第6章-城市土地市场管理

城市土地管理

第6章城市土地市场管理本章要点土地是重要的生产要素之一，也是政府可以调控的一种重要的资源。政府从社会经济发展的总体目标和长远目标出发，综合运用经济手段和行政手段对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。本章介绍了城市土地市场中的出让和转让管理、租赁和出租管理、土地的抵押管理以及城市土地市场的中介管理。本章的重点内容是土地的出让管理、转让管理以及抵押管理。通过本章学习，我们应该了解城市土地市场的中介管理，熟悉土地市场和城市土地管理的相关概念，掌握城市土地市场管理的主要内容，包括土地的出让、转让、租赁、出租和抵押过程中的相关管理制度和政策。6.1城市土地市场管理概述6.1.1城市土地市场概述1.城市土地市场的概念土地市场也称地产市场，是指土地及其地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。土地市场的概念有狭义和广义之分。狭义的土地市场是指消费者为了减少搜寻成本所形成的进行土地交易的专门场所，如土地交易所、不动产交易所等。广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。土地市场由于其交换的标的物（即土地）具有不可移动的特点，难以集中到固定的场所去进行交换，因此，土地市场的内涵一般难以用狭义的市场定义来概括，而应包括中介机构、代理商、金融机构、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。2.土地市场的主体和客体（1）土地市场主体土地市场主体即土地市场的参与者，包括供给者、需求者、中介者和管理者。参与者可以是法人，也可以是自然人。①供给者。供给者是向土地市场提供交易对象的行为主体。供给者可以是土地所有者即国家（具体来说是地方政府及其土地行政主管部门），也可以是土地的使用权人，如房地产开发商、原用地单位等。②需求者。需求者是指通过土地交易取得土地使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。同一市场主体在不同的交易活动中其身份是可以转换的，如房地产开发商，在国有土地出让市场中，国家是供应方，房地产开发商属于需求方；而在商品房的销售过程中，购房者属于需求方，房地产开发商则是供应方。③中介者。由于土地的价值量大，而且在土地市场中，诸如交易主体、交易客体、交易价格、交易规则、土地市场的供需情况、土地的权属等土地市场信息缺乏，因此交易过程需要大量的专业知识，而普通的买者并非经常参与土地交易，因此在土地市场上，仅通过土地供求双方直接面议成交的为少数。大量的土地交易往往通过土地市场中的中介机构和中介人（如经纪人等）来完成。所以土地交易中介者是土地市场中的一个重要主体。④管理者。管理者的基本任务在于维持交易秩序，协调土地交易关系，提高交易质量和效率，抑制土地投机，维护土地市场稳定，并合理分配土地收益，优化土地资源配置。我国土地属国家和集体所有，归属各级政府进行管理。在土地市场中，政府是市场规则的制定者、规则执行的监督者和服务者。在各级政府中，主要的管理者是国土资源管理部门（包括国土资源部、国土资源厅、国土资源局等）。除此以外，还包括相关部门如房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。管理者在进行土地管理时，除必要的行政手段外，还可采用价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。（2）土地市场客体市场的客体指的是市场交易的对象，土地市场的客体是指土地本身及其产权关系。土地的产权关系主要是指土地所有权派生的各种权利，包括土地使用权、抵押权、地役权、租赁权等。土地最基本的特点是其在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体本身，更重要的是土地的产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换才是构成土地市场客体的主要内容。3.城市土地市场的特征土地作为不动产，具有位置的固定性、价值的高大性、供给的相对无弹性、市场竞争不充分等特点，所以土地市场不像其它商品市场那么有效率。我国土地市场有以下几个特点：（1）交易对象的非移动性。（2）地域性。（3）垄断性。（4）供给弹性较小。（5）期限性。4.城市土地市场的功能（1）优化配置土地资源按配置手段不同，可以将土地资源的配置方式分为行政划拨方式和市场方式。行政划拨方式是指由政府采用行政手段把土地资源分配到各土地使用者手中，实现土地资源与其它生产、生活资料的结合。市场方式是通过市场机制的作用把土地资源分配到各土地使用者手中，实现土地资源与其它生产、生活资料的结合。（2）调整产业结构，优化生产力布局经济的健康发展需要有合理的产业结构和生产力布局。由于我国目前正处于特殊的体制环境和历史发展阶段，土地调控已经成了宏观调控的重要手段之一。例如，在城市土地资源配置中，运用地价杠杆，通过对不同区位的土地征收不同的土地使用税，引导土地使用者合理选址。建立了用地政策与产业政策的联动机制，对鼓励发展的高新技术产业和第三产业，采取多供地、低地价、减免地价，提供有利的区位政策，扶持新兴产业和优势产业；对不鼓励或限制发展的产业，采取高底价或不供地政策，或运用城市地段级差效益进行用地调整，促进了土地的节约集约利用和产业结构的调整，进一步加强了宏观调控。5.我国城市土地市场的结构我国的土地市场是在社会主义经济制度的基础上建立起来的，是由多种市场构成的市场体系。因我国农村的土地市场尚不发达，我国现阶段的土地市场主要指城市土地市场。按照市场交易主体、交易梯次和市场运行过程，可将城市土地市场分为三级市场结构即一级市场、二级市场和三级市场。根据使用权流通的目的，可将城市土地市场分为土地使用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场。