第七章-房产税-契税-车船

《涉税会计》第七章房产税契税车船使用税及会计核算【知识导入】据财政部消息：近年的土地和房地产相关税收中，受部分地区商品房销售较快增长等影响，契税3000多亿元，增长10%以上；土地增值税也是3000多亿元，增长10%以上。另外，房产税1000多亿元，增长近5%；车船税、船舶吨税等税收收入600度亿元，增长10%左右。然而车辆购置税却下降3%左右。主要受对1.6升及以下排量乘用车减半征收车辆购置税政策影响。第一节房产税及会计核算[学习目标]通过学习，了解房产税的概念、征税范围、纳税人、税率等基本知识，掌握房产税的计算和会计处理。

一、房产税的征收制度房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向房屋产权所有人或经营人征收的一种财产税。

(一)纳税人1．产权属于国有（全民）所有的，以经营管理单位为纳税人；产权属于集体单位或个人所有的，以集体单位或个人为纳税人。2．产权出典的，以承典人为纳税人。3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4．产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。5．无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，和内资企业一样缴纳房产税。

（二）房产税的特点1．房产税属于财产税中的个别财产税。2．征税范围限于城镇的经营性房屋。3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

(三)征税范围1．城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。2．县城是指县人民政府所在地。3．建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。4．工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围不包括农村

（四）计税依据和税率1．房产税计税的依据房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。（1）从价计征

《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，按照房产原始价值一次扣除10-30%后的余值作为计税额计算，缴纳。各地扣除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。没有记载房产原始价值的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定。房产的原始价值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施1．房产税计税的依据（2）从租计征《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房屋出租的，以房产的租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币性收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

2．房产税税率：房产税采用比例税率，根据计征方式不同，使用两种税率。（1）按房产余值，从价计征的，税率为1.2%（2）按房产租金，从租计征的，税率为12%（五）应纳税额的计算1．从价计税的计算年应纳房产税额=房产原始价值×（1-扣除比率）×适用税率【例7-1】某市天明公司经营用房原始价值为8000000元，按照当年政府规定允许扣除30%后余值计算，适用税率为1.2%。试计算应纳房产税额。年应纳房产税额＝80000000×（1-30%）×1.2%＝67200（元）

（五）应纳税额的计算2．从租计征的计算应纳房产税额=租金收入×适用税率【例7-2】某市川沙公司系外商投资企业，2009将未用的仓库出租，年租金收入为80000元，适用税率为12%，试计算该房产应纳房产税额。年应纳房产税额＝80000×12%＝9600（元）

（六）税收优惠下列房产免征房产税：1．国家机关、人民团体、军队自用的房产；2．由国家财政部门拔付经费的单位自用的房产；3．宗教寺庙，公园名胜古迹自用的房产，4．个人所有非营业用的房产；5．经财政部批准免税的其他房产，如损坏不堪使用的房屋和危房；企业停产撤消而闲置不用的房产；按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。

二、房产税的会计核算（一）房产税会计核算账户的设置根据现行的会计制度的规定。房产税的会计核算需用设置“管理费用——房产税”、“应交税费——应交房产税”会计账户。房产税按规定计算应交税额并填写房产税纳税申报表，根据纳税申报表应借记“管理费用”账户，贷记“应交税费”账户；按税务机关开出的完税凭证借记“应交税费——应交房产税”账户，贷记“银行存款”账户。

(二)房产税会计处理及纳税申报【例7-3】某市长江有限公司“固定资产”账户房产项目原始价值为24000000元，其中：生产用房12000000元；按政府规定低价出租给职工的住房4000000元；临街房产8000000元。临街房产全部出租，每月租金为60000元。根据当地规定允许扣除比例为30%。计算该厂应纳的房产税并会计处理。年应纳税额=12000000×（1-30%）×1.2%+60000×12×12%=187200(元)(1)计提房产税借：管理费用——房产税187200

