商业物业管理手册

商业物业管理手册

第一章组织机构、岗位职责

一、组织结构图(略)

注：保洁主管为外包公司驻现场主管

二.物业经理岗位职责及任职要求

直接上级：项目总经理

直接下级：管理部主管、工程主管

1、岗位职责：

(1)向项目经理报告工作，并做好所指派的各项工作；

(2)统筹本部门各主管、领班及员工完成管理计划所定

的工作；

(3)制定本部门的编更表，积极增加员工的安全意识和

法制观念；

(4)负责管理处的设备登记入册；

(5)监管当值员工的仪容及制服整洁；

(6)监管辖下员工能完成工作指令，确保项目管理工作

能正常操作；

(7)每日不定时巡视检查项目，确保项目公共秩序安

全，设施设备、环境清洁美观，无消防、安全隐患；

(8)工程人员，保安人员紧守岗位，确保消防疏散通道

畅通无阻，设施设备运行正常；

(9)清洁程度保持高级商务项目水平；

(10)确保盆栽园艺摆设满意；

(11)发生事故后，第一时间抵达现场指挥，控制局

面;

(12)以诚恳耐心态度处理商户投诉事件，并跟进及记

录事件经过，及于适当时候汇报项目经理将事件尽快解决处

理；

(13)每日呈交工作记录存档及跟进未完成工作；

(14)协调商户对管理工作的要求和安排；

(15)监控承包商的服务质素及供应商的货品质素，与

承包商定期会议讨论工作问题；

(16)定时安排及实行项目夜巡，突击检查，以加强监

督员工的工作质量；

(17)遵照公安部门和上级的规定，按照公司对项目安

全工作的布署、要求，组织本部门主管、员工，有计划，有

步骤进行实施，并确保工作目标在时限内完成；

(18)负责完善、制定项目各类钥匙的管理的规定，定

期检查执行情况，发现问题及时纠正和报告；

(19)负责制定安保监控的管理规定和操作规程，确保

项目监控范围内的地方防火，防盗安全；

(20)定期检查各项安保措施，并做好记录，确保消防

设备、设施完好，以备查考；

(21)负责督促检查各相关责任班组对责任制的执行情

况，确保安全工作落实；

(22)负责本部门员工的纪律工作，关心员工生活，提

高专业水平。

2、任职要求：

(1)大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方；

(2)从事物业管理或相近领域工作三年以上；

(3)经政府主管部门培训合格，持有物业管理上岗证

书；

(4)具有一定的组织、协调能力，能妥善处理日常和突

发的各种事务；

(5)有较强的实际操作能力；

(6)掌握签定各种合同的基本知识，包括物业管理合

同、房屋租赁合同、各种分包服务合同等；

(7)熟悉各种物业管理法律法规；

(8)具备较强的公共关系知识和能力；

(9)具有对管理员工岗位技术培训能力。

三.管理部主管职责及任职要求

直接上级：物业经理

直接下级：领班

1、岗位职责：

1)负责项目保安、保洁、绿化、消杀、消防整体日常工

作，包括员工当班编排、岗位编排、更换编排；

2)负责落实管理部整体的管理目标，对于缺陷和漏洞及

时报告并提出书面处理意见；

3)负责制定项目整体的保安、保洁、绿化、消杀、消防

工作计划、并监督以上情况的具体落实，按时将当月工作汇

总交到物业经理；

4)每月抽查项目管理工作的落实情况并做记录，以备商

业管理中心抽查。每月列入汇总记录，交商业管理中心。对

于本部门员工的违纪、违规行为提出书面处理意见；

5)监理协调工作进程，抽查各项工作的开展情况(如：

物料的交接，交接班制度，交办的工作落实)，发现问题及

时书面报告上级；

6)配合工程主管做好商户入住前的检查工作；

7)将保安员巡检之公共区域设施情况反馈给工程部，协

调并督促工程部尽快完成；

8)负责各班员工使用之物料、工具、设备的定期检查，

发现损、毁，报废，查明原因，书面报告并提出处理意见；

9)制定员工培训计划，并具体加以落实；

10)每周对项目进行定期工作检查，发现问题及时整改；

11)组织建立义务消防组织；

12)中控及消防监控中心的管理；

13)对员工加强教育，增强法制观念；

14)监督车库管理，协助制定车库规程；

15)做好上级分派的其他工作。

2、任职要求：

(1)大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方；

(2)物业管理五年以上工作经验；

(3)具有较强的组织协调能力，能妥善处理日常各种事

务和突发事件；

(4)有较强的实际操作能力；

(5)熟悉各种物业管理法律法规；

