浙江青田试点农民住房财产权抵押贷款的实践-以青田以及青田农商银行为例

一、试点总体进展情况（一）抓住关键环节，创新抵押物处置机制，拧紧交易监管阀门扩大农村宅基地和农民住房财产权交易范围，在坚持“一户一宅、法定面积”的前提下，对农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上限制在本村集体经济组织范围内，若无法处置的，允许县域范围内、具有农村户籍的人员作为受让人参与处置；采取有效措施保障农民的基本居住权，农民因到期无法偿还贷款被收购或回购的住房，农民与收购或回购主体协商，经得同意，收购或回购主体以返租的形式出租给农民居住，在租住期内（六个月），农民享有优先赎回权，超出该期限的，可以上市交易。（二）健全保障体系，创新风险补偿机制，调动抵押贷款积极性一是建立风险补偿基金。出台《农民住房财产权抵押贷款融资风险补偿基金管理办法》，县财政以上年度全县农房抵押贷款余额为基数，按0.5%提取融资风险补偿基金，金融机构在抵押资产处置追偿后对本金损失的部分按35%的比例给予补偿。二是设立试点专项资金。对符合农业产业化发展的县级以上（含县级）农村经济组织的农民住房财产权抵押贷款，按基准利率给予50%的财政贴息。三是市场化中介评估。委托青田县中茂房地产评估有限公司及青田县九乐房地产评估有限公司作为农民住房资产评估的中介组织，原则上农民住房资产价值由借贷双方协商确定，确需评估的，价值在30万元以下的评估费由财政给予房地产评估机构每笔150元的补贴，减轻农户的财务负担。四是创新农房小额保证保险贷款业务。青田农商银行与人保公司双方协商达成初步协议，在农户自愿的基础上，人保公司收取1%的保险费，若出现不良贷款，保险公司承担30%的赔付，有效增强风险防范能力。（三）夯实试点基础，构筑一体化服务体系，加快抵押贷款进程一是创新实行“五同步”确权登记。即农村宅基地和农房同步测绘、同步处置、同步补批、同步认定、同步登记，做到农村宅基地和农房确权登记基础工作同步推进、同时发力，形成了“两证”确权登记发证同步前行的“青田模式”，截止到目前，青田“两证”确权发证率已达到82%。二是抵押与登记率先实现“最多跑一次”。将农房交易抵押职责整合至县不动产登记服务中心，并设置抵押交易与登记综合窗口，通过“一窗受理、集成服务”模式，实现农房抵押、交易、纳税、登记“统一窗口受理、统一收取材料、统一审核把关、统一领取证件”四统一，农房抵押交易与登记由原本的最少跑4次，到现在的最多跑一次，整个办理过程由原来的15个工作日缩短到现在10个工作日。三是创新金融机构限时办结制。农房抵押贷款从业务受理、调查核实到审批办结只需7个工作日。同时，为有效解决农民对抵押登记流程不熟悉难题，金融机构推行全程免费代办服务。截至目前，青田县开展农房抵押贷款金融机构7家，均已落实限时办结和免费代办业务。其中，青田农商银行已办理农民住房财产权抵押贷款4.3亿元，笔数866笔。二、试点存在的困难和问题（一）贷款条件较高，适用性不强《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第四款要求除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料。该条款的设置将大大限制了农房抵押的适用范围，许多农民将无法抵押自己的宅基住房。当前，银行针对此项问题的普遍做法是与抵押人签订《抵押人另有住所的承诺书》，但如果事实上抵押人没有另有住所，在保障抵押人基本的居住权的前提下，则该承诺书的法律效力存在较大的疑问，在履行抵押权时将遇到执行困难。（二）确权颁证难不动产产权证作为农民住房财产权抵押贷款中最重要的一个材料，当前，大多数农民没有意识到“产权证”的价值和作用，对农房确权颁证工作态度不积极，主动申请意识不强。此外，农房违章修建现象严重，青田在外华侨又多，确权颁证难度较大，影响确权认证工作的推进。（三）房地评估难由于农村住房建造标准不一、建筑材料多样、房屋所处地理位置不同等因素，导致农房价值的评估差异性较大，导致抵押物价值难以确定。（四）利率定价难农户住房抵押贷款额度一般都比较小，属小额贷款范畴，也是零售业务。在利率定价上，银行普遍陷入两难境地，一方面抵押手续只能逐户逐笔办理，且手续复杂，办贷效率不高，导致管理维护成本高企。另一方面，在存贷利差为主要利润来源的情况下，银行存在较大的利润考核压力，为保障经营效益，贷款利率也不能一降到底，但在同业竞争日益激烈的情况下，银行往往也只能进一步调低利率。因此，部分金融机构认为农房抵押贷款风险与收益不成正比，参与试点的积极性不高。（五）农房处置难《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》第十二条因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。而目前对于受让人的规定按照《土地管理法》62、63条的规定，只能限制与本集体成员、且需符合一户一宅的原则。因此，如果严格按照该条法律规定操作，则抵押物的处置将非常困难，不能达到试点的目的，也会严重影响到金融机构放贷的积极性。此外，房屋处置受房屋地理位置影响较大，城镇住房处置相对容易，农村地区特别是偏远山区的住房则相对困难，造成部分金融机构在开展业务时偏好城镇住房，对乡村住房则有所回避，导致乡村住房抵押率设定以及评估价值都相对城镇住房低许多，抵押业务办理也相对较少。三、相关建议（一）完善农房抵押贷款风险缓释机制，保障参与各方的主体权益重点要探索建立农村资产收储中心或资产收储公司，为金融机构提供风险保障；在稳步推进村级担保组织建设的同时，探索建设政策性农业担保公司，建立多元化风险分散处置机制。（二）强化政策保障明确长期稳定居住场所的定义和证明单位或者直接取消该要求，在政策上放开农村宅基地和集体土地及其地上房产的交易限制。提高农房不良贷款容忍度，放宽呆坏账核销条件和建立信贷人员的免责制度。大力推广农房保险，并将抵押农房的保险受益人设为金融机构，有效分散农房抵押贷款风险