广场大道房地产开发项目可行性研究报告

xx广场房地产开发项目xx省设计院 第九章质量保证体系及工程招投标方案 ％；％；二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目三、可行性研究的结论该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较），某某县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与公路与赣粤高速公路某某接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于某某县经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来某某县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高一、是拉动内需、落实吉安市委一届十次全会提出的“一年一个新变房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟一个地方的经济增某某县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居亿元，能有效地促进某某县的经济发展，同时还可以增加就业机会。本项目的建设，将会带动某某县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，某某县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。某某广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升某某县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全；同时，一至三层的商业将成为某某县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个某某县的人气将起到一定的促进而且本项目为某某县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前某某县城区配套齐全、环境优美、房型适当、上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层、小高层住宅尚发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。以上各项政策对某某县房地产市场未来发展国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。某某县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企本项目的建筑规划设计已经某某县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设项目一至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。本项目的开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是某某县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是文明卫生城镇本项目位于某某县工农兵大道、山谷路、中山路及解放路交界处，东接某某人民广场、博物馆，西临邮政局、电信宾馆，南抵某某花园、美食街、河畔小吃城，北达汽车总站、火车站，是城市的政治、经济、文化中心。某某广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背随着某某县社会经济逐步发展，为使某某崛起于大吉安“市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来某某县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价单位:元/平方米泰和县商品房价格走势0投资（万元）资料来源：某某县房管局投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活74.55%74.55%75.62%80.00%70.00%60.00%48.82%50.00%40.00%30.00%20.00%6.59%8642020012002200320042005开工面积竣工面积销售面积面积序号建设项目建设单位建设地点审批时间层次1恒艺花园某某恒基建设实业有限公司元、5八层2某某商城3天弘商贸市场E栋天弘商贸市场D4栋5天弘商场A、B栋7综合楼9广场大厦腾达房地产开发有限公司xx天弘实业发展有限公司xx天弘实业发展有限公司xx天弘实业发展有限公司xx南昌实业有限公司某某县粮油副食品公司泰兴公司深圳春庚公司某某分公司西昌实业发展有限公司xx国泰房地产开发公司某某分公司福建省福清市宏信房地产开发公司某某分公司丰城九九房地产开发公司某某分公司xx西昌实业有限公司县城农贸市场工农兵大道下解放路解放路工农兵大道胜利路工农兵大道下解放路元、16七层八层六层五层六层五层六层六层六层六层六层六层总造价(万元)序号建设单位项目名称批准时间建筑面积总造价(万元)序号建设单位项目名称批准时间华胜楼华盛大厦华建置业有限公司华胜楼华盛大厦华建置业有限公司3xx亿泰置业有限公司4xx亿泰置业有限公司5xx亿泰置业有限公司6xx亿泰置业有限公司7xx亿泰置业有限公司8xx亿泰置业有限公司9某某实业有限公司10南昌荣昌商品房开发公司11xx胜康置业有限公司12xx丰泽房地产开发有限公司13xx新华房地产有限责任公司14xx国泰房地产开发有限公司16xx新都置业有限公司17某某金龙房地产有限公司18xx优氏实业有限公司某某分公司19某某新纪元实业有限公司xx欣诚实业有限公司某某爱国房地产开发公司江南大市场A2A1栋江南大市场A9江南大市场A4—A8江南大市场A13—A15某某花园新城荣