第七章-其他估价方法

第七章

其他估价方法第一节长期趋势法一、长期趋势法的含义

长期趋势法是在遵循事物连续性原则的基础上，根据预测目标的历史和现有的时间序列资料呈现长期趋势变动轨迹的规律性，用数学方法找出拟合趋势变动轨迹的数学模型，对房地产的未来价格作出预测、判断的方法。房地产估价的长期趋势法是将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上面产生的一种估价方法。第一节长期趋势法二、长期趋势法的理论依据三、长期趋势法的适用条件

根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产目前价格或未来一定时日的价格。预期原理

运用长期趋势法对房地产估价的前提是，是否具有长期的，足够的和真实的房地产价格资料和数据，越是长期的数据，越能够消除短期变动与意外变动对房地产价格的影响。第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法（一）线性趋势法第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法（一）线性趋势法Ｙ＝a+bＴ当∑T=0时第一节长期趋势法（一）线性趋势法【例题7-1】某类商品住宅自2002—200年间各年的价水平如下表，估计该类商品住宅在2008年和2009年的价格。年份 价格（Y元/㎡） T TY T2 趋势值

●

(a+bT）2002 2000 —5 －10000 25 2261.882003 3000 —3 －9000 9 2830.462004 3600 －1 －3600 1 3399.042005 4000 1 4000 1 3967.622006 4500 3 13500 9 4536.202007 5000 5 25000 25 4536.20总计22100 0 19900 70 5104.78第一节长期趋势法（一）线性趋势法【例题7-1】解：令∑Ｔ＝0。已知N为偶数，故设中间两项的T为1、-1，则T的值见表7-1第三列，∑Ｙ、∑Ｔ2、∑ＴＹ的计算分别见表7－1.求a、b如下：

a=22100/6=3683.33b=1000/70=14.29

Ｙ＝a+bＴ＝3683.33+284.29Ｔ预测该类房地产2008年的价格为：Ｙ＝3683.33+284.29Ｔ＝3683.33+284.29×7＝5673.36（元/㎡）预测该类房地产2009年的价格为：Ｙ＝3683.33+284.29Ｔ＝3683.33+284.29×9

＝6241.94（元/㎡）第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

（二）几何平均法

Ｐt＝Ｐ0·vt

v——表示逐期发展速度的平均值；t——表示对应的时间序数；Ｐ0——表示房地产在基期的价格；Ｐt——表示房地产在t期的价格。v的计算公式为：

第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

（二）几何平均法

Ｐt＝Ｐ0·vt

v——表示逐期发展速度的平均值；t——表示对应的时间序数；Ｐ0——表示房地产在基期的价格；Ｐt——表示房地产在t期的价格。v的计算公式为：v=

=

第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

【例题7-2】某类房地产2002～2007年的价格（元/㎡）年份 房地产价格房地产价格的实际值 逐年上涨速度（％） 的趋势值2002 3100 2003 3260 105.2 2004 3440 105.5 2005 3620 105.2 2006 3800 105 2007 3980 105

从表中可知该类房地产2002—2007年价格的逐年上涨速度大致相同，据此可以计算5年的平均上涨速度，并用平均上涨速度推算出各年的趋势值。第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

【例题7-2】解：本例房地产价格的平均发展速度为：

即平均每年上涨5％。据此预测该宗房地产2009年的价格为：

V5＝3100×1.057=3100×1.41

＝4371(元／㎡)

如果利用上述资料预测该宗房地产2010年的价格，则为：

V6＝3100×1.058＝4590元／㎡)第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

（三）平均增减量趋势法1.基本公式Vi＝Po十d×i（7-3）逐期增减量平均数式中PI——第i期房地产的实际价格；

P0——房地产在基期的实际价格；

Vi——第i期房地产价格的趋势值；

i——时间序列数；d———逐期增减量的平均数。第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

【例题7-3】需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000-2004年的价格及其逐年上涨额如表7-3中第2列和第3列所示。年份 房地产价格房地产价格的实际值 逐年上涨额 的趋势值2000 681 2001 713 32 714.52002 746 33 748.02003 781 35 781.02004 815 34 815.0

可知该类房地产2000-2004年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。

（三）平均增减量趋势法第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法【例题7-3】解：本例房地产价格逐年上涨额的平均数为：

d=(32+33+35+34)/4＝33.5(元／㎡)据此预测该宗房地产2005年的价格为：

V5＝681+33.5×5＝848.5(元／㎡)如果利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为：

y6=681+33.5×6=882.0(元／㎡)

（三）平均增减量趋势法第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

基本公式：

Ｔi＝PI+Pi-1+……+Pi-n+1

（四）移动平均趋势法式中：Ｔi——时间序列中第i期的一次移动平均数；

PI——第i期房地产的实际价格；

n——每次移动平均数的时间跨度。第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

（四）移动平均趋势法【例题7-4】在计算移动平均数时，每次应采用几个月来计算，需要根据时间序列的序数和变动周期来决定。如果序数多，变动周期长，则可以采用每9个月甚至每11个月来计算；反之，可以采用每3个月或每5个月来计算。对本例房地产2004年的价格，采用每5个月的实际值计算其移动平均数。计算方法是：把1-5月的价格加起来除以5得684元／㎡，把2-6月的价格加起来除以5得694元／㎡，把3-7月的价格加起来除以5得704元／㎡，依此类推，见表7-4中第3列。再根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，见表7-4中第4列。第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

