商场珠宝城项目可行性实施报告

.. 2项目投资环境与市场研究 2.3商场/购物中心商业管理模式研究 9.1拟建方案的结论性意见 商场珠宝城项目限确定）。对项目的经济测算期，从2006年开始至2047年结束。GDP、人均GDP高速增长自1998年以来，市的经济快速发展，GPD每年均以2位数的速度增长。2004年，市的GDP达到4283.3亿元，比上年增长13.2%，是历年人均GDP已经达到4454美元，比上年增长16.6%。北京市历年GDP北京市历年GDP增长情况GDP增长率元亿：位单产业结构继续优化，非农产业比重不断上升个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。第三产业实现增加值第二产业实现增加值第一产业实现增加值宏观调控下固定资产投资涨幅虽见回落，但仍呈现增长高速趋稳全社会固定资产投资持续增长，但增幅逐年回落。2004年全社会固定资产投资额达到2528.3亿元，比上年降低1.7个百分比。北京市历年全社会固定资产投资额增长情况北京市历年全社会固定资产投资额增长情况元亿：位单2005年前5个月，市完成全社会固定资产投资707.8亿元，比上年同期增长10.6%，增幅高于前4个月0.5个百分点。城镇投资659.3社会消费品零售总额保持两位数的增长速度自1998年以来，市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10%左右的增长速度。2004年达到2191.8亿元，增长14.4%。北京市历年社会消费品零售额增长情况北京市历年社会消费品零售额增长情况亿位单0居民收入不断提高为消费市场不断增长打下坚实基础2004年城市居民人均可支配收入达到15637.8元，比上年增长12.6%，扣除价格因素，实际增长11.5%。2005年1至5月，城市居民人均可支配收入7437.3元，比上年同期增长12.8%素后实际增长10.8%。北京市历年城市居民生活状况北京市历年城市居民生活状况:0单消费结构发生质变，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质根据统计公布的居民消费分析报告，自2001年市人均GDP突破3000从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型。主要表现为：恩格尔系数持续下降，基本生活消费比重已降到30%左右，住房、汽车、教育、通讯等提高生活质量的消费所占比例不断攀包括了美容、首饰在的用品类消费对消费总额增长的贡献率提高2005年8月，市用品类商品实现零售额141.3亿元，同比增长15%，用品类商品对全市零售额的贡献率达到65.4%，远远高于其他三类比1-7月提高5.8个百分点。用品类商品中主要增长点仍然集中在美容、首饰、家居用品、通讯器材以与药品类。据对限额以上批发、零售贸易业企业统计，化妆品和金银珠宝类零售额分别增长38.5%和26.9%，对限额以上企业零售额的贡献率为8.1%；家居用品中的家电和音像器材类零售额增长26.6%，家具增长11.4%，建筑与装潢材料类增长89.5%，合计贡献率为18.8%；通讯器材类零售额增长12.2%；中西药品类增长23.5%。上述七类主要商品零售额增量近乎占限额以上企业总增量的四成，为39.2%。消费市场份额向知名品牌集中消费者的品牌意识逐步强化，消费市场上国际品牌、国品牌竞争日益激烈，市场集中度不断提高。根据市商务局对25家商场的家电、服装、化妆品共16种商品的调查表明：化妆品消费市场中，国际品牌、合资品牌成为市场主导产品。美容护肤品市场份额排行前10位的品牌，全部为进口与合资产品；在服装类商品中，品牌竞争相当突出，国际名牌保持了高档市场中的优势领先地位，地品牌则在中档市场占据有利地位。2008年奥运会市基础设施投资1800亿元，所占比例高达64%在2001年确定的总计2800亿元的“奥运预算投入”中，城市基础设施建设投入1800亿元，占预算投资比例的64%。其中基础设施建设包括900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建设，150亿元用于水电气热等生活设施的建设和改造。奥运会期间的运营奥运会期间的运营城市基础设施建设,环境治理,450环保设施建设,713信息化建设,300水、电、气、热设地铁、轻轨、高速体育设施建设,170固定资产的大力投入将带动城市经济的迅速发展，我国改革开放20多年的数据显示，较高的投资率一般都伴随着较高的经济增长率。