全国经纪人专业基础测试试题及答案

全国经纪人专业基础测试试题及答案1.房地产市场可以看成是人口、购买能力

和()的结合体。A.供给数量B.购买动机(正确答案)C.交易方式D.交易制度答案解析：【答案解析】:市场是某种商品需求的总和。由于

商品需求是通过买者体现出来的,所以市场也可以

说是某种商品所有现实买者和潜在买者所组成的群

体。该定义的市场,可用下列简明的公式来概括

市场=人口+购买能力+购买动机。这个公式说明,

人口、购买能力和购买动机三个因素,缺少任何

个都不能构成市场。即市场可以看成是人口、购买

能力和购买动机的结合体。2.某些房地产的购买者购买房地产的目的

不是为了自己使用,而是为了获得租金收入,这种

购买需求属于()。A.盲目性需求B.投机性需求C.投资性需求(正确答案)D.消费性需求答案解析：【答案解析】:根据购买者购买房地产的目的或动

机,可将房地产需求分为以下类型:①自用性需

求,又称自住需求、消费需求,即“为用而买”的需

求;②投资性需求,指购买房地产后主要以出租来

获得回报的需求,即“为租而买”的需求;③投机性

需求,即“为卖而买”的需求。3.将房地产市场分为一级市场、二级市场

和三级市场的划分依据是()。A.房地产流转次数(正确答案)B.房地产交易方式C.房地产市场区域范围D.房地产档次答案解析：【答案解析】:根据不同的需要,可以从不同的角

度对房地产市场进行分类。按房地产流转次数,房

地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和

房地产三级市场。4.国有建设用地使用权出让市场属于()。A.房地产一级市场(正确答案)B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.土地二级市场答案解析：【答案解析】:按房地产流转次数,房地产市场可

分为:①房地产一级市场,即建设用地使用权出让

市场;②房地产二级市场,即建设用地使用权出让

后的房地产开发和经营;③房地产三级市场,即投

入使用后的房地产买卖、租赁等多种经营方式。5.在我国房地产市场中,房地产经纪业务

泪对较少的是()。A.房地产一级市场(正确答案)B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.房屋租赁市场答案解析：【答案解析】:按房地产流转次数,房地产市场分

为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级

市场。其中,房地产一级市场即建设用地使用权出

让市场,其房地产经纪业务相对比较少。6.根据房地产市场按区域范围分类,如某

城市房地产市场,相对于全国房地产市场来说是

()市场。A.局部房地产市场B.区域房地产市场(正确答案)C.整体房地产市场D.地区房地产市场答案解析：【答案解析】:按区域范围,房地产市场分为区域

房地产市场和整体房地产市场。整体市场和区域市

场是相对而言的,如某个城市房地产市场,相对于

全国房地产市场来说是区域房地产市场,相对于该

城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产

市场。7.在预期某种房地产价格涨落的情况下,

大家常说的“买涨不买落”体现了决定房地产需求的

基本因素是()。A.该种房地产的价格水平(正确答案)B.消费者的收入水平C.消费者的偏好D.相关物品的价格水平答案解析：【答案解析】:一般地说,某种房地产的价格如果

上涨了,对其需求会减少;如果下降了,对其需求

会增加。其他商品的需求与价格的关系一般也如

此。由于这种需求与价格负相关的关系非常普遍,

所以称为需求规律。在理解这一点时,要区分它与

后面将要讲到的预期价格涨落的情况不同。在预期

价格涨落的情况下,是“买涨不买落’。8.房地产需求的形成条件为()。A.愿意购买B.能够购买C.既有购买欲望,又有支付能力(正确答案)D.有支付能力答案解析：【答案解析】:房地产需求是指消费者在某一特定

时间内和每一价格水平下,对某种房地产所愿意并

且能够购买(或承租,下同)的数量。需求与通常

折讲的需要既相关又不相同,其形成条件有两个

①愿意购买,即有购买欲望;②能够购买,即有支

付能力。9.下列关于完全竞争的房地产市场的表

述,正确的是()。A.有相当多的买者和卖者(正确答案)B.买者少而卖者多C.买者多而卖者少D.只有一个买者和一个卖者答案解析：【答案解析】:完全竟争市场是指竞争充分而不受

任何阻碍和千扰的市场。该种市场必须具备以下条

件:①有众多的买者和卖者,每个买者和卖者所买

卖的商品数量在市场上仅占很小的份额;②所买卖

的商品具有同质性,不存在差别;③市场信息完

全,买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的

切信息,包括掌握当前价格的完整信息,并能预测

未来的价格;④买者和卖者都可以自由进出市场;

