土地一级开发可行性实施报告模板和实例

)5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能112现金流入土地出让收入土地出租收入持有期末净转售收入其他收入现金流出开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金与附加343456累计净现金流量净现值(i=)1现金流入土地出让收入土地出租收入持有期末净转售收入其他收入长期借款短期借款2现金流出开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金与附加借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量5净现值(i=6注:现金流入应得利润资产清理分配持有期末净转售收入其他收入现金流出开发建设投资出资额经营资金出资额净现金流量累计净现金流量净现值(i=123456计算指标:财务部收益率、财务净现值注:当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。12土地出让收入土地出租收入长期借款短期借款持有期末净转售收入开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金与附加应付利润34注:经营收入土地出让收入土地出租收入经营成本经营收入土地出让收入土地出租收入经营成本土地出让成本土地出租经营成本运营费用修理费用经营税金与附加利润总额税后利润盈余公积金应付利润未分配利润12345678注:12流动资产应收账款累计盈余资金在建工程无形与递延资产净值负债与所有者权益流动负债总额应付账款短期借款经营资金借款开发产品投资借款所有者权益盈余公积金累计未分配利润直接效益直接效益土地使用权出让转让价值新增和改善基础设施价值新增或改善公共服务设施价值工商企业税费收入其他间接收益222.1开发建设投资2.2基础设施经营费用2.3项目管理费用2.4经营资金3效益费用比率3开发建设投资土地取得费用前期工程费基础设施建设费公共配套设施建设费财务费用销售费用开发期税费其它费用不可预见费经营资金项目总投资开发产品成本经营资金1231土地取得费用23前期工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费67财务费用8销售费用9开发期税费其它费用不可预见费开发产品成本固定资产投资合计12345678土地收购补偿费用搬迁补偿费一次性停产停业综合补助费设备搬迁安装费土地收购补偿费用合计征地费用土地补偿费人员安置补助费地上物与青苗补偿费新增建设用地有偿使用费耕地开垦费菜田基金超转基金耕地占用税征地管理费其他征地费征地费用合计3农民居民拆迁费用拆迁补偿费搬迁补助费提前搬家奖励费拆迁服务费拆迁管理费拆迁评估费其他拆迁费农民居民拆迁费用合计211规划、设计、可研费2水文、地质勘察费3456地上物清拆与场地平整费7人防工程市政管理用房环卫设施123456789123451234567景观小品公交车辆场站123施工图预算或标底编制费4工程合同预算或标底审查费5招标管理费6总承包管理费7合同公证费8施工执照费9工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费12可出让面积经营税金与附加城市维护建设税教育费附加租金收入经营税金与附加城市维护建设税教育费附加持有期末净转售收入转售价格转售成本转售税金123项目总投资开发建设投资经营资金借贷资金预出让收入预出租收入其他收入121.1项目概述11.2可行性研究报告的编制目的31.3可行性研究报告的编制依据31.4项目效益分析41.5特殊说明事项4第二章项目的界定与现状描述62.1宗地法律关系62.2项目的自然条件与区位72.3地上物状况102.4宗地环境112.5宗地开发目标133．1海淀区经济介绍143．2海淀区大西山风景旅游区现状分析143．3海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题153．4项目建设的必要性分析164．1总体宏观经济分析174．2土地市场分析184．3旅游市场分析194．4市旅游饭店业发展的主要特点264．5竞争性项目分析5．1规划设计条件295．2项目组织结构与实施方式305．3拆迁补偿方式315．4项目实施进度计划3155资金筹集…………………..345．6土地销售时间和方式选择 345．7收款方式与回款计 34 346．1征地费3666．2拆迁费 36 366．4市政基础设施与公共服务设施建设费 376．5地价款 40 40 40 40 416．10不可预见费 41第七章项目竣工后的土地价值分析 427．1假设开发法测算土地市场价格 437．2开发余值的分析438．1销售收入估算458．2成本分析458．3静态分析458．4现金流量分析458．5借款偿还468．6结论469．1不确定性分析479．2盈亏平衡分析479．3敏感性分析489．4投资环境风险499．5资金风险509．6管理风险………………….509．7政策风险5010．1对就业效益的影响5110．2对环境效益的影响5110．3对政府财政的影响5110．4对区域发展的影响51大旅游区。大西山风景区位于的西北城郊，如上图红色部分所示，风建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以与健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，《市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要项目所在地海淀区是著名的高科技、文化、教育、旅游区。区山清水秀、古迹繁多，属的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，海淀区不丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生一项目总占地面积24.859公顷二应拆迁房屋建筑面积1182.4平方米拆迁公司实地调查数据1厂房1182.4平方米拆迁公司实地调查数据沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污水处理设施。自建施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单公共设施。总体规模与土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线3．2海淀区大西山风景旅游区现状分析凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。海淀区北凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区聚周边环境：本项目所在的海淀区，是高新技术产业的聚集地，上为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初住环境，凤凰岭厚重的历史、XX文化沉淀、传统的旅游观光文化、3．3海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题4、海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电倍多。这样的发展速度将会在短期到中期存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到4%零售业和这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接术产业增长迅速，2008年奥运会将进一步拉动的基础设施建设和生人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到15637.81、土地供应总量将会进一步得到控制以与《协议出让国有土地使用权规定》等的发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也将因此而上涨。