社区物业服务投标方案（技术方案）

方投标方案（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****投标日期：****报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据.目录 1项目分析 1.1项目概况 361.2服务特性分析 391.2.1综合类大型社区物业 391.2.2物业复杂性和多样性 1.2.3功能分布的区域性 1.2.4物业服务的全面综合性 1.3服务需求分析 421.3.1综合管理服务要求 1.3.2房屋管理与维修养护服务要求 1.3.3公共设备设施维修、保养服务要求 1.3.4公共秩序维护服务要求 1.3.5保洁服务要求 1.3.6绿化服务要求 1.3.7安全防范设施要求 1.3.8巡查、维修、装饰装修管理要求 1.4.1综合管理 1.4.2房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 60 1.4.4保洁 621.4.5公共秩序维护 631.4.6停车管理 641.4.7消防管理 651.4.9装修管理服务房屋装饰装修管理 1.4.10公用市政设施管理服务 1.4.11违章建筑管理服务 1.5重点与难点分析 1.5.1地下车库管理范围广、跨度大，安全性挑战更大 681.5.2楼盘定位高档，石材保养、玻璃幕墙及景观维护专业性 1.5.3沿街商铺店招、装修管理难度大，规范经营与商业集聚 1.5.4项目业态类型丰富，融合各业态的关系，管理要求高712整体思路 75 2.1.2.1安全之一：正常有序的公共秩序及交通组织..762.1.2.2安全之二：加强园区降噪和安全管理(尤其是商铺与住宅之间)促进邻里和谐、为园区营造宁静、祥和的居家空间 之重 管理 2.1.3.1静谧之一：提倡“零打扰”服务 2.1.3.2静谧之二：人车分流，生活安全静谧 2.1.4.1舒适之一：利用项目区域配套及园区自身配套设施，开展**园区生活服务体系 业主创造舒适的生活环境 2.2服务理念 2.2.1倡导“全员参与”的管理文化 2.2.2推广“平等互动”的服务文化 2.2.3营建“和睦亲善”的社区文化 2.2.4塑造“亲和人文”的环境文化 2.3服务方针 2.3.1互动管理 2.3.2人本管理 2.3.2.2通过目标管理，对员工实施有效奖惩 2.3.3标准管理 2.3.3.1按IS09002质量标准进行管理 2.3.3.2大力推行“三定五按” 2.3.4督导管理 2.3.4.2建立自我约束机制 2.3.4.3建立信息反馈及处理机制 2.4服务设想 2.4.1服务主线清晰化 2.4.2服务手段科技化 2.4.3服务过程环保化 2.4.4服务内容人性化 2.4.5服务响应快捷化 2.4.6服务效果和谐化 2.5管理思路 2.5.1以服务为中心 2.5.2以员工队伍建设及内部管理为重点 2.5.3以规范化、人性化、亲情化的管理方法为保障 2.6.1整体设想 2.6.2管理机构设置和规章制度 2.6.2.1设置管理机构 2.6.2.2管理机制和规章制度及企业近远期目标 2.6.3管理人员的配备及管理 2.6.3.1组建优秀管理团队 2.6.3.2人员配备和培训 2.6.4各项管理服务承诺及指标 2.6.5物业管理实施策划 2.6.5.1房屋、设备设施管理与维修管理 2.6.5.5绿化养护管理 2.6.5.6各类档案建立和管理 2.6.6接管进驻方案 2.6.6.1项目的进驻策划流程 2.6.6.3进驻前期工作计划 2.6.6.4常规物业管理工作计划 2.6.7项目经济效益设想 2.6.7.1三大服务及收费标准 2.6.7.3建立收支公开、监督制度 2.6.7.4以业养业，提高自身发展后劲的计划和措施.192 2.7.1导入三个管理体系 2.7.2采用三种管理手段 2.7.2.1制度手段 2.7.3建立三种运行机制 2.7.3.1自我约束机制 2.7.3.2服务跟踪回访机制 2.7.3.3建立监督机制 2.8.1总体目标 2.8.2管理指标承诺及实施措施 2.8.2.1时间承诺 2.8.2.2综合管理承诺指标 202 3客服服务实施方案 3.1客服部组织设置 3.1.1架构设置 3.1.2岗位设置及任职要求 3.1.3服务范围 3.1.5岗位职责 3.2工作内容及操作规程 3.2.1为业主办理入住服务 3.2.2业主装修接待 3.2.3前台操作 3.2.4监督和协调部门的工作 3.2.6物业服务费管理 3.2.7业户回访 3.2.8社区文化活动 3.2.9便民服务、委托服务 3.3客服服务规程制度 3.4服务要求标准及规范 3.4.1接待服务规范 3.4.2接待服务标准 3.4.3日常报修及来电来访、交纳物业管理费接待 3.4.4客服部对业主走、回访 3.4.5社区文化活动 3.4.6便民服务、委托服务 4秩序维护实施方案 4.1秩序维护整体实施设想 4.1.1安保管理的目标和原则 4.1.2公共秩序维护内容与要求 4.1.2.2安全防范设施 4.1.3管理模式 4.1.3.1建立健全物业安保管理的组织机构和制度 4.1.3.2建立完善的规章制度来规范和指导工作 4.1.3.3加强物业安保管理的硬件设施建设 4.1.4实施措施 4.1.4.1加强小区的物理安全措施 4.1.4.3建立小区邻里互助机制 物业管理有限公司4.1.4.4增加小区的绿化和景观 4.1.4.5加强小区的安全巡逻和管理 4.1.4.6积极与社区警察合作 4.1.5巡逻管理实施规程 335 4.1.5.5岗位要求 4.1.6巡逻岗保安工作标准及程序 4.1.6.2巡逻保安工作标准 4.1.6.3巡逻保安服务方法、技巧与程序 4.2.1巡逻管理内容 4.2.2岗位班次安排计划 4.2.3巡逻检查内容 4.2.4巡逻岗调度计划安排表 4.2.5巡逻路线示意图 4.2.6巡逻岗重要节点引导及控制表 4.2.7中控室安全提示巡逻工作规范 4.2.8巡逻岗夜班报岗规范 3724.3.1巡逻岗工作交接规范 4.3.2交接班前要求 4.3.3交接班后要求 4.3.4巡逻执勤交接班及工作流程 4.3秩序维护出入管理方案 4.3.1小区门卫保安执勤管理规范 3784.3.1.2工作规程 383 4.3.1.6安保服务礼仪规范 4.3.2人员与物品的登记查验 4.3.2.2出入车辆查验管理 4.3.2.3外来人员进入小区管理 4.3.2.4执行公务人员进入小区管理 4.3.3车辆的有效疏导 4074.3.3.3合理规划交通，实现规范化管理 4094.3.3.5机动车停放管理方案 4.3.3.7交通事故紧急预案 4.3.3.8车辆疏导应急预案 4.3.4危险品的处理预案 4.3.4.1小区易燃易爆危险品管理方案 4404.3.4.4爆炸及可疑物品应急预案 4.4.1监控中心人员管理方案 4.4.1.1监控中心整体方案 