（1）按市场结构划分三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成。一级市场，是指国家凭借对土地的所有权，把一定时期的土地使用权批租或出让给土地的经营者和使用者，是土地使用权在国家与土地经营者或使用者之间的单向、纵向流动而形成的各种经济关系的总和。土地一级市场主要包括土地使用权出让和土地使用权租赁。二级市场，是指土地使用权在土地经营者与使用者之间的横向流动或转让过程中形成的各种经济关系的总和，具体表现为获得土地使用权的经营者（使用者），直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房等方式间接地将土地投入市场流通。如新建商品房的销售。三级市场是指土地使用权在土地使用者之间的横向流动或转让中所形成的各种经济关系的总和，具体表现为城市土地的使用者通过房产交易间接地使城市土地进入市场流通。如二手房的转让市场。明确区分三级市场，既有利于政府管理和调控土地市场，也有利于分析土地市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。尽管二、三级市场之间有时较难区分，有时还会出现交叉，但是严格区分三级市场结构对土地市场管理者来说是非常有价值的。（2）按土地使用权流通目的划分①土地使用权出让市场土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。②土地使用权转让市场是指国有土地使用者将剩余年限的土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。③土地使用权租赁（出租）市场是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。④土地使用权抵押市场是指土地使用权人（又称抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人（一般是金融机构如银行）提供债务履行担保的行为。6.1.2我国土地市场的形成与发展目前，我国的土地使用制度正从无偿、无限期、不可流动到有偿、有限期、可以流动，从靠计划和行政指令配置土地到主要依靠市场配置过渡。经过多年的努力，市场配置土地资源的基础性作用初步得到发挥，主要体现在：国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立；土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善；土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成；土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始构建。我国土地市场的形成和发展大致可分为三个阶段：1.土地市场的萌芽阶段1978年农村实行家庭联产承包责任制，土地所有权与使用权开始分离。与此同时，城市土地使用制度开始改革，1979年，我国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格，年期及用途出让给使用者，出让后可以转让、出租、抵押。这是我国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。2.土地市场的形成阶段1990年5月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》，使得中国土地市场建立和发展有了法律依据，这标志着我国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地资源的市场配置在全国展开。3.土地市场的发展与完善阶段1998年国土资源部成立以来，土地市场逐步发展和完善。6.1.3城市土地市场管理概述市场管理就是政府对市场的规范与调控。城市土地市场管理是指政府综合运用经济、法律和行政等各种手段，影响土地的供给与需求，在宏观上对土地市场进行调控与管理，以促进土地市场的正常运行，从而更有效地配置土地资源。1.我国土地市场管理的原则（1）坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则（2）实现土地资源的优化配置原则（3）平稳发展原则（4）多手段、多方式共同运用原则2.政府管理土地市场的基本手段对土地市场的管理主要有以下三种手段：（1）法律手段法律手段是指政府通过立法和司法，运用法律法规来对土地市场进行规范。（2）经济手段经济手段主要有税收政策、信贷政策、利率政策、汇率政策、价格政策、产业政策等。针对土地市场不同时期出现的不同问题，政府运用各类经济手段调控市场，以达到市场正常运行的目的。（3）行政手段行政手段是指土地管理机关采取强制性的命令、指示、规定等行政方式来规范土地使用权交易行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的市场环境，调节土地市场活动，以达到宏观调控目标的一种手段。行政手段具有权威性、纵向性、无偿性及速效性等特点。6.2土地使用权出让管理6.2.1土地出让概述1.土地出让的的定义土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有出让土地使用权是以一次性支付出让金为对等代价取得的使用权，类似于一次性买断了一定期限的国有土地使用权。在我国土地权利体系中，以该种方式取得的权利是最“干净”、最完整的，权利的内容也是最丰满。2.土地出让的法律特征开始于20世纪80年代的土地使用制度改革，使我国城市土地由传统的“无偿、无限期使用、不可流动”变为“有偿、有限期、可以流动”。作为有偿使用的最主要方式，土地使用权的出让具有以下几项基本特征：（1）土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础的，出让土地使用权是一种独立的、相对完整的用益物权。（2）国有土地使用权出让由政府垄断。（3）土地使用权的出让是有年期限制的，土地使用权出让最高年限由国务院规定。