根据有关政府官员的预计到2008年地区生产总值将达到6300亿元，人均GDP将超过5000美元，城镇居民人均可支配收入将达到2.2万元。到2020年，市人均GDP将突破10000美元。80.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%投资率53.10%57.46%53.83%52.73%54.32%57.96%59.72%59.03%经济增长率9.50%9.70%10.20%11%11%作为支柱产业,房地产投资额和在GDP中的比重均逐年上升房地产业增加值在GDP中的比重逐年上升，从1998年占GDP的3.4%上升到2004年的5.3%，对国民经济增长的贡献率越来越大；房地产投资在整个全社会固定资产投资中所占的比例呈逐年上升的趋势，已经从1998年的32.7%上升到2004年的58.3%，6年间上升26北京历年房地产投资占全社会固定资产投资的比例北京历年房地产投资占全社会固定资产投资的比例北京历年房地产增加值占GDP的比例0房地产增加值68.3宏观调控下市场受影响较小，房价继续上扬，供需在短期小幅萎缩后已开始反弹，表现出较强的刚性在宏观政策调控下，2005年3月到8月，房地产投资增幅减少，房地产投资总额仍然表现出稳步增长的趋势。0房地产投资额97.3102.8113.1122.7136.2119固定资产投资额149.6189.9194.5269.2228.9229.2占固定资产的比例65.04%54.13%58.15%45.58%59.50%51.92%从整个商品房成交面积来看，2005年4月-8月，在2005年4月商品商品住宅成交面积开始持续稳定上涨。商品房成交价格一直保持稳步上涨的趋势，到2005年8月有所下降，但下降幅度很少。0商品房成交面积496.74284.3262.5264.6296.5根据规模和经营模式的不同，商业用房可以分为四种类型：百货/购物中心/大型超市社区商业与底商综合/专业市场的商业用房市场自2001年以后异军突起，整体呈现供需两旺商品用房的供应在2001年之后急剧增加，销售状况也表现出持续上涨的趋势。从1999年销售面积为7万平方米上升到2003年的45万平方米，增长了543%，整体来看，商品用房市场表现出供需两02003年竣工面积（万平方米）销售面积（万平方米）2000年62001年2002年7从供应结构上看，大中型的购物中心/综合商业项目是供应的主在建商业的供应以购物中心/综合商业项目为主，供应量为供应量为1507605平方米，所占比例为24.6%。40%30%3000000250000020000005000000购物中心/2669900批发市场根据在建商业项目的供应情况，供应量最大的是建筑面积在20万平方米以上的商业项目，供应面积为1660000平方米，其次是建筑面积在5万平方米-10万平方米的项目，供应面积为1337000平方米。规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模高达4199400平方米，占总供应量的71%。5050403020020万以上166000042000000160000012000008000004000000总供应量项目个数5万-10-20万120240071万平方米以下288025423万-5万6912801万-3万72272036从供应的区域分布上看，三环到五环之间的商业用房供应占市场总供应量的一半以上，二环以的中心城区新增供应量较少，以老项目翻新改造为主目前在建商业项目的供应按照环线分布看，供应量最多的区域为三环到四环，供应量为1612200平方米，所占比例为26.3%，其次为四环到五环，所占比例为25.7%，三环到五环之间的商品项目的供应占市场总供应量的一半以上。二环以的商品项目的供应量最少，为830500平方米，所占比例为14.4%。五环以外及其他区县9175050供应量百分比三环-四环26.3%二环-三环四环-五环25.7%二环以内830500投资回报率下降，商业用房销售价格理性下降2004年1至11月份，市商业营业用现房销售37.7万平方米，同比增长60%，远远超过住宅销售面积的增长速度。但与商品住宅现房和期房的价格分别上涨了2.7%和5.1%相比，商业地产的价格却出现大幅下跌，11个月商业营业用现房平均销售价格为8429元/平方米，同比下降了39%。这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。