销售部置业顾问培训体系

销售部置业顾问培训体系

第一章开发商概况............

其次章项目概况..............

第三章销售管理制度..........

第四章销售管理惩罚条例......

第五章房地产专业学问........

第六章建筑学问..............

第七章销售实力及销售技巧……

第九章房地产中介学问........

第十章诚信体系方案..........

第十一章市场调研、营销推广学问

第十二章在售项目前期物业概况…

附件一、销售流程.................

附件二、置业顾问的综合要求.......

附件三、销售常用礼貌语...........

第一章开发商概况

第二章项目概况

一、******项目的总体概况

1、******位于哪里？

2、******占地面积、建筑面积分别为多少？

3、******距离市中心有多远？

4、******交通状况如何？

5^******周边配套设施如何？

6、******何时开盘销售？

7、******总居住户数为多少？哪些户型组成？

8、******车库多少？门面多少？

9、******内停车位安排状况如何？

10、******规划设计单位是哪家？

11、******智能化设计单位是哪家？

12、******园林设计单位是哪家？

13、******绿化率及容积率各为多少？

14、******何种建筑风格？

15、******小区内道路状况如何？

16、******小区住户可在何处买菜？

17、******绿化景观有哪些？

18、******有何康体设施？

19、******内增设有何配套设施？

第三章销售管理制度

（一）置业顾问行为准则

1、必需以诚信为本，绝不允许有任何欺瞒客户的行为。

2、上班时间必需坐姿端正、立姿规范，保证服务现场的整齐有序。

3、上班时间必需统一佩戴工号牌。

4、来人即是客，无论来人买楼及否，必需热忱周到接待。

5、接待客户时，应微笑服务，主动热忱，不得选客户。

6、接待客户时应聚精会神，专心倾听，不得东张西望。

7、在任何状况下，都不得顶撞、讽刺、挖苦客户。

8、不得以任何理由中止正在接待的客户。

9、必需耐性解答客户疑问，对于自身不能回答的问题应作好记录，刚好反

馈客户疑问及建议，并予以答复。

10、带领客户现场看房时，必需留意平安，提示客户时时留意平安，工地看

房须戴上平安帽，并严格遵守工地现场管理制度。

11、收取客户有关费用，必需出具相应的发票或收据。不得私自收取客户的

定金、房款及其他财物。

12、不得诋毁其他楼盘，或贬低别人抬高自己。

13、在职责范围内尽可能满足客户提出的要求或问题。

14、不能越权承诺，一切对客户的承诺内容，均以公司出具的文件为准，不

承诺非职责范围的事。

15、若因接待不周等缘由招致客户不满及投诉的，公司将视情节严峻予以惩

罚。

（二）客户接待条例

1、置业顾问接待客户依次以排班表为准，依次依次接待。

2、置业顾问若轮到接待客户，必需做好打算工作，并主动热忱迎接客户。

