紫金大厦建设项目可行性方案研究报告

4.1项目概况可行性报告编制依据5主要技术经济指标6结论与建议项目建设的必要性与市场前景分析项目建设的必要性市场前景分析37..第五章建筑主要技术方案175.1设计原则5.2规划设计依据175.3总体规划与总平面布置图175.4结构方案195.5供配电与电信工程195.6给排水和消防20第六章能源消耗与节能方案226.2节能方案第七章地震安全性评价分析与结构设计277.1概况与地震安全性评价分析要求27第八章环境保护第九章项目的组织管理329.1建设阶段32第十章项目实施进度35第十一章投资估算与资金筹措37第十二章财务评价4012.3营业成本费用估算41第十三章可行性研究结论与建议45作、学习、休闲娱乐十分便利.本报告主要依据国家有关政策、法规、规、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在人%月 1487.43 50.0749.9385.78 人（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本项目的建设可促进区域经济与城市建设的发展，改善市民居住条（2）本项目的建设，符合XX总体规划，较好地贯彻了县政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定。（2）本项目建设用地处于县城东大门，位于东环路与桃洪路交叉口，区位独特，向西与320国道相连，向东与县城主干道——桃洪路相接，商业服务设施与各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。200万元，项目周转用流动资金300万元；建设资金总额9800万元，其中：项目资本金4800万元，申请商业银行贷款4000万元，目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳市、休闲娱乐场所，4—33层为商住。各功能区域独立运行，相互辅1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。6、建设方提供的相关资料1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式，2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上，创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区，结构由北向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明，错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求，合理确定建筑物间距，满足视觉、私密性、通风与绿化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北与南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整体性，最大程度的满足了日照要求与人居住环境的要求。3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院与大阳台，提升居住品质。单元式住宅每套面积围控制在80~160m2之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。4、小区的对外交通主要是通过桃花路和东环路与中心城区相连。北侧与西侧均设有次入口，通过小区北部环形道路连接，保证道路畅通与人员的疏散。小区道路主要道路宽6米。采用人车5、小区配套布置综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套设施采用集中布置和就近利（1）基本风压：W0=0.35KN/m2，基本雪压：S0=0.35KN/m2。（2）楼面货载：住宅楼面货载标准值取2.0KN/m2，底层车库货载标准值取4.0KN/m2。根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，高层住宅采用框架--剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。用电量取值：住宅每户按0.025KVA/m2，公共服务设施按0.1KVA/m2，地下车库按0.005KVA/m2，则小区总变配电量为：1000KVA。消防与应急照明用电按一级负荷，客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区用电电源由桃洪路旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。系统分二大区块，每一区块设一个光节点机房，由桃洪路上引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由桃洪路市政有线网引入，采用传输带宽860MHZ，双向HFC网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器与分配放大器加集中分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。（2）水源：桃洪路下铺设的城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为DN100，支管管径为DN25-DN50。（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网收集后排至桃洪路的市政污水干管。雨水则经区的雨水管网收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流设计。（2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为DN300,次干管为DN200,雨水管管径为DN200—DN500，雨污管采用混凝土管。项目东面为城市道路—桃洪路，部主道路为6米，满足消防（2）建筑结构防火设计带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。地下室设自动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于4000m2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于500m2。每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于500m2。地上部分每个单元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。（4）室消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室与室外地地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储水量396m3。㎡.天估算、地下建筑与配套建筑0.1KW.h/㎡.天估算)；节能节水是我国的一项基本国策，我国北方地区长期干旱缺水，全国水资源按人口计人年均不足1000立方米。我国广大地区电力供应也十分紧，出现过全国性的拉闸限电现象。因此，该项目的建设应响应国家倡议，树立节约资源意识。近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社正逐步上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗与系统的运行管理等方面进行考虑的。⑴、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性与对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。⑵、增强建筑维护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体外侧敷设保温隔热的新材料。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门⑶、屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。⑷、空调系统节能技术措施降低系统的设计负荷；冷热源节能；减少输送系统的动力能耗；提高供回水温差；选用低流速流体；提高输配系统的效率；采用变流量水系统；采用变风量系统；空调机组应该选用机组风机风量、风压匹配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组；提高送风温差与合理调节新风比；利用冷却塔供冷技术；采用蓄冷技术；采用热回收与热交换装置；充分利用自然冷源；⑸、运行管理节能技术措施在实际运行中,对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物,其运行能耗也存在较大的差别。因此,加强运行管理,合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源,并带来显著的经济效益。⑹、结论综上所述，建筑节能的主要技术措施有：节能建筑规划设计、增强维护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术措施、新发展的节能技术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、与空调系统的为了实现我国可持续发展战略，建筑节能势在必行。只要结合我国国情和实际情况，综合利用各种节能技术措施，趋利避害，选择经济合理的节能方案，必定可以获得显著的节能效果。