业主委员会在设立时困难重重。二是业主委员会的运作缺少专业有效的指导。在物业管理中，一些较为专业性的领域都需要有专业人士的指导，比如法律、财务、水暖等方面，因而需要业委会成员具备强硬的知识素养，从而更好的完成对物业公司的指导、监督工作。但事实上我国绝大多数业委会成员都不具备这一专业技能，从而制约着业委会发挥作用。三是业主委员会的工作缺乏行之有效的监管。由于小区业委会是业主自治组织，目前还没有特定的法规和组织对其进行强有力的监督，导致部分业委会成员以权谋私，侵害业主权利的现象时有发生。因此，为了更好的保护业主权利，应当对业委会的工作进行必要的监督和管理，使业委会能积极履行职责范围内的权限，防止其权利的滥用或者业委会代表与物业服务企业相互勾结，做出损害业主权利的行为。[6]（二）业主维权成本高且维权不积极现阶段，物业管理中纠纷随处可见，广大业主在自身权益遭受物业公司的侵害时，首选的维权方式往往是对物业公司提起诉讼。我国法律虽然赋予业主一定的诉讼权，规定业主在其权益遭受侵害时，能够依法向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。但理想和现实终究是有差距的，该权利在现实生活中的具体应用方面还存在着许多缺陷。首先，我国业主普遍缺少自治意识，大多数业主并不重视对物业的管理工作，只是单纯的想维护自己的利益，认为公共利益的得失与自己毫无关系，所以当业主们的公共利益遭受侵害时，个体业主往往消极回应，不愿意参与到集体维权队伍中来，这种“搭便车”的现象对于业主向物业公司提起诉讼是不利的。其次，任何维权都需要付出一定的成本和代价，业主一旦主张对侵权主体提起诉讼，也就意味着一定的时间、金钱和人力的消耗，面对起诉的种种弊端，业主又是否真的有耐心能够同侵权行为对抗到底？最后，相对于势单力薄的业主，物业公司拥有其专业的纠纷解决团队和丰富的处理经验，有着充分的人力、物力和财力来应对起诉，使得物业公司在与业主之间的官司中，往往都是胜诉方。由此可见，当发生物业纠纷时，业主若想以法律手段进行维权还需要相关制度的进一步完善。（三）业主选聘和解聘物业服务企业受2/3参与表决人数限制我国《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定事项，其成立条件为应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。[7]该规定加大了业主对共同决定事项的通过难度，未达到规定标准该项决议则不能通过，以此防止部分业主为实现自身利益而作出侵害其他业主权利的行为，但是，设置参与表决人数这一门槛，不利于广大业主充分行使自治权。在实际生活中，经常会出现一些业主买房但不入住的情况，当物业公司侵害业主权利的现象发生在一个业主入住率较低的小区，如果此时业主想要更换新的物业服务企业，则必须按照相应程序进行，换言之，就是要符合法律所规定的参与表决人数以及相应的同意人数，那么如何能够凑齐这2/3参与表决人数是一大难题，在联系其他业主时必定会花费许多的时间和精力，与此同时，对业主权利所造成的侵害势必会持续加重；另一种情况是当小区内出现对“是否更换物业公司”这一事项持支持或反对意见两种态度时，由于业主人数多，各自的需求不同，部分业主可能认为物业公司服务不到位想要更换物业公司，而新物业收取的物业费比旧物业高，就会出现一些人不同意更换物业，认为旧物业能够满足自己对日常生活的需要，该分歧的出现会使业主选聘和解聘物业服务企业需要2/3参与表决人数的门槛难以达到。可见，该法条的规定限制了业主自治权的行使，当业主权益遭受侵害时，不能在第一时间运用法律武器同侵权行为作斗争。因此，我国立法应当明确当前物业管理中存在的突出问题以及业主们的真正需求，制定切实保护业主利益的法律法规。三、完善我国物业管理中业主权利保护的对策（一）给予业主委员会适当报酬以提高业主参与管理积极性业主委员会的最大职责就是保护业主权利，为了充分发挥业委会作用，政府有关部门应当明确业主委员会在成立过程中存在的突出问题。[8]广大业主之所以怠于参与物业管理，很大一部分原因是由于在我国参与物业管理没有报酬，现代社会中很少有人会费力气去做对自己没有任何好处的事情，这就大大降低了业主参与物业管理、加入业主委员会的积极性。对于此种现状，相关部门应当针对业主委员会建立专门的工资报酬制度，给予业委会成员适当的工资和奖金，以此来提高业主管理公共事务的积极性，以利于实现业主自治。但是，在报酬的发放中也会有一些现实问题，如这笔资金具体应从哪里出，可以在公共收益里列支，也可以用物业管理费支付工资；至于应当发放多少，既不能过高也不能太低，过高容易引起业主对业委会的猜疑，认为其有可能是为了经济利益设立而并不是为了维护业主利益，太低的话达不到激发业主参与物业管理的效果。