3、置业顾问不得抢客、挑客，否则一律取消销售资格。

4、只要对楼盘有爱好，情愿接受置业顾问介绍的来访人员均为客户，视为

一个接待名额。除在作楼盘介绍前已说明是同行或推销物品的，可不算接待名额,

否则一律算入接待名额。

5、每个置业顾问都有义务帮助其他置业顾问促成交易。如有须要义务帮助

接待，则由排序最终的置业顾问负责。

6、老客户来访，原接待的置业顾问可优先接待，但必需刚好知会其他同事

或经理，否则视为抢客。

7、置业顾问认出老客户并优先接待后，若不能出示有效客户登记（有效客

户登记时间为三个月），无论成交及否，原置业顾问都要把客户还给当前置业顾

问。

8、来访老客户归属暂不能确认时，当前接待置业顾问必需马上表态是否接

待。

①如放弃接待，则由排序最终的置业顾问义务接待。登记以后，如查出是其

它置业顾问有效的客户需主动交还。如不能查找出有效登记，则客户归接待置业

顾问，且不论成交及否，不算接待名额。

②如自愿接待，算其客户接待名额，但若事后查出是其它置业顾问的有效登

记客户，必需还给原置业顾问。

9、归属已明确的来访老客户，只要未成交（以签订《商品房买卖合同》为

准），均视为原置业顾问当天一个接待名额。

10、若轮到置业顾问正在接待客户，或不在售楼现场（如去洗手间等，五分

钟内有效），自动跳过，客户名额不另行补回。若因公事外出，经销售经理确认

后可补回。

11、登记过或已成交老客户带新客户来访，犹如时进入售楼处，新老客户都

视为原置业顾问的客户。如新客户单独来访，除原置业顾问事前有知会销售经理,

可视为其客户（当天没上班除外），否则一律按新客户依次接待。

12、任何置业顾问不得递名片予他人客户及联系业务，除非得到该置业顾问

同意，否则视为抢客论处。

13、在别人接待客户时，其他置业顾问不得主动插话或帮助介绍，除非得到

邀请。

14、置业顾问接待客户必需有始有终，不得以任何理由中断接待而转接其它

客户。

15、全部置业顾问均有义务做电话询问，激励客户到现场看楼，电话登记一

律无效。但置业顾问可以让电话询问客户来现场后找自己，客户到现场并作有效

客户登记后，则算作该置业顾问客户。电话客户来现场，若该置业顾问不在，按

新客户轮序接待。

16、置业顾问无权私自为客户转名，或干脆找发展商打折或申请其他事宜，

否则自行担当由此而产生的后果。

17、如出现两个或两个以上售楼接待地点时，人员调配由销售经理统一支配。

18、置业顾问必需做好客户的跟进工作，并协作发展商做好售后服务。

19、如出现不属于以上列入之状况，由销售经理统筹支配，全权处理。

（三）客户登记管理条例

1、对到访意向留电客户，置业顾问必需请对方填写到访客户调查问卷，并

按到访客户信息登记本格式，同时填写私人的客户信息登记和公共的客户信息登

记表，于当日下班前将调查问卷交予客户服务组工作人员，由客户服务组工作人

员次日将客户相关信息录入电脑。

2、全部客户确认均以客户到现场登记为准。不论之前是否有到访，未登记

客户均算作新客户。

3、如客户登记出现重复，原则上以有效登记的时间为准则，由销售经理审