泰福邸升泰花园新华大厦农贸市场A栋南方大厦某某花园别墅（38栋）佳宝花园农机市场广场花园城东市场B栋、C1栋序号建设单位项目名称层建筑面积总造价批准时间(万元)(万元)澄江企业大楼澄江企业大楼1华建置业有限公司2xx实业有限公司澄江河改造饮食街城东市场A栋xx城东市场A栋某某爱国房地产开发公司富瑞花园富瑞花园摩托车城二期西昌楼工行东风分理处商住楼工行澄江储蓄所商住楼4xx富瑞房地产开发公司5腾达房地产开发有限公司6某某县房管局8吉水文水房地产开发有限公司工程造序建筑面积建设单位工程名称层次/结构价审批日期号（m2）1xx万丰房地产开发公司六层/框混2xx万丰房地产开发公司六层/框混3某某县人民武装部商住楼六层/框混4华建置业有限公司云天公寓六层/砖混5某某房地产开发公司昌泰安置大楼六层/砖混6某某县房改办君悦花园六层/砖混7吉安泰然汽运公司住宅楼六层/框混8吉安庐陵房地产开发公司建筑公司安置楼七层/砖混9吉安庐陵房地产开发公司烟草公司安置楼七层/砖混10爱国房地产开发公司11xx玉泰房地产开发公司文苑公寓静雅花园六层/框混六层/砖混序建筑面工程造价建设单位工程名称层次/结构审批日期号荣昌二期六层/砖混2xx粤泰房地产开发公司六层/框混3xx粤泰房地产开发公司六层/框混4xx粤泰房地产开发公司六层/框混5吉安庐陵房地产开发公司安置楼A栋6xx富瑞房地产开发公司富瑞花园二期六层/框混7某某大自然供销有限责任公司供销大楼七层/框混8南门村委会云天花园六层/砖混9xx实业有限公司某某花园二期七层/砖混864208.968.73近几年某某县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态，某某县土地储备中心并未储备大量土地。因此今后三年内某某县城经营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业情况情况付款优惠楼盘名称主要房开工付款优惠楼盘名称主要房进度规模进度型住宅店面型住宅店面某某商贸某某商贸住宅95住宅95工农兵大道城折折折按新财富工农兵大道新财富工农兵大道房式房式折折1238~1238~粤泰园粤泰园1398~1398~某花园南侧折折式式宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整某某县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃单位:元/平方米5占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在某某县市场对两房、三别墅及其它47%通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地三、市场需求分析是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着县城建成根据上述情况分析，旧城改造拆迁旧房的需求，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消从长期角度看，某某县城区房价的上升将保持较长时期。就最基本的层面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房价的上升是根据《某某县国民经济与社会发展第十个五年计划执行情况和“十一上涨。短期的起伏永远是存在的，但短期的起伏，不会改变某某县城区房对于某某县城区房价上涨过快的现状，政府的态度是进行平抑，以保障房地产行业的平稳健康发展。主要的措施有三方面：一是积极调整供应结构，建造数量较多的低价位住房，落实中低收入消费群体地需要。二是适度降低旧城改造和动拆迁的力度，减缓对于供应的压力。三是多角度实是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波第一实现小康目标，某某县城区人均住房面积尚有差距。目前人均住而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进第三随着经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步第四市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，某某县城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住物业名称开发商物业名称开发商开工时间入伙时间主打户型总套数住宅均价xx省万丰房地产开发有限公司2现房销售位置物业管理建筑面积容积率总户数物业管理费销售状况商铺均价215m超宽景观街面、15m超宽景观街面、1600㎡主题喷泉广场、集娱乐、客户群体客户群体私营业主、外地来泰经商人士及周边商业业主等物业名称开发商物业名称开发商开盘时间入伙时间主力户型销售状况xx富瑞房地产开发有限公司位置物业管理公司建筑面积容积率总户数物业管理费销售周期销售均价某某县澄江大道1、小区红外线防越系统2、单元可视对讲门3、背景音乐系统4、小区电子监控摄像系统客户群体公务员、一般职工、建材市场业主等客户群体物业名称发展商开盘时间入伙时间物业名称发展商开盘时间入伙时间主力户型销售均价聘请（管理公司未定）位置物业管理建筑面积容积率总户数物业管理费销售周期销售状况xx新财富房地产开发有限公司主要为私企业主、个体商户、行政事业单位员工等客户群体主要为私企业主、个体商户、行政事业单位员工等三、本项目优劣势分析本项目座落在工农兵大道上，往东不足百米是某某县的城市中心广场和行政中心，是传统的科教文卫中心区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在某某广场的人们在享受生活便利的同本项目的开发商某某实业公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金某某实业公司有一只高水平的专业招商队伍（引进深圳的人才），有了意向性合作协议（入驻地下、底层和二层的超市）；在南昌、吉安、赣本项目的建筑规划设计方案是由知名的深圳市宗灏建筑师事务所有限公司设计。