【公共租赁住房房产价格评估实证探究9800字（论文）】

I一、引言到2017年底，全国公共租住房屋已突破1500万套，总资产达到7万亿元。在我国现存在着大量的公共租住房屋，但从实际角度出发，我国对公共租住房屋的需求并不是很明显，许多公共租住房屋沦为“空租房”。这些无人入住的公共租住房屋在很大程度上造成了社会资源的浪费，间接性地导致了部分地区的财政压力等问题。在这方面，有效利用这些公共出租的空间将是改善我国整个住房系统的一项重要任务。评估公租房价格是振兴公租房的重要组成部分。一方面，公共租住房屋的房地产价格必须在出售公共租住房屋之前进行评估。另一方面，需要选择适当的估价方法对公租房进行估价，价格可以为政府提供有效的参考依据，以决定公租房的销售价格。由于公共租赁房屋在建造成本和销售目的方面与普通商业物业有很大不同，因此在评估公共租赁住宅物业的价格时无法直接应用传统的商业物业价格评估方法，否则评估结果无效。本文的目的是研究在转换过程中出售公共租赁房屋时应使用的适当评估方法，以便评估结果可以为公共租赁房屋的售价提供有效参考。作为中国拥有大量公共租赁住房的城市，福州在中国主要城市的公共租赁住房建设和管理方面具有一定的代表作用，本文以福州市公共租住房屋社区为例，运用合适的估价方法对福州市公共租住房屋进行房地产价格评估。二、文献综述（一）国外研究现状外国资产评估师的发展历史悠久。英国土地测量俱乐部(britishlandsurveyclub)是这一具体不动产估价师理论和方法的主要支持者之一。经过研究，海德（K.Lee.Hyder）在不动产估价师的应用中对市场方法进行了详细的分析。施穆茨（GeorgeL.Schmutz）和阿特金森（HarryGrantAtkinson）(2005)分别分析了成本法和收入法[1],演示并详细解释了所使用的相关技术。其中，评估模型的创建内容包含在美国房地产评估师协会由乔治·L·施穆茨（GeorgeL.Schmutz）出版的“评估过程”中,研究房地产评估方法时为后代提供参考[2]。从那时起，一段时间以来，许多学者一直在进行财产评估方法的研究。现在，它已经发展得更加成熟，并且已经能够适应各种各样的房地产评估要求。在使用不同的估值方法方面，英国除了上述三种基本方法外，还包括假设开发方法和利润方法。收入和现值的估值方法是收入法，并且还给出了收入法的估值模型的基本公式，价值=收入/利率。埃尔伍德提出房地产的抵押价值和权益价值可以反映被估价的房地产的价值，这在理论上极大地增强了收益法在不动产估价师中的作用。（二）国内研究现状张望舒,马立平（2020)研究了房地产评估的三种基本方法之间的关系，并分析了三种方法的评估结果中所包含的各种价值属性[3]。这是自《房地产评估标准》在中国发布以来的第一次。在研究基本估值方法之间的关系方面，后来的学者继续对中国房地产评估行业的发展展开了大量的研究。谭波,杨晶（2020)分析了收入法计算过程中净收入预测的不准确性，并提出了改进建议[4]。张金娟（2020）在市场规律研究中选择了有效和可比的范例[5]。建议将模糊数学的理论方法用于选择市场中的参考估值对象。李景新（2020）提出了传统成本法并不足以充分地反映和替代成本内涵的问题，并对其他替代成本评估方法进行了大量研究[6]。李欣诺,钟天颖（2020）都对中国房地产评估的三种基本方法发表了自己的见解，并分析了这三种方法的不足之处[7]。针对这些方法在使用上出现的一些特别问题，提出了自己的建议与改进。有一部分学者提出了引入新的房地产估价方法的可能性：陆恬依（2020）建议通过模糊数学改进市场方法[8]。翁川龙,陆伟明（2020）建议在房地产估值中使用这种方法[9]。张泽锐（2020）用回归分析法强调综合法和评价法在评价中的重要地位[10]。