核裁定；如客户成交7日后，原置业顾问才获知，则客户归属成交置业顾问，原

登记无效。

4、置业顾问须保存及管理私人及公共的客户信息登记本，不得私自涂改和

销毁客户登记。

5、客户关系部经理按周将客户调查问卷数量及置业顾问的到访客户信息登

记本中客户数量进行核对，数量不符，则以违规论处。

6、对成交（以签订《商品房买卖合同》为标准）客户，置业顾问必需作具

体记录（记录内容见交款单客户信息），销售经理按周抽查置业顾问的成交客户

信息登记本，若未作规范记录，则以违规论处。

7、如出现未列入以上之状况，客户归属权由销售经理统筹支配处理。

（四）认购及销控管理条例

1、销控确认由销售经理负责。

2、销控必需以客户签订认购书并交纳认购定金为确认依据。

3、认购书由置业顾问填写，销售经理审核，财务人员收款并开具收据，置

业顾问不得私自收取或经手客户所交款额。

4、换房（退房）工作须经销售经理批准后处理，置业顾问一律不得私自承

诺客户换房（退房），否则后果自行担当。

■电话询问

1、接听电话，响铃不行超过3次，应在第1次响铃后便接听电话。拿起话

筒后，首先说：“您好，XXXXX”，报出楼盘名称。

2、尽快询问来电客户姓氏，然后用对方姓氏称呼客户。

3、简洁介绍楼盘资料，说明楼盘卖点，要主动说，忌一问一答。语气要柔

软、亲切，音量适中，说话语速不宜过快或过慢。若对方未听清晰，必需耐性复

述，不得流露出不耐烦的腔调。

4、强调现场特色或实惠，辨别客户购买动机及关切点，利用有关卖点，激

励客户亲自前来现场看楼。介绍看楼专车或交通路途，令客户较快找到楼盘位置

前来现场。

5、做好电话记录，内容包括：客户姓名、联系电话、意向及来电时间。

6、接听电话中如急需接听另一电话或有人找，应先告知客户“对不起，请

稍等一下”，然后用手握住电话筒，不行手拿听筒接听另一电话或及别人大声交

谈。

7、假如客户来电非固定找某个人，须说：“您有什么问题，或者须要我供应

什么帮助”。要耐性听对方叙说，并热忱恳切地回答问题。重要事项听完后，复

述一次，并请对方确认，对不能立刻回答的问题，请客户留下姓名和电话号码，

请示有关人员后再回电话。最终，不要忘了说：“欢迎您到我们现场参观。”

8、接到打错的电话也要礼貌地告知对方打错后再挂机。

■现场接待

1、谨记客户至上原则。对于来访的客户，任何人都有责任和义务热忱接待。

2、客户进门后，必需迎上前热忱询问：“先生（小姐），您好！

3、如遇较重要的客户，视状况由主管级、经理级接待，或共同接待。

4、接待客户的过程中，应细致介绍楼盘，不行以出现自己坐着，而客户站

着的现象。

5、必需面带笑容，眼睛直视对方，给人以自信感。谈话语言热忱、平和、

简洁、干脆，不转弯抹角，不得及客户争吵。

6、接待中，如需临时供应其它资料，应以最快速度去取，中途不得另做其

他事。如有急事需短暂离开，要礼貌地向客户表示歉意，并以最快的速度返回。

7、接待中，客户若有不合理的要求，应婉言拒绝，不得干脆顶撞，假照实

在无法解决或无法应付现场局面，也应回答“待我请示后，再尽快答复您。”