（4）土地使用权出让是有偿的。（5）土地使用者行使权利的有限性。6.2.2土地出让管理1.出让的主体（1）出让方只有市、县人民政府才有权作为国有土地所有者的代表出让土地使用权，其它任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。（2）受让方受让方是指土地使用者。以出让方式取得的土地使用权法律关系最为明确，可广泛适用。2.出让的客体土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，出让的土地仅限于国有土地，而且是城镇国有土地。出让合同的标的物仅限于国有建设用地使用权，不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。土地使用权出让仅是使用权的出让，在出让期间土地所有权仍属于国家。3.土地使用权的出让方式土地使用权的出让方式主要有四种：协议、招标、拍卖和挂牌出让，其中，协议出让的运用范围受到严格限制，广泛采用的是挂牌出让。（1）协议出让协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。可以采取协议方式出让的主要包括以下情况：①供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；③划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；④出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；⑤法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。根据规定，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价，协议出让方案应当按规定报有批准权的人民政府批准，且必须在当地土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网进行公示。以协议方式出让土地使用权，因为没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式有必要加以限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失等。（2）招标出让国有土地使用权招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。土地使用权通过招标方式出让的，其主要程序为：①出让人根据出让地块的具体条件发布招标公告或者投标邀请书；②投标人按招标公告或者投标邀请书的规定获取招标文件，并在出让人组织下踏勘出让地块；③投标人支付保证金，并将投标文件密封后投入指定的标箱；④出让人在招标文件确定的投标截止时间主持开标；⑤由出让人组建的评标委员会对投标文件进行评审，提出评标报告和推荐的中标候选人；⑥由出让人在评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人，并向中标人发出中标通知书；⑦中标人在规定期限内，持中标通知书与出让人签订出让合同，并支付定金。（3）拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。土地使用权通过拍卖方式出让的，其主要程序为：①由出让人委托的拍卖人发布拍卖公告；②竞买人按拍卖公告确定的时间踏勘出让地块，并支付保证金；③拍卖人按拍卖公告确定的时间、地点进行拍卖，通过公开竞价，应价最高的竞买人为买受人；④买受人与拍卖人签订成交确认书；⑤买受人持成交确认书与出让人签订出让合同，并支付定金。（4）挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌依照以下程序进行：①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；②符合条件的竞买人填写报价单报价；③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；④出让人继续接受新的报价，挂牌时间不少于10个工作日，挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度；⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人；在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：如果在挂牌期限内只有1个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；如果在挂牌期限内有2个或者2个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；如果在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。⑥签订《成交确认书》。确定竞得人后，挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》；⑦签订《国有土地使用权出让合同》，公布出让结果；⑧核发《建设用地批准书》，交付土地，办理土地登记。4.土地使用权的出让年限根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、游游、娱乐用地四十年；综合或者其它用地五十年。最高年限并不是出让的唯一年限，具体项目的实际出让年限是由国家根据产业政策和用地项目情况确定，或与用地者协商后综合确定的。土地使用权出让的实际年限可以低于或等于法律规定的最高年限，但不得高于最高年限。例如，商业用地的出让年限可以是40年、38年，也可以是35年，但不能超过40年。5.