4.4.1.2监控中心人员管理 4.4.2消防巡查人员管理方案 4.4.2.3建筑消防设施的检查维护 4.4.2.4火灾隐患及设备设施故障处理 4.4.3人员行为规范 4.4.4.1保安岗位器械物资配备方案 4.4.4.2保安岗位配备器械物资管理规范 4.5.1设置管理机构 4.5.1.1机构设置的基本原则 4.5.2各岗位主要工作职责 5消防安全实施方案 5.1健全机构 5.2消防管理机制 5.3消防管理措施 5.4消防宣传工作 5.5消防制度建设 5245.5.1消防管理制度 5.5.2消防例会制度 5.5.3消防培训制度 5.5.4消防安全巡查制度 5.5.5消防队值班制度 5.5.6小区用电、用气安全制度 5.5.7装修、装饰消防安全管理制度 5.5.8小区重点部位消防管理制度 5.5.9设施、器材管理规定 5.5.10战斗展开的具体规定 5.5.11消防训练队列纪律的规定 5.5.12小区居民防火公约 5.5.13居民家庭防火须知 5.6.1多层住宅灭火、疏散预案 5.6.2高层住宅灭火、疏散预案 5.6.3活动室灭火、疏散预案 5.6.4地下车库灭火、疏散预案 5.6.5高速物业火警处理程序 5.6.6全年消防安全工作学习计划 5.6.7消防演练方案 5.7.1消防设备设施检查内容及标准 5.7.1.2消防联动控制系统 573 5755.7.1.11消防设备检查及消防应急训练 5.7.2日常消防安全管理检查内容及标准 6设施设备维护保养实施方案 6.1设施设备维护整体实施设想 5816.1.1管理服务内容 6.1.1.2公共设备设施维修、保养服务 6.1.2质量目标 6.1.3工作内容 5906.1.4工作流程 6.1.4.1设备维修和保养 6.1.5工作组织 6.2消防系统维护 5936.2.1火灾自动报警系统的维护保养 6.2.2室内消火栓系统的日常维护 6.2.3自动水喷淋灭火系统 6.2.3.1每月检查项目 6.2.3.2每季检查项目 6.2.3.3每年检查项目 6.2.3.4喷头的检查与维护方法 6.2.3.5管路系统的检查与维护方法 6.2.3.7水源及水泵的检查与维护 6.2.3.9使用环境检查与维护 6.2.4防排烟系统日常检查、维护管理 6.2.4.2性能检查 6.2.5防火卷帘门维护保养 604 6.2.6每月、季、年维修保养计划 6.3监控系统维护实施 6076.3.1维护基本条件 6.3.2设备维护中的一些注意事项 6.3.3维护保养技术要求及内容 6.3.4每周巡查内容 611 6.3.4.3安防综合信息管理 6.3.5每月小检修工作内容及工作标准 6136.3.5.3安防综合信息管理 6.3.6每季度中检修工作内容及工作标准 6.3.6.3安防综合信息管理 6.3.7每年大检修工作内容及工作标准 6.3.7.1闭路电视监控系统 6.3.7.3安防综合信息管理 6.3.8技术人员配置、应急响应措施 6.3.8.1应急方案设计与预演服务 6.3.8.2备品备件更换 620 6236.4.1空调系统常见问题 6.4.2维护/保养的作用 6236.4.3维护/保养的内容 6.4.4维护/保养所需的工具和材料 6.4.5物业空调管理规范 6.4.5.2规章制度齐全并认真执行 6.5.1供电系统的运行管理 6.5.1.1运行管理的岗位设置及职责 6.5.2照明设备的维护管理 6506.5.2.2照明施工图的管理 652 6.5.2.6控照器的管理 6.5.2.7节能光源措施 6586.6.1电梯运行维护管理 6.6.2电梯运行维护保养规程 6.6.3电梯运行及安全管理制度 6.6.3.3维修保养制度 6.6.4电梯应急救援预案及应急救援演习规程 6.7房屋本体及公用设施设备维修养护实施 6.7.1维保管理 688 6.7.1.4给排水系统及其配套设施 6.7.1.5道路、停车场(车棚、车库)及配套设施 6.7.2房屋本体和公共设施的养护 6.7.2.2维修养护的组织实施 6.8采暖供热系统保养维修实施 6.8.1采暖供热系统保养维修规程 6.8.2自动软水器使用操作及保养规程 6.8.3热交换站工作流程 6.8.4暖气试压管理规定 6.8.5业主户内暖气不热操作规程 6.8.6供暖过程中出现漏水问题解决办法 7环境卫生保洁实施方案 7.1服务内容与要求 7.3保洁管理重点 7.4.1导入高品位视觉形象系统——展现品牌形象 7.4.2建立多重质量控制体系——保证服务质量达标 保障环境服务安全高效.7497.4.4建立快速应急处理机制——保障清洁服务及时快捷7507.4.5拟设立的环境管理规章制度及档案资料的建立与管理 7.4.6等级检查机制的建立和落实 7.4.7建立科学的时间分级管理 7.5保洁质量标准 7.5.1住宅楼保洁质量标准 7.5.2商业楼保洁质量标准 7.5.3地下车库保洁质量标准 7.5.4环境消杀频次标准 7.6保洁服务工作计划 7.6.1保洁工作时间计划 7.6.2清洁管理日工作计划表 7.6.3保洁员日工作计划表 7.6.4清洁管理周工作计划表 7.6.5清洁管理月工作计划表 7.7.1保洁员着装要求 7.7.2行为举止要求 7.7.3服务态度要求 7.7.4行走规范 7.7.5员工工作操作时的行为举止 7.7.6语言规范 7.8保洁工具使用及日常工作方法 7837.8.1清洁机械使用、保养、管理 7.8.2清擦物品操作方法 7.8.3拖地操作方法 7.8.4玻璃刮刀操作方法 7.9保洁服务方法及细则 7887.9.1楼梯的保洁 7.9.2大厅的保洁 7.9.3走廊的保洁 7.9.4天台保洁 7.9.5物业办公室保洁 7.9.6电梯间保洁管理 7.9.7楼宇外墙保洁 7.9.8区域内的道路保洁 7.9.9地下停车场保洁 7.9.10有害生物消杀 7.9.11垃圾收集及清运管理 7.9.12灯具保洁 7.9.13瓷砖、喷涂、仿石和大理石墙面的专项清洁 7.9.14乳胶漆墙面的专项清洁 7.9.15玻璃门、窗、幕墙的专项清洁 7.9.16不锈钢产品的日常清洁 7.9.17其他基础设施细节部位 7.10保洁服务环境保护措施 7.11安全文明保洁管理措施 7.11.1建立健全安全管理组织机构 7.11.2具体保证制度 7.11.3设施设备的安全保护措施 8园林绿化养护实施方案 8.1整体实施方案 8.1.2质量目标 8.1.3管理机制 8.1.4管理模式 8.1.5人员配备 8.1.6实施措施 8.2园林绿化养护管理工作月历 8.2.1乔木养护月历 8.2.2灌木的养护月历 8.2.3绿篱的养护管理工作月历 8.2.4草坪养护管理月历 8.2.5花卉管理月历 8.2.6绿地日常管理 8.3.1园林树木 8.3.2落叶树 8.3.3花坛、花带 8.3.4草坪及地被 8.3.5病虫害防治 8.3.7绿化养护技术 8.4.1项目现场绿化管理与检查流程 8.4.2绿化项目现场主要作业指导规程 