8、接引客户时，置业顾问应走在客户的右前方，距离三步以内，在转弯处

略作停留，待客户跟上后再往前走。

9、来访者在两人或以上时，应以先尊后次，先疏后熟，先长后幼的次序接

待。

10、接待客人或及客人洽谈，待客人先落座后，方可坐下。

11、及客户洽谈时，说话声音应以在场的人员全都听清晰为宜，不行过高或

过低。

12、接待结束后，应起身将客户送至门口、电梯旁或楼下。

13、任何状况下，不得在背后嘲讽、取笑或辱骂客户。

■仪表服饰

全部人员在工作时间内必需穿工作服，配戴工作证。

1、男士

1）保持衬衣衣领、袖口整齐干净，外套平整，无脱线、掉扣状况。

2）领带佩戴端正，颜色不行过于夸张，避开卡通图案。

3）鞋以皮鞋为主，保持干净光亮，不行穿凉鞋、拖鞋及运动鞋上班。袜以

深色为主，避开穿白色袜。

4）留意个人卫生，不留长指甲，不蓄长发、染发，保持头发清洁，身体无

汗味。

2、女士

1）佩戴首饰不行过多，及搭配及工作服不协调的饰物。

2）禁止穿类似拖鞋的皮鞋或凉鞋上班，皮鞋及丝袜尽量搭配工作服颜色，

检查丝袜是否有脱丝状况。

3）禁止涂有色指甲油。

4）口红颜色以暖色为主，尽量协作工作服颜色，不行为冷色，例如深蓝色、

黑色或银色等。

5）不能将头发染成其他颜色，黑色除外。

■清洁卫生

1、个人的工作台面应随时保持清洁、整齐，台面的文具、物品应放置于固

定的位置上，不得随处乱放。

2、名片统一放置于办公台的前端右部，办公文具需整齐放置于办公台前端

左方。

3、上班时应将个人物品，如提包等放入工作柜中，除水杯外，其它个人物

品，不得摆放在工作台上。

4、每天起先工作时，放置个人公文夹及记录本于台面上备用。

5、工作时间内，临时因事需离开工作位置时，需将台面稍作整理后方可离

开，台面上不应有摊开的记录本、文件。

6、下班后，需将台面整理干净，全部文具、文件、书籍应放回原处后方可

离开。

7、保持工作区域内的清洁卫生，不乱扔果皮纸屑。

8、每周应将个人抽屉内物品、文件归类整理一次。

第五章房地产专业学问

（一）专业术语

1、房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一

体的，具有整体性和不行分割性。

2、房地产产权：是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地运用权,

具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、运用、收益和处分

的权利。

3、土地类型：土地按其运用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合

用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。

4、土地运用权出让年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土

地运用权在肯定权限内出让给土地运用者。其中居住用地70年；工业用地50

年；教化、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、消遣用地40年；综

合或其它用地50年。土地运用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求

的，土地运用者可申请续用，经批准并补清地价后接着运用，假如不符合则该土

地运用权由政府无偿收回。

5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。

6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力

通、场地平整。

7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；

1）一级市场是指国家以土地全部者和管理者的身份，将土地运用权出让给房

地产经营者及运用者的交易市场。

2）二级市场是指土地运用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋

出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

3）三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

8、银行按揭：是指购房者购买楼房时及银行达成抵押贷款的一种经济行为,

业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的全部权将抵

押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

（二）房地产相关法律法规

1、商品房销售管理方法

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权

益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,

制定本方法。

其次条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本方法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本方法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售

给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本方法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出

售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以托付房地产中介服务

机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理

工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统

称房地产开发主管部门）依据职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工

作。

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，依据《城市房地产开发

经营管理条例》和《城市商品房预售管理方法》的有关规定执行。

第七条商品房现售,应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开

发企业资质证书；

（二）取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付运用条件，

其他配套基础设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付日

期；

（七）物业管理方案已经落实。

第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符

合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理依据

《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理方法》的有关规定执行。

第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的

物的商品房再行销售给他人。

第十一条房地产开发企业不得实行返本销售或者变相返本销售的方式销

售商品房。

房地产开发企业不得实行售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商

品房。

第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人

应当在订立商品房买卖合同时及房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关

物业管理的协议。

第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣扬广

告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规

定，广告内容必需真实、合法、科学、精确。

第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和

宣扬资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买

卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和居处；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付运用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共

设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式;

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

第十七条商品房销售价格由当事人协协商定，国家另有规定的除外。

第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者

建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积

部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依据法律、法规

的规定对其享有权利，担当责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明

建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可

以在合同中干脆约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的

平面图。平面图应当标明具体尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型及设计

图纸一样，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型及设计图纸

不一样或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可

以退房或者及房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企

业担当违约责任。

其次十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明

合同约定面积及产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理:

（一）面积误差比肯定值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;