（四）移动平均趋势法

【例题7-4】某类房地产2004年各月的价格(元／㎡)表7-4月份 房地产价格

每5个月的

移动平均数的

实际值

移动平均数

逐月上涨额

1

670

2

680

3

690

684

4

380

694

10

5

700

704

10

6

720

714

10

7

730

726

12

8

740

738

12

9

740

750

12

10

760

762

12

11

780

12

790 第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

（四）移动平均趋势法【例题7-4】解：假如需要预测该类房地产2005年1月的价格，则计算方法如下：由于最后一个移动平均数762与2005年1月相差3个月，所以预测该类房地产2005年1月的价格为：

762+12×3＝798(元／㎡)第一节长期趋势法四、长期趋势法的主要方法

（四）移动平均趋势法【注意】①应用简单移动平均法时应首先计算移动平均值，然后计算移动平均数的逐期变动值。如果每期的逐期变动值变化不大，呈现比较平稳的趋势，则可考虑采用最后一期的逐期变动值的移动平均值，然后代入有关公式进行计算。②进行移动平均时采用的时间跨度越长，移动平均值越呈现平衡的趋势，但同时估价结果也越容易偏高，因此，必须根据实际情况，适当加以修正或调整。

第二节路线价法

一、路线价法的含义

路线价法是依据路线价，再配合尝试指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的的一种估价方法。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的城镇用地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。第二节路线价法

二、 路线价法的理论依据路线价估价方法认为各宗土地（以商业用为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似。第二节路线价法

三、 路线价法的计算公式

当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：

V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率

V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度如果土地的形状和临街状况有特殊者(如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街)，则除了按照上述计算公式计算价格外，还要做加价或减价修正。第二节路线价法

三、 路线价法的计算公式

以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：

V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率

V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积或者

V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率土单价修正额

V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积土总价修正额第二节路线价法

四、 路线价法的适用范围1.路线价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。

2.路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。

3.路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。

4.路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关第二节路线价法

五、路线价法的操作步骤确定待估宗地所处的路线价区段和路线价→设定标准深度→选取标准宗地→调查评估路线价→确定待估宗地的深度价格修正率和其他条件修正系数→选取标准宗地第二节路线价法

五、路线价法的操作步骤

四三二一法则的含义是，将标准深度为100英尺（30.48m），临街地划分成与街区平等的4等价，每份为25英尺（7.62m）深，然后从临街方向开始，第一个25英尺（a1）土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺（a2）土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺（a3）土地的价格为路线价的20%，第四个25英尺（a4）土地的价格为路线价的10%。如果深度超过100英尺的第一个25英尺（a5）的土地的单位价格为路线价的9%，第二个25英尺（a6）土地的单位价格为路线价的8%。以此类推。第二节路线价法

五、路线价法的操作步骤

以四三二一法则为例，单独深度价格修正率：

a1>a2>a3>a4>a5>a6>a7>a840％>30％>20％>10％>9％>8％>7％>6％累计深度价格修正率为：a1>a1+a2>a1+a2+a3>a1+a2+a3+a4>a1+a2+a3+a4+a5>a1+a2+a3+a4+a5+a6>a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7>a1+a2+a3+a4+a5+a6+a7+a840％<70％<90％<100％<109％<117％<124％<130％第二节路线价法

五、路线价法的操作步骤平均深度价格修正率为：

40％>35％>30％>25％>21.8％>19.5％>17.7％>16.25％第二节路线价法

六、路线价法计算举例1.一面临街矩形土地价格的计算。计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与平均深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：

V(单价)＝u×dvV(总价)＝u×dv×(f×d)式中：V——土地价格；

u——路线价(用土地单价表示)；

dv——深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)；

f——临街宽度；

d——临街深度。

第二节路线价法

六、路线价法计算举例【例题7-5】图7-1中是一临街深度15.24％(即50英尺)、临街宽度20％的矩行土地，其所在区段的路线价(土地单价)为1000元／㎡。根据表7-5中的深度价格修正率，计算该宗土地的单价和总价。第二节路线价法

六、路线价法计算举例【例题7-5】解：

由于路线价是用土地单价表示的，计算时采用表7-5中的深度价格修正率，具体应为平均深度价格修正率，故：该宗土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率

＝1000×140％

＝1400(元／㎡)

该宗土地的总价＝土地单价×土地面积

＝1400×20×15.24

＝42.67(万元)第二节路线价法

六、路线价法计算举例2.前后两面临街矩形土地价格的计算。先确定高价街与低价街的影响范围的分界线，再以此分界线将土地分为前后两部分，然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格，再将此两部分的价格加总。

V(总价)=u0×dv0×f×d0+u1×dv1×f×(d-d0)

V(单价)=[u0×dv0×d0+u1×dv1×(d-d0)]/d

式中

u0——前街路线价；

dv0——前街深度价格修正率；

d0——前街影响深度；

u1——后街路线价；

dvl——后街深度价格修正率；

d——总深度。

第二节路线价法

六、路线价法计算举例【例题7-6】图7-2中是一块前后两面临街、总深度为30m的矩形土地，其前街路线价(土地单价)为2500元／㎡，后街路线价(土地单价)为1500元／㎡。试按重叠价值估价法计算其前街影响深度。第二节路线价法

六、路线价法计算举例【例题7-6】解：

该前后两面临街矩形土地的前街影响深度计算如下：前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价+后街路线价)×总深度=2500/(1500+2500)×30=19m第三节基准地价修正法一、基准地价的含义基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。二、基准地价的作用（1）基准地价是评估宗地价格的基础（2）基准地价是合理调整土地利用结构的经济杠杆