出让金的支付方式对于出让金的支付方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条规定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。6.国有出让土地使用权的内容与限制（1）国有出让土地使用权的内容出让土地使用权是一种独立的、较为完整的用益物权，具备了物权所包含的基本权利即占有的权利、一般意义上使用的权利、收益的权利和一定程度的处分权利，在存续期间内其权能近似于所有权，是除土地所有权之外的最为完整的物权。对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有处分权。（2）出让国有土地使用权的权利限制①期限的限制土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权的出让年限，且该年限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。②利用的限制国有出让土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用和经营土地。如需改变用途，应当征得出让方的同意。在城市规划区内的，还需经过城市规划部门批准，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，办理土地变更登记手续。③违约责任土地使用权出让合同依法成立生效后即具有法律约束力，当事人双方均应当遵循。土地使用者应当按照土地使用权出让合同约定的期限开发土地，不按出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发土地，是一种违约行为，应承担相应的违约责任。例1：A房地产开发公司欲征收规划区内B村80亩的耕地来建设一住宅小区。2008年5月1日，A房地产开发公司签订了出让合同，并缴清全部土地出让金500万元，出让合同约定2008年8月1日开工。后由于A房地产公司自身原因，该项目直到2009年10月1

日才开始动工建设。2009年12月1日，A房地产公司调整开发思路，准备将临街的地块改变用途，建成商业门面房。（1）按闲置土地的政策规定，土地管理部门应向A房地产开发公司征收多少土地闲置费？（2）该房地产开发公司欲改变该项目部分土地的用途，需要到哪些部门办理相关审批手续？答：（1）超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。因此，土地管理部门应向A房地产开发公司征收不超过500万元×20%=100万元的土地闲置费。（2）因地块位于规划区内，所以，房地产公司准备将临街的地块改变用途建成商业门面房的，必须经过国土资源管理部门和城市规划部门的同意。7.出让的合同管理以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。因土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，具体来说，土地使用权出让合同的订立与履行由市、县人民政府的土地管理部门具体负责，因此出让合同应由市、县土地管理部门按规定的建设用地管理权限与土地使用权受让人签订。开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权合同应当认定无效。（1）出让人享有以下权利：①受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；②受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。（2）出让人必须履行以下义务：①土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；②出让人应当向土地使用者提供有关资料和文件。（3）受让人享有以下权利：①土地的利用权。在不违反出让合同的前提下，受让人可独立对所受让的土地行使开发、利用和经营的权利，并享有排除不法干扰的权利；②土地的处分权。受让人有权对出让土地依法进行转让、出租和设置抵押权的权利；③合同的解除权。土地使用者已按照出让合同约定支付土地使用权出让金，但市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同提供出让土地的，土地使用者有权解除合同；④要求违约赔偿的权利。出让人未按照出让合同提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并且可以请求违约赔偿；⑤获得相应补偿的权利。国家对土地使用者依法取得的土地使用权在出让合同约定的使用年限届满前不收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况予以相应的补偿；⑥申请续期的权利。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定重新支付土地使用权出让金（4）受让人必须履行以下义务：①在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让金；②在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证；③依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；④受让人在土地使用权出让年限内，需改变出让合同约定的规划用地性质或者规划要求的，必须向出让人和规划管理部门提出申请。经审核批准的，受让人应当与出让人重新签订出让合同或者签订补充合同，相应调整出让金并办理土地变更登记；不予批准的，应当由出让人或者规划管理部门书面通知受让人。（5）出让合同的内容出让合同应当参照使用标准格式，出让合同的标准格式由土地管理部门制订。