（二）面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房

地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给

买受人，同时支付己付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约

定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出

3%部分的房价款由房地产开发企业担当，产权归买受人。产权登记面积小于合

同约定面积时，面积误差比肯定值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产

开发企业返还买受人；肯定值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还

买受人。

产权登记面积一合同约定面积

面积误差比=----------------------------X100%

合同约定面积

因本方法其次十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同

的，应当签署补充协议。

其次十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和

分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面

积及套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

其次十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，

不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受

人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；

当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费

用；当事人之间另有约定的，从其约定。

其次十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明

示《商品房销售管理方法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还

必需明示《城市商品房预售管理方法》。

其次十四条房地产开发企业应当依据批准的规划、设计建设商品房。商品

房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型

式、户型、空间尺寸、朝向变更，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质

量或者运用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书

面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在

通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引

起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权

退房；买受人退房的，由房地产开发企业担当违约责任。

其次十五条房地产开发企业托付中介服务机构销售商品房的，受托机构应

当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当及受托房地产中介服务机构订立书面托付合同，托付合

同应当载明托付期限、托付权限以及托付人和被托付人的权利、义务。

其次十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商

品房的有关证明文件和商品房销售托付书。

其次十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当照实向买受人介

绍所代理销售商品房的有关状况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

其次十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金

以外的其他费用。

其次十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业

务。

第三十条房地产开发企业应当依据合同约定，将符合交付运用条件的商品

房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当担当违约责任。

因不行抗力或者当事人在合同中约定的其他缘由，需延期交付的，房地产开

发企业应当刚好告知买受人。

第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交

付的商品房质量、设备及装修及样板房是否一样，未作说明的，实际交付的商品

房应当及样板房一样。

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当依据《商品住宅实行质

量保证书和住宅运用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人供应

《住宅质量保证书》、《住宅运用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房担当质量保修责任。当事人

应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付

之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保

修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修

期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质

量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保

修义务，并对造成的损失担当赔偿责任。因不行抗力或者运用不当造成的损坏，

房地产开发企业不担当责任。

第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付运用前按项目托付具有房

产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权

属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付运用之日起60日内，将须要由其供应的

办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当帮助商品房买受人办理土地运用权变更和房屋全部权

登记手续。

第三十五条商品房交付运用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以

依照有关规定托付工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合

格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法担当赔

偿责任。

第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工

商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定惩罚。

第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停

止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为,

没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行

销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构

成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按

合格验收的商品房擅自交付运用的，依据《建设工程质量管理条例》的规定惩罚。

第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者须要由其供应的办

理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，

并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警

告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（一）未依据规定的现售条件现售商品房的；

（二）未依据规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售

条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）实行售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（七）未依据规定向买受人明示《商品房销售管理方法》、《商品房买卖合

同示范文本》、《城市商品房预售管理方法》的；

（八）托付没有资格的机构代理销售商品房的。

第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处

以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职

权、徇私舞弊，依法赐予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条本方法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返

还购房款的方式销售商品房的行为。

本方法所称售后包租，是指房地产开发企业以在肯定期限内承租或者代为出

租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本方法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为

数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本方法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本方

法制定实施细则。

第四十七条本方法由国务院建设行政主管部门负责说明。

第四十八条本方法自2001年6月1日起施行。

2、城市商品房预售管理方法

（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日依据《建设

部关于修改〈城市商品房预售管理方法〉的确定》修正）

第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，依据《中

华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本

方法。

其次条本方法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将

正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本方法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地

产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书;

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证;

（三）按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资

的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县

房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及

资料：

（一）本方法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工

交付日期、预售总面积、交付运用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总

平面图、分层平面图。

第八条房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当具体查验各项证件和资

料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品

房预售许可证》。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。

售楼广告和说明书必需载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发企业应当及承购人签订商品房预售合同。预售人应

当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门

和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以托付代理人办理，但必需有书面托付书。

第十一条开发企业进行商品房预售所得的款项必需用于有关的工程建设。

城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十二条预售的商品房交付运用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到

县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发企业未按本方法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售

商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款

1%以下的罚款。

第十四条开发企业不按规定运用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令

限期订正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产

行政管理部门可以依据本方法制定实施细则。

第十六条本方法由国务院建设行政主管部门负责说明。

第十七条本方法自1995年1月1日起施行。

3、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说

明

为正确、刚好审理商品房买卖合同纠纷案件，依据《中华人民共和国民法通

则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中

华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本说明。

第一条本说明所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出

卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人，买

受人支付价款的合同。

其次条出卖人未取得商品房预售许可证明，及买受人订立的商品房预售合

同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣扬资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发

规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同

的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未

载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当担当违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品

房买卖合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当依据

法律关于定金的规定处理；因不行归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合

同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十

六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经依据约定收受购房款

的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未依据法律、行政法规规定办理登记备案手

续为由，恳求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，

但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人及被拆迁人依据全部权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确