关于上面提到的各种改良方法都具有一定的创新性，这些方法的评估原理一方面仍然属于这三种基本方法的范畴，另一方面，这些方法也教他们如何使用它们。从对国内外各种文献的上述研究中可以看出，国内外房地产估价对于不同类型的房地产或土地所采取的方法也都不同。基本的估值方法主要有成本法，市场法和收益法。基于这三种收益率方法，还提出了一些新的估值方法和思路，例如神经网络方法。在使用估值方法时，由于我国的社会和经济发展不如工业化国家那么完善，因此各种资产估值方法的估值范围并不广泛。例如，本文使用很少讨论的现有国内估值理论来估计公共租赁住宅房地产的价格。关于本文中的公共租赁住房的价格评估，尽管我国目前在建的公共租赁住房的范围已经很大，但是公共租赁住房体系的发展已经有很长一段时间了，起步比较晚。关于公共租赁住房评估，我国现有的估价方法并不是很丰富。尽管像广州这样的一些城市目前正在探索使用公共租赁住房作为提供公共住房的渠道，但一些城市仅处于公共租赁住房建设的早期阶段，因此很难判断这种类型的经济适用房是否有一项统一而全面的研究可以表明，对公共租赁住房转型过程的评估远远落后于公共租赁住房的发展速度。三、公共租赁住房评估的相关概述（一）公共租赁住房作为我国中低收入者的福音，价格较低，将出售的模式用租凭的模式代替，对于政府的住房保障政策的执行起到了重要作用。公租房的意义不是为了盈利，而是为了更好的解决我国现有的住房问题。（二）公共租赁租房价格评估重要性首先，如何合理地制定公租房的价格是关键。从理论上讲，通过重新设计出售公共租赁住房时，必须谨慎考虑价格的确定。价格的合适性直接影响着市场转型后公共租住房屋的普及。由于消费者支付住房费用的能力有限。价格过高时一些消费者很难接受。当价格便宜的时候，公共财政很难平衡。在振兴公租房时，为公租房设定合理的价格极为关键，否则将导致效率低下的公租房振兴。在这方面，公共租住房屋的价格评估可为公共租住房屋定价提供重要资料。其次提高政府经济适用住房管理效率。对公租房价格进行科学估价，不仅可以为政府提供公租房售价的参考，还可以让政府有根据地制定公租房的资产价值。由于经济适用住房的建设和发展是是我国改善住房总体体系工作中不可缺少的一部分，因此在经济适用住房的建设和管理这方面，政府财政的支出的是巨大的。政府需要了解其所在地区任何类型的经济适用房的成本。该物业的价值和用途，即公共租赁住房的收入，是通过租房从租户那里收取的。公共租住房屋的租金收入存在不明朗因素，未能有效运用。公共租赁住房正在转换为其他类型的经济适用房出售。通过获得房地产价格，一方面，政府可以更清楚地定义公共租赁住房的资产价值，从而更有效地计划税收收入和支出。另一方面，公租房改建后，仍然是由经济适用房总量构成的经济适用房。如果某些公共租赁房屋的安全效果不好，则可以预测进行转换和出售的可行性，根据评估的结果还可以确定经济适用房的规模。一般而言，应妥善评估公共租住房屋的价格。可提高政府管理社会福利住房的效率。四、公共租赁租房价格评估现状由于公共租赁住房与普通商品住房之间存在许多差异，因此在评估公共租赁住房价格时，还有一些评估考虑的基础与普通商品住房不同。这里是从以下几个方面对公共租赁住房与普通商品住房进行对比，以分析公共租赁住房的一些特征估价。由于公共租赁住房本质上是住宅物业，从住宅功能的角度来看公共租赁住房可以在租户迁入公共租赁住房后实现与普通商业房产相同的居住功能。这时是公共住房，向当地居民出租的效果与普通商业物业相同。换言之，如果取消了公租房的所有其他特征，只考虑其住房功能，公租房的价值与商品房的价值没有较大的差别。从出售财产，居住空间（不同于出售财产，居住空间）的角度来看，出售公共租赁住房时，购买财产有某些条件和限制。