(6)有较强的公共关系知识和能力；

(7)熟悉项目物业管理工作的流程；

(8)具有对管理员工岗位技术培训能力。

四.保洁主管岗位职责及任职要求

直接上级：管理部主管

直接下级：保洁员

1、岗位职责：

(1)负责项目公共区域的清洁、绿化及虫害控制的管理

监督工作，负责工作计划安排和检查落实；

(2)听取上级和客户的意见与要求，全力负责贯彻实

施；

(3)努力创造良好的卫生环境，深入现场，检查各项工

作的落实情况，及时发现问题，使一些影响物业管理公司形

象的隐患、事故苗头消灭和解决在最初阶段，问题严重不能

立即解决的，及时向上级汇报；

0加强部门沟通，合理安排临时性、晚间、较大规模的

工作，尽可能减少对客户的影响；

0监督清洁工在清洁时不得令客户不便；

0监督、指导生活、建筑垃圾的收集、清运；

0定期召开清洁例会，了解清洁工作情况，指导清洁服

务工作；

(4)熟悉绿化布局及绿化养护现状，坚持环境绿化“三

分种、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作，为项目

提供和谐、温馨、高品味的绿色环境空间；

(5)负责安排、监督灭虫/灭害药剂施放、喷洒工作，

避免在客户正常上班期间产生异味；

(6)做好清洁、绿化工程及虫害控制的监督管理、合同

管理及耗材的档案管理工作；

(7)掌握各种清洁剂及灭虫/灭害药剂的特性，了解清

洁设备使用情况，以免对项目人员、设施设备产生不利影

响；

(8)完成上级交办的其他工作。

2、任职要求：

(1)具有高中以上文化程度，从事物业管理或相近工作

2年以上。

(2)有较强的专业知识和实际操作能力，具有对外委项

目监督的能力。

（3）视力良好，仪表端庄大方，健康、精力充沛。

五.保安主管岗位职责及人之要求：

直接上级：管理部主管

直接下级：管理员

1、岗位职责：

1）负责项目整体日常工作，包括员工当班编排、岗位编

排、更换编排；

2）负责落实保安整体的管理目标，对于缺陷和漏洞及时

报告并提出书面处理意见；

3）负责制定项目整体的保安、消防工作、并监督以上情

况的具体落实按时将当月工作汇总交到商业管理中心；

4）对于本部门员工的违纪、违规行为提出书面处理意

见；

5）监理协调各上级的工作进程，抽查各项工作的开展情

况（如：物料的交接，交接班制度，交办的工作落实），发

现问题及时书面报告；

6）配合工程主管做好客户入伙前的检查工作；

7）将管理员巡检之公共、中央设备及今后各单元设备故

障情况反馈给工程部，协调并督促工程员工尽快完成；

8）负责各班员工使用之物料、工具、设备的定期检查，

发现损、毁、报废，查明原因，书面报告并提出处理意见；

9）遵照员工培训计划加以落实；

10）对项目进行不定期检查，发现问题及时整改；

11）中控及消防监控中心的管理；

12）对员工加强教育，增强法制观念；

13）监督车库管理及收费，协助制定车库管理规章制度；

14）做好上级分派的其他工作；

15）遇到有设备设施损坏，及时向上级汇报。

2、任职要求：

1）男，大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方；

2）物业管理二年以上工作经验；

3）持有物业管理上岗证书；

4）具有一定的组织协调能力，能妥善处理日常各种事务

和突发事件；

5）有较强的实际操作能力；

6）熟悉各种物业管理法律法规；

7）有较强的公共关系知识和能力；

8）熟悉项目物业管理工作的流程；

9）具有对管理员工岗位技术培训能力。

六、带班（领班）职责及任职要求

直接上级：管理部主管

直接下级：秩序维护员

1、职责：

1）当值时，必须精神饱满，举止大方、得体，严禁无礼

待客。

2）当值时间，须按规定穿着整齐，制服须保持整洁。

3）必须服从上级的口头或书面的管理命令，不得对上级

分派的工作无故延缓、拖延。

4）未经上级批准或无合理理由，不得擅离职守、无故旷

工或缺席。

5）当值时，不得看与工作无关的书籍、报纸，收听收录

机或看电视。

6）在工作区域内（无论上、下班），不得进行聚赌、喝

酒、打牌等行为。

7）不能向商户或施工人员索取任何报酬。

8）如因个人的疏忽行为而引致公司财产损失，需要负责

赔偿。

9）不得将属于项目的财物据为己有或作私人用途。

10）对商户或访客人员的咨询，必须给予准确答复。未经

上级主管同意，不得随意发表涉及项目及公司机密的言谈。

11）遇有商户投诉时，在任何情况下，必须以礼相待。