约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该

补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先取得补偿安置房屋的，应予

支持。

被拆迁人恳求解除拆迁补偿安置协议的，依据本说明第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得

房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳

求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三

人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或

者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以

恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预

售许可证明；

（二）有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人及第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房

屋交付运用，导致其无法取得房屋为由，恳求确认出卖人及第三人订立的商品房

买卖合同无效的，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付运用，但当事人另有约定的除

外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付运用前由出卖人担当，交付运用后由买受人

担当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正值理由拒绝接收的，房屋毁损、

灭失的风险自书面交房通知确定的交付运用之日起由买受人担当，但法律另有规

定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付运用，或者房屋交付运用后，

房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予

支持。

第十三条因房屋质量问题严峻影响正常居住运用，买受人恳求解除合同和赔

偿损失的，应予支持。

交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当修复责任；出

卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修

复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。

第十四条出卖人交付运用的房屋套内建筑面积或者建筑面积及商品房买卖

合同约定面积不符，合同有约定的，依据约定处理；合同没有约定或者约定不明

确的，依据以下原则处理：

（一）面积误差比肯定值在3%以内（含3%）,依据合同约定的价格据实结算，

买受人恳求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比肯定值超出3%,买受人恳求解除合同、返还已付购房款及

利息的，应予支持。买受人同意接着履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积

的，面积误差比在3%以内（含3阶部分的房价款由买受人依据约定的价格补足，

面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人担当，全部权归买受人；房屋实际面

积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出

卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条依据《合同法》第九十四条的规定，出卖人拖延交付房屋或者

买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方

恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者

当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方

当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，

解除权歼灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由恳求削减的，应

当以违约金超过造成的损失30%为标准适当削减；当事人以约定的违约金低于

造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十

七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金

数额或者损失赔偿额可以参照以下标精确定：逾期付款的，依据未付购房款总额,

参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付

运用房屋的，依据逾期交付运用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产

评估机构评定的同地段同类房屋租金标精确定。第十八条由于出卖人的

缘由，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外,

出卖人应当担当违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋全部权登

记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付

运用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合

同订立之日起90Bo合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以

依据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标

准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理

条例》第三十三条规定的办理房屋全部权登记的期限届满后超过一年，由于出卖

人的缘由，导致买受人无法办理房屋全部权登记，买受人恳求解除合同和赔偿损

失的，应予支持。其次十条出卖人及包销人订立商品房包销合同，约定

出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售

的房屋，由包销人依据合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

其次十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人恳求出卖

人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。其次十二条对于

买受人因商品房买卖合同及出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参与诉

讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，依据约定的内容

确定各方的诉讼地位。其次十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保

贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买

卖合同不能接着履行的，对方当事人可以恳求解除合同和赔偿损失。因不行归责

于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能

接着履行的，当事人可以恳求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利

息或者定金返还买受人。其次十四条因商品房买卖合同被确认无效或者

被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人恳求解除商品

房担保贷款合同的，应予支持。其次十五条以担保贷款为付款方式的商

品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同

的，假如担保权人作为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当及商品房担保贷

款合同纠纷合并审理；未提出诉讼恳求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权

人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以及商品房买卖合同纠纷合并审

理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同

也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保

权人和买受人。其次十六条买受人未依据商品房担保贷款合同的约定偿

还贷款，亦未及担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，恳求

处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参与诉讼；担保权

人同时起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款合同供应保证的，应当列为

共同被告。其次十七条买受人未依据商品房担保贷款合同的约定偿还贷

款，但是已经取得房屋权属证书并及担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押

权人恳求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当

事人，但出卖人供应保证的除外。其次十八条本说明自2003年6月

1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买

卖合同发生的纠纷案件，本说明公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本说明。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷

案件，在本说明公布施行前已经终审，当事人申请再审或者依据审判监督程序确

定再审的，不适用本说明。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发

生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地

产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

4、物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善

人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

其次条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物

业管理企业依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修

理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公允、公正的市场竞争机制选择物业管理企

业。

第四条国家激励物业管理采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服

务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活

动的监督管理工作。

其次章业主及业主大会

第六条房屋的全部权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）依据物业服务合同的约定，接受物业管理企业供应的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参与业主大会会议，行使投票权;