出让合同应当载明下列主要内容：①出让和受让的当事人双方；②出让地块的坐落、四至、范围和面积；③出让地块的规划用地性质和规划技术参数；④出让年限、出让金金额、支付方式和期限；⑤拆除出让地块上原有建筑物、构筑物和其他附着物的责任、费用承担和完成期限；⑥与出让地块相关的市政公用设施配套要求和费用承担的责任；⑦出让地块的交付期限以及项目建设的开工和完成期限；⑧当事人双方在出让年限届满时的权利和义务；⑨违约责任；⑩争议的解决方式。8.出让土地的续期根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”至于非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限期满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”9.出让土地的收回（1）期满收回依据规定，除住宅建设用地使用权期间届满自动续期外，以出让方式取得的其它用途的国有土地使用权在合同约定的期限届满时，土地使用者可以申请续期。如果土地使用者不申请续期或虽申请续期依法未获批准，土地使用权将自动消灭，由国家无偿收回。土地使用权无偿收回时，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（2）提前收回通常情况下，出让年限未满的土地使用权不得提前收回。但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回出让土地使用权。提前收回土地使用权的，出让人应当提前（一般至迟于收回土地使用权之日前6个月）将出让地块的坐落、四至范围、收回理由、收回日期等通知受让人，并在出让地块的范围内公告。提前收回土地使用权的，出让人应当给予受让人相应的补偿。提前收回土地使用权的补偿金额，应当按出让年限的余期、规划用地性质、出让金以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等内容，由出让人与受让人协商确定，或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。“国家可因公共利益提前收回国有土地使用权”，但包括《物权法》在内的我国成文法中没有对公共利益给出明确的定义。公共利益是一个不确定的相对概念。目前，在对公共利益的范围没有明确规定的情况下，实践中比较一致的做法是将国防、军事、公共交通、公共教育、公共卫生、环境保护等公用事业和发展其他不以盈利为目的社会公益事项认为是公共利益。【案例】××市区国有建设用地使用权招商公告根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的有关规定，经××市人民政府批准，决定对下列地块的国有建设用地使用权进行挂牌出让，现将有关事项公告如下：一、招商地块基本情况及其规划要点二、竞买人范围及竞买手续的办理1.中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律法规另有规定者外，均可申请参与竞买，可以独立竞买，也可联合竞买。2.本次招商地块以生地挂牌方式进行出让。有意竞买者申请参加竞买时，需提交竞买地块的履约保证金及下列文件，办理竞买手续，领取竞买资格证书及报价单。（1）竞买申请书；（2）单位申请竞买须提交有效的营业执照（副本）及法定代表人的有效身份证件复印件各一份并提供原件核对；境内个人申请竞买须提交有效的身份证件复印件一份并提供原件核对；境外个人申请竞买须提交资信材料和有效的身份证件复印件一份并提供原件核对；授权委托的须提交有单位签章及授权人签字的授权委托书原件及授权人和受托人的有效身份证件复印件各一份（受托人的有效身份证件须提供原件核对）；（3）提交可以在本地银行兑付的人民币（或美元）银行支票（竞买申请人须将其支票自行在其付方银行进帐）或汇票作为履约保证金（美元以竞买人办理竞买登记日国家公布的外汇汇率中间价折算成人民币），收款人：××市土地交易中心，开户银行：江苏银行××分行营业部，帐号：略。3.本次挂牌出让不接受邮寄、电话、电子邮件、口头申请及报价。三、招商活动安排及有关事项1.公告时间及相关事项本次挂牌出让公告日期为2009年12月1日至2009年12月20日，自2009年12月7日至2009年12月20日（工作日）到江苏省××市国土资源局（××市××路565号）二楼土地交易中心土地交易窗口领取挂牌出让文件。在此期间××市土地交易中心负责接待有意竞买者对招商地块的现场踏勘（有意竞买者也可自行踏勘现场）。2.挂牌时间和地点自2009年12月21日至2009年12月30日，地点为江苏省××市国土资源局（××市××路565号）二楼土地交易中心。3.受理竞买时间及要求有意竞买者可于2009年12月21日至2009年12月28日（工作日）持本《招商公告》中要求提供的相关证件到江苏省××市国土资源局（××市××路565号）二楼土地交易中心土地交易窗口办理竞买手续，交付履约保证金，领取竞买资格证书（履约保证金到帐后方可领取）及报价单。受理竞买申请截止时间为2009年12月28日15时。取得竞买资格的竞买人，即可于挂牌出让时间内持《竞买资格证书》及报价单到××市国土资源局二楼土地交易中心土地交易窗口进行报价或更新报价。接受报价截止时间为2009年12月30日15时。有关报价的最新动态可在××市国土资源局二楼招商公示牌上查看或通过网上进行查询4.××市国土资源局在成交现场当场与竞得人签订《国有建设用地使用权成交确认书》，同时竞得人于成交现场当场缴纳竞得地块市场挂牌起始总价额的30%出让金。5.有关本次招商地块的详细情况及招商的具体要求和操作程序，详见招商文件，敬请有意竞买者到××市国土资源局二楼土地交易中心交易窗口领取招商文本及进行咨询6.3土地使用权转让管理6.3.1土地使用权转让概述1.土地使用权转让的含义土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。转让的方式包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。2.土地使用权转让方式根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权转让具体有出售、交换和赠与三种方式。