房地产项目工程管理培训讲义

第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交工工程概况第一章内容（以下例子，仅供参考）1XX碧桂园2XX市XX区XX路XX号3XX碧桂园4广东博意设计院5广东国晟工程监理有限公司6Xxx市建筑工程质量监督站、xx区建筑工程质量监督站7xxxxxxxxxxxxxxxxxx8xxxxxxxxxxxxxxxxxx9基础、主体结构、屋面工程、给排水、电气、暖通安装工程总承包合同开工XX年XX月XX日，竣工日期XX年XX月XX日；总工期XX日历天xxxxxxxxxxxxxxxxxx面积413303621分项内容（以下为例，仅供参考）XX级，人防地下室在地下XX层例：蒸压加气混凝土砌块例：夹板装饰门、铝合金平开门、防火门、防火卷帘门铝合金窗、人防门等例：铺地砖保护层屋面、水泥砂浆面层屋面例：混凝土地面、混凝土防水地面、铺地砖地面、水泥地面；混凝土楼面、水泥楼面、花岗岩楼面、铺地砖楼面、防静电架空木地板例：铝板幕墙、玻璃幕墙、干挂花岗岩板、喷涂料墙面、贴面砖墙面等例：刮腻子墙（柱）面、面砖墙面、大理石墙面、穿孔吸音板墙面例：矿棉吸音板、铝塑板吊顶、刮腻子顶棚、喷涂料顶棚等例：高分子增强复合防水涂膜、JS水泥基防水涂膜例：SBS卷材加涂膜厚度4+3（聚酯胎Ⅱ型）例：结构自防水+聚酯胎Ⅱ型SBS卷材3+31第②层，粉质粘土、粘质粉土220Kpa2梁板式筏基框架剪力墙结构3C15C35C20C3048度二级5800300×600、300×800、300300×1150、350×500、3350×1180市政管网供水加压供水管井地沟衬塑钢管给水铸铁管加压供水镀锌钢管直接排放室内明装室外管井地沟排水铸铁管UPVC排水塑料管收集到中水站UPVC排水塑料管加压后排放管井地沟焊管直接排放管井地沟热镀锌管参见施工总说明热镀无缝管热镀锌管参见施工总说明热镀无缝管内外热镀锌管排烟镀锌钢板、钢板普通和应急照明放射式树干式焊接钢管、电缆桥架水泵、通风、空客梯放射式树干式焊接钢管、电缆桥架单母线分段封闭母线、电缆桥架二类环形综合接地40*4镀锌扁铁只配合预留预埋待深化设计焊接钢管接市政管网热镀锌钢管气温（最高、最低、平均气温）；年降雨量、最大降雨量；雨季时工程工程概况难、重点分析工程工程概况难、重点分析工程工程概况难、重点分析工程工程概况难、重点分析工程工程概况难、重②市政路、管网工程、园林绿化工程交叉施工方案工程工程概况难、重点分析“三通一平”处理系统，做到有组织的排放，避免污水横流，恶施工、现场施工组织管理。定，满足施工要求. 不能填于建筑物基地内(天津八里台项目）（2）若选择预制管桩，场地内爆破的大石块不能填于建筑物基地内（梅州项目）度达到设计要求0.95以上（封开项目、高明项目）（2）施工用水与永久供水相结合原则（4）临时围墙与永久围墙相结合原则工程工程概况难、重点分析第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交第二章项目成本管理1、项目成本管理目标：2、成本管理的主要工作：3、可降成本控制目标：（设计决定70%的成本）第二章项目成本管理能及时发现设计不合理之处，减少变更发生，降低工程总成本采用公开招标采购，实行“货比三家、择优项目部、成本部、设计部广泛考察，选择合理低如：门窗、栏杆、入户门、面砖、涂料等进行全究，在部品部位的设计品质、成本目标、市场认根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的（2）设计奖罚制度（例，仅供参考）工程设计中对造价影响明显的经济指标：地下室边坡支护工程、地下室构工程、防水工程、桩基费用、钢筋含量、混凝土折算厚度、开窗率等进2.5.1现场签证的定义：现场签证是指对施工管理中发生的零星事件的确认如地下障碍的清除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各种技术措施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承包单位施工的零星工程（在施工合同之外）以及因设计变更导致已施工的部位需个现场个现场施工类其他类营销调整类其他类营销调整类设计类如果签证内容简单，也可以一份预算对应多个签证单，但是（2）完工确认原则（4）正常签证的办事原则按合同相关规定支付工程进度款第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交第三章采购与投标管理第一节总包招标执行集团成本管理中心《项目招标管理》相执行集团成本管理中心《项目招标管理》相第三节甲供材料及设备招标执行集团采购中心《项目材料设备招标》相第一节总包招标总包招标形式：总价包干第二节配套专业分包工程招标专业分包工程清单（以下为例，仅供参考）162738495第三节甲供材料及设备招标1GW-JG-01GW-JG-032GW-JG-02GW-JG-04第三节甲供材料及设备招标甲定、乙购材料设备清单（以下为例，仅供参一一12345二678第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交第四章项目管理目标及架构责任制“快”当年拿地、开发、销售、资金回笼。