建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。首层步行街布置有珠本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和项目建设符合某某县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够本项目为某某县的第一栋高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且某某居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项随着某某县社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意某某县房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销在市场调查过程中，可以发现目前某某的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住购买店铺的客户心态：一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦周边的主要交通干道为工农兵大道、中山路、山谷路等，工农兵大道既为人流的导入主要通过上述三条路进来，工农兵大道（东段）是最大人虽然本案西南面有中山路的某某商城、东北面有泰豪商城、甘雨亭超市等项目，中山路有新国光百货商城项目，但无论是规模（某某某某商城、新国光百货商城规模稍大）或商业布局都无法相比，周边配套更是无法同本项目匹敌，虽有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的还可以与之形成客源的互补。更重要的是以上稍有规模的商场并不能满足日益增项目周边主要有某某中学、实验小学、人民医院、某某饭店、某某影楼、某某广场、长途车站、中医院等及县直各机关单位。这些单位都会产项目单位开发预算成本包括：土地、建安、规费、绿化等综合配套设单位面积全部开发成本测算表序号成本名称1土地成本分摊2建安成本分摊3市政设施配套费分摊4其他各项费用分摊5不可预见费分摊6绿化等环境工程分摊7营销、广告费用等分摊8财务费用分摊9管理费用分摊二、市场比较定价法高层住宅的市场价格和销售面积在某某县内无参考和可比性。根据某某县的地域特点、某某县在整个吉安市国民经济发展中所占地位，以及某某县在吉安市所有县城中房价最高的特点，本项目高层住宅市场分析参照吉安（未开工）、创天丽景城（未开工）、滨江六合盛世（未开工）、水印华店、KTV、部分写字楼（三、四层自用五层以上为一梯两户住宅（共），）：从吉安市现有高层、小高层楼盘运作销售来看，高层、小高层住宅处于较低价位水平运行，高层、小高层的市场潜力尚未得到充分挖掘。近三某某县的房产价格肯定达不到现在吉安市的同类房产价格水平。参照近三年鼎泰商业步行街和金竹园的售价，比照目前某某县多层住宅最高价），以接受；如果一年半至两年后以准现房或现房推向市场，推测心理上可以），康型—小康型加部分高消费的消费需求层次逐步提高的过程来看，某某县高消费为主。消费市场需求的迅速增长将为本项目的商业经营带来较大机三、本项目定价从本项目优越的地理位置条件及周边商铺价格情况，结合“成本加利润定价法”和“市场比较定价法”综合比较分析，本项目开盘销售价格实区房地产开发项目中还没有高层建筑，因而本项目的地下商场和地下停车项目名称第1年2、底层商铺均价3、二层商铺均价4、三层商铺均价5、地下室超市均价6、地下停车位均价这里的价格，应该是一种展望预期价格，是对地块价值未来竞争态势确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设业有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同，取得国有土地使本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂，胶从整个区域来看，项目区属于吉泰构造盆地。赣江大断裂从项目区东侧经过。基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软本项目建设性质和建设内容符合某某县县城总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设沿工农兵大道已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等本项目场址地势较平坦，水电可从工农兵大道市政道路就近接入；工程建设的砖、砾石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工建筑是社会性的，它从不孤立存在，而是常常和社区中的其他成员或节奏快的生活给现代人们之间平添了许多不解、惊异和不安，在日常的生活中，不知不觉改变着现代人的行为方式，思考模式的变化进而影响人们的生活习惯，共同的观念使陌生的人们重新的走到一起，同一屋檐下需要项目处于某某县商业文化中心，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时顾住户的日常生活，营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质小区应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，首创小高层和高层住宅理本项目定位为中高档商住小区，强调产品的合理性与差异性，力求建注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，在项目屋顶中部设发挥中心地段商业价值。本项目利用临街铺面、商业广场、商业内街与某某地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生板式或围合的闭塞和呆板。