随着大量商铺的投入使用，商业地产的投资回报率逐年下降，目前的平均投资回报率不超过10%，这标志着商业地产的暴利时代已经结束，投资者正开始理性对待商铺投资。典型商圈商业物业出售价格水平目前各大主要商圈在售商业项目以写字楼或者公寓底商为主；其次，社区商业供应量也较为充足。主要商圈的出售类专业市场、购物中心或者百货商场物业供应量几乎为零，均以出租为主。下表列出了几大商圈的典型在售商业项目：层地下：35000元/平米首层：55000元/平米三层：41000元/平米四层：38000元/平米五层：35000元/平米写字楼底商未来供应预测：随着城市经济的发展和城市规模的继续扩，商业供应将继续向城市外围发展，商业业态将日益增多和完善未来几年，市商业发展的重点将转移到三环路、四环路与五环路以外的周边地区。根据《“十五”时期的商业发展规划》，2000年到2005年的零售楼面营业面积将增加160万平方米。新增的供应主要来自改造后的前门、崇文门地区、市商务中心区、中关村科技园区和在城市的外围化发展下的四环路以外与五环路地区。从业态看，到2006年，国外所有业态都将出现在，国际零售100强至少有50％将在开店。各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在开业经营。目前市场上通过以旧翻新来进行商业改造的商业项目主要有两种方式：重新装修和推倒重建。重新装修是指由于原有物业过于旧或者建筑形式不能适合新的市场需求而进行的装修或者结构调整。推倒重建是指拆除原有物业，在原址修建新型的物业类型来进行经营。商业物业重新装修较为典型的是西单商场和崇文门搜秀城。推倒重建的典型案例为新秀水市场。基本状况n经营特色：以面向成熟女性为主，兼顾中老年服饰、青春运动休闲，满足普通家庭老少三代的消费需求。n品牌店：金象大药房、堂、大明眼镜、好伦哥2000年以后，由于西单商圈的飞速发展，高密集度的百货商场带来了残酷的竞争，造成了西单商场营业额迅速下滑。2001年西单商场全年净利润5648万元；2002年净利润则迅速下滑至1768万元；2003年中报显示西单商场首次亏损，每股收益为－0.08元。为期两个多月的全方位改造，目的是营造现代、时尚、典雅的一个购物乐园，以实现从“传统百货店”向“现代精品百货店”转明亮，展现出现代时尚风格。错落有致的灯光，色彩斑斓的水波，世界名牌化妆品、珠宝、金银首饰、高档箱包专柜，同周围景观交相辉映，与原先商场的格局迥然不同。同时，楼梯与购物通道变宽，添加了休息区、卫生间。经改造，西单商场已经变成一个主题式的现代百货店，经营面积由原来的2.6万平方米扩展到3.4万平方米。商场分为南、北楼两部分，南楼定位目标客户群为35岁以上，成熟、稳重，有一定经济实力的成功人士；北楼定位目标客户群为20-35岁青春、时然而，新西单商场并没有因为档次的提升而带来经济效益大增的回报。每天的销售额从调整前的300万元左右直降到120万元。重新开业后第一个月，销售额相比同期下降了60累计重新调整和定位西单商场提出紧扣大众时尚百货主题，恢复传统优势项目。西单商场恢复了原有的中老年服装、运动服装、羊毛与羊绒商品等3个经营强项，设立中老年服装区和运动主题卖场，并特设了中老年服装加肥、加大专柜。以面向成熟女性为主，兼顾中老年服饰、青春运动休闲，满足普通家庭老少三代的消费需求。西单商场提出打造"一站式"综合性购物新理念，提出为"家庭消费"服务，商场北楼地下超市再次重新营业，总面积为2000多平方米，增加了主食厨房、豆腐房、蛋糕房、鲜活水产和冷冻水产、调整后，商品平均价格有所下降，基本浮动在社会消费主流群体易于承受的围之。商品品种有所增加，引进了许多大众消费者认可认知的成熟品牌、优势品牌，品牌线增宽，尤其是服装品牌增2004年"五一"期间，西单商场迎来了客流总量近100万人次的销售高峰。钟表首饰、青春女装、男装、鞋帽销售额都比2002年同期大幅增长，其中钟表首饰类同比上升152％。基本情况n建筑面积：一期30，000平方米，二期20，000平方米n地址：崇文区崇外大街n主题业态：青年“探索式”时尚购物中心n主力客户：韩国流行服饰、搜秀影院、动感网吧，欧美日韩业，项目2期在2005年初全面营业。2004年4月，位于崇文门的金伦商厦因为经营不善，被云柏集团接手，更名为搜秀城。云柏集团是一家大型的综合性商贸集团公司，历年来从事品牌开发运营、商业地产开发，积累了丰富的商业投资经验。在的零售业领域，云柏完成了从“班尼路”的零售市场引入、“意丹奴”的推广，到云柏商业街、云柏鞋业连锁和罗宾汉品牌专卖店的迅速发展，以与在服装超市领域的开拓。搜秀商城一期分主楼与南北配楼，店铺共占十一层，面积达30000平米。