实际操作中，根据“土地使用权转让必然导致其权利的主体发生变更”这一特点，转让还有其它方式，如抵债、作价出资（入股）、合建、继承等。（1）出售（买卖）出售是土地使用权转让的最主要表现形式，是以价金的支付为土地使用权的对价，主要是指以出让方式取得土地使用权的土地使用者按照出让合同规定的期限和条件对土地进行了投资、开发和利用之后，再将土地使用权有偿转让的行为。（2）交换土地使用权的交换一般指的是以地换地，是指两个以上的土地使用权人之间交换各自的土地使用权的转让方式，其本质是一种权利互换，在某种特定的条件下，交换土地使用权可能更适合当事人之间的经济需要。（3）赠予赠予是用地人将其土地使用权无偿转移给受赠人的法律行为。（4）抵债抵债是买卖的一种特殊形式，主要区别在于价金支付的条件和期限不同。在土地使用权买卖时，土地使用权的转移和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵的债视为已付的价金。（5）作价出资（入股）作价出资(入股)是指土地使用权人以一定年期的国有土地使用权作价，作价额按规定折股形成股权，该土地使用权由股份公司持有。合作建房是房地产开发过程中较为常见的做法，是指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房的行为，由一方提供土地使用权，另一方提供资金。（7）继承土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。土地使用权继承与上述几种转让方式相比，其特殊性表现在两个方面：一是转让条件不同。继承转让的唯一条件是继承事件发生，即原受让人死亡时，继承转让随之发生，不受出让合同规定的开发程序及已开发投资额的限制；二是转让程序不同。土地使用权的一般转让应经申请、审批、变更登记等几个阶段，而继承转让一般只需经公证、登记两个阶段。除上述两点外，继承转让的其他方面及权利义务关系与一般转让相同。3.出让与转让的关系出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。二者的主要区别在于：（1）行为当事人不同出让是从土地所有者到土地使用者之间的纵向流动，是指受让人从国家手中得到土地使用权，出让方必定是土地所有者（国家或其代表）；转让是在土地使用者之间的横向流动，其转让方不可能是国家，只能是土地使用者，是土地使用者以买卖、交换、赠与等方式再转移其土地使用权的行为。（2）运行机制不同。出让具有垄断性。其垄断性表现为国家是土地使用权的唯一提供者，土地的供给量、供给时间和供给地点等均由国家控制，市场机制的作用较弱。转让具有竞争性。其竞争性表现为有多个土地供给者和多个土地需求者，转让的方式和价格均由市场决定，市场机制的作用较强。（3）权利与义务不同出让时，当事人应当采取书面形式订立出让合同，受让方必须按照出让合同的要求开发、利用和经营土地。若要改变土地用途必须经有关部门审批，调整土地出让金，重新签订出让合同。对于未按出让合同规定期限和条件开发、利用土地的，或擅自改变土地用途的，土地管理部门可对其处于行政处罚，直至收回土地使用权。转让时，当事人的权利义务主要限定在土地使用权出让合同所规定的范围之内。土地使用权转让后，转让人便不再与土地使用权出让人发生权利义务关系，而由转让行为中的新的受让人继承尚未履行的义务。而且，转让双方当事人应就转移土地使用权及出让合同和登记文件中所载明的权利义务等办理变更登记手续。（4）代价不同土地使用权的出让都是有偿的。而土地使用权转让可以是有偿的（如买卖），也可以是无偿的（如赠与）。二者的联系主要在于，土地使用权的转让人是原土地使用权出让关系中的受让人，而且允许转让的土地使用权是由原出让合同所规定的。出让和转让的关系详见表6-1。6.3.2土地转让管理1.土地使用权转让的一般条件国有土地使用权转让必须符合一系列法定条件。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权转让应当符合下列条件：（1）土地使用权转让应当签订书面的转让合同。（2）转让方必须是土地的使用权人，须对转让的土地享有合法的土地使用权和处分权。（3）被转让的土地使用权在法律上必须是可以转移的，转让方转让的土地可以实际交付给受让方。（4）土地使用权转让后，应当按照规定向登记机构申请办理变更登记。（5）土地使用权转让时，其地上建筑物、其它附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其它附着物作为动产转让的除外。（6）土地使用权转让时，转让双方必须如实申报成交价格。（7）转让方应当依法向国家缴纳土地使用权流转方面的税收如营业税、土地增值税等。2.国有出让土地使用权的转让（1）转让的要件转让是将权利彻底移交给受让人，由受让人取代转让人原有土地使用权人的地位，脱离原出让合同约束的行为，因此出让土地使用权的转让不仅要符合约定条件，还要符合法定条件。《中华人民共和国房地产管理法》规定，转让以出让方式取得的土地使用权应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②按照土地使用权出让合同约定进行投资开发。③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）权利义务同时转移（3）用途的变更（4）剩余使用年限例2：某开发公司以出让方式取得了某宗地的国有土地使用权，出让合同约定的土地用途为住宅，出让年限为法定最高出让年限，开发商获取土地半年后开工建设，并于1.5年后建成销售给购房户A，此时，购房户A购得的房地产所对应的土地使用权的使用年限应该是多少年？如果A购房户3年后又将该房地产转让给B，则B所购得的房地产所对应的土地使用权的使用年限又是多少年？解：住宅用地的法定最高出让年限为70年。出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。所以，购房户A购得的房地产所对应的土地使用权的使用年限应该是：70-0.5-1.5=68年购房户B购得的房地产所对应的土地使用权的使用年限应该是：70-0.5-1.5-3=68-3=65年3.