12）熟悉项目技术层及各楼层工程方面设备所处位置。

13）对于违反项目内规章制度的施工人员进行教育，对于

屡教不改者，予以经济处罚，直到将其请出项目。

14）对可能影响商户营业的施工，应及时制止。

15）未经公司同意，不得接受或私自从事由该项目商户所

提供任何额外工作。

16）同事间团结一致、互相帮助。

17）不得散布不利于团结的言论，发表有损公司、项目及

商业管理中心声誉的言论。

18）按照领班的岗位要求及规程工作，协助部门主管搞好

班组的日常管理，检查督促各岗位的执行情况，发现问题及

时处理。

19）当值时，必须检查项目范围内的公共部位，做好治安

防范管理工作，对重点部位采取必要的措施，发现情况及时

处理，并与有关部门联系，同时报告部门主管。

20）做好定期的《会议记录表》，每日填写《当值、交接

班记录表》并协助部门主管加强员工的培训工作。

2、任职要求：

1）具备高中或中专以上学历，视力良好，仪表端庄大

°

2）经过政府主管部门培训合格，持证上岗。

3）健康、精力充沛，口齿清楚，反应敏捷。

4）具备物业管理工作经验，熟悉保安岗位服务规范，服

务提供规范和质量控制规范，能在实践中认真贯彻执行。

5）较熟悉项目物业管理工作的流程，具备一定的管理能

力，能协助部门主管的工作。

6）熟悉国家物业管理有关法律、法规要求。

7）具备一定的公共关系知识和公关能力。

8）必须具备上级资格。

七.现场值守岗位职责及任职要求

直接上级：领班

直接下级：无

1、岗位职责：

1）此岗为固定岗，值守于岗位内，对于进出项目人员必

须有礼貌询问，做到态度和蔼可亲；

2）必须保持服装、头发的整洁，不准留大鬓角、烫发，

不准蓄小胡须，做到每日剃胡须；

3）在岗时，必须精神饱满，举止大方、得体，严禁无礼

待客；

4）上岗时必须佩戴胸卡及检查所有配备是否完整；

5）应经常保持领带的挺括、干净，上岗时须系戴端正，

衬衫亦须保持干净并做到经常换洗；

6）上岗时，皮鞋始终保持光亮，无污迹；

7）对于进出项目访客人员须指点其正确的填写《人员进

出登记表》；

8）对于访客人员咨询，必须给予准确的答复，做到态度

耐心，和蔼可亲，必要时引导至电梯厅或指定区域；

9）遇有客户投诉时，在任何情况下必须以礼相待，避免

发脾气，记录投诉要点及时通知带班；

10）清楚了解项目索引牌是否有错误，并及时更正；

11）杜绝所有外来推销人员进入项目；

12）有效地监督项目内的清洁工作，若发现有任何不清洁

处，必须在第一时间通知清洁工清洁；

13）如发现项目内工程方面问题，如照明灯损坏等，应及

时通知工程部维修；

14）做好物品出入的管理，必须凭证放行；

15）此岗代表公司及项目形象，要求管理员必须服饰整

洁，仪表大方，站立端正；

16）做好上级的一切指示工作；

17）对大件物品出门核对《物品出入许可证》；

18）非营业时间进入营业楼的人员应实施详细登记。

2、任职要求：

1）具备中专以上学历，年龄22-40岁，身高1.70米以

上，视力良好，仪表端庄大方；

2）经过政府主管部门培训合格，持证上岗；

3）熟悉国家物业管理有关法律、法规要求；

4）健康、精力充沛，口齿清楚，反应敏捷；

5）认真遵守国家的法律、法规，待客热情礼貌，能与同

事和客户友好相处，热心助人；

6）具备物业管理工作经验，熟悉保安岗位服务规范，服

务提供规范和质量控制规范，能在实践中认真贯彻执行；

7）具备一定的公共关系知识和公关能力；

八、巡检管理员岗位职责及任职要求

直接上级：上级

直接下级：无

1、岗位职责：

1）上岗时，必须精神饱满，举止大方、得体；

2）上岗时须穿着公司统一发放的服装，佩戴胸卡，服装

必须保持清洁、平整；

3）领带须系戴端正，皮鞋保持光亮，无污迹；

4）此岗为活动岗，管理员应全面了解项目内基本构造及

特点；

5）根据项目实际情况，巡视各公共通道，白天主要检查

各通道是否畅通，客户的上班情况，检查所有公共设施是否

都在正常运行状态。晚间必须确定所有客户之大门完整锁

好，并检查所有的安全措施是否完整，如果任何事情发生或

怀疑之处，必须马上报告上级主管；

6）熟悉项目各层工程方面设备所处位置；

7）巡查各楼层施工人员施工证，检查施工地是否与施工

证中施工区域相符，对于无施工证之施工人员将其请出项

目；

8）对于违反项目内规章制度的装潢施工人员进行耐心教

育，对于屡教不改者，停工进行培训教育，直到将其请出项

目；

9）对可能影响正常营业楼层之野蛮施工的情况，应及时

制止;