8.4.3质量记录 8.4.4机械使用及安全管理 8.5人员管理与培训 8.5.1仪容仪表 8.5.2职员行为规范 8.5.3考勤制度 8.5.4岗位培训管理 8.6.1旱灾及预防 8.6.2水灾及预防 8.6.3风灾及预防 8.6.4滑坡及预防 8.6.5冻害及预防 8.6.6防汛防台风预案 9物业档案资料管理实施方案 9.1.1档案内容 9.1.2归档范围 9.1.3物业档案建立流程 9.1.4档案的管理 9.2保存期限 9.4.1档案管理机构及其职责 9.4.2归档管理 9.4.3档案保管 9.4.4档案借阅管理 9.4.5档案使用管理 9.5.1归档范围 9.5.2归档要求 9.5.3归档时间 9.5.4归档份数 9.5.5不归档文件材料的范围 9.6.1岗位工作流程 9.6.1.2保安岗位工作流程 9.6.2物业服务工作流程图 9.6.3岗位工作标准 994 9.6.3.3保安工作标准 9.6.3.5绿化工作标准 9.6.4考核制度 10.1.1社区文化内容的体现 10.1.2社区文化建设的中枢纽带 10.1.4社区文化建设的实践需求 10.2社区文化建设实施设想 10.2.1社区文化实施流程 10.2.2社区文化实施规划 10.2.2.1硬件建设 10.2.3社区文化活动实施程序 10.3社区文化建设实施计划 10.3.1社区文化建设目的 10.3.2社区文化建设活动内容 10.3.2.2业户沟通 10.3.3年度社区文化活动计划 11物资配备保障方案 11.2保安物资装备及图示 11.2.1保安人员服装 11.2.1.1保安人员服装统一的重要性 11.2.2保安人员的服装分类 11.2.2.2保安人员春秋季工作服 11.2.3保安人员的工具、物资装备 11.2.3.1防暴头盔 11.2.3.2对讲机 11.2.3.3橡胶警棒 11.2.3.4防爆盾牌 11.2.3.6强光手电筒 11.2.4保安员警用器材管理规定 11.3保洁物资装备及图示 11.3.1服饰装备 11.3.2保洁人员的服装分类 11.3.2.1保洁人员夏季工作服 11.3.2.3保洁人员反光标志服 11.3.2.4保洁人员工作雨衣 11.3.4清洁物料用剂 11.3.5清洁车辆的保养 11.4.1服饰装备 11.4.2绿化人员的服装分类 11.4.3施工工具准备 11.4.3.1农药喷雾机 11.4.3.2垃圾清运车 11.4.3.5升降工作车 11.4.4日常用具准备 11.4.4.2垃圾铲 11.4.5应急工具 11.4.5.5危险标志 11.4.5.6雨鞋 12.3拟派驻项目人员花名册 13人员培训管理 13.1安全教育 13.1.1安全教育内容和方式 13.1.2安全教育的实施 13.1.3落实安全教育管理 13.2年度安全教育培训计划 13.2.1基本思路 13.2.1.1“安全第一、预防为主”的安全意识教育.115813.2.1.2安全教育全过程管理 13.2.1.4严格执行公司的安全教育制度 13.2.2主要的培训内容计划 13.3.1培养良好的操作行为 13.3.2绝对禁止的不安全的操作行为 13.3.3保洁安全知识 13.3.4秩序维护人员安全知识 13.3.5消防安全知识培训 14.3考勤管理制度 14.4交接班制度 14.5档案管理制度 14.6公共制度 15应急预案 15.1处理突发事件的原则和方法 15.1.1突发应急预案处理范围 15.1.2突发事件处理原则 15.1.3突发事件处理方法 15.2.1建立危机管理预警系统 15.2.1.1物业公司应急预案架构图 15.2.1.2物业中心应急预案组织架构 15.2.1.3应急预案处理流程 15.2.2架构说明及应急措施、装备 15.3.1日常管理服务突发事件处理预案 15.3.1.1物业发生疫情的防治预案 15.3.1.2防台风、雨汛应急处理预案 15.3.1.3意外伤亡应急预案 15.3.1.4紧急救护预案 15.3.1.5交通事故紧急处理预案 15.3.2安全突发事件应急处理预案 15.3.2.1突发事件处理流程 15.3.2.2火灾事故紧急处理预案 15.3.2.3爆炸、恐吓事件应急处理预案 15.3.2.4溺水救援应急预案 15.3.2.5打架斗殴事件处理预案 15.3.2.6盗窃事件处理预案 15.3.2.8爆炸物、可疑物品的处理预案 15.3.2.9发生自杀或企图自杀事故的处理程序 15.3.2.11凶杀事件处理预案 15.3.2.12静坐、示威事件的处理预案 15.3.2.14对醉酒滋事或精神病人的处理预案 15.3.2.16液化气泄漏应急处理预案 15.3.2.17高空坠物应急预案 15.3.2.19中毒事件应急预案 15.3.3设备故障应急处理预案 15.3.3.2中央空调系统应急处理方案 15.3.3.3发生水浸事故的处理预案 15.3.3.4电梯故障应急处理方案 15.3.4清洁卫生突发事件应急预案 15.3.4.3污雨水井、管道、化粪池堵塞的应急处理.115.3.4.4台风影响环境卫生的应急处理 15.3.4.5梅雨天气应急处理 15.3.4.6在公共场所发现反动标语的处理 15.3.4.7发现可疑物品的应急处理 15.3.4.8酗酒闹事的应急处理 16.1保障措施 132916.1.1方案实施保障措施 16.1.1.2明确职责 16.1.1.3专业的培训 16.1.1.4有效的监控和反馈 16.1.1.5鼓励和支持 16.1.2日常管理保障措施 16.1.2.3人员管理 16.1.2.7协调管理 16.1.3服务保障措施 16.1.3.1以情动人，以理服人，营造家的氛围 16.1.3.2激励与惩罚 16.1.3.5公司品质管理服务检查系统 16.1.3.6多方位开展员工培训 16.1.3.7做好会议经营 16.2服务承诺 前言十分荣幸能参与**市**区**社区(以下简称“****社区”)的物业服务项目采购投标工作。****物业管理有限公司(以下简称“**物业”)将依托自身的专业管理实力，结合****社区的现状，出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和****社区实际需要的前提下，凭借我公司在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人力资源，为****社区的业主住户创造一个自然、和谐而优美的居住、生活环境，实现****社区物业的保值增值，并使****社区成为**市一个知名的综合物业管理品牌。本投标方案是根据****社区居民委员会提供的“**市**区**社区物业服务项目招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的****社区物业管理服务投标方案。