划拨国有土地使用权的转让划拨土地使用权是国家根据土地使用者实际需要无偿交付其无限期使用的土地。因其无偿性，所以转让国有划拨土地使用权前须经有批准权的人民政府审批。只有经过有批准权的人民政府准予转让的方可办理转让手续。办理转让手续有两种方式，一是补办土地使用权出让手续，二是将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。具体采用哪种处置方式取决于拟转让的地块是否具备出让条件：（1）补办出让手续，缴纳出让金。（2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益部分上缴国家或作其它处理。4.共有土地使用权的转让共有土地使用权是指两个以上（含两个）的公民、法人或者其他组织共同享有一个土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。【案例】A公司前台竞地，B公司背后出资，竞得后双方组建股份制公司，申请将土地使用权办理到新公司名下。这个申请该不该办理？问：某市国土局公开挂牌出让一房地产开发用地，A公司符合报名条件，具备开发资质，B公司不具备开发资质。A与B双方协议：由A报名竞地，B出部分资金，竞得后再组建股份公司C，以后以C名义对外履行一切事务。随后，A作为独立法人单位竞得该地块，并与国土局签订了土地出让合同，分期缴纳土地出让金。合同签订后，A与B联名向国土局提出申请，要求在由C缴清该地块余下的土地出让金后，将该地块的土地使用权办理给C。在这种情况下，国土局能否办理？答：本案主要涉及挂牌出让房地产开发用地时竞买人的资格问题，以及取得国有土地使用权后是否可以转让的问题。现依据有关法律法规解答如下，仅供参考。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，以及供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和第三十条对房地产开发企业的资质作出了规定，即设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件等。由此可见，只有具备房地产开发资质的企业才能成为房地产开发用地的适格的竞买人。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对挂牌出让的程序作出了详细规定，适格的竞买人依照此规定竞买成功的，依法签订《国有土地使用权出让合同》，受让人依照合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。本案中只有A企业具备开发资质，在经过挂牌出让的程序后，可依法取得土地使用权。A与B关于“由A报名竞地，B出部分资金，竞得后再组建股份公司C，以后以C名义对外履行一切事务”的协议是无效的。若C企业想取得该土地使用权，应该在具备开发资质后直接申请以挂牌方式取得该土地使用权。A单位在国有土地使用权出让合同签订后，即与B联名向国土局申请由C缴清该地块余下的土地出让金，并将该地块的土地使用权办理给C的行为，实际上属于转让国有土地使用权的行为。为杜绝倒买倒卖房地产行为的发生，我国法律对房地产的转让条件做出了严格规定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。而本案中的土地使用权转让显然不符合法定条件。本案在国有土地使用权挂牌出让过程中，让符合条件的单位参加竞买，随即转让给其他不符合竞买条件的单位的行为本身就是在规避法律，最终达到让不符合挂牌出让竞买人条件的单位通过转让行为取得国有土地使用权的目的。对此规避法律的行为应不予支持，国土局不应办理此类申请。6.4租赁土地使用权管理6.4.1土地租赁概述1.租赁的概念国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同并支付租金，从而原始取得的一定期限的国有土地使用权的行为。国有租赁土地使用权人所享有的租赁权具有用益物权的性质，承租人在租赁期间，对租赁物享有排他性占有和使用的支配地位，租赁权人对租赁物的占有、使用受到不法侵害时，可以获得物权保护意义上的法律救济，如排除妨害、返还财产等。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种重要形式，是出让方式的补充。2.租赁与出租的区别在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，常会遇到“租赁”、“出租”、“租金”这样的词语，使人容易混淆。实质上租赁土地使用权与土地使用权出租是两个不同的概念，两者之间存在以下主要区别：（1）所处的土地市场不同国有土地租赁属于土地一级市场，属于土地使用权的原始取得；土地使用权出租属于土地二级或者三级市场，属于土地使用权部分权能的传来取得。（2）法律关系主体不同国有土地租赁的主体是土地所有者（国家）与土地使用者，出租人是国家；土地使用权出租是在土地使用者之间进行，出租人是国有出让土地使用权人。（3）土地使用者的权益不同在土地登记实务中，租赁土地使用权是作为土地使用权来进行登记；土地使用权出租是作为土地他项权利来进行登记。租赁土地使用权与土地使用权出租的主要区别详见表6-2。虽然国有土地租赁和土地使用权出租之间存在区别，但从租赁关系的形式和内容看，两者的权利义务基本是一致的。3.租赁土地使用权的法律特征租赁土地使用权是国家保留土地的所有权，而承租方可在一定期限内以支付租金为对价对土地进行占用、使用和收益。因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，所以租赁土地使用权人在租赁期限内对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权，不可随意处分。租赁土地使用权的法律特征如下：（1）租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其它附着物享有所有权。