区别于京城百货业态的传统布局，集合购物、游戏、网吧、精品美食、3D影院等一系列配套设施，体现的是一种“一站式”的现代化商业购物中心。B1-4F以各种时尚、个性服装类经营为主要业种；5F-7F以各种饰品、工艺礼品、化妆品、鞋包、衣为辅助经营业种；8F为精致美食街；9F为咖啡厅、游戏厅、水吧等各式新奇前卫的娱乐设施；10F首次引入国外3D界资深影院设计师打造的个性影院。整个商城定位于以展现新新人类文化魅力为理念，以打造年轻人的时尚基地为定位，追求崭新生活方式和火热激情的年轻一族，集合街头文化、流行文化、基本情况n地址：建国门外大街老秀水市场的东侧，使馆，西邻祁家园外交公寓，东接东大桥居民区。在秀水街一里多长的街面上，集中了400个摊位，而大部分以经营服装为主。因其附近有很多使馆，又被誉为“使馆街”。秀水街已成为京城比较有名的商业街之一，是国外游客喜欢光顾的地方。在这里，不仅能买到中国传统的丝绸制品和精致的手工艺品，而且还能买到各种外国名牌商品。由于秀水街在该地区的景观缺陷和消防隐患等问题，政府决定对秀水市场进行改造。原秀水市场被拆除，由新雅盛宏房地产开发公司获得对秀水街市场的开发权。改造后的市场摊位费用发生了较大的变化。2002年以前，秀水市街400多名商户中，多数以每月2万至3万元的价格转租。新秀水市场每个摊位收取的费用为：押金每户5万元，进场费每户1据悉，目前新秀水中大约有10%的商户为原秀水市场的客户。由于知识产权的保护，假冒名牌的销售被禁止。因此秀水市场的定位也发生了较大的变化，市场增加了餐厅、咖啡馆等餐饮业态，三楼丝绸以与丝绸制品的销售面积增大，四楼增加珠宝玉石，主打适合旅游的民族产品。此外，市场管理方要求入市人必须有一新秀水的客流量大于以前，但在这一舒适环境中闲逛的人居多，更重要的是，如今摊户达1500，是老秀水街的3倍之多，同类商品的竞争就大大增加。同时，各摊位在形式上并无区别，甚至相邻许多摊位的商品往往大体相似，因此同业竞争相当激烈，商家的利润出现降低状况。新老秀水具体对比分析见下表。摊位面积增长近一倍，经营容势必同步增经营面积3.4平米/摊位5平米/摊位长购物环境马路市场楼市场环境的改善势必进一步增强客户吸引力营业时间较过去日增加4个小时，且属于经营时间黄金时段在增加经营种类的情况下，将购物与休闲服装、服饰、鞋古玩、珠宝、名小经营种类帽吃吸引更多国消费者驾车购物已经是一种时尚，它所带来的不地下停车场、楼地仅仅是客流的增加，而是更高一层消费者的加交通环境无停车场铁入国外旅游团队的到来，在很大意义上会形成一种团购的效应，其消费能力必将大幅提升。目前已与中国旅行社总社、中国康辉旅行社、中国和平国际旅游、中青旅控股份XX、中国国际旅行社总社等十多家旅行社签定了合作协议书。现每年接待外国游客达300万之多，今后每年还要按照10%—20%的比例增长。以上游客人数未包含私人到旅游的外宾旅游合作没有合作旅游定点商店XX商场商圈——全国商业旅游中心XX商场大街是唯一一条步行商业街,南口紧邻长安街，由南向北全长800米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。这条具有七百多年历史的商业街，拥有着众多最著名的老字号。从商业街发展到成熟的商圈，XX商场经过了两次大规模的改造和建设。自2000年9月，完成了主要以大街向北扩展和改造照明系统为主的二期工程。二次“开街”后，XX商场商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼同，西连东安门大街，身为老购物地的XX商场，随着中国旅游市场的开放，国外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，把原本颇具传统色彩的XX商场商圈演变成一个不折不扣的国际性商业旅区域商业市场整体呈现供不应求的局面XX商场商业街核心商业面积约为35万㎡，营业面积在10000平方米以上的总共有东方广场、新东安市场、XX商场百货大楼等6家。营业面积在100-1000平方米之间有31家，面积在1000-10000平方米之间有10家，营业面积在100平方米以下的商铺有30家。但在整个XX商场地区商铺的供应量中，营业面积在1.5万平方米以上的商场所占比例为75%，而1.5万平方米以下的商铺所占比例仅为25%。目前XX商场人流量约为每天30万人次，最高时达百万人次，其中外地游客占到总人流量的50%以上，XX商场商业街店铺空置率较低，供不应求现象较为明显。由于XX商场商业街在全国的知名度和悠久的历史文化，使其成为世界著名的商业街。