10）巡查每层楼层公共设施，如照明灯、防火用具等，若

发现有损坏现象，应立即通知主管，并请工程部检查维修，

做好记录；

11）对于客户提出的问题，须耐心回答，给对方一个满意

的答复；

12）巡检结束后，应填写巡检表，交带班查阅；

13）遇有客户投诉时，在任何情况下，必须有礼有节，避

免发脾气，认真倾听并记录投诉要点，及时向上级汇报；

14）在巡检过程中，若发现有任何异常情况，应及时通知

带班处理；

15）巡检时，应做好详尽的《每日巡检记录表》，并及时

向带班汇报；

16）巡更棒由巡检楼面人员使用，巡检人员必须严格遵照

规定的巡检路线进行巡检各墙机点都应到达打更，除非需处

理紧急应变或可疑情况，不得擅自变动，发现巡检设备故障

时，立即向上级报告。每次巡检，使用巡更机人员都有记

录，每日早班将巡更机与记录表一起交接班人员，主管不定

期抽查；

17）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每三

小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不

超过二分钟；

18）对中控/消控通知的每一次报警事项或怀疑之情况，

必须做好记录，细心检查，尽快汇报；

19）做好上级主管所指派的工作；

2、任职要求：

1）具备中专以上学历，年龄22-40岁，身高1.70米以

上，视力良好，仪表端庄大方；

2）经过政府主管部门培训合格，持证上岗；

3）健康、精力充沛，口齿清楚，反应敏捷；

4）认真遵守国家的法律、法规，待客热情礼貌，能与同

事和客户友好相处，热心助人；

5）具备物业管理工作经验，熟悉保安岗位服务规范，服

务提供规范和质量控制规范，能在实践中认真贯彻执行；

6）熟悉国家物业管理有关法律、法规要求；

7）具备一定的公共关系知识和公关能力。

九、监控中心管理员岗位职责及责任要求

直接上级：领班

直接下级：无

1、岗位职责：

1）提前十分钟着装，仪容严整，佩戴胸卡，禁止脱岗；

2）离岗时必须征得上级同意，并在接岗人员到达后方可

离开，严格执行中控交接班制度；

3）严格执行监控中心进出人员管理制度；

4）忠于职守，密切注意监视屏幕，发现异常情况立即固

定图像，同时通报有关人员到现场处理，并保持与处理人员

的联络，及时提供新的情况；

5）处理完毕后详细记录事件的经过及处理结果，严格按

照“中控保安系统异常情况处理规程”操作；

6）监察所有警钟或警报信号，及时准确的确定报警的原

因及位置，立即通知有关人员前去查看，保持与现场的联

络；一旦发生火警按“消防联动报警处理规程”处理，并做

好相关记录；

7）发生电梯困人、电梯故障情况，按照“电梯困人处理

规程”处理；

8）及时、礼貌地转接电话，登记于记录本上，并落实相

关人员到场处理；

9）严格按照对讲机操作规范，呼叫用语简洁规范；

10）保持与系统设备供应商及维修保养商的沟通，遇设备

有异常情况或故障，及时通知当值领班和进行报修，如遇非

正常营业时间，可及时通知保养商或有关人员到场检修，并

做好检查、维修保养登记记录；

11）熟练掌握各系统的操作，熟悉各系统流程，学会识别

并排除简单故障，对于各类事故及故障的产生，除要求及时

通知维修人员外，还要做好记录；

12）每日做好《消防报警系统日常运行记录表》、《消

防、安保系统设备故障统计表》的记录；

13）协助商业管理中心、政府有关部门或客户查看录像

（需通过严格的审批制度），并在《监控中心录像查阅登记

表》上作好记录；

14）按照音像播放规则，保证项目背景音乐轻柔、完美、

舒适；

15）做好对讲机领用、归还、充电等工作；

16）协助管理部做好安保工作；

17）严禁在电脑中玩游戏，禁止私带磁盘、光盘进入中

控；

18）禁止吸烟、吃零食、打瞌睡及看书报刊物；

19）爱护公共设施，保持室内整洁。

2、任职要求：

1）视力良好，仪表端庄大方；

2）具备中专以上文化程度；

3）身体健康、精神充沛、工作积极主动、热情待人、好

学上进；

4）持有消防监控操作上岗证书；

5）必须具备良好的语言理解能力和表达能力，口齿清

楚，反应敏捷。

第二章规章制度

一.安全管理制度

