长沙市房地产开发项目可行性分析报告

市房地产开发项目可行性分析报告1、(某城市)房地产市场的需要2、(某区)城市建设的需要三、可行性研究编制的依据(为例)财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏平衡点1、项目销售市场前景……,建设条件……;2、项目的前期工作……3、项目的各财务指标……;二、市房地产市场分析般供给市场预测1)区域环境分析2)地段分析3)地块特征分析4)开发商实力分析5)生活配套分析1)强有力的消费支持3)咸嘉湖改造利好一、基础理论建设的自然条件年平均气温17.2℃4、季候风5、雪日照时数达1677小时三、项目用地规划限制条件东、西：退规划路边线或用地红线多层>4米，高层>8米；南、北：多层退规划路边线>5米且退用地红线>0.55H,高层退规划路边线>8米且退用地红线>12+0.2H。四、项目建设的市政配套条件二、总体规划表1:项目经济技术指标表名称指标其中其中住宅地下室面积(不计入容积率)1、尽量缩短建设工期2、分片分期开发3、住宅和配套同步4、高效运用资金项目开发期计划表时间一期主体建筑工程建筑安装工程销售二期主体建筑工程建筑安装工程销售三期主体建筑工程建筑安装工程销售时间资的比例1前期准备工作一期主体建筑基础工程2一期主体建筑工程06年4月一期开始销售3一期销售工作一期建筑安装工程二期主体建筑部分工程4二期销售工作二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程5二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作6三期建筑安装工程三期销售工作经营期销售比例(%)销售金额(万元)10023456第八章：项目总投资估算与资金筹措计划三、项目投资估算与资金筹措计划项目项目总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积类型面积(m²)商铺住宅会所与管理用房地下层1)土地成本2)前期工程费序号项目计价(万元)2可行性研究费3招投标费4地质、水文勘察费5三通一平费6综合(报建)费合计3)建安工程费类型面积(m²)单方造价(元/m²)投资总额(万元)小高层住宅商铺地下室合计4)基础设施建设费:基础设施建设费估算表序号项目金额(万元)1供电工程总用地面积×元/m²2供水工程总用地面积×元/m²3排水工程总用地面积×元/m²4道路工程总用地面积×元/m²5绿化工程总用地面积×元/m²电信、媒气工程总用地面积×元/m²合计5)公建配套设施费序号项目金额(万元)1会所、幼儿园与管理用房合计6)开发期间税费(公用设施建设费等)序号项目金额(万元)1教育设施配套费总建筑面积×元/m²2物业基金建安工程费×%3公用设施建设费基础设施建设费×%4工程质量监督费总建筑面积×元/m²5工程监理费总建筑面积×元/m²6供水管网补偿费(住宅)总户数×元/户7供水管网补偿费(商业)商业建筑面积×元/m²8供电用电负荷费(住宅)总户数×元/户9供电用电负荷费(商业)商业建筑面积×元/m²其他建安工程费×合计7)不可预见费不可预见费：取以上1～5项之和的2%。8)开发成本开发成本：以上1～7项合计。1)管理费用2)销售费用序号项目计价(万元)1广告宣传与市场推广费2销售代理费3其他销售费用销售收入×0.5%合计3)财务费用4)开发费用开发费用：前面1～3项之和。项目的总成本费用：详见投资成本费用估算汇总表(表13)。表13:投资成本费用估算汇总表成本项目得房成本(元/m²)商铺1)资金筹措与投资计划序号项目再投入2)贷款本金的偿还与利息支付序号借款还本付息季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计第九章：项目销售和收入测算1、用市场比较法确定销售价格的上限(平均价格)1)说明的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价2)比较案例：根据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作3)房地产价格影响因素说明表表16:房地产价格影响因素说明表本案周边1周边2周边3标准均价(元/m²)待估正常正常正常正常区域因素交通较好良好良好良好配套较好良好良好良好环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好个别因素装修不计装修不计装修不计装修不计装修发展商实力较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚项目规模较大一般一般较小小区绿化良好一般一般一般小区配套良好一般一般一般建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年代期房2004年期房建筑形态小高层小高层小高层小高层设定本案的各项影响因素比较系数为0,以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17:表17:本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表本案周边1周边2周边3标准均价(元/m²)待估区域因素交通01配套0环境0000区位0000个别因素装修0000发展商实力0000项目规模0小区绿化0小区配套0建筑结构0000建成年代00建筑形态0000修正后均价5)计算结果估结果6)本案价格预测1、用市场比较法确定销售价格的上限(平均价格)本案周边1标准均价(元/m²)区域因素繁华度个别因素层高0修正后均价商铺平均标准价=(a+b+c+d)÷4=e元/平方米本案商铺的价格预测：本案商铺平均价格=现时平均价格×(1+计算实际的销售收入。详见销售总收入预测表(表20)和销售收入分批按比例预测表(表21)。表20:销售总收入预测表项目可销售面积(m²)销售收入(万元)住宅商铺车库表21:销售收入分批按比例预测表项目(元/m²)(万元)销售比例(万元)2期住宅商铺车库3期住宅商铺车库4期住宅商铺车库5期住宅商铺车库6期住宅商铺车库1、均价确定根据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价(Pa)约为>U为随机系数，根据实际情况(如单位附近有机房干扰、楼道电梯与行人干扰等)确定。憾单位；位于12层小高层中的第9层(比中间基准层高2层);况，分别给予日照系数B(1.5%)、景观系数D(1%)、楼层差价F(层差1.5%)一个测算值。×1.5%)×1=2851元/平方米析。从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感的不确定因本项目销售税金与附加估算：详见销售税金与附加估算一览表(表22)表22:销售税金与附加表项目①营业税5%;城建税为营业税的7%;教育附加税为营业税的5%;防洪工程维护费按销售收入的0.18%提取；印花税按销售收入的0.03%提取；产权登记费按销售收入的0.1%提取。②土地增值税=[销售收入一(总成本费用+销售税金与附加+开发成本×20%)]×30%。1)项目损益表表23:损益表序号项目1销售收入2总成本费用3土地增值税4销售税金与附加5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率注：所得税税率按33%取；盈余公积金按税后利润的10%提取。2)评价指标A、投资利润率=(利润总额/总投资额)×100%=21.26%B、投资利税率=(利税总额/总投资额)×100%=28.96%C、资本金利润率=(利润总额/自有资金)×100%=88.72%发的《建设项目经济评价方法与参数》,参照我国的财会制度，结合金流量表(表24)、自有资金现金流量表(表25)。1)全部投资现金流量表表24:全部投资现金流量表序号项目营期现金流出建设投资34①财务部收益率(FIRR)能反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利②财务净现值(FNPV)是考察项目在计算期盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目是可以考虑接受的。财务净现值(I=10%)财务部收益率投资回收期(静态)投资回收期(动态)2)自有资金现金流量表表25:自有资金现金流量表序号项目1销售收入其他现金流入现金流出自有资金销售收入再投入偿还贷款本金偿还贷款利息销售税金与附加土地增值税所得税3数值(税后)财务净现值(I=10%)财务部收益率投资回收期(静态)投资回收期(动态)表26:资金来源与运用表序号1资金来源销售收入自有资金银行借款其他收入2资金运用建设投资借款还本付息销售税金与附加土地增值税所得税3盈余资金4累计盈余资金本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以与项目的售率为83.66%时，该项目全部投资利润率为零，即投资刚能保本。2、敏感性分析全部投资的评价指标(财务部收益率和投资利润率),分别售价上