知名地产洋房项目经验分享

项目地处广州增城区石滩镇，属穗莞深黄金区位中心，跟随东进战略规划一路拓展，打通穗、莞、深，三城资源汇聚,区域优势明显。距离荔城约13km，行车约15分钟；距离东莞市区约20km， 行车约20分钟；距离广州城区约40km 项目位于东西主干道与南北主干道交汇处，坐拥双高速，距离珠三角环线高速石头收费站仅约三公里；紧邻未来广项目位于东西主干道与南北主干道交汇处，坐拥双高速，距离珠三角环线高速石头收费站仅约三公里；紧邻未来广州新东站，规划地铁、铁路，千亿交通枢纽地位，多维立体交通网络，半小时----楼面价（元/平米）总建筑面积（万平米）首推货值（亿）地上车位（个）地下车位（个）当天共推售洋房619套9.19亿，共售出洋房619套9.19亿，按套二、销售分析——项目定位（思路评估）定案阶段定位思路后评估分析1、广州城市发展趋势为东进，符合大2、自2015年-2016年莞深房地产市场随着新塘地铁即将开通、楼价高涨、供货量少，新塘客户投资意识明显加强；2015-2016年穗莞市场火，使得广州、东莞核心区域的客户因为价格的因素被1、广州城市发展趋势为东进，符合大2、自2015年-2016年莞深房地产市场随着新塘地铁即将开通、楼价高涨、供货量少，新塘客户投资意识明显加强；2015-2016年穗莞市场火，使得广州、东莞核心区域的客户因为价格的因素被城市地客1、本地块所属板块目前居住氛围不足，1、广州东进，一线城市、撤市设区、2、项目所处穗莞交汇之地，便捷通达3、新东站、富士康、黄冈中学等利准（已摘牌货（认购）价--------------------客户接受度高，验证产析㎡-（单/双层）-2017年2月11日2017年3月11日>>客户/市场需求：客户倾向区位价值及交付标准，约80%的客户对居住人性化、智能化家居在集团标准下合理做装修加减法 ,总体成本增加82元/㎡的情况下提升了部分客户重点关注的材料在集团标准下合理做装修加减法 ,总体成本增加82元/㎡的情况下提升了部分客户重点关注的材料装修部件增加后，项目附加值提高，洋房产品由原来毛坯均价7600元/m2，提升至精装1323①前期售楼部+后期商铺出售√②前期售③前期售楼部+后期学校经营□④前期售楼综合楼（售楼部）11深拓增城本地客户：石滩、荔城2开盘前反复洗客，通过价差引导3以线下为主，注重2开盘前反复洗客，通过价差引导3以线下为主，注重商家植入等免费渠道，通过系列活动营销增强异2、项目销售净利润额（周期/万元）4、归属于碧桂园方的净利润额（万元）5、碧桂园方年化自有资金投入（万元）（项目周期净利润/土地成本）8、周期成就共享奖金（万元）9、区域投资公司预计分红金额（万元）总占地面积（亩）00地价（万/亩）00/0000/00/00/00/0000000/开放净工期（月）00000/3300/地上车位数量（个）10地下车位数量（个）0/总车位数（个）地下室车位价格（万元/个）-----0109171117924070均价1.6万元/㎡（精装送车位）1.4万/㎡（精装送车位）均价1.6万元/㎡（精装送车位）二、营销——市场研判（核心竞品市场情况）（套）（万元）（套）（万元）摘牌示范区开放摘牌示范区开放验资派卡展点开放及展板、新塘广场户外广告及电梯框架、山湖珺12345/678////9///史单价55万元/台。施工单位现上报临时发电机台班签证及示范区临时用电签证共385万元。已签合同价及上报签证（本项目不涉及石材工程）1裕2裕3裕4裕/5裕6裕/1费/低层公建一起报建，减少缴费3费/3/4珺5开盘后评估阶段成本策划中成本风险的防控情况和新发现（万元）////工程前期策划会落实情况:12322部22地块内土方量大，且有4个水塘及1个坟墓，需提前与土方单位共同制定土方专项计划，按重点，依次序保证后续道路、基础及土建工作面考虑到地块内有较多为粘性土质，因此临时施工道路的布置及管理是影响施工工期的关键因素，项目需针对性制定临路施工方案，全力保主打广州和东莞客户，提早开放售楼部，配合销售提前储客及“预认品质决定口碑，口碑创造销售，项目计划设置展示区质量专员，严格专专——,。加强与当地政府和村委沟通，安排专人做好村民的抚恤工作，尽快完成青苗砍伐，池塘回填 地块西北角红线内有DN150市政供水管道(已通水两家总包单位分别从该位置接驳 ,场地内形成环形供水，满足各楼栋施工用1、临变设备：报建2台630kW施工临时变压器，满足施工用电及示范区用电，预计第12、临时发电机：施工单位准备临时发电机，AA、一标及甲方临设在地块红线外西侧50米，占地约3500平方，能基本满足高峰期人员B、二标临设搭建在地块内，面积约3000平方项目开发后期开始幼项目开发后期开始幼儿园的建设施工，需对生活区进行搬迁，此时项目施工人员相对较少，计划让施工单位租用周边民房或施工，但尚未交付的另外根据现场需要，配备汽车吊两辆，一辆赶工售楼部和商铺。另外一辆配合现场根据地块规划方案，项目共布置7台塔吊（臂长50~60米）、8台人钢筋加工厂和材料堆放区布置钢筋加工厂和材料堆放区布置2、每栋楼的塔吊均可直接从材料堆放场/钢筋加工场吊取钢筋加工厂和材料堆放区布置2、每栋楼的塔吊均可直接从钢筋加工厂和材料堆放区布置2、每栋楼的塔吊均可直接从材料堆放场\钢筋加工场吊取1、保证工地围蔽效果2、优选围墙材料，节3341、1、客户通过市政道路进入2、施工车辆走规划路，减>地块土质总体较好，设计用自然放坡，局部二 1、基坑底排水：基坑底每50米设置集水井，用水泵抽排至坡顶排水沟，砖砌300×300，沟底坡度0.3%，用表层有人工填土，其余为表层有人工填土，其余为场地内地下水量不大，地2、合计填方：11万方(1、出土前把场内积水排放3、推土机、挖掘机、泥头.1、首次外运和平整代建绿地土方，为售楼部和两栋样2、二次开挖范围为示范区及首推货量地下室土方，确3、三次开挖范围为负二层3、6、7、8号楼侧壁回填约口A型PHC400口天然基础口锚杆口1、优先售楼部、1、优先售楼部、示范区主楼再首推货量5、6、73、根据土方路线旋挖桩由西至东施工首推货量施工完毕，由北至南1134687295整体效果、做好沿街商业和售楼部外立面效果