1.当值员工必须接受保安培训，并取得岗位证书后方能

上岗；

2.当值员工应穿着公司发放的制服，并保持服装整洁；

3.监控中心实行24小时专人当值，管理员对项目公共

区域及走道实行定时巡视和重点区域多次巡视相结合，以确

保项目的公共区域安全，有效控制伺机犯案与破坏；

4.项目各进、出口实行定时、定人负责管理，对来访之

客人视具体情况予以必要的查询，在非营业时间段对来访人

员实行访客登记制度；

5.未经商业管理中心批准不允许在项目区域内开展任何

推销业务；

6.本项目管理人员负责项目范围内公共秩序及公共财产

安全工作，客户如有货物进出须事先与商业管理中心取得联

系，以便妥善安排；

7.物品出门必须开具有效出门单，并列明数量及品名；

由当值门岗管理员签名确认后方可放行。非正常营业时间物

品一般不予放行，如确有特殊需要，必须事先办理好出门手

续，经商业管理中心确认后放行；

8.所有管理员应详细熟记火警、匪警、救护等应急电话

号码，以便在需要时求得帮助；

9.对于客户的紧急呼叫，当值人员应在最短的时间赶到

现场，并立即将现场情况报告当值负责人，同时按有关工作

规程处理；

10.安全疏散通道必须保持畅通，严禁堆物；

11.未经商业管理中心同意，不得乱拉临时电线及擅自动

用明火施工，动用明火必须事先向商业管理中心申请并获

准，同时做好安全防范工作并配备灭火器后方可进行；

12.严禁施工人员在施工场地酗酒、使用电炉等加热器

具，住宿及携带亲戚朋友进入项目。施工人员不得在除施工

场所区域外的项目公共部位逗留闲逛；

13.仓库、机房、工作场所内不得存放易燃易爆物品；

14.严禁在项目公共区域吸烟；

15.不得擅自动用项目的任何消防器材和设施设备（火警

除外）；

16.消防专管员定期检查消防器材，确保火警时有效；

17.管理部工作人员应熟练掌握灭火器材使用方法和性

能；

18.各当值员工应认真详细做好每天的工作日志，以便存

档备案；

19.每班工作必须交接清楚，并按时记录在交班簿上。对

于特别的情况交班员工必须向接班员工说明清楚，以便接班

员工继续工作。

二.监控中心管理制度

1.消控中心除当班人员、商业管理中心经理、主管、领

班巡视、工程维修、保养人员外，其他未经许可人员一律不

得进入，经同意进入者必须在《监控中心外来人员进出登记

表》上做好登记；

2.工程维修、保养人员进入时，须持有操作许可证明，

并做好登记；

3.设备供应商、维修保养商须有商业管理中心工程部人

员陪同方可进入，并做好登记；

4.其他人员需经商户或商业管理中心同意方可进入；

5.当值人员必须督促做好所有外来人员的登记工作；

6.监控的录入资料应至少保持30天，有特殊要求的参

照相关规定或行业标准执行；

7.协助商业管理中心、政府有关部门或客户查看录像

（需通过严格的审批制度，报商业管理中心领导批准），并

在《监控中心录像查阅登记表》上作好记录。

监控室的环境，具体要求如下：

1、地面：

1.1）目视地面无杂物，无积水，无污迹；

1.2目视无积灰，无污渍，湿度适中；

2、墙面：目视无积尘，蜘蛛网；

3、电脑显示屏：目视显示屏无灰尘；

4、台面：目视台面无积灰，无污渍；

5、维护空间：目视无积灰，无杂物；

工程部负责监控室的设备及线路检查，具体要求如下：

1、定期检查系统步线：一次/周，防止虫蛀鼠咬；

2、定期检查空气过滤网：一次/月，保持空气的湿度，

温度；

质量记录表格：

《监控中心外来人员进出登记表》

《监控中心录像查阅登记表》

消防、安保系统设备故障统计表

消防、安保系统设备故障统计表

巡检管理制度

1.检查项目公共区域有无堆积物，禁止任何人员在公共

处堆放装修及其他材料物品，确保通道畅通；

2.保持高度的警惕，随时注意项目内外可疑人物，留意

陌生人在公共区域徘徊或搬运物件，并主动上前询问，若属

正常搬运应注意搬运情况，加以引导以免损坏公共设施，确

属可疑人物通知领班并协助处理；

3.查询正在施工、装修的单位是否经过商业管理中心的

批准，并检查施工人员是否佩戴商业管理中心颁发的施工

证，如没有立即暂停其工作并要求尽快办妥有关手续，及时

报告领班或主管；

4.禁止任何人员在项目公共区域派发或张贴布告和宣传

口口口;