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权;

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地运用状况享有知情权和监

督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项修理资金（以下简称专项修理

资金）的管理和运用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（-）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的运用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的确定和业主大会授权业主委员会作出的确定；

（四）依据国家有关规定交纳专项修理资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合

法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设

等因素。具体方法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府

房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只

有一个业主的，或者业主子数较少且经全体业主一样同意，确定不成立业主大会

的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的投票权，依据业主拥有物业的建筑面积、住宅

套数等因素确定。具体方法由省、自治区、直辖市制定。

第十一条业主大会履行下列职责：

（-）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）确定专项修理资金运用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的运用、公

共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十二条业主大会会议可以采纳集体探讨的形式，也可以采纳书面征求看法

的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参与。业主可以

托付代理人参与业主大会会议。业主大会作出确定，必需经及会业主所持投票权

1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘

和解聘物业管理企业，专项修理资金运用和续筹方案的确定，必需经物业管理区

域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的确定对物业管理区域内的

全体业主具有约束力。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当依据业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的

业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应

当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况；

（二）代表业主及业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监督和帮助物业管理企业

履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赐予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、

县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织实力的业主

担当。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十七条业主公约应当对有关物业的运用、维护、管理，业主的共同利益，

业主应当履行的义务，违反公约应当担当的责任等事项依法作出约定。业主公约

对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投

票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出及物业管理无

关的确定，不得从事及物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的确定

违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责

令限期改正或者撤销其确定，并通告全体业主。

其次十条业主大会、业主委员会应当协作公安机关，及居民委员会相互协作,

共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当主动协作相关居民委员会依

法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小

区的业主大会、业主委员会作出的确定，应当告知相关的居民委员会，并细致听

取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

其次十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管

理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

其次十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业

的运用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当担

当的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买

受人的合法权益。

其次十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，

并予以说明。

物业买受人在及建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书

面承诺。

其次十四条国家提倡建设单位依据房地产开发及物业管理相分别的原则，通

过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理

企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房

地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

其次十五条建设单位及物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务

合同约定的内容。

其次十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会

及物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

其次十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者运用

权，建设单位不得擅自处分。

其次十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备

进行查验。

其次十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交

下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网

工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、运用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业运用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员

会。

第三十条建设单位应当依据规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用

房。

第三十一条建设单位应当依据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的

保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体方法由国务院建设

行政主管部门制定。

第三十三条从事物业管理的人员应当依据国家有关规定，取得职业资格证

书。

第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第三十五条业主委员会应当及业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物

业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、

专项修理资金的管理及运用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约

定。

第三十六条物业管理企业应当依据物业服务合同的约定，供应相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主子身、财产平安受到

损害的，应当依法担当相应的法律责任。

第三十七条物业管理企业承接物业时，应当及业主委员会办理物业验收手

续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本条例其次十九条第一款规定的资料。

第三十八条物业管理用房的全部权依法属于业主。未经业主大会同意，物业

管理企业不得变更物业管理用房的用途。

第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条

例其次十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业

之间应当做好交接工作。

第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务托付给专业

性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并托付给他人。

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用及服务水平相适应的

原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业依据国务院价格主管

部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法，在物业服务合同中

约定。

第四十二条业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主及物

业运用人约定由物业运用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责

任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单

位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，

应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条物业管理企业可以依据业主的托付供应物业服务合同约定以外

的服务项目，服务酬劳由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等

单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受托付代收前款费用的，不

得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和运用等

方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并刚好向有关行政管理部

门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以

制止或者依法处理。

第四十七条物业管理企业应当帮助做好物业管理区域内的平安防范工作。发

生平安事故时，物业管理企业在实行应急措施的同时，应当刚好向有关行政管理

部门