我方一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入****社区物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中1.1项目概况座落位置：**市**区**社区■住宅户数：1***户商业楼总建筑面积：23***平方米容积率：2.50■绿化率：30.0%****社区2014年启动旧村改造，2017年年底实现回迁14**户，居住人口4000余人。物业类型为综合大型住宅小区，小区住宅楼**栋为**层高层建筑，分东西两区，配套大型运动场地，如篮球场，羽毛球场。****社区-西区****社区-东区规划定位：集萃城市精品高层公寓，配备约10**平方米清真寺，打造集合完备园区服务体系和独特园区氛围的**标杆品质社1.2服务特性分析1.2.1综合类大型社区物业****社区总面积300***.**m²,小区由**路分为东西两区，住宅总面积1690**.**m²,商业楼总面积230**m²,绿化面积53000m²,铺砖面积32000m²,沥青路面面积23000m²,地下停车位8001.2.2物业复杂性和多样性定了物业的使用人不再是单一的小区业主，还有一部分的外来人1.2.3功能分布的区域性需要在满足功能区域整体服务需求的同时，进一步细化服务1.2.4物业服务的全面综合性建设、客户综合服务等各方面，服务要求高。尤其如何做好16661.3服务需求分析****社区自2014年启动旧村改造，2017年年底实现回迁14**户，前期历经两任物业公司更替服务与管理，小区住户、业主将在物业的综合管理服务、房屋管理与维修养护服务、公共设备设施维修保养服务、公共秩序维护服务、环境保洁与绿化服务、安全防洪设施服务、装饰装修管理等等方面提出更高、更专业的要求。1.3.1综合管理服务要求1.健全各项管理制度、各岗位工作标准(主要指：物业服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等),并制定具体的落实措施和考核办法。2.物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴胸牌，工作规范，作风严谨。3.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，4.建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录，避免媒体曝光和群体上访事件发生，有效投诉办结率95%以上，回访率100%,业主意见反馈满意率80%以上。5.积极配合政府有关部门开展工作，按上级部署和要求完成各项迎检、节庆活动及其他集中整治、临时性工作任务；积极配合执法部门对违反规定饲养宠物、家禽等行为进行处理。6.制定汛期、火灾、雪天、台风、旱季、虫害等自然灾害应急预案，并配备所需设备和物资。1.3.2房屋管理与维修养护服务要求1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。3.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。4.对违反规定私搭乱建、改变房屋用途等现象要及时发现和制止；制止不听的及时书面报告相关执法部门并做好协助工作。5.房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无破损、无明显污渍，使用安全。无安全隐患或破损。8.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。9.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。1.3.3公共设备设施维修、保养服务要求1.共用设施设备完好，无随意改变用途、破坏或缺损现象。2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员严格遵守操作规程与保养规范。3.室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观4.排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。5.道路畅通，路面平整，无擅自掘路现象；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。6.供水设备运行正常，完好无渗漏、无污染；水泵清洁、无锈斑、油污，压力表清洁光亮、指示正常；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故应急预案。7.制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、庭院灯、楼道灯等公共照明设备完好率不低于90%,损坏应在3日内修复。8.电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁；电梯机房通风、照明良好；做好电梯日常维护保养，制定出现故障后的应急预9.配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记10.委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。11.电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记12.每日1次对配电室设备运行状况进行检查，低压配电室可每月巡查1次。13.高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。14.配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境15.无自身系统故障引起的计划外大面积停电。16.电力系统有专人维护，定期检查；配电室高、低压配电盘 (柜)盘面光亮整洁，无灰尘，无污点；绝缘设备(鞋、手套、工具等)完好无损，放在指定位置，并定期检查试验；制定出现故障后的应急预案。17.单元电子对讲门使用正常，闭门器正常维护调节，做到开关灵活。18.消防通道畅通，无乱推乱放、乱圈乱占和随意停放车辆等。19.无电动车(包括电动汽车和电动自行车)乱扯线充电现象。20.消防设施设备完好无损，所有消防设施定期维护检查，可随时启用；消防报警系统、风机房运行良好，制定出现故障后的消防应急预案。21.自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。22.每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作；供热季节，供热交换站应设24小时值班人员，每6小时对机房和设备巡视1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。