5.遇电梯维修保养时，项目管理员需检查“维修保养，

暂停使用”立牌是否置于被保养维修的电梯桥厢外，如未放

置，应立刻通知维保人员放置立牌，以示通告；

6.随时留意项目公共区域和设施的卫生清洁状况，发现

差、乱、脏情况及时通知清洁部门清扫；

7.管理员对项目巡视时间间隔的要求为每二个小时巡视

一次，每班6次，每次巡视应将巡视检查的内容、结果记录

在《每日巡检记录表》上；

8.随时注意公共区域设施情况，若发现损坏及时通知工

程部修理；

9.按巡更路径认真做好巡更工作；

10.认真做好当班记录；

11.积极主动做好与管理员岗位职责有关的一切工作。

质量记录表格：

《每日巡检记录表》

四.办公室外来人员管理制度

1.项目门禁管制时间：

1周末及国定假日；

1每日晚间19：00〜隔天上午07:00；

2.门禁管制期间，所有进出人员一律于《人员进出登记

表》上登记；

3.项目内严禁推销行为，发现推销行为或接到租户联系

电话告知，应及时劝导请其离开本项目；

4.衣冠不整者不予放行；

5.快递及送货人员登记后放行；

6.送货、送餐人员一律由B1F乘坐消防梯搬运货物；

7.项目、门岗、巡检人员等应保持警觉性，发现可疑人

物应多加留意，必要时应上前盘问或汇报商业管理中心处

理。

质量记录表格：

《人员进出登记表》

《物品出入许可证》

五.停车库管理制度

1.机动车：

1）地下停车库进出车辆接受项目监控中心24小时监

控；

2）发现可疑人员在车库内徘徊，应上前礼貌询问是否需

要协助，防止偷车事件；

3）车库管理员在巡视时，需检查地下停车库设置的灭火

器是否完好，并同时注意车库内有无杂物及易燃品堆放；

4）车库管理员在巡视时，应特别注意停放之车辆有无漏

油、漏水现象发生，若发现情况应及时通知车主；

5）月租卡车位供本项目商户或租户使用，车位租用者若

更换车辆，须事先书面告知商业管理中心；

6）车辆进入车库需按照指定路线、路标行驶，不准逆向

行驶，否则造成之后果自行负责；

7）驾驶员进入车库，需听从管理员现场指挥，车辆按指

定车位停放，不得任意侵占他人车位；

8）驾驶员进入车库，不准携带易燃易爆物品，禁止吸

烟，禁止动用明火，不准乱扔垃圾；

9）客户在泊车时不得占用公共通道，一张月租卡只能停

放一部车辆；

10）车库内禁止修车、试车、洗车行为；

11）驾驶员不得任意动用消防设施；

12）车库内移动车辆碰撞他人车辆或项目设施，需照价赔

偿；

13）驾驶员在使用月租卡过程中，如使用不当而造成月租

卡损坏或月租卡遗失，需补办月租卡并另付相应补卡费用；

14）车辆进入车库，车主应妥善保管车内物品，注意检查

门、窗关闭，如有遗失概不负责；

15）车辆进入车库出入口时，禁止跟车，按规定依次出入

车库，因违章跟车造成的损失，后果自负；

16）机动车停车位严禁停放非机动车和摩托车；

17）车辆携带营业设备出项目，请主动出示《物品出入许

可证》；

18）1楼平台上停车位除农村商业银行（当前租用单位）

相关车辆、卸货车辆暂停之外，禁止其他车辆占用。

2.非机动车：

1）非机动车应停放于指定区域，并按规定停放；

2）非机动车车主应凭停车证有序停放非机动车；

3）非机动车按电动助动车、自行车分区域停放；

4）巡岗人员应提高警觉，注意可疑现象，谨防车辆盗窃

事件；

5）停车区出入口禁止非机动车行驶骑，人员应下车推

行，以避免与其他人、车冲撞导致意外交通事故。

质量记录表格：

《物品出入许可证》

六.施工管理制度

1.施工单位到商业管理中心提交装修资料，经营运部、

工程部审核后，由营运部开施工单并办理有关手续；

2.施工单位提供施工人员有效证件，由商业管理中心营

运部制作临时施工证；

3.施工人员进入施工现场必须佩戴临时施工证，并接受

管理人员的监督；

4.开工前施工区域周边的外装饰、设施、设备加以保

护，货物进出及垃圾清运按商业管理中心的规定进行；

5.在正常营业时间内不得进行有异味、有噪音的工作；

6.在施工现场按消防规定配置一定数量的灭火器材，易

燃易爆物品应按规定摆放；动用明火需到商业管理中心办理

动火证，作好防火措施，持证施工确保安全；

7.管理部有权对违反施工规范的施工单位及个人采取劝

阻、制止或停止施工等措施；

8.如需进入客户区域施工，需提前24小时申请，获得

准许后方可施工；

9.有可能产生异味、噪音的工作必须安排在非正常营业

时间内进行。

质量记录表格：

《动火证申请表》

《动火现场检查表》

七、钥匙管理制度

1.钥匙管理责任人：

1）管理部钥匙《A项目钥匙总登记表》由管理部主管负

责主持编制及更新，并由商业管理中心经理批准；

2）物业经理每月检查一次《项目钥匙总登记表》及跟进

任何遗失的钥匙（如有的话）；

3）管理部主管每周检查一次《项目钥匙总登记表》及跟

进任何遗失的钥匙（如有的话）；

4）钥匙保管人员每天一次核对自己所保管钥匙的项目及

数量；

5）监控中心24小时保管钥匙，应于每次交接班时双方