从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。⑴、增强公民节水意识对于城市生活用水的广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽、用之不竭的，没必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足，对经济发展、人民生活水平提高而使水的需求急速增长的形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。目前新建和改建工程，一般都设有水表，合理定价，按表收费，取消了用水包费制，让用水者直接承担经济责任，事实证明节水效果明显。各种经济和行政管理措施的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水措施起到事半功倍的作用。⑵、推广节水型设备①使用节水型便器冲洗设备；②节水型水龙头，充气龙头、自闭式龙头、感应式龙头等均可起到节水作用，应积极推广应用；③节水型淋浴设施，推广各种型号的加气淋浴喷头，完善喷头性能，也会有明显的节水效果。④其他节水型设备。小型洗衣机的开发推广，不仅方便了人们的生活，也收到了节水的效果。推广节水型洗碗机也是节约生活用水的途径之一。⑶、采取必要措施，减少剩余水压剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。在高层、超高层建筑中，为使系统安全可靠与经济合理，竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20%；安装节流塞、节水阀芯等均能起到节水作用。⑷、利用中水系统，节约源水就全国的情况看，从设计使用中水系统的民用建筑统计表明，利用中水冲洗厕所便器、浇洒等杂用，可节水30%-40%，并缓解了城市下水道的超负荷运行。采用建筑中水系统，可实现污、废水资源化，使污、废水经处理后回用，既可节省水资源，又使污水无害化，起到保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要作⑸、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关。提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约用水的途径之一。总之，节约用水势在必行，民用建筑节水措施不一而足。实践证明，只要采取一项措施或几项措施兼用，其节水效果都将是显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。该公司新建的商住楼工程设计层数为三十三层，地下二层，规定，属于重大建设工程。该工程在施工前应当进行地震安全性评价，并根据地震安全性评价的结果，确定抗震设防要求，进行抗震设防，从而减轻和防御地震灾害，保护人民生命和财产安全。城区等系Ⅵ度地震烈度等级，新建、扩建、改建重大工程应当进行地震安全性评价，确定抗震设防要求。本工程位于XX县县城区，基本资料如下：2、基本雪压值0.3kN/m2xx省XX紫金大厦为三十三层商住楼。采用框架和剪力墙结构，在楼、电梯间布置成筒体，增加整体刚度。主体结构设计使用年限为50年，结构安全等级为一级，楼面⑴、住宅：2.0KN/m2⑵、住宅盥洗间、卫生间（主卫2.0KN/⑶、消防疏散楼梯3.5KN/m2⑷、不上人屋面：0.5KN/m2；上人屋面：2.0KN/m2⑸、阳台：3.5KN/m2⑹、电梯机房：7.0KN/m2⑺、商业网点：3.5KN/m2根据用地周边已建成结构选型，结构设计按6度抗震设防，根据建设方要求和建筑功能的特征，拟采用钢筋混凝土框肢剪力墙结构。抗震墙抗震等级为二级。外墙、楼梯间墙、分户墙采用粘土多孔砖砌180厚墙，墙采用粘土多孔砖120厚墙，砌体均采用M5混合砂浆砌筑。该项目地基基础设计等级为乙级。因暂无地堪资料，初定为人工挖孔桩，以中风化岩作桩端持力层。(1)、钢筋：梁、柱纵向筋采用HRB400级钢筋，剪力墙竖向分布筋、剪力墙水平分布筋、边缘构造构件与箍筋采用HRB400级钢筋，梁、柱箍筋采用HPB235钢筋，楼板筋采用HRB400级钢筋。挡土墙采用C35墙柱采用C35至C30。该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个（1）固体废弃物：如生活垃圾。（2）生活污水：住宅组团排出的生活污水。（3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。（4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工2、污染治理措施（1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转（2）生活污水治理：生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。（3）大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区的达到改善汽车燃料结构的目的。严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排（4）噪音污染控制：在规划围设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设置空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下：建设组织机构图采购供应部开发策划部拆迁安置部工程技术部行政人事部此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经与建设单位商定，定员的初步安排如下：..序序号部门人员（人）9.2经营管理阶段项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以与国家颁布的聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会与其委员会与物业管理公司相结合的体制。三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。重大问题由业主代表大会与其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据政府出台的《住宅区物业管理办法》与国家颁布的有关法律、法规，采取向在该小区各业主（含住户与经营性业主）收取一定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。组织机构图(12341234562212项目的建设得到了有关部门与领导的大力支持，建设单位也做了大量的认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活、生建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下：目总投资为9800万元，其中：工程费用6602.8万元，其它费用2698万元，预备费200万元，项目周转用流动资金300万元（详金（1）工程费用，根据xx省建设厅颁发的湘建价（2001）第72号文件《xx省建筑工程概算定额》估算，同时参照市目前同类①土建工程：包括整个建筑物与其它构筑物等投资；②给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、③总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。（2）安装工程参照市目前类似工程的造价指标进行估算。（3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得（4）预备费：主要是指因设计变更与施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以与考虑价格变动带来的费用增加。项目总投资9800万元，所需资金拟申请商业银行贷款4000万元，项目资本金4800万元，预售收入投入1项目资金筹措与运用表单位：万元建设投资98009800其中：银行借款4000400012.1项目财务评价的主要依据4、项目设计方案与相关市场调查。本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。根据建设单位提供的有关资料以与对项目周边地区围的商品住宅、写字楼、宾馆、商场与门面销售价格进行德抽样调查，本库的价格预测如下：商品住宅均价为2,600元/m2，配套商业设施（2）营业收入与税费估算①营业收入商品住宅销售收入：42120×2,600＝10445.76万元配套商业设施（超市）销售收入：4212×2,600＝1044.58万元地下车库销售收入：220×40,000＝880万元②销售税费税（费）种计税依据税（费）率土地增值税城市维护建设税教育费附加4.5%根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：营业税：12370.34×5%＝618.5万元土地增值税：12370.34×1%＝123.7万元城市维护建设税：618.5×7%＝43.3万元教育费附加：618.5×4.5%＝27.83万元经营期间成本费用主要有营业费用、管理费用和财务费用。营业费用主要包括广告费、销售人员的工资与福利费等，按营业费用：12370.34×2%＝247.4万元管理费用主要包括办公费用、水电费、招待费、管理人员的管理费用：12370.34×1.5%＝185.56万元财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。