XX商场商圈的租金在所有商圈排名第一，大型综合商业中心租金平均水平在45—55元/m2/天，步行街临街商铺租金平均水平在60元/m2/天左右。目前XX商场已成为物丰人旺，集购物、休闲、文化、娱乐、旅游、餐饮、商务、住宿为一体的综合性商业步行街，未来将兴建规模达数十万平方米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连接起来，加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等，其商业氛围将更加浓厚。总体来看，目前商业管理模式一共有两种，即引进第三方管理公司进行商场管理和开发商自己成立商业管理公司进行管理。引进第三方管理公司进行购物中心管理运营之模式在国外成熟商业市场环境下已经运行多年。第三方管理公司为开发商/业主所聘用之公关工作、市场分析等各个方面，这种模式比较适合于拥有较少商业物业开发和运营经验的投资商。其可能服务方式见表：方式一方式一商业管理公司受雇于开商业管理公司受雇于开商业管理公司受雇于开商业管理公司受雇于开合作方式服务容商业管理公司只负责招商业管理公司提供全套商业管理公司提供顾问商业管理公司负责运营..商业运营管理服务商业运营管理服务一般为全部租金的10%佣金与商业管理公司经营业绩相关联，开发商可根据商业管理公司的经营业绩与其收益预算报告的吻合度，对商业管理公司实施一定的奖商，开发商负责后期的运营管理1~1.5倍所招商户的月按股份比例与开发商分成佣金构成合同期限按月度收费长期或短期大钟寺国际广场的商业管理就采取了引进商业管理公司的模式。其与新天地商业管理集团（禾田摩尔投资管理公司和美国德斯沃特商业管理公司共同合作成立）正式签订了商业运营管理协议。新天地商业管理集团将负责大钟寺国际广场商业顾问与中国招商总代理。华贸和新东安市场均聘请了戴德梁行任其商业顾问。戴德梁行提供的服务包括定位、设计咨询、业态规划、招商以与营运管理。这种模式要求开发商或者投资商拥有丰富的商业物业开发和经营经求管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务了达到“统一管理、分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。1.所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发法人授权委托书等。2.“完善的租约管理”。租约管理包括约定租金、租期、支付u承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；u承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；u为整个购物中心促销承担的义务；u承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方n指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；n监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业管理容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理采用此类管理模式的大型购物中心有翠微大厦、西单商场以与XX商场百货等。这些都是大型的零售商业集团，拥有自己的连锁品牌和专业管理部门或者公司进行商场的管理。发展迅速，已经成为世界珠宝消费第一大国近20年的时间，中国的珠宝首饰业得到前所未有的发展，从产值1个亿发展到近1000亿元，从业人员从2万人发展到200万人。中国已成为世界上最大的铂金消费国，年销售铂金量达140—150万中国是世界上第四大黄金消费国，年黄金首饰需求达到200吨左右；同时中国还是世界上最大的玉石和翡翠消费市场。中国的珠宝消费已经在国际上占据重要地位。着我国居民收入的增加，钻石首饰的购买力还将继续增长。中国是一个新兴的市场、发展的市场，专家预计到2010年，中国的珠宝首饰可以实现年销售额1800亿元，出口额达到70亿美元，中国的珠宝首饰业作为新兴的产业，将在国民经济发展中占据越来越国珠宝行业缺乏品牌企业，设计水平较低、营销方式落后，竞争集中在低端市场国虽然为数众多，但大多数规模较小，缺乏核心竞争力强、市场占有率高、综合实力强、品牌知名度高的大企业或企业集团。