清点核对项目及数量。

2.管理办法：

2.1本商业管理中心内部人员借用：

1）员工亲自前往领取钥匙并将有关资料填写在《项目钥

匙借还记录表》上；

2）在归还钥匙时，项目商业管理中心相关部门员工须在

《项目钥匙借还记录表》签署确认，所有借用的钥匙须于当

日归还；

3）当值接收钥匙员工须在《项目钥匙借还记录表》上签

署确认及将钥匙放回原存放位置；

4）上级（领班）换班时须检查《项目钥匙借还记录表》

及跟进任何未退还的钥匙（如有的话）。

2.2相关方人员借用（外借）：

获授权的合约工程借用（外借）、或各工程维保方等与

本商业管理中心相关的服务供应方借用钥匙时，必须由该工

作相关部门主管签发的《A项目钥匙借用申请单》，并由项

目商业管理中心钥匙管理部门主管认可后，交由钥匙保管人

员存档，其他程序参照本章节4.2.2-4.2.5条款办理。

2.3重配钥匙的程序：

1）发现有钥匙弯曲变形、断裂等情况需要重新配制钥匙

的，须填写《钥匙重配申请表》，上面填写重配数量、重配

原因、申请人及钥匙编号等信息，经部门主管批整确认后方

可配制；

2）配制钥匙需指定人员进行操作，配制结束后对原来受

损钥匙需集中进行报废处理，不得随意丢弃；

3）钥匙重配申请单交监控存档保存，并在记录本上做好

记录；

4）任何人未经部门主管批准，均不得私配钥匙；

5）重要机房或区域重配钥匙须经商业管理中心物业经理

批准；

2.4钥匙的报废

任何钥匙有断裂、损坏及报废的，不得随意丢弃，应集

中处理，并在《钥匙作废记录表》上作好登记；

2.5钥匙的新增

中控室增加的任何钥匙需编号并在《项目钥匙新增记录

表》上作好记录，且报部门主管及项目经理批准。

质量记录表格：

《项目钥匙总登记表》

《项目钥匙借用申请单》

《项目钥匙借还记录表》

《项目钥匙重配申请表》

《项目钥匙作废表记录》

《项目钥匙新增记录表》

八.消防电梯及货运电梯管理制度

1.项目内消防电梯及货运电梯由商业管理中心管理；

2.使用货梯者，应服从现场管理员安排、指挥，做到文

明有序；

3.使用货梯过程中，因野蛮装卸，强行抵门、不服从管

理等人为因素而造成电梯故障、零件损坏，商业管理中心将

要求有关行为人做出赔偿，情节严重者将送交警署处理；

4.搬运垃圾、黄沙、石子、水泥等易渗漏、易飞扬物品

前须做好防护措施，否则不得使用电梯；

5.请保持货梯及周边环境整洁，若有污损，责任者有义

务进行清洁；

6.凡需使用货运电梯搬运大批量物品，应提前24小时

向商业管理中心提出书面申请，填写《货梯使用申请单》，

接受统一安排，商业管理中心人员应现场配合协调，直至搬

运结束。

质量记录表格：

《货梯使用申请单》

九.客梯管理制度

1.项目内客梯设置为自动档；

2.管理员应阻止施工人员、送餐人员及衣着不整的人员

乘坐客梯；

3.监控中心当值人员通过监视探头密切观察客梯桥箱内

情况；

4.当值管理员每天早上7：00开启所有电梯，并对运行

状况进行确认，同时按下桥箱内的紧急按钮，与监控中心值

班人员进行通话，确认设备处于正常运行状态，监控中心员

工在交班记录本中记录电梯安全检查结果，如遇设备异常，

按报修流程处理。

十.清洁管理制度

1、清洁管理要求

工作要求

1）项目内生活垃圾实行袋装化，放在楼内指定地点，保

洁员每天二次（早班：14:00,中班：20:00）,收集每个

楼层的生活垃圾，并运至垃圾房，做到日产日清；

2）保洁部每周一次（夏季7—9月每天一次），对楼层

中操作间、垃圾房及房周围10米内进行消杀；

3）各岗位保洁员工分别按本岗位操作规程作业，作业完

毕做好记录；

4）每年二次委托外委单位对项目外墙及玻璃幕墙进行清

洗

2、服务质量检查

1）保洁主管每天抽查清洁质量，保证质量，做好《保洁

服务质量评定表》发现问题及时整改，并进行跟踪验证；

2）商业管理中心委托专业清洁公司负责项目公共区域及

合同约定的清洁服务工作；

3）商业管理中心清洁主管负责清洁服务工作的监督及检

查验收；

4）管理部主管每天巡视项目一次以上，发现问题及时通

知清洁公司整改；

5）清洁公司每月须将员工排班表及项目内委托清洁客户

名单交商业管理中心存档；

6）特殊场所的清洁保养工作（如项目地坪的打蜡、外围

大理石清洗等）由清洁公

司制订清洁保养计划，清洁主管负责协调；

7）管理部主管对项目的清洁工作做月度总结，填写《外

委项目评估报告》。

3、定期保洁工作要求

2

操作时注意事

项目操作步骤次质量标准

间项

电梯门、门

电梯门及框、门边缝

一/每天清确保安

大理石门湿擦部位光亮、

天洁全

框无痕迹、无

灰尘；大理

佗操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

石表面光

亮、洁净、

接缝四周边

角无污垢；

保持表面干

净，无灰

尘、无污

渍；报警

器、火警通

讯电话插

座、灭火器

