阿隆索“竞租曲线”理论分析90年代后上海中心城区产业“退二进三”现象

用阿隆索“竞租曲线”理论分析90年代后上海中心城区产业“退二进三”现象阿隆索“竞租曲线”1.1竞租理论在任何一个地段位置上，总是有一种用途比任何其他用途有更高的地租报酬。从单个经营者的经济立场和微观经济效益的角度来看，这种用途总是土地的最有效利用方式。这种由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞租原理，或称边际转换原理。竞租原理可方便地解释典型城市市区及周围土地利用的分配过程。20世纪60年代美国土地经济学家阿隆索引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论而提出竞租理论，并做出了竞租曲线和同心圆土地利用模式。1.2竞租曲线阿隆索建立的城市竞租模型中，城市是一个无任何特征的均质平原，所有的就业中心、商品和服务都在市中心，区位是用到市中心的距离来表示。阿隆索用古典的替代理论分析城市企业区位均衡问题，企业的涵义包括了零售、批发、办公、财政金融、生产等企业，虽然地价随位置不同而变化，但需要注意的是，企业在任何位置都获得同等的利润。城市中心地租是最高的，地租随着距离中心的变大而降低，作为经营者，能承担的地租价格是以下的几种情况：付租能力付租能力付租能力付租能力付租能力多层住房C农业E独立平房D距离距离工业/批发业BA零售业付租能力付租能力付租能力付租能力付租能力多层住房C农业E独立平房D距离距离工业/批发业BA零售业距离距离距离距离距离距离1.3竞租曲线的理解通过不同土地利用的竞租曲线，我们可以知道：首先，以距市场的距离为横轴，以竞标租金或者是付租能力为纵轴，则竞租曲线呈现出下凹递减的形态；上图为它的理想状态。其次竞租曲线主要受运输成本、集约度、固定投入三个因素的影响；第三，不同用途的竞租曲线，其斜率不同。竞租曲线斜率越大，则该土地利用类型的地租产出能力越强，越能靠近市场。下面就解释一下上面的五幅图片。第一幅是零售业的付租能力，因为零售业是收益程度的决定权在消费者身上。顾客的密度和其经济能力直接影响了它的营业额，一个处于偏远地区的零售业肯定没有效益，而是中心是个人口密度较大，消费水平较高的地区。所以零售业受距离的影响最大，零售业主只能选择市中心、租金较高的地方进行销售。第二幅图是工业或者一些批发产业。这个行业对市场的依赖相对于零售业来说会低一些，所以该类产业的负责人愿意出的价格也会随之而降低。以此类推就可以明白多层住宅和独立平房的地租曲线了。最后是农业。对于农业来说就是种豆得豆的规律，无论在偏远的无人的地区还是市中心的繁华地带他的收益值都是相同的。农民也不可能花昂贵的租金在市中心种植农作物。所以不受距离的影响。上海中心城区产业“退二进三”现象2.1上海“退二进三”现象上海产业结构伴随城市发展而不断演进。进入九十年代，上海产业结构有了战略性的调整，初步形成了一、二、三产业的发展比重。如今的上海市区是体现上海繁荣和繁华的地方，郊区则主要体现了上海的实力和水平。上海市的十个区将作为中心，重点发展第三产业，工业逐步地向外转移，特别是生产基地必须搬迁出去，在市中心的只是企业的总部，公司的头脑，这就是上海的退二进三现象。2.2各区实施“退二进三”对于市中心十个区来说，由于经济功能定位有一定的差异，因而“退二进三”的力度是不一样的。黄浦、静安、卢湾三区，主要实现第三产业功能，全部实施“退二进三”。如：外滩一带大楼群的工厂企业的搬迁，恢复金融、外贸、商业功能。杨浦、虹口、闸北、普陀、长宁和徐汇六区，以所处环线内外的不同而有所区分。六区的环线以内区域主要实现第三产业、二产为辅助功能。该区域的非城市型工业迁出区外，调整产业结构、对工业街坊进行封闭改造、迁并集中工业点的等。六区内环线以外地区，实现二产和三产并举的功能。总之，各中心区根据其地理位置与特点，在具体形成适应本区特色的功能产业。2.3我国土地制度有偿使用制度对“退二进三”的影响现阶段我国社会主义土地有偿使用制度，是在坚持城市土地国有制和农村土地集体所有制的前提下土地使用权的让渡与交易。它包括土地使用权的出让和转让。目前城市土地使用权的有偿使用制度包含两个层次：一是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。包括出售、交换和赠与。其次，土地使用权转让是土地使用权出让的继续和发展，是土地商品属性的必然。如果没有土地转让市场，整个土地市场就不可能活跃起来。我国实行土地有偿制度使得土地由无偿向有偿转换，从而根据不同的地区的繁华程度将低价分为不同的层次。低价最高的地市中心地区更加适合发展金融、外贸等第三产业。推动工业企业、住房选址在城郊结合处或郊区地段。农业就分布在离中心最远、地价最便宜的边缘地带。综上，土地有偿制度大大加快了上海“退二进三”的发展。3．用阿隆索“竞租曲线”理论分析上海中心城区产业“退二进三”现象上海产业的“退二进三”现象已经有了初步的形成。内环线以内及附近重污染、能耗大、效益差的工业企业已经有重点、分层次、分区域、分时段进行了搬迁、改造或关闭停产。使得第二产业从市区退出，发展商业、服务业等第三产业。下面就用阿隆索“竞租曲线”来解释90年代上海市区产业的“退二进三”现象。众所周知，上海市中心的地价已经是天文数字了，房租并非一般工业企业家或农民所能承受的。竞租曲线说明：出价最高者，获得的土地价值也就越高。而第三产业的特点是：高产出、受消费者影响大、经济密度大、信息灵敏度高等。因此第三产业具有承担较高租金的能力，获得竞标优势，也需要市中心人口高密度、消费高水平的条件。上海的十个市区将重点从第二产业转向了第三产业。另外，一些工业、住房业等第二产业所能承受的付租能力相对于第三产业较低，因此他们所选择的地区为距离市中心较远的城郊地带。渐渐的原本在市区的一些工厂由于不能承受昂贵的地价而向郊区迁移。随着上海房价得不断飙升，“退二进三”的现象也会越来越显著。参考文献：[1]程向明邵许祥杨明珠加快上海经济“退二进三”的战略调整[J]城市发展研究[2]张伟张宏业张义丰王秀红对土地竞租曲线形态及其变化的再认识[J].地理科学进展,2009,(06)[3]李英