而且在市场营销方面，众多规模不大的珠宝企业反而成为了行业中的主角，往往采取互相压价，打折送礼、抽奖等简单的市场促销产品经过几道环节后才最后到达终端顾客手中，导致商品流通周期长，价格居高不下，零售店利润小的现状。国际品牌开始进入，以专卖店、旗舰店等形式抢占中高端市场全球最大的钻石经销商戴比尔斯、有150多年历史的法国著名珠宝钟表巨头卡地亚、大溪地珍珠国际宣传协会以与XX知名珠宝首饰品牌周大福、谢瑞麟等国际珠宝巨头，纷纷先后进入中国市场，开始加速建设销售网路。例如由XX新世界集团公司1995年创办周大福珠宝金行XX，从1995至2001年底才发展了2家连锁店，而自2002年初，连锁金店的发展驶入“快车道”，不到2年的时间又在开办了4家连锁金店。由美国著名钻石品牌—GALACE（钻石星纪）投资的亚洲规模最大的专业钻石旗舰店2004年10月落户金源时代购物中心，该旗舰店将西方钻饰规模化、专业化的业态模式引入中国，其最大的特点就是提供贵宾式的服务，让消费者们耳目一新。国际权威钻石机构法国的HIERSUN第四家零售旗舰店—XXXX钻石宫殿于2004年11了4家XX钻石宫殿。随着国外品牌陆续登陆中国市场，中外商家在首饰消费品领域将会展开一场激烈的竞争。珠宝的销售渠道从整体上分为零售和批发两种类型，具体的渠道包括：商场珠宝柜台、连锁店/专卖店、旗舰店与专业市场等。目前最大的珠宝首饰集散地主要集中在新街口至西四的珠宝商圈，其中包括较有名气的“五寰珠宝市场”、“华福新阳珠宝饰品市中心、西单的珠宝第一厅、大都市街的京港国际珠宝交易中心等。心虽是批零兼营，但实际上零售相对也多一些。家。黄金、白金、银饰品、钻石、彩色宝石、翡翠、珍珠等等；与珠宝批发市场租金平均水平在10-22元/m2/天，柜台租金平均在40-80元/m2/天，不同位置差价较大。珠宝批发市场的租金高低一般由该市场的知名度以与经营时间而定，经营时间较长的批发市场在行业知名度较高，故其租金也相对较高。中店）以与珠宝旗舰店三种形式，其中商场的珠宝柜特色，营销方式单一，因此整体陷入了低层次的价格竞争。2典型案例：菜市口百货妆品、钟表、服装、服饰的百货公司，营业面800平方米，其中黄金珠宝首饰的经营面积达2000多平方米，是最大年，全公司实现销售额6.6亿元人民币，约合美金7980万，其中黄金珠宝类销售额达人民币5.6亿元，约合美金6771万，同时该公司3XX商场商圈珠宝零售市场XX商场商圈主要的商品零售市场包括大型百货商场（如东方新天20平方米45平方米50平方米40平方米20平方米50平方米montana60平方米50平方米..门注：商场收取租金一般有两种方式：收取固定月租金和按照营业项目地块位于市XX商场步行街，东临建设中XX商场商业管理中心，南面为小型商业街，西面为天主教堂，北面为XX商场医院。项目位置图宗地东向景观宗地西向景观地块现状宗地南向景观宗地北向景观地块现状地块目前为一栋2层办公用楼和一栋3层建筑为教会所用。地块限高不超过12m；总建筑面积5000平米左右地块地处XX商场的黄金地段，通达性良好；地块所在的商圈辐射围为国外客户，闹中有静的环境对开发商具有十几年的珠宝经营经验，拥有丰富的客户资由于珠宝行业的特殊性，珠宝城的知名度需要较长时间本项目的经营模式在国较为少见，市场接受存在一定的返还地主方的办公面积对项目的高端形象会有一定影珠宝市场未来发展潜力巨大，需求旺盛；珠宝市场目前缺乏经营方式先进的顶端品牌珠宝城；国外众多知名珠宝商正进军中国的珠宝市场；高端消费者的迅速膨胀，奢侈品市场扩迅速；以高档零售为主的京港国际珠宝城进入放量阶段，对本与东方新天地的XX钻石宫殿存在一定竞争。根据项目的本体条件和SWOT分析，项目定位为：面对包括北中国高端消费群体的，以经营国外顶级珠宝品牌为主的，集加工、展示、销售和体验为一体的高档珠宝该项目将汇集国外不同档次、风格、款式的钻石饰品，以满足不同人群的需要；并参照国际高档珠宝城的设计、销售、管理模式来指导其整体规划布局，以凸显豪华尊贵的形象；通过合理的布局划分不同的功能区域，包括：销售区，珠宝展示区，克拉区，贵宾区，首饰设计区和售后服务区等；同时配有导购、讲解等系列服务，让消费者感受到全新消费服务。国外知名的珠宝经营商，如美国的GALACE、法国的HIERSUN、国知名的珠宝经营商，如周生生、周大福、谢瑞麟、戴梦得XX商场区域租金价格水平。XX商场代表性商业项目东方新天地一层平均租金在55元/平方米/天，新东安市场一层临街租金水平在48元/平方米/天左右，而项目附近临街店铺租金在主要珠宝批发市场租金水平。经过调查，主要珠宝批发零售市场的租金水平在10-22元/平方米/天左右。