例如，只有经济能力并不是很好的个人或家庭才能购买，而普通商品房出售的则没有太多限制。根据这个情况，在选择评估方法时，在评估公共租赁住房时必须考虑到买方对评估结果的接受。从房屋处置的角度来看，普通的商业建筑就是商品。业主可以自由处置住宅物业，并免费出租或出售。公共租赁房屋各不相同，尽管一些所有者通过购买获得了公共租赁房屋的完全所有权。通常，在一定时期内对交易清单也有限制，因为公共租赁住房出售时仍具有经济适用房的属性。通常，在评估公共租赁住房时，必须考虑到能否有效量化处置方法的各种局限性，否则不能使用普通商品住房的估价模型。根据公共租赁房屋估价的目的，公共租赁房屋估价在为政府制定公共租赁房屋的价格方面起到了巨大作用，而政府出售公共租赁房屋不是为了盈利而是在于解决中国现有的住房问题，对比大多数普通商品住房的购买者会把更多的注意力放在房地产为他们带来的收益上。总之，评估公共租住房屋的方法不应过分强调利润。就可以反映利润水平的指标而言，公共租赁住房必须反映与正常商品住房不同的利润特征。从实际的角度来看，中国的一些地区已经开始进行重新设计公共租赁住房的试点工作。例如，2018年7月，西宁市以全权所有制的形式出售了6000套公共租赁住房，价格低于市场水平。在市场水平上（主要参考公共租赁住房的建设成本），西安试图在2018年9月购买部分公共租赁住房将城市转变为共享房产出售.改造后的住宅小区的平均售价由住宅物业决定。为了确定建筑成本和产权比例，丽江市计划在2018年3月在该地区出售200多个公共租赁房屋。售价是根据对房屋建造成本和担保物偿付能力的评估，以及根据成本价确定的最终估计价确定的。根据上面的介绍的我国部分城市对于公租房的改建以及销售的实际情况，不难看出，公租房的转换和销售以及公房评估工作时，其销售价格必须始终以评估价为基础建设公共租赁房屋的成本通常是最重要的考虑因素。五、公共租赁住房的估价方法选择使用成本法进行评估时，根据重建成本或重置成本的价值可以确定待估对象的价值或价格。特别是，应在评估过程中评估贵重物品的重置或重建成本，可以获得待估对象的价值或价格。成本法在清晰地表示评价对象的价值构成上有着明显的优势，从而可以根据评价结果进行评价。对于其文档包含设置其定价结构或利润标准的文档的某些财产，成本法对于估计依据表达的很清晰。成本法的缺点则是由于资产的价值只是在一定程度上取决于成本，但并不是全部又成本决定，尤其是在评估房地产价值时，因此，为了准确估计价值或价格，必须充分考虑几个因素。评估对象的评估仅基于成本，结果是不现实的。同时，成本法在某些实际操作中非常耗时且麻烦，这给评估工作带来了一定的困难。在利用成本法对公租房房产价格进行评估时，采取土地价格与建筑物分开估价的方式，估价模型为：V=Vl+Vc×R（4.1）式中：V——估价对象评估价格Vl——土地重置成本Vc——建筑物重新构建成本R——建筑物成新率关于土地重置成本的计算公式为:Vl=Vb×1±Ki×KjVl——土地重置成本Vb——基准地价Ki——宗地地价修正系数Kj——估价基准日、容积率、土地使用年期等其他修正系数成本法的优点是，它具有广泛的适用范围，能够更好地考虑到资产的各种折旧形式，以及评估结果的范围和公平及合理利用一般比较广泛。除了对特定资产和特殊资产进行估价之外，这种方法还可用于资产估价，不易计算未来资产收益的资产。成本法的缺点在于计算的规模很大，而且复杂，而且不可能用专门的资产来替代，也不可能利用市场的方向。大量的工作量，特别是经济贬值，难以计算，难以确定，往往影响评价结果的准确性。六、福州公租房小区房产价格评估（一）福州公租房小区案例简介本文对福州市公共租住房屋社区进行了个案研究。选择该区域作为实证分析的理由如下。作为中国公共租赁住房建设量较大的城市，截至2018年，福州开设了20个公共租赁住房社区，累计建筑面积已达到3555.9万平方米。