23.维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。24.公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。****物业管理有限公司1.3.5保洁服务要求■楼内保洁1.楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。2.楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次。4.共用门窗玻璃，每月擦拭1次。玻璃明亮、目视干净。5.电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，保持干净、整洁。6.环卫设施完备，配备必要的垃圾箱、果皮箱等。7.垃圾桶内无异味、外观整洁，无残缺、无破损，周边无散落垃圾、污水现象；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。8.房屋共用部位共用设施设备无虫害，园内定期灭杀鼠、蟑、9.小区内道路等共用场地每天清扫，全天保洁，目视范围内无纸屑、烟头等散落垃圾及杂物。10.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼道内无卫生死角，无散落垃圾，楼内公共设施设备****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件14.高层建筑楼内(门厅)通道干净，无污染，无杂物，墙面16.建筑垃圾集中存放指定地点，按双方约定方式及时清运。2.绿化带每日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁3.水景开放期内，每日清洁1次。水面无漂浮物，水体无异****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次，每2周刷洗消毒15.3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次，目视干净。6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次，目视干7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，排水顺畅、无垃圾8.设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周1次对公共卫生9.垃圾日产日清，每天早上8:00前清空垃圾桶内所有垃圾。1.地面每2日清洁1次，每月冲刷1次。保持空气流通，地2.天花板、墙面每2月清洁1次，无明显污迹、蜘蛛网。每2月清洁1次。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件无明显异味。6.建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，定期外运。7.垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。8.蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。1.3.6绿化服务要求1.由专业技术人员管理养护绿化，并做到：①对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏②定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于5%;③对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于5%,存活率不小于95%,行道树缺株率小于5%,土地无明显裸露；④适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；⑤对树木每年至少修剪1次，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。2.定期修剪、打药、浇水、施肥。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件践踏及病虫害现象。4.绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好。5.绿地无改变使用用途和破坏、私自占用现象。6.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。7.制定绿化养护计划，树木死亡率低于10%,绿地损坏率低于5%,及时清理死株并补种。1.3.7安全防范设施要求1.出入口和公共区域实行24小时值班巡逻，安保人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责，巡逻及交接班记录完整。2.制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每2小时巡查1次。重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。3.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件4.巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。5.安防、监控设施运行良好，监控室24小时值班，严格执行交接班制度，记录完整。6.监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。7.监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。8.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。9.保障值班电话畅通，接听及时。10.配备必备的安保设备并运行良好。11.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。13.对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件14.每年组织1次以上应急预案演习。1.3.8巡查、维修、装饰装修管理要求1.物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，①.