[9]只有充分考虑这些现实问题才能更好的推进工资报酬制度的建设。（二）充分发挥人民调解委员会在物业纠纷中的作用在发生物业纠纷时，应当引导业主通过人民调解委员会维护自身合法权益。调解是指第三者居间对矛盾双方的纠纷进行调停，依法促使物业纠纷妥善解决。人民调解委员会的最大职责是调解生活中的各种纠纷，其可以通过居民和村民委员会、乡镇、街道等形式设立。[10]在物业管理中，业主在权利受到侵害时可以向居委会、街道办等单位寻求帮助，通过第三方介入进行调解有利于协商工作的展开，防止物业公司和业主之间的矛盾深化。同时，由于物业管理中纠纷频发，若一味地通过司法途径解决，必将加重司法负担，浪费不必要的人力、物力和财力，而物业纠纷调解机制的建立有利于保障和谐社区的构建。但是，现阶段我国人民调解委员会在运作过程中还存有许多的问题，如人们对于调解委员会的职能认识不到位、相关制度不够完善、工作流程不规范、人民调解员自身素质不高等，这些问题不仅影响人民调解委员会发挥作用，而且不利于物业纠纷得到良好解决。基于此，为了切实保障业主权利，我国有关部门应当重视人民调解制度的构建，充分发挥其在物业纠纷中的作用。首先，增加宣传渠道，利用多种途径对人民调解委员会的职能进行介绍，使大众意识到其工作的重要性和有效性，在权利遭受侵害时，能够第一时间寻求调解委员会的帮助，以此尽可能地减少损失。其次，建立规范的调解工作规章制度，改变只重视口头调解的旧方法，养成制作调解文书的习惯，制定一整套完善的调解工作流程并严格参照，促使调解工作日益规范化、标准化。[11]最后，通过多种渠道提升人民调解员队伍的整体素质，鼓励引进人才战略，优胜劣汰的选拔和聘用素质优良的人民调解员；定时对人民调解员进行培训，提升其整体素质和办事效率；在各高校开展人民调解专业教育，培养能够掌握调解工作专业知识的高素质人才队伍。（三）通过立法进一步明确物业服务企业的责任在物业管理中，物业服务企业通过业主的授权委托，在被委托的物业管理区域内进行相应的管理和服务。鉴于此，为了加大对业主权利的保护力度，我国有关立法应当明确物业服务企业的工作职责和责任范围，将物业服务企业的强制性职责、义务写入物业管理立法。如果未按照法律规定完成业主的授权委托、未尽到服务的职责或者服务不到位时，由此给业主的人身和财产权益带来的侵犯具体应当如何承担责任，承担违约责任还是侵权责任，都应当以法律条文的形式加以明确，以便在现实生活中出现相应情况时有立法参照。但是，这只是最基本的责任，在我国新修订的《民法典》中，对于物业服务企业的责任有了更深层次的规定。首先，对于住宅小区内常见的“高空抛物”现象，法律明文规定物业公司对此具有安全保障责任，换言之，物业公司应当在日常生活中采取适当的安全保障措施，尽可能的减少给业主带来的损害，如果“高空抛物”对受害人造成一定的损失，物业公司则应对此承担相应责任。其次，鉴于此次新冠肺炎疫情带来的影响，为了在以后的类似事件中保障丧失行为能力人的利益，立法赋予物业服务企业负有应急处置的责任。当遇到突发事件、重大疫情等紧急情况时，法律规定物业服务企业应当实施政府颁发的应急措施等命令，业主理应积极配合。我国通过立法不断地明确物业服务企业的责任和职责，有利于物业公司充分发挥其服务职能，从而更好的保护业主权利。（四）加强政府对物业管理公司的监管政府作为行政机关，其最重要的职责是对国家进行统治、对社会进行管理，物业管理作为社会治理工作中的重要一环，关系着人民的生活安宁和幸福，所以，政府必须明确自身的职能定位，有力的发挥自身对物业管理公司的监督和管理作用。我国《物业管理条例》第五条明确规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。”[12]目前大多数物业管理公司在运行中都存在许多问题，如物业服务不到位、职责不明晰等，其中，关于物业管理费用的收取，我国依然存在部分物业公司违规征收物业管理费而侵害业主权益的现象，针对于此，政府应当严格监督物业公司的收费行为，规范物业服务收费标准制定办法，落实物业费收取和使用的公示、管理制度。另外，对于物业公司侵害业主权利的现象，政府有关部门应当积极发挥其职能，严惩物业公司的侵权行为，抵制任何侵害业主权益现象的发生。总之，我国政府应当加强对物业公司的监管，推进物业管理市场规范发展。结语在当今社会，加强对物业的管理工作已然是大势所趋，对业主合法权利进行保障和救济有利于促进我国物业管理市场平稳发展。目前我国依然存有许多侵害业主权利的情形，物业管理纠纷随处可见，如何能够规范物业管理市场健康发展、保