这些大型的公共租赁房屋缓解了福州中低收入人群的住房问题，但也出现了一些问题。过去几年中，福州的公共租赁房屋仍在市场上。租金效率低下的问题不断加剧，甚至出现了严重的转租租赁现象。这些问题是典型的中国公共租赁住房问题。在对福州20个目前正在使用的公共租赁住房社区的调查中，除去计划在2010年推出的第一批公共租赁住房，其余大多数公共租赁住房社区都存在了许多问题，例如交通、配套、区位等，这些问题导致公租房出租率并不是很理想，间接地浪费了许多社会资源。在本文中，以福州的公共租赁住房社区为例。公共租赁住房社区已于2015年8月开始运作。2017年9月至2018年6月，福州共有4个小区的公共租赁住房名额，其中本市申请成功率几乎全部达到100％，即供过于求。空置房更多，申请人更少。结合至少一年的租期，可以确定社区的每个阶段大约有一百个空缺。基于此，本文使用了一个经验研究案例。（二）案例房产价格评估 1.基本情况（1）地点：福州市XX区XX市XX街，XX工业园旁。（2）建筑结构：主体建筑是安全等级为II，使用寿命为50年，紧固强度为6度的钢制墙架剪力墙结构。（3）辅助设施：公共设施包括1所小学，2所幼儿园（约7,000平方米），非营利组织（约16,000平方米），商业建筑（约132,000平方米）和休闲设施。广场上有5,000多个停车位，体育设施等。（4）规模：社区住宅是一个现代的高层电梯房社区，共有28至33层。共有36栋房屋，计划建筑面积为105万平方米。其中66％小于50平方米，60-70平方米30.3％，70-80平方米3.7％。本文研究所选取的待估对象的面积为75平方米。（5）评估基准日：2018年9月1日。2.评估过程计算了XX公共租赁住房小区土地成本。截至2018年，福州市基准地价参考标准是根据福州市国土资源和住房管理局2012年7月发布的《福州市主城区国有建设用地使用权基准地价表》编制的。本文参照该标准对XX公租房小区征地成本进行了评估。文件中以2016年1月1日为基准日，地块比为2.5，开发程度为“六通一平”（地块外进场道路、电力、通信、供水、供水、供气、地块内场地平整），转让期为70年。由于估价对象为住宅用地，福州市公共租赁住房小区土地等级为住宅用地11级，基准地价444元/平方米。根据《福州市主城区国有建设用地使用权基准地价说明》文件中《福州市各级土地出让金规定》，发现11级住宅用地土地出让费价格为90元/平方米，价格是以底价的形式。一般来说，本次评估土地基准地价经初步修订后为354元/平方米，价格以楼面价的形式进行。根据文件数据，在用基准地价评估地价时，应根据土地实际情况，对土地利用、年限、年、地块比、区域和个人因素、土地开发程度等因素进行纠正（1）交易期日修正系数（K1）本文以福州市各级基准地价基准日为2016年1月1日。从1月1日到本文基准日，各级地价一直在稳步上涨。表5-1为福州市2016年一季度至2018年四季度住宅用地增长率一览表。根据表中的数据，可计算交易期K1=1.2307的日修正系数。表5-1福州市2016第一季度至2018第三季度住宅用地地价增长率表第一季度第二季度第三季度第四季度20160.09%0.70%0.81%0.99%20171.38%2.89%4.35%3.10%20182.13%2.29%2.30%数据来源：中国地价监测网数据整理（2）土地修正用途（K2）按照《福州市主城区国有建设用地使用权基准地价说明》文件中编制的《土地用途修正系数表》（见表5-2），由于宗地所处区域的市政设施不够完善，且与工业用地相邻（毗邻陶家都市工业园区），应属于三类居住用地中的住宅用地，即土地用途修正系数K2=0.9。