⑤买者和卖者无串通共谋行为,也没有政府千预。10.按照房地产市场周期理论,房地产售价

以比租金快得多的速度上涨、新房交易量大的阶段

是()。A.复苏期B.繁荣期(正确答案)C.衰退期D.低谷期答案解析：【答案解析】:在房地产市场周期中,繁荣期的主

要特征有:①成交量和成交价均快速放大,成交量

在达到峰值后回落,价格涨势逐渐趋缓;②房价以

比房租明显快的速度上涨,二手房换手快,交易量

大;③大批房地产开发项目开工;④房屋空置率也

经历了在复苏期的基础上继续下降,到该阶段后期

开始上升的过程。11.形成房地产“泡沫”的基础是()。A.对房地产价格看跌的共同预期B.虚假的高需求C.过度的投机炒作D.对房地产价格看涨的共同预期(正确答案)答案解析：【答案解析】:房地产泡沫的形成原因有多种,归

结起来主要有两个:一是群体的非理性预期,二是

过度的投机炒作。其中,人们对房地产价格看涨的

致预期是形成房地产泡沫的基础。12.房地产需求是指在某一特定的时间内,

在每一价格水平下,对某种房地产()。A.消费者需要的数量B.消费者愿意而且能够购买的数量(正确答案)C.企业提供的数量的总和D.企业愿意且能够提供的数量答案解析：【答案解析】:有效需求是指对物品的有支付能力

支持的需要——不仅愿意购买,而且有能力购买,

故房地产需求是指在某一特定的时间内,在每一价

格水平下,对某种房地产消费者愿意而且能够购买

的数量。13.房地产价格实质是()。A.使用土地的价格B.房屋的价值C.房地产权益的价格(正确答案)D.房地产的适用价值答案解析：【答案解析】:房地产价格实质上是房地产权益的

价格。一般商品是动产,其物权的设立和转让是依

照法律规定交付,因此其价格通常是商品本身的价

格。房地产是不动产,其物权的设立和转让是依照

法律规定登记,因此房地产在交易中可以转移的不

是其实物,而是房屋所有权、建设用地使用权或其

他权利。14.在买方市场下,房地产成交价会偏向()。A.买方最低出价B.买方最高出价C.卖方最低出价(正确答案)D.卖方最高出价答案解析：【答案解析】:卖方要价是站在卖方的角度,指卖

方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价是站在

买方的角度,指买方购买房地产时愿意支付的价

格。在实际交易中,只有当买方最高出价高于或等

于卖方最低要价时,交易才可能成功。在买方市场

下,成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下

成交价会偏向买方最高出价。15.某套住宅的卖方,其最低要价为38万

元,而买方愿意支付的最高价格为42万元,则该套

住宅成交价格可能()。A.低于38万元B.位于38~42万元之间(正确答案)C.高于42万元D.不存在答案解析：【答案解析】:卖方要价和买方出价都只是买卖双

方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中,只

有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时,交

易才可能成功。因此,在一笔成功的房地产交易

中,卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交

价三者的高低关系为:买方最高出价≥买卖双方成

交价≥卖方最低要价。16.某地块的单价为900元/㎡,房屋单价

为3600元/㎡,设定容积率为3,则其楼面地价是

()元/㎡。A.300(正确答案)B.1200C.2700D.4500答案解析：【答案解析】:楼面地价又称楼面价、楼板价,是

种特殊的土地单价,是指一定地块内分摊到单位

建筑面积上的土地价格,楼面地价的计算公式为

楼面地价=土地总价÷总建筑面积=土地单价÷容积

率。本题中,该地块的楼面地价

900÷3=300(元/m2)17.居民收入增加会加大对居住房地产的需

求,其中,()阶层收入增加对居住房地产的需求

的影响最大。A.超低收入者B.低收入者C.中等收入者(正确答案)D.高收入者答案解析：【答案解析】:若居民收入的增加是中等收入者的

收入增加,因为其边际消费倾向较大,且衣食等基

本生活已有了较好的基础,其所增加的收入此时依

肖费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平,这

自然会增加对居住房地产的需求,从而会促使居住

房地产价格上涨18.下列税收政策中,在卖方市场情况下会

推动房地产价格上涨的是()。A.减少房地产开发环节的税收B.增加房地产开发环节的税收(正确答案)C.增加买方的税收D.增加房地产保有环节的税收答案解析：【答案解析】:增加或者减少房地产开发环节的税