土地价格的上涨，将降的态势，而且上涨的幅度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落不单是，05年全国的旅游业都在飞速发展。我国入境旅游人数作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对的经济有着献。宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的皇宫。在城外，就可省、自治区、直辖市中，是第二大旅游胜地。2001年，接待的海外增长了6.5％。这一年中，也接待了一亿一千万来自其他省和中国其22%2%军人农民退休人员学生其它公务员企业管理人员技术人员销售人员工人其他省游客百分比政府公务员企业管理人员服务销售人员4.21.16.88.02.35.05.1渡假旅游拜访亲戚朋友XX文化体育44.07.93.00.34.7下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平4.84.85.25.66.37.5图3－2：外地来京人员在京平均停留天数陆续涌现，不断增加和改变着城市景观。的基础设施建设将在今后五环通车，市的交通也将通过马路扩延、XX建筑物的拆除、占路市2．市将会竭尽全力保护古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以与农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到5．将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以与来自6．旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国外享有很高的知名度，很多产品将7．旅游业无疑将成为经济的支柱型产业，将对国家和地方做出生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化房出租率同步提高的态势，是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力高星级饭店集中全市旅游饭店60%的收入和70%的利润。截至11实现营业收入65.5亿元，同比增长25.5%，占总量的38.5%；实的三星级与以下饭店仅集中了全市不足四成的营业收入和三成的利从04年至06年间市场上成交的地块中，规划用途为商业凤凰岭厚重的历史、XX文化沉淀、传统的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源（即人项目名称：市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施拟规划建设用地位置、围：东至规划旅游专用道，南至聂各庄西形象、档次和品位，从而拉动区域土地价格的上升。但要求资金大量单位（天、月）间规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审一级开发立项办理农转用手续办理征地手续建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁结案市政基础设施建设建设用地批准书土地入市交易出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值、最划公示，召开市民听证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现前期工程费、基础设施建设费、公共建设费、管理费用、销售推广费前期工程费市政设施建设费管理费用财务费用销售推广费用开发期间税费不可预见费687030067070.4220.34351.71220.34550.8535.01%5.38%1.42%15.32%36.03%1.12%1.79%1.12%2.81%楼面毛地价年利率5.85%本项目的用地围所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土置补偿，3602万元用于果木补偿。劳动力安置由西山农场和车耳营告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费、工程标底编制费、招投项目申请报告编制费环境影响评价报告编制费交通影响评价报告编制费规划咨询费工程设计费工程造价咨询费工程标底编制费招投标代理费招投标管理费工程建设监理费其它费用工程咨询公司收费环评公司收费交评公司收费9921234567896．4市政基础设施与公共服务设施建设费方案咨询，其中包括前期相关工作、宗地外通路、通电、通水通路方案：本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、通水和场地平整工米/日的水厂；远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按而发生的各项费用，按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用财务费用是土地一级开发主体的资金成本。本项目的资金销售推广费是在销售推广土地一级开发产品过程中发生的费用，按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用、不可预见费按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期类费用，前期费用中包括项目申请报告、环境评价抱告、交通影响评建设期经营期建设期经营期前期费用开发建设补偿费基础设施建设费销售推广费不可预见费熟地价值。假设开发法（剩余法）是用二级开发完成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用与二级开发利润后求出土地价格，最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本、利息、假设开发法测算的开发余值为本土地一级开发项目实现后并按13000.00300.00300.003600.00150.00450.00923.4583.95419.75二、成本费用5.00%5.85%按建面单价按二-1,2,3之和与地价红线外市政0.50%0.50%2.50%30.00%按二-1,2,3之和与地价五、楼面熟地价（一-二-三-四）/(1+5.85%+30%)702520723.756217.125根据总成本构成（表6.1）和资金使用计划（表6.4项目各阶收益为1100.11万元，收益率为8.76%,年投资回报率为9.56%.），％，=19623.64万元÷2.95万平方米＝6652元/平方米经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业XX进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从到的问题，带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，行业的就业岗位。其次，土地一级开发阶段房屋的征地、拆迁、市政与代征绿化将改善整个项目区的环境，营造健土地一级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的成有形市场后，这一特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需土地的价格有上升的趋势。因此，在未来合适的时机出让各地块，是4、该项目所处地域发展优势明显，项目土211.2450.922.032168.36033.9224.132192.43450.9450.922.0391.74211.2450.922.032168.391.74211.2450.922.032168.394.52137422.03开发建设补偿费45022.45022.211.2450.922.03市政设施建设费22.0322.0322.0322.03销售推广费0.280.28227.543865.622018.698202.2210370.5211164.82119534.7045.2752.498202.22103