“好”建造当地品质最好的楼盘“平”严格成本控制，增强市场竞争活力第四章项目管理目标及架构责任制综合部主管助理X名开发部主管开发专员X名工程（监理）部经理总监1名土建（监理）工程师X名综合部主管助理X名开发部主管开发专员X名工程（监理）部经理总监1名土建（监理）工程师X名项目总经理项目副总经理合约造价部主管助理X名水电（监理）工程师X名资料员1名资料员1名第四章项目管理目标及架构责任制第四章项目管理目标及架构责任制1、对项目实行目标控制实现项目投资、质量、进度目标2、监督施工单位确保施工安全杜绝重大安全事故发生第四章项目管理目标及架构责任制第四章项目管理目标及架构责任制1.总监理工程师岗位责任制2.土建监理工程师岗位责任制3.水电监理工程师岗位责任制4.设备监理工程师岗位责任制第四章项目管理目标及架构责任制第四章项目管理目标及架构责任制第四章项目管理目标及架构责任制施工单位项目部主要管理人员配置基本要求序号职务职称学历人数工作经历1项目经理大专以上12现场经理二级建造师或工程师以上大专以上13技术经理一级建造师或工程师以上本科以上14安全专员A或B牌安全生产合格证大专以上15测量工程师二级建造师或助理工程师以上大专以上16土建主管工程师二级建造师或助理工程师以上大专以上37给排水工程师二级建造师或助理工程师以上大专以上28电气工程师二级建造师或助理工程师以上大专以上29土建施工员施工员以上3测量员施工员以上2试验员施工员以上2资料员2安全员2第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交项目项目进度管理（以上计划由集团项目总办、成本管理中心、采购中心、设计院、项目部共同编制）u园林绿化工程计划（随总进度计划）分包周进度计划分包月进度计划分包施工总分包周进度计划分包月进度计划分包施工总进度计划分包单位个总包周进度控制计划总包月进度控制计划总包施工总控制计划总包周进度控制计划总包月进度控制计划总包施工总控制计划总包日进度控制计划总包单位甲供甲指材料设备周供货计划甲供甲指甲供甲指材料设备周供货计划甲供甲指材料设备月供货计划甲供甲指材料设备总供货计划甲供甲指材料设备供货单位项目项目进度管理总包施工进度计划审核YYY项目项目进度管理总包施工进度计划审核施工过程中施工进度计划执行与调整日例会调整本周周例会总监主持月总结会项目项目进度管理总包施工进度计划执行与调整施工过程中施工进度计划审核总包单位协调管理械设备配置、人力资源配置、材料供应计划项目项目进度管理4.总包单位协调管理项目的综合协调管理的主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等综合协调综合协调1、推盘计划对工程进度的要求2、项目营销推广对工程质量与展示区效果的要求霪1、推盘计划对工程进度的要求2、项目营销推广对工程质量与展示区效果的要求3、样板房装修1、推盘计划对工程进度的要求2、项目营销推广对工程质量与展示区效果的要求3、样板房装修4、样板房饰品、家具1、推盘计划对工程进度的要求2、项目营销推广对工程质量与展示区效果的要求3、样板房装修4、样板房饰品、家具项目的综合协调管理的主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等综合协调综合协调项目部项目部项目部项目部环保局报建规划局报建环保局报建规划局报建人防办报建消防局报建项目部项目部项目部项目部环保局报建消防局报建气象局防雷报建城管办报建项目部气象局防雷报建项目部项目部{{项目部{{项目部{{项目的综合协调管理的主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等综合协调综合协调项目的综合协调管理的主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等综合协调综合协调u民扰情况协调u施工路口安排u夜间施工安排u土方外运安排第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交项目项目质量管理质量管理目标③业主质量投诉率低于5%（以百户计）项目项目质量管理监理单位质量体系各专业监理工程师搭配合理项目项目质量管理质量管理目标监理单位质量体系施工单位质量体系①总承包商编制《项目质量计划》质量保证措施、主要施工方案选择的合理性和有效性。项目项目质量管理监理单位质量体系施工单位质量体系项目质量控制要点总包和分包在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，报监理和项目部审批后，方可施工。项目施工过程中，需审批的施工方案：施工组织设计桩基施工方案基坑支护施工方案地下防水施工方案混凝土施工方案脚手架施工方案装修施工组织设计成品保护施工方案外墙外保温施工方案设备专业施工组织设计钢结构施工方案玻璃幕墙施工方案土方工程挡土支护工程桩基基础工程钢筋混凝工程砌体工程建筑装饰工程屋面及防水工程楼地面工程门窗工程电气工程给排水工程通风与空调工程电梯工程样板房及精装修工程室外环境及绿化工程验楼及入伙）：讲者必须认真熟悉图纸，施工流程，质量控制要点、难点进行详细的准备，以保证培训质量与深度.