表面光亮、

无灰尘、无

污迹；喷淋

盖、烟感

消防栓，器、喇叭无

一/每天清

消防箱、湿擦灰尘、无污

天洁

公共设施渍；监控摄

像头、门警

器表面光

亮、无灰

尘、无斑

点、无絮状

物；消防栓

外表面光

亮、无痕

迹、无灰

尘，内侧无

灰尘、无污

佗

操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

迹；

1、用大

理石清洁

剂配置

后，用涂

水器擦洗

墙面

2、用清

水再擦洗

地表面、接

第二遍

缝、角落、

3、用橡

边线等处洁

胶吸水器

净，地面干

吸干墙面

电梯厅净有光泽，

上的水迹一/每天清

大理石墙无垃圾、杂

4、用大天洁

面物、灰尘、

理石清洁

污迹、划痕

剂配置

等现象，保

后，用涂

持地面材质

水器擦洗

原貌；

墙面

5、用清

水再擦洗

第二遍

6、用橡

胶吸水器

吸干墙面

上的水迹

楼层玻璃用刮玻璃工一/每天清保持洁净、

窗具清洁天洁光亮、无灰

佗操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

尘

污

无

玻璃1、用涂、

水

无

迹

水器将水、

迹♦

涂于玻璃，

上

2、用橡

皮刮刀从

上而下将

水舌仟

3、用干

抹布将残

余水迹擦

干

地表面、接

缝、角落、

边线等处洁

楼层过道净，地面干

一/每天清

地面墙角湿擦净有光泽、

天洁

边、墙角无垃圾、杂

物、灰尘、

污迹、划痕

等现象；

垃圾桶无满

清洗，用洗溢、无异

垃圾筒、

涤剂百洁布一/每天清味、无污

烟灰缸清

擦，再冲洗天洁迹、烟缸内

洁

干净烟蒂不多于

三支；

卫生间、清洗，消—/每天清坐厕内、小

佗

操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

茶水间、毒，保持空天洁便池内刷洗

洗手间瓷气清新；干净、喷洒

砖墙面消毒，保持

否异味、无

污迹、无水

渍、无垃

圾、无积

水，镜面保

持光亮，无

水迹，面盆

无水锈；云

石台面无水

迹、无皂

迹、无毛

发，光洁明

亮；洁具应

表面光洁、

明亮、内外

侧无污渍、

无毛发、无

异味、定时

消毒；镜子

明净、无水

渍、无擦

痕、镜框边

缘无灰尘；

废物箱表面

无污迹、无

灰尘、无异

味，定时消

佗操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

毒；外露水

管连接处无

碱性污垢，

管道表面光

亮、无灰

尘；卫生间

内保持空气

清新、无异

味；

目视无灰

尘、无污

迹、无蜘蛛

灯饰、风周五、网，表面、

口、喇叭用抹布擦—/周六或接缝、角

月

罩保洁周日落、边线等

处无污渍、

无灰尘、无

斑点；

楼梯转用抹布擦

一/每天清

弯、台阶目视无积灰

天洁

上层保洁

佗

操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

1、去旧1、严

腊；将配格按照

置好的去制定步

腊水均匀骤操作

地拖在地2、对

面上；去腊

2、洗剂、大

地；去腊理石清

后5分洁剂、

目视腊层均

大理石钟，用洗一/周六或体腊严

匀、光泽、

地面保养地机擦月周日格按照

明亮

洗；说明使

3、清用

洗；用清3、带

水边洗边水作业

吸；确保安

4、上全

腊；4、碰

1）必须到机器

地干；和插头

佗

操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

2〕将腊有故

拖浸腊后障，停

挤干，来止作业

回均匀地

拖；

5、抛

光；约20

分钟后，

用超高速

抛光机，

配置白色

抛

垫抛；

佗

操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

广场地面干

净；明沟无

湿擦，清杂物，无积

洗；水；外围通

道地面应保

持畅通，无

堆放杂物、

无积灰、积

广场、停水、无污

车场、绿-/每天清迹、油渍、

地、花天洁轮胎印，地

台、明沟面应保持原

色；各类告

示牌、照明

灯具、栏

杆、立柱、

反光镜等表

面无积灰、

无污垢、无

污迹；水池

佗操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

内无漂浮

物、无沉积

杂物、无青

苔、水保持

清澈、无异

味；营业楼

各进出口台

阶地面、地

垫按表3绿

地、花坛、

隔离带、周

围无杂物、

无积水；

佗操作时注意事

项目操作步骤频质量标准

间项

箱房封闭式

专人管理，

湿擦，清箱房循环保

洗、消毒；洁；整洁、

干净、无异

味，灭害措