每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；②每年检查1次墙体、墙面；③每年检查1次顶棚；④每年检查1次楼梯、扶手；⑤每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；⑥每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；⑦每年全面检查1次楼板、地面砖；⑧每季巡查1次小区各标识；⑨每月全面检查1次公共门窗；⑩每月巡查1次路面、侧石、井盖等；每月巡查1次围墙；****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；3每月巡查1次室外健身设施、儿童乐园。2.维修服务属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复；需要并于3日内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组3.装饰装修管理使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或②装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正③装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件遮盖等措施，在3～5日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在3～5日内清运。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件1.4服务内容分析综合物业管理品牌。我公司拟定****社区物业管理的服务范围如通确定的内容补充更新)1.4.1综合管理(1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结(3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件(4)协助召开业主大会并配合其运作；(5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案(6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；(8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。(10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。1.4.2房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《住宅公共维修基金使用管理办法》中：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件(5)定期清洗外墙。1.4.3绿化1.4.4保洁小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行(7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件1.4.6停车管理机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的管理(1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放(3)保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预(4)长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。1.4.7消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理(1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预(2)消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件(4)发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。(八)高压供水养护、运行、维修(1)保证居民正常生活用水；有停水处置预案；(2)水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；(3)维修服务标准执行政府行业文件规定。(4)发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。1.4.8电梯养护、运行、维护(1)主梯24小时不间断运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；(2)凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯(3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行政府行业文件规定。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件(4)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，迅速组织1.4.9装修管理服务房屋装饰装修管理(1)有健全的装修管理服务制度；(2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；(3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；(4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；(5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。1.4.10公用市政设施管理服务这是物业公司为保障小区正常运行而提供的服务，主要包括与市政部门沟通协调，监督市政设施如路灯、下水道、供暖等的建****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件1.5重点与难点分析我司通过对基础资料掌握、周边基础配套与地理环境分析，结1.5.1地下车库管理范围广、跨度大，安全性挑战更大■物业特点、管理难点：高端购房客户对居所安全性、私密性的高要求，无疑都对地下车库的规范管理提出了更严苛的要求，重点体现在安全性上。