注重内部空间与城市界面结合，为城市创造一4、总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具本项目位于工农兵大道上，是某某县城的重要节点。在设计过程中认真考虑了城市景观和楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大气的富有强烈城市感的城市节点。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：创造出体量适中，高度合乎要求，有强烈体积感的现代化建筑。既满足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的内庭院，又给城市沿街商业是人对建筑的最直接的接触面，其立面处理以人的尺度为依住宅分两组，东西向展开联排布置，隔绝了外界的喧嚣与浮躁，形成了一个静谧、内敛的中心庭院，给居住者家与工作之外的第三空间，以达总用地面积总建筑面积二层三层地下车库其中：地下超市架空层其中：会所及物业办公通过对某某县当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺与商场的结合。在一层平面设计中引入二横二纵的商业内街，使商业价值得到充分体现。沿街的商业裙房形成连续面，这种连续延续到平面，使商业三层的商场，形成互补。配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加在平面设计上，地下室为设置有停车场、中心超市及消防水池和消防一梯四户设置，南北采光。合理的户型决定了优良的生活品质，使住户得户型房间方整、紧凑、具有高效的面积实用率和均好性，满足了居住空间的各层次要求，各种户型都有很好的朝向、采光和通风，具有良好的景观视野。所有厅房的开间进深都考虑了家具的合理摆放，充分满足现代为减轻城市道路对沿街建筑的噪音干扰，设计上引入了“城市屏风”本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象。在以白色为主导的色调中适当镶嵌暖灰等暗色，更显尊贵与品位。使建筑形象更加持久与稳重。大面积的玻璃窗与镂空阳台栏板的采用使建筑形体轻盈通透，并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和商场立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直为满足最低及最高卫生器具配水点处静水压的要求，并节约能源，给在市政自来水管的引入口设置水表，各住户的水表统一设在一楼水表三、排水工程污水处理装置处理达到污水排放标准后，方可排入市政污水管网。最大日室外消火栓室内消火栓221险等级按中危险Ⅱ级计，采用水池、水泵联合供水方式，采用湿式自动喷4、加压设备及构筑物：地下室集中设置消消防电梯底部设集水坑，集水坑内设两台潜污泵将水抽升至室外雨水本项目方案包括建筑的供配电、电力、照明、用电设备自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动控制、电缆电视、电话、电视监控系统、防2、本工程设有一台应急柴油发电机组，当市电停电或火灾时，发电机4、高压选用环网开关柜，采用负荷开关与5、在变电所内设置无功自动补偿装置，补偿后变压器10KV侧功率因4、电话：设置市话直通式电话系统，每户5、设置电视监控系统，监控器设在大楼一层的消防控制室；在大厅入地下车库设机械排烟系统，选用单速消防排烟风机，排风与排烟系统本项目可研节能编制依据国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资尽量采用自然采光与通风，不过分依赖空气调节与机械通风。根据热工计算配置选用建筑物外围护结构及门窗热阻，减少外围热损失，设计好屋面地理位置显要，用地条件优越。大气环境符合二级大气质量标准，水环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、珍稀动物栖息处，且目前无本项目区规划内无工业企业，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物项目建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，污水进行生化处理后进入市政污水管道，对水资源不会造成破坏。本建成后裸露土地进行绿化，种植花草、美化环境，将能显著改善当地的生施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和中会产生大量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出声大的工程夜间施工。采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间等效声级LAeq[dB(A)]施工阶段主要噪声源昼间土石方推土机、挖掘机、装载机等各种打桩机等禁止施工混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等装修注：表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的限值；如有几个施工阶段同时进行，以高噪声阶段的限值为准。最高权利机构，决定项目开发一切重大事宜，董事会设董事长一名，副董人力资源配置的方法不同行业、不同单位，配置的方法不同。有按劳动效率计算定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率计算定员。根据市场化运作的需要和建立现代企业制度的要求，结合现有各市场的经营经验，又考虑具体实际情况和将来的发董事会董事会总经理协调各部关系；做好供求客户、来宾接待工作；负责协调、处理日常岗岗策销计财位划售划务行政部行政部5含领导及后勤人员管理人员管理人员工程部4工程部4管理人员财务部管理人员2、项目竣工前，为做好售后服务，将行政部、工程部、财务部一并转管理知识培训。财务人员须有财务上岗证，销售部人员应进行营销专业培开发商决策层面操作层面质量控制(质量控制(监理公司)设计(造价咨询公司)三级质量保证体系。