收在短期内是否会导致房地产价格的升降,要看房

地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖

方市场,则增加房地产开发环节的税收可以通过涨

价转嫁给房地产购买者,从而会使房地产价格上

涨;而減少房地产开发环节的税收则难以使房地产

价格下降,主要会转化为房地产开发企业的“超额

利润19.采用市场法评估房地产价格时,选取的

可比实例一般不少于()个。A.2B.3(正确答案)C.5D.10答案解析：【答案解析】:采用市场法(又称比较法、交易实

例比较法、市场比较法)评估房地产价格时,为了

减小估价误差,增加估价的可信度,要求选取多个

可比实例,并且从理论上讲,选取的可比实例越多

越好。但如果要求选取的可比实例过多,一是可能

由于交易实例的数量有限而难以做到,二是会造成

后续处理的工作量很大,因此从某种意义上讲,选

取可比实例主要在于精而不在于多,一般选取3至5

个的可比实例即可。20.下列房地产中,适用收益法估价的有

()。A.公园B.行政办公楼C.旅馆(正确答案)D.图书楼答案解析：【答案解析】:收益法又称收益资本化法、收益还

原法,适用的对象是有收益或有潜在收益的房地

产,如住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、宾

馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是

否有收益,只要其同类房地产有收益即可。21.【多选】房地产市场形成的条件包括()。A.存在具有购买欲望的买方(正确答案)B.存在可供交换的房地产商品(正确答案)C.存在作为中间人的房地产经纪机构D.存在符合买卖双方利益要求的交换价格(正确答案)E.存在为购买者提供金融服务的金融机构答案解析：【答案解析】:房地产市场的要素是指构成房地产

市场的必要因素,包括:①市场主体,即有房地产

的供给者和需求者;②市场客体,即有可供交易的

房地产;③交易条件,即有符合交易双方利益要求

的交易价格(买卖价格或租赁价格)、付款方式

等。只有同时具有上述三个要素,实际的房地产交

易才可能发生,房地产市场才能形成。22.【多选】按照房地产交易方式,房地产市场可分

为()。A.房地产买卖市场(正确答案)B.存量房市场C.高档房地产市场D.现房市场E.房地产租赁市场(正确答案)答案解析：【答案解析】:按房地产交易方式,房地产市场分

为房地产买卖市场和房地产租赁市场。房地产由于

价值较大、寿命长久,其租赁活动有时比买卖活动

还要多。因此,房地产租赁市场有时比房地产买卖

市场还要大,还要活跃,特别是写字楼、商铺、住

宅等房地产。23.【多选】决定房地产需求的基本因素有()。A.该种房地产的价格水平(正确答案)B.该种房地产的性价比C.相关物品的价格水平(正确答案)D.消费者的收入水平(正确答案)E.消费者对未来的预期(正确答案)答案解析：【答案解析】:某种房地产的需求由许多因素决

定,基本因素有:①该种房地产的价格水平;②消

费者的收入水平;③消费者的偏好;④相关物品的

价格水平;⑤消费者对未来的预期。24.【多选】房地产市场中,垄断竞争市场的特点有()。A.只有一个卖者,而买者很多B.买者和卖者都可以自由进出市场C.买者和卖者都比较多(正确答案)D.市场信息比较完全(正确答案)E.新生产者不能进入市场答案解析：【答案解析】:垄断竞争市场是指既有垄断又有竞

争,以竞争为主的市场。垄断竞争市场主要有以下

特征:①卖者和买者都较多;②产品存在差别,即

产品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所

不同;③市场信息较完全。25.【多选】下列属于房地产市场周期衰退阶段的特

征是()。A.新房销售困难(正确答案)B.大批房地产开发项目开工C.投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手(正确答案)D.房价以比房租明显快的速度下降(正确答案)E.房屋空置率不断上升(正确答案)答案解析：【答案解析】:房地产市场周期衰退阶段的主要特

征:①新房销售困难;②投机、投资者纷纷设法将

自己持有的房地产脱手;③房价以比房租明显快的

速度下降;④房屋空置率不断上升。B项是繁荣阶

段的特征。26.【多选】房地产价格与一般物品的价格的相同之

处表现在()。A.都是价格,用货币表示(正确答案)B.都有波动,受供求因素的影响(正确答案)C.都是按质论价:优质价高,劣质低价(正确答案)D.都容易受交易者的个别情况影响E.既有交换代价的价格,又有使用代价的价格答案解析：【答案解析】:房地产价格与一般商品的价格既有

共同之处,又有不同之处。共同之处表现在:①都

是价格,用货币来表示;②都有波动,受供求因素

的影响;③都是按质论价,优质高价,劣质低价。27.【多选】在房地产市场上,政府对房地产价格干

预的措施有()。A.规定最高限价(正确答案)B.规定最低限价(正确答案)C.规定成本构成(正确答案)D.规定利润率(正确答案)E.发布市场价格信息答案解析：【答案解析】:政府对价格的干预,有最高限价和

最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以

收取的最高价;最低限价也称为最低保护价,是试

图规定一个对房地产可以收取的最低价。政府对价

格的干预还有规定价格构成或利润率等,例如规定

新建的经济适用住房岀售价格实行政府指导价,按

保本微利原则确定。28.【多选】在新建商品房销售中出现的一组房地产

价格包括()。A.成交价(正确答案)B.