管理对策：结合大跨度的地下车库的特点，我们将做好基于人性化角度的标识标牌设计，充分考虑客户使用习惯、思维模式及快速识别的基本要求，在不同区块设计以不同颜色加以快速区分，甚至邀请首次来园区的人员对识别系统的科学性、便捷性进行检验进而修正，避免出现业主入住初期或访客因车库标识不全或指标不准确而导致在地下车库找不到车或出口的情况，缩短业主寻找目标的时间和距离。再次，兼顾安全与整洁，定期对地下车库顶上错综复杂的消防管道、排风管道及地面进行专业保洁，加强通风、除湿，为业****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件库出入口排水设施设置、应急物品堆放场地选择等提供相关合理强**服务将安排专业绿化人员根据植物种类特点定期对绿化景****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件区域的成品保护，保持外立面的统一观感，有礼有节地阻止业主入住期间对外立面进行改变和破坏的违规行为。针对不同的石材、木饰面和玻璃幕墙做好专业的定期清洗和保养，延长使用寿命。1.5.3沿街商铺店招、装修管理难度大，规范经营与商业集聚两手抓■物业特点、管理难点：园区配置有23047m²的商业，在沿街商铺管理上存在店招统一难、装修管理难度大的现实问题。在配合街道居委做好前期招商引资、营造充满活力的商业氛围的同时，做好商户的规范管理，在两者之间找到管理的切入点非常重要。首先，**服务将积极配合街道居委做好招商引资工作，根据业主需求协同街道居委做好商业规划，并利用我司在实施园区生活服务体系过程中积累的丰富经验，就各类商家进驻条件提出相关建议和配合工作，在交付初期就形成商业氛围的积聚。其次，在日常的管理和服务过程中，我司将注重对商户的规范管理和有效引****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件铺装修严格按照规定进行，以免违规装修对楼盘品质带来负面影响(特别是空调安装、灯光污染等)。同时也会在有限的临时停车1.5.4项目业态类型丰富，融合各业态的关系，管理要求高为确保高层住宅及商业之间的不同需求能得到保障与实施，****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件园区生活服务体系，在给园区业主提供便捷和优惠的同时也为商****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.1项目定位依据我司对物业服务行业的理解，在**当地物业管理水平基**服务将在满足不同类别客户共性服务需求的同时，有侧重****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.1.1精致“精致”的含义指精密细致在**的企业文化理念“真诚、善意、精致、完美”这八个大字中，精致作为**物业对产品的要求被每个**人所奉行。**服务所理解的精致，既要求我们在后期服务中严格维护街道居委所营造的精致的产品，也要求我们把每一个服务的细节做到精致，把我们的服务过程像工业产品营造过程那样精密细致到每个流程、每个步骤，使我们的服务更为流程化、更为标准化、更为专业化。2.1.1.1精致之一：专业保养以精致之心对待产品，房产品价值的拓展和延伸既离不开产品本身的价值和底蕴，更离不开使用过程中对其进行有针对性地精致维护和保养，亦即通过专业化、规范化的房产品保养，延长配套设施设备的使用寿命和使用效率。我们将通过定期对精装修的大堂入口、地下室电梯厅的石材、木饰面进行专业保养，最大限度地保持高端房产的原有风貌和韵味，不断传承、延续和挖掘房产品的深度价值。我们将通过对固有公共配套设施、公共设备的专业维护，确保设施设备的使用年限得以延长。让客户在享受房产品带来****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.1.2安全安居方能乐业，“安全”作为人的一项最为基本的需求，历来被政府、企业、个人所重视和关注。尤其是住宅区，从以往业主问卷调查反馈的情况来看，在物业管理中影响业主购房的因素中，“安全”总是被业主放在首位，是最受业主关注的。因此，**服务认为，“安全”也是营造高品质生活住区的先决条件。2.1.2.1安全之一：正常有序的公共秩序及交通组织在公共秩序方面，我们将重点做好以下工作：第一，将从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，并根据物业交付期的情况实行动态管理，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。第二，在门岗、巡逻岗、监控岗之间建立“移动通报制”(即随着来人、车辆的移动线路，不断通报方位形成隐性安全网)。夜间，则加强巡逻力量，做好周界防范，采取录像监控、巡查等各种安保措施，力求杜绝财产损失。第三，秩序人员将根据园区内不同区域安全管理要求的特点，合理分工、明在公共交通秩序组织方面，我们将制定合理的交通组织方案****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件和车位管理方案，在日常服务过程中将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及物流畅通相结合。2.1.2.2安全之二：加强园区降噪和安全管理(尤其是商铺与住宅之间)促进邻里和谐、为园区营造宁静、祥和的居家空间****社区配有先进的设施设备系统，**服务将做好设施设备的日常维护保养，保障设备正常运行，根据系统运行特点，做好节能减排工作，降低能耗和噪音；在商铺日常经营过程中，则将加强商铺业主的管理(严禁采用音响招揽生意等),与其签订相关协议和承诺，确保文明经营、和谐共处，为业主营造一个宁静、祥和的居家空间。合商业区特点，有针对性地制定横幅标语、传单发放、乞讨、无证商贩等突发事件的处理预案，确保突发事件及时、平稳、小范围的2.1.2.3安全之三：消防管理是商业、住宅物业管理的重中之重我司一直把消防安全管理作为安全管理工作的重中之中，坚****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件理****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.1.4舒适****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件园区生活服务体系的构建设想是，结合园区人性化的配套设少儿业主为主要服务对象的文化教育等方面的基础服务，使业主在园区内就能享受到便捷、优质的**服务，充分体现**对业主生福生活指数。