表5-2福州市土地用途修正系数表住宅基准类别二类居住用地中的住宅用地1其他类别一类居住用地中的住宅用地1.2三类居住用地中的住宅用地0.9资料来源：《福建市主城区国有建设用地使用权基准地价说明》（3）使用年期修正系数（K3）根据《福州市主城区国有建设用地使用权基准地价说明》文件，关于年期修正系数的计算公式如下所示:年期修正系数=1−1/=1−=0.9658在上式中，r为土地回收率（居住用地的6.26％），n为土地的实际使用寿命，m为土地的相应使用寿命，这是从参考地价得出的。根据背景假设和评估目标，为政府出售公共租赁住房提供参考。待估对象所有权为50年，所以n的值为50。由此计算可得使用年期修正系数为K3=0.9658。（4）容积率修正系数（K4）由资料得出待估对象的容积率为3.5，根据《福州市主城区国有建设用地使用权基准地价说明容积率修正系数表》(见表5-3，可由表5-3得出容积率修正系数)。容积率修正系数：K4=0.96。表5-3容积率修正系数表容积率商业办公住宅2.51.071.0513110.983.50.970.960.9640.920.920.934.50.880.880.9150.840.840.89数据来源：《福州市主城区国有建设用地使用权基准地价说明容积率修正系数表》（5）土地重置成本（Vl）根据成本法公式（4.2），及宗地估价结果为V=Vb×（1±∑Ki）×Kj=354x(1+0.063)x1.2307x0.9x0.9658x0.96=386.45(元/m2)3.估价对象价值评估过程（1）建筑物重新构建成本《市政公共租赁房屋管理实施细则》文件是指福州公共租赁房屋的建筑装修标准，是近期同类建筑物的建设成本。经分析，评估财产中该建筑物的直接建筑成本为2300元/平方米。关于前期费用以及建设期间各类费用如下表5-4所示。表5-4福州市公租房建设相关费用一览表序号项目名称相关文件收费标准1工程建设招标投标交易服务费《福州市物价局关于调整福州市公共资源交易中心交易服务费试行收费标准的通知》闽价〔2018〕54号工程造价1.7‰2工程勘察设计费《工程勘察设计收费管理规定》计价格[2002]10号工程造价2.5%3安全文明施工费福州市建设工程安全文明施工费计取及使用管理规定工程造价3.74%4可行性研究费关于建设项目前期工作咨询收费有关问题的通知工程预算3%5建筑工程施工图设计审查费福州市物价局关于规范建筑工程施工图设计审查收费标准的通知工程概算1.2‰6其他类费用工程造价2%7合计11.53%资料来源：政府文件结合表5-4数据，可测算出建筑物的前期费用及其他各类费用为：2100×11.53%=265.19/m2则建筑物重新构建成本=（265.19+2300）=2565.19元/m2（2）管理费用本文将管理费用定为土地取得成本与建设成本之和的3%，即管理费用为：(386.45＋2565.19)×3%=(11.59+76.96）=88.55元/m2（3）销售费用本文将销售费用定为土地取得成本与开发成本之和的3%，即销售费用为：(386.45＋2565.19)×3%=(11.59+76.96）=88.55元/m2（4）投资利息根据银行发布的的2018年房地产开发的三至五年贷款利率为6.4％，并使用复利计算利息。