该工程项目建设严格按《建筑法》及吉安市有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定进行规划、建筑设计、建筑施工质量管理。建设单位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务。勘察设计单位应按照国家现行的有关规定、规范，技术标准和合同进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设施工单位必须选择二级以上资质的施工企业承担施工任务。施工单位要接受质监和监理对其资质和质量保证体系的监督检查，要严格按照设计图纸和技术标准、操作规程进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定建筑材料、电气设备等采购实行采购招标方式，确保设备质优、价格合该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审；对邀请招标的在全国范围内邀请有甲级建筑设计资质、有乙级监理资质的单位参加通过媒介发布公告，凡具有建设部二级以上施工资质、建设部主管部门二级资信登记，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工该项目施工期为两年，按照统一规划、分期实施、交叉建设、分期投产月月月月月序号项目名称1住宅建安费用2含电梯费用2商业建安费用23地下室建安费用2含消防、人防费用4架空层建安费用2序号项目名称建筑面积（㎡）取费标准1建筑规划设计费2前期费3地质勘探费24市政设施配套费5质量监督费6排水设施有偿使用费7排水管涵接入费8易地绿化补偿费9临时占用绿地费2基建工程卫生费建安工程费用×0.5%建筑噪声超标排污费2新型墙体材料专项基金2余土废渣清运费2建筑渣土污染处置费建筑余土保证金2工程监理费建安工程费用×1%施工图审查费2检测费％，投资计划与资金筹措表12一、国家计委颁发的《经济建设项目评价方法与参数》二、建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》销售价格按第三章第三节第三款（项目销售价格设定）中的价格计算。销销售收入与税金分年预测表单位：万元序号项目合计1销售收入14076.813309.236899.403868.18一层商铺4178.87981.80销售面积（m2）6545.356545.356545.35单位售价(元/m2)600063606742销售比例(%)二层商铺2089.43490.90936.64661.89销售面积（m2）6545.356545.356545.35单位售价(元/m2)销售比例(%)三层商铺327.27624.43441.26销售面积（m2）6545.356545.356545.35单位售价(元/m2)200021202247销售比例(%)地下车位50.4063.00车位数量（个）单位售价(元/个)200002000020000销售比例(%)地下超市0.000.00销售面积（m2）870870870单位售价(元/m26172.263402.066172.263402.0638902.938902.938902.9销售面积（m2）38902.938902.938902.9单位售价(元/m478.61231.29984.18274.29经营税金及附加478.61231.29984.18274.29344.97营业税（5%)344.978.279.67城市维护建设税（5%)8.279.674.96教育费附加（3%)4.9651.6064.25土地增值税51.6064.250.992.07印花税（0.03%)0.992.07根据销售收入分年预测表、资金来源与使用表见表、损益表计算（见6、资本金利润率：68.45%序号项目合计1经营收入9109.238702.703964.8821776.81销售收入14076.813700.002经营成本4000.00商品房经营成本0.003经营税金及附加0.004利润总额0.005所得税7137.068026.47712.4915876.026税后利润8538.97盈余公积金98.39应付利润351.92未分配利润655.20建设期建设期目3309.233868.1814076.81序号项一现金流入销售期6899.4011销售收入3309.236899.403868.1814076.814其他0.005回收固定资产余值0.00二现金流出6809.463698.88712.4911220.831开发建设投资6148.062390.918538.973销售费用82.7396.70351.924管理费54.1144.2898.396经营税金及附加231.29478.61274.29984.187所得税293.26612.61341.498其他0.00三净现金流量-3500.233200.523155.692855.98四累计净现金流量-3500.23-299.712855.98三、偿贷能力分析销售期建设期销售期项目序号合计年利率项目序号合计银行借款4000.00年初本息余额4000.004000.004000.004000.004000.008.190%327.60327.60655.208.190%327.60327.60655.204327.60327.604655.204327.60327.604655.204000.004000.00其中：还本4000.004000.00327.60655.20327.60付息327.60655.20327.604000.000.004000.004000.000.004000.005683.812725.148408.96还本资金来源5683.812725.148408.962189.284564.426753.69经营成本2189.284564.426753.69535.87未分配利润535.87五、项目敏感性分析项目财务评价影响因素主要有投资、销售价格、贷款利率、建设工期等，下面主要就投资和销价对财务指标的影响进行测算。敏感性分析指标敏感因素变化幅度%