贷：应交税费——应交房产税187200(2)交纳房产税借：应交税费——应交房产税187200

贷：银行存款187200

【例7-4】某市美华印染有限公司系外商投资企业，***年12月31日“固定资产——房产”账面原值为5000000元。2010年2月1日，企业将房产原值为1500000元的房屋租给其他单位使用，每年收取租金收入300000元。根据当地规定允许扣除比例为30%。房产税按年计算，分季缴纳。试计算企业1-3月应纳房产税并进行会计处理。1月份按房产余值计算全年应纳税额为：年应纳税额＝5000000×（1-30％）×1.2％＝42000（元）月应纳税额＝年应纳税额÷12＝42000÷12＝3500（元）

2月份应按房产余值和租金收入分别计算应纳税额：按房产余值计算的应纳税额：年应纳税额＝（5000000-1500000）×（1-30％）×1.2％＝29400（元）月应纳税额＝29400÷12＝2450（元）按租金收入计算的应纳税额为：年应纳税额＝300000×12％＝36000（元）月应纳税额＝36000÷12＝3000（元）则2月份、3月份应纳房产税税额为：月应纳税额＝2450+3000＝5450（元）

则1月末应作如下会计分录：借：管理费用——房产税3500贷：应交税费——应交房产税35002月末、3月末企业应分别作如下会计分录：借：管理费用——房产税2450其他业务成本3000贷：应交税费——应交房产税5450

3月末企业“应交税费——应交房产税”账户有关资料如下：应交税费——应交房产税

1月35002月54503月54503月末余额144004月初企业交纳一季度应纳税额14400元。借：应交税费——应交房产税14400贷：银行存款14400

房产税按年征收、分期缴纳、具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地的地方税务机关负责征收，房产不在同一地方的纳税人，应按房产的所处地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。房产税纳税申报表见7-1。

第二节契税及会计核算[学习目标]通过学习，了解契税的概念、征税范围、计税依据等基本知识，掌握契税的计算和会计处理

一、契税的征收制度契税是以所有权发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

（一）纳税人契税的纳税人是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属过程中，承受土地使用权和房屋所有权的单位和个人。

（二）契税的特点1．契税属于财产转移税，它以权属发生转移的土地和房屋为征税对象，具有财产转移课税性质。2．契税由财产承受人缴纳，一般税种在税制中确定纳税人，大多确定销售方为纳税人，即卖方纳税。

（三）计税依据和税率1.契税的计税依据(1)国有土地使用权出让，土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由税务机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定额为计税依据。（3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权，房屋的价格的差额为计税价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋的价格的差额不合理并且无正当理由的，由税务机关参照市场价格核定。

2．契税的税率契税的税率实行3%--5%的幅度的比例税率，各地的适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，按照本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。自2008年11月1日起，个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率下调到1%。

（四）应纳税额的计算应纳税额，依照规定的计税依据和税率计算，应纳税额计算公式为：应纳税额＝计税依据×适用税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币。

【例7-5】某市振华公司2014年接受信力公司的房产投资入股，该房产的市场价值为2850000元；公司为了生产经营便利，以自用房产与另一企业交换一处房产，并支付差价款1800000元；同年政府有关部门向公司出让土地一块，交纳土地出让金3500000元（该地规定契税税率为3%）。试计算振华公司2009年应交纳的契税。华南公司应交纳的契税＝（2850000+1800000+3500000）×3%＝244500（元）

【例7-6】广州居民李广拥有四套住房，将第一套价值1200000元的别墅折价给陈生抵偿了1000000元的债务；用市场价值980000元的第二、三两套住房与林辉交换一套四居室住房，另取得林辉赠送价值120000元的小轿车一辆；将第四套市场价值900000元的公寓折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%。要求：计算李广、陈生、林辉应缴纳的契税？李广不需要交纳契税，陈生应交纳的契税=1000000×3%=30000（元）林辉应交纳的契税=120000×3%=3600（元）