租金层差水平。东方新天地一层与地下平均租金相差20%左右；而珠宝批发市场的一层与二层平均租金层差在50%左右。基于以上因素，初步确定本项目一层租金在35元/平米/天，地下与地上二层在25元/平米/天，三层租金在20元/平米/天。销售、管理模式来指导项目整体规划布局，整体建筑风格具有良好的昭示性并注重与周边环境的融合。珠宝城的每个独立品牌可以按照自己的产品特色进行展示销售区的设计，地下一层拟建成高档珠宝加工过程展示区。号项目名称计算程式单价(元/㎡)金额(万元）1土地成本9,750.003633.825建筑安装、装饰工程2.1建筑安装工程费1,200.006002.2建筑装饰工程费7,000.003500建安、装饰工程费小计2.1~2.28,200.0041003专业费用291..3.1勘查设计费筑平米-250.003.2监理费用2*1%-414管理费用前三项*3%-240.74建安工程装饰费与管理5不可预见费费和*3%-130.226总开发成本8,395.79根据市出让国有土地使用权基准地价表，市一级商业用地楼面熟地价为7210-9750元/平方米。楼面熟地价是指各土地级别，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。鉴于项目地处XX商场商圈，具备良好的交通条件和昭示性，估算地价取9750元/平方米。包括基础、主体、水电安装、室外配套等；依据目前类似项目的建筑安装成本单价，初步确定为1200元/平方米。本项目建筑安装包括大楼部装修装饰费用；本项目定位集展示、加工、销售和体验为一体的高档珠宝零售中心，因此要求高档的装潢水平，初步估算此类装潢水平的单方造价为7000元/平方米左右，本项目装饰包括前期的勘察设计费用和施工期间的监理费用。勘察设计服务围部包括建筑整体设计和部装修设计两个部分，单价为500元/平方米，总勘察设计费用为250万元；监理费用一般为建安装饰工程费用的1%左右，总额为41万元。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述4项之和的3%计取。项目管理费均为270.74万元。不可预见费按建安工程装饰费与管理费和的3%计取较为合理。项项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资两个部分。项目总投资为8395.79万元，各项资金来源金额见下表：..12银行融资4895.79350058.3%41.7%项目预计银行贷款融资3500万，预计贷款期限为5年，贷款年利率为5.76%，此期间预计贷款财务费用为563.06万元。具体借贷还款期初贷款本金13500.003500.002625.00875.002本期贷款3500.003500.002625.00875.003本期应计利息204.75204.7551.194本期还本付息204.75977.38926.194.1875.00875.00875.00875.004.2期末贷款余额204.75204.7551.1953500.002625.00875.006可还款资金7还贷资金结余454.792433.40项目可出租面积共计2965.43平方米，其中地下可出租面积为810.10平方米，一层可出租面积为732.61平方米，二层可出租面积为771.82平方米，三层可出租面积为650.90平方米；基于项目为商业项目，因此测算年限为40年，其中每年的经营成本未考虑经营期重新装修费用。计算假定在经营期，租金收入、经营成本以与税收保险费用不变。2,711.842,711.842,711.842,711.84商铺租赁面积一层租赁面积二层租赁面积三层租赁面积111,185.43租赁收入771.82650.9012,965.43732.61地下租赁面积㎡/天)35.00地下一层与地㎡/天)20.001.3（%）95%2经营成本23,196.88565.78565.78565.78565.782.1平米/月）7,630.92.12.12.12.12其他经营成本2.214%）15,565.96379.66379.66379.66379.66各种税收以与保险费用（租3金收入的15%）16,677.82406.78406.78406.78406.784经营净收入71,310.741,739.291,739.291,739.291,739.29经营成本费用包括物业管理费用和其他经营成本，根据大型商场和购物中心的经营成本水平和本项目特点，项目的物业管理费用预计在33元/平方米/月，其他经