工程样板的目的：①了能该分项工程所用材料；②了解该分项工程构造要求；③了解该分项工程施工工艺要求；样板方式：活样板和固定样板1、多做不花钱、收效大的活样板2、固定样板表达的经济性与合理性3、样板设计内容表达的准确性、、筋工程、砌体工程、抹灰工程、饰面砖粘贴工程、铝合金窗安装、木门安装、栏杆工程、防水工程、保温工程、电梯大堂装修工程、油漆工程对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司及项要向具体的操作工人交底，避免“为做样板而做样板”的行业通病，只有操作工人真正了解了操作标准，才有可能考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式等，并由相照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的要按照要求进行见证取样试验。上一道工序未完成或质量不合格，交接检易引易引起业主投诉的问题结构板开裂墙面开裂、空鼓出顶间外墙面开裂装修吊顶开裂卫生间（沉箱）渗水窗边窗台渗水露台渗水屋面渗水空调机位渗水空调管位渗水由项目部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。质量事故处理方案质量事故处理方案术部审核后，方可施工。对已处理的部位，重新从严检查验收总监、区域技术部、项目部、施工单位相关专家组进行方案审核工程完工验收、分户竣工验收是最后防线。严格验收，不放行任何不合格的产品，将从政府根据完工后内部检查的流程和方法，项目部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，卫生间做渗水试验对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交灾事故、重大垮（塌）事故，保证现场施工安全，创建安全,标牌、标识、安全标语规范、整齐、醒目。;建筑材料、周转材料堆放整齐。料堆挂名称、品种、规1、审查《安全组织设计》和安全交底（2）组织监理和施工单位安全管理人员，在工程开始前进行安全交底明确甲方要求和检查方法，以及违反安全管理要2、安全工作的日常管理的不安全因素下达安全监理指令，关注指令落实情况并限期（2）每周组织一次联合安全检查，各标段自查与互查相结3、安全管理检查重点（1）施工用电的安全防护措施（2）施工机械（塔吊、卷扬机）的安全检验、操作人员的上岗证（4）施工阶段的《安全交底》记录，防止安全交底流于形式（6）制定《防火安全制度》并遵照执行，按规定配备灭火器和储水容器，动火和电焊作业必须报甲方许可并安排专人看护检查内容包括：第一章工程概况第三章采购与投标管理第四章项目管理目标及架构责任制第五章工程进度管理第六章工程质量管理第八章综合协调管理第九章工程验收与物业移交①总包单位管理原则：②对总包项目班子的管理：定，项目经理和技术负责人应经甲方考察认③对项目管理程序的管理：u甲方各项工程管理制度中的各项规定u工序交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收u往来函件等均应按规定程序进行④现场配合协调的原则：u总包负责施工现场的总体配合协调工作，为各分包提供施u总包对甲方各种销售行为密切配合与协助⑤文函往来管理原则：u文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定u对甲方发文应在规定期限内回复，对甲方指令应贯彻执行u若有异议在规定期限内进行书面回函⑥安全文明施工管理原则：u总包总体负责现场安全文明施工管理，并制定专项方案u成立项目安全文明施工领导小组，安全主任应持证上岗u协调现场各分包的安全文明施工管理u接受甲方监理及政府职能部门进行安全文明施工检查1.分包管理工作包括：u分包对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责u总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理。u总包应在开工后30日内提交分包工程的进出场时间表，经甲方监理确定后执行；u协调日常工作，按月提出各分包单位的进度要求。1.分包管理工作包括：③合同付款：u分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请经总包确认、监理审核、甲方才能向分包单位支付工程款④安全文明施工：u总包负责对分包现场安全和文明施工管理；u分包施工过程中及竣工后，甲方负责督促分包单位将易破坏部分产品进行包装保护。2.总包配合工作包括：（4）施工、生活用水用电接口装表，水电费由分包单位负责。（6）提供分包人员、材料、设备进场、吊装、堆放、保管条件。（7）清理分包工程施工场地。（8）负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品。（9）分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分丝）工作。修补分包工程施工损坏部位，完成分包工程安装（4）及时将长驻现场的监理人员姓名、性别、专业、技术职称、资格证（6）在工程款支付、罚款权限、工程管理指令等方面要授予监理相应的（7）甲方在工程上发现问题，要通过监理对施工单位发出指令。（8）监理发现问题后发出的指令要先报告甲方，获得甲方的理解与支持（9）项目部要组织监理人员进行合约交底，交底内容包括：我公司与施工单位签订的合同及主要内容；工程分包方案；甲供材料明