（五）税收优惠1.国家机关、事业单位、社会团体、军队单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。4.财政部规定的其他减征，免征契税的项目。经批准免征，减征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途的，不再属于规定免征、减征契税范围，应当补纳已经免征、减征的契税。

二、契税的会计核算（一）契税会计核算账户的设置契税会计核算需设置“应交税费——应交契税”会计账户。反映契税的计提和缴纳情况，同时，将计提的契税计入“固定资产”或“无形资产”账户。契税按规定计算应纳税额并填制纳税申报表，根据纳税申报表，应借记“固定资产”或“无形资产”账户，贷记“应交税费——应交契税”账户；根据税务机关开出的完税凭证借记“应交税费——应交契税”账户，贷记“银行存款”账户。

（二）契税的会计处理及纳税申报【例7-7】以例7-5，作出华南公司2009年应交纳的契税的会计处理计提时借：固定资产139500借：无形资产105000

贷：应交税费——应交契税244500交纳时借：应交税费——应交契税244500

贷：银行存款244500

（二）契税的会计处理及纳税申报纳税人应当自纳税义务发生之日起10天内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

第三节车船税及其会计核算[学习目标]通过学习，了解车船税的概念、征税范围、计税依据等基本知识，掌握车船税计算和会计处理

一、车船税的征收制度车船税是以车船为征税对象，向拥有车船的单位和个人征收的一种税。（一）纳税人在中华人民共和国境内的，车辆、船舶的所有人或者管理人，应当按照《中华人民共和国车船税暂行条例》的规定缴纳车船税。包括外商投资企业、外国企业和外籍人员。管理人是指对车、船具有管理使用权，不具有所有权的单位和个人。一、车船税的征收制度（二）征税范围车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船。1．车辆2.船舶（三）适用税额车船税实行定额税率。

由于车辆与船舶的行使情况不同，车船税的税额也有所不同（见表7-3）一、车船税的征收制度（三）适用税额1.载客汽车2.三轮汽车3.低速货车4.专项作业车5.船舶二、车船税的计算（一）计税依据（二）应纳税额的计算方法1.载客汽车、摩托车：年应纳税额=应纳税车辆数×适用税额【例7-8】某市华工有限公司拥有乘人大客车2辆；中型客车3辆；小客车5辆；摩托车10辆。根据当地政府规定：大客车每辆年税额500元；中型客车每辆年税额450元；小客车每辆年税额400元；摩托车每辆年税额50元。试计算该公司应纳车船税额。大客车年应纳税额=2×500=1000（元）中型客车年应纳税额=3×450=1350（元）小客车年应纳税额=5×400=2000（元）摩托车年应纳税额=10×50=500（元）该公司应纳车船税额=1000+1350+2000+500=4850（元）

2.载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车年应纳税额=应纳税车辆自重吨数×适用税额【例7-9】某市真工夫食品有限公司拥有载货汽车3辆（自重吨位都为5吨）；三轮汽车2辆（自重吨位都为2吨）。根据当地政府规定：载货汽车每吨税额为25元；三轮汽车每吨税额为30元。试计算该公司应纳车船税额。该公司应纳车船税额=3×5×25+2×2×30=495（元）

3.船舶年应纳税额＝应纳税船舶净吨位数×适用税额【例7-10】某市南天航运有限公司拥有机动船30艘，其中：净吨位为600吨的12艘；净吨位为2000吨的8艘；净吨位为5000吨的10艘。试计算该航运公司年应纳车船税税额。该公司年应纳车船税税额=12×600×4+8×2000×4+10×5000×5=28800+64000+250000=342800（元）

购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：应纳税额=年应纳税额÷12×应纳税月份数【例7-11】某市顺风运输公司2014年5月10日新购置3辆货车，自重吨位都为10吨。根据当地政府规定：载货汽车每吨税额为50元。计算该公司2009年度新购置3辆货车应纳车船税额。年应纳税额=3×10×50=1500（元）该公司2009年度新购置3辆货车应纳车船税额=1500÷12×8=1000（元

三、车船税优惠