我司将凭借以往的经验为业主及租户组织篮球、网员参与其中，在各类活动中感受到园区的人文氛围，营造和谐园****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.2服务理念随着社会经济的不断发展，物业服务业已成为推动经济发展的关键因素之一。物业服务行业的核心在于业主住户，业主住户需要的不仅仅是住房建筑物，更需要的是一种愉悦的居住、生活、工作、咨询和交流体验，这正是物业服务业所需要致力的领域。服务理念是物业服务企业长期以来的理念、目标和方针，是企业长期稳定发展的基础。服务理念突出了企业的核心价值观，是展示企业形象和风范的重要窗口。服务理念的制定和实践需要考虑业主住户，物业员工，社区等各方利益。经过我们对****社区初步了解，仔细分析****社区的形象塑造，招标方的采购需求，对****社区的物业管理因素进行了分并对综合性物业管理特点及物业管理工作面临的难点和重点，确立了我们的****社区服务理念。****社区为综合性居住商业优质大盘，立意在先，以人强调人与社会、自然的和谐，****社区经过多年的打造渐渐显露雏形，无论从整体规划还是从设计理念来看，均可称为当地宜居、和物业管理企业所提供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件能违背业主的客观需求提供过剩的服务产品，但同时又要物业管要想成功达到上述目的，我们拟在****社区建立以人性化管理和个性化服务为基石的物业管理模式，并通过对管理服务流程我们提出构建****社区“文化社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引2.2.1倡导“全员参与”的管理文化在内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文制度”,每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件做到尊重业主权益。2.2.2推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提2.2.3营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.3服务方针2.3.1互动管理2.3.1.1管理目标互动****社区的管理目标应该是由物业中心和业主(**市**社区居民委员会)共同商议和制定的，管理目的是一致的。****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.3.1.2管理责任互动2.3.1.3管理过程互动2.3.1.4财务收支的互动物业中心的工作内容直接决定了物业中心的财务收支，所以管理费等费用的标准必须与工作内容相对应，追求财务平衡应该是物业中心的权力，一味追求质量而不顾财务状况，不应该是物业管理公司的正常行为。2.3.2人本管理以人为本，是我公司企业文化的精髓。在****社区我们将推行人本管理。这体现在以人为中心，把员工当作最宝贵的资源看待，充分发挥干部、员工的聪明才智和积极主动性，保证物业管理各项工作的顺利展开。2.3.2.1加强人力资源管理根据****社区管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素质。物业中心骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成，员工都要精心挑选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.3.3标准管理IS09002质量体系，并在一年内通过IS09002质量体系认证，为2.3.3.2大力推行“三定五按”“定岗、定员、定责”,五按即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令”。根据****社区的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职人。再根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。对于物业管理的各项具体工作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。“三定五****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件格按要求执行。2.3.4督导管理我们将把督导管理方式运用到****社区的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。2.3.4.1建立合理的监督机制小区物业中心在开展物业管理的过程中，将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作，定期向****社区业主委员会报告工作，检讨物业管理运作事务，提交财务报告书，并汇报出日常工作的进展和计划。定期对管理目标和IS09002质量体系运作进行考核，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体作法一是公开监督制。公布物业中心监督投诉电话，设****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件业主住户业主住户政府部门居民委员会物业公司各岗位员工质量体系2.3.4.3建立信息反馈及处理机制没有纠正和预防措施，IS09001质量体系就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，各物业中心就无法保证优良的物业管理服物业中心作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：****社区各部门每月向物业中心主任提交一份工作计划报告书，包括管理费收支帐目；业主、住户意见主管部门主管部门新闻媒体客户意见调查程序跟踪检查相关人员执行命令意见箱居委会发布命令执行结果****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.4服务设想根据我们长期为同类物业提供服务的经验，结合****社区物2.4.1服务主线清晰化2.4.2服务手段科技化使用物业管理软件系统、办公自动化系统(0A)、物业管理服2.4.3服务过程环保化通过配备环保型服务工具、使用环保型材料、投标文件投标文件****物业管理有限公司****物业管理有限公司投标文件2.5管理思路针对****社区物业服务的采购招投标工作，我们组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，精心策划管理