从2011年10月开始进行开发，到2015年3月底完工，开发周期为3.5年，即投资利息为(386.45＋11.59)×[(1＋6.4%)^3.5-1]+(2565.19+76.96+88.55)×[(1+6.4%)^2-1]=96.52+313.14=409.66元/m2（5）开发利润借鉴部分城市关于保障性住房建设的利润制定情况，以及充分参考对于保障性住房开发利润的相关研究，此处将直接成本利润率定为3%，则开发利润计算如下：(386.45＋2565.19)×3%=(11.59+76.96）=88.55元/m2=88.55元/m2（6）建筑物成新率案例中公租房以15年末期第一批住户入住，到基准日期2018年初，将使用年限设可以为2年，并其住宅结构类型，理论使用年限为50年，则成新率为：（50-2）/50x100%=96%基于上述对于评估对象各部分成本的计算结果，评估对象评估值计算如下:土地重置单价=土地取得费用(包含契税）+利息+利润+税费+增值收益=517.74元/m2建筑物重置单价=重置价格×(1-已使用年数÷年限)=2953.75元/m2根据公式（4.1）估价对象评估单价V=Vl+Vc×R=517.74+4220.7×96%=4569.61元/m2估价对象评估总价=75×4569.61=342720.9元房地产总价=4569.61×1050000=4798090500元在评估了XX公共租赁住房的价格之后。福州公租房评估结果表明，全市公租房单价为4569.61元/m2，房地产总价格为4798090500元。以上价格为非专有价格，评估基准日为2018年2月1日。根据有关公共住房价格的政策指示，根据政府的“低利润原则”，在本文件中，公共住房的价格大大低于同一地区的住房价格。保障建设经济适用房。坚持指导原则，即公共租赁住房的价格必须大大低于市场价格。从上面的表格中，可以看到接近评估价的二手房的售价大大高于被评估物业的评估价。另一方面，表中所列地区的平均住房价格主要取决于市场条件。这是基于成本构成。在过去的一两年里福州的房地产市场有着明显的复苏，因此很难理解，周边地区房屋的平均售价估计要高于福州的估计单价。评估另一方面，在上述示例中，上述城市中的商业公寓的建筑成本高于建筑成本，因为在房地产成本构成方面，它与正常的商业公寓明显不同。公共住房为社会住房。在某些情况下，这也可能导致比较属性的平均销售额。评估中的价格高于公共租赁公寓的估计单价的主要原因。结论本文对公共租赁住房的房地产价格评估进行了调查，并考虑了适当的评估方法。从理论上讲，在评估公共住房和公共住房特征的同时，还分析了不动产评估方法在评估中的适用性。此外，还对公共出租住房进行了评估。关于出租住房的价格，通过制定了一个公租房评估模型，这是基于公租房各组成部分的成本，建立了一种属于成本法的公共住房评估模型。以理论分析为基础，以福州市有代表性的社区为例，使用评估模型评估公租房社区的公共住房价格和评估结果。本文所采用的评估方法可以利用这种方法对已售出的公租房和即将售出的公租房的房地产价格进行评估。作为销售价格的参考，我们可以通过比较计算得出结论。在这种情况下，公租房的评估单价约为同类城市商业地产单价的55%-60%，由于一些城市和其他项目老房子和家具没有这些价格因素就不卖，公租房的租赁成本基本上接近同一社区商业性住房价值的60%。根据该算法，公租房租金比同类商品房屋低40%，即由于免收土地购置费、合理利润和减税，福州市公租房的建设成本处于平均水平，比同类商品房低40%，说明评估结果可能在很大程度上反映了公租房的支出结构。这项研究的结果可作为确定公租房价格的基础。为了提高购房者公租房价格的可承受性。与发达城市同类住房市场价格和全国租赁住房价格相比，评估结果不仅符合城市住房价格的政策指示，也与发达地区住房价格相一致。作为政府发展公共租凭房中重要的一环，评估工作起到了巨大作用，也对公共租凭房价格的合理性提供了有力的支持。在公租房价格评估中，成本法是最好的评估方法，应充分根据公租房的成本构成特点构建评估模型。成本法所采用的估价模式反映了政府制定公租房的价格特点，其结果是合理的，即，出租房屋的价格是合理的，也进一步地证明了成本法评估公租房的合理性。因为专业水平并没有很高，本论文的研究并不是很完善