（2）在国有土地租赁期限内需改变租赁合同中约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准，租赁双方重新签订租赁合同或签订补充合同，并根据改变的用途相应调整租金。（3）租赁土地使用权人经国有土地所有者代表同意后，可将土地使用权连同地上建筑物及其它附着物作价出资或入股，但应依接受投资的主体的不同而分别规定国有土地租赁合同的履行主体。（4）以租赁方式取得的租赁土地使用权可以依法转让、转租和抵押。租赁土地使用权转让、转租、抵押的，其地上附着物随之转让、转租、抵押；地上附着物转让、转租、抵押的，其使用范围内的租赁土地使用权随之转让、转租、抵押。（5）租赁土地使用权转租的，转租的期限不得超过该租赁土地使用权的剩余期限。将租赁土地使用权转租给第三人的，原土地租赁关系不变，第三人应当依法办理他项权利登记。（6）租赁土地使用权转为出让的，承租人在同等条件下有优先受让权。6.4.2租赁土地的管理1.租赁土地使用权主体作为国有土地有偿使用方式之一，租赁土地使用权的主体为一般主体，自然人、法人和其他组织均可以通过租赁方式取得国有土地使用权，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。租赁土地使用权主体目前主要包括以下四类：（1）新增经营性用地（2）存量经营性划拨用地（3）改变用途、增加建筑面积而未补交地价的用地（4）需短期使用土地的2.租赁土地使用权的取得方式国有土地租赁可采取招标、拍卖、挂牌或者协议方式进行。其中具有投标、竞买条件的项目用地和经营性用地的租赁，必须采用招标、拍卖、挂牌方式，这些方式公开、公正、公平，操作性强，能有效地抑制交易中人为因素造成的不公平竞争，防止滋生腐败和国有资产流失。3.租赁期限土地租赁分短期租赁和长期租赁。短期租赁一般不超过5年，长期租赁不得超过国有土地使用权出让的最高年限，即：工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；其它用地为50年。企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。4.租金（1）租金的支付租金一般由土地使用者依国有土地租赁合同约定分季度或按年缴纳，且多以年为单位。（2）租金标准租金标准的确定是土地租赁的核心。租金标准可以通过协议、招标、拍卖、挂牌等方式确定，其中协议租赁的租金不得低于土地租金保护价。租赁土地的保护价由市、县国土资源行政主管部门会同价格主管部门根据当地基准地价，结合用地性质、租赁期限、地块区位等因素制订，报同级人民政府批准，并根据当地社会经济发展情况动态调整。（3）租金的测算根据所租赁土地的开发程度不同，租金分为熟地租金和生地租金。熟地租金是按熟地价进行测算的，包含土地取得费用、土地开发费用和政府的土地收益等。对于在取得土地使用权时，承租人已支付了征地、拆迁等土地费用的，其租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算；对于承租人取得土地使用权时未支付其它土地使用费的，其租金标准应按全额地价折算。生地租金只包含政府的土地收益。合理的年租金标准可以由下面公式确定：式中：a—土地年租金；P—与该土地相同用途使用年限为n年的出让金；n—出让土地使用权的使用年限；r—土地报酬率。（4）租金的调整以协议方式取得租赁土地使用权的，土地租赁合同中租金具体数额的约定应根据租赁期限确定：租赁期限在5年以内的租金不进行调整；租赁期限在5年以上的，租赁合同中租金具体数额的约定一般不应超过5年租金具体数额，5年期满后，可根据市场行情对租金标准进行调整。以招标、拍卖或挂牌方式取得的租赁土地使用权，租金可不作调整。5.租赁合同国有土地租赁应当以书面形式签订租赁合同，其内容由当事人约定，一般包括以下主要条款：（1）租赁合同当事人；（2）租赁地块的坐落、四至范围和面积（附宗地图）；（3）租赁地块的用途和其它土地使用条件；（4）租赁期限；（5）租赁地块的拆迁补偿安置费用或者征地补偿费用的支付；（6）租金标准和租金调整的时间、幅度；（7）租金的支付时间和方式；（8）租赁地块交付的条件和时间；（9）租赁合同终止时地上附着物的处置；（10）违约责任；（11）争议解决方式；（12）其它约定的事项。土地租赁合同签订后，承租人应当向租赁地块所在地的市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书，取得承租土地使用权。6.租赁土地使用权的转让（1）租赁土地使用权的转让的条件以租赁方式取得国有土地使用权拟转让的，应当符合下列条件：①经国有土地所有者代表同意；②按照租赁合同的约定进行投资开发；③对地上房屋已建成的，承租人已办理承租土地使用权登记以及地上附着物所有权登记，并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；④按合同约定按期履行租金缴纳义务；⑤法律、法规、规章规定的其它情形。（2）转让的效力与国有出让土地使用权的转让效力相同，租赁土地使用权的转让也是“权利义务同时转移”。租赁土地使用权转让时，转让人即原土地使用权承租人与出租人（国家）所签定的租赁合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给新的受让人。转让的土地使用年限只能是原土地使用权租赁合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后的剩余年限。因此，转让人对其转让的权利负担负有告知义务，受让人负有继续履行原国有土地租赁合同和办理权属变更登记的义务。（3）限制转让的租赁土地使用权租赁土地使用权有下列情形之一的不得转让：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制承租土地使用权转让的；②依法收回租赁土地使用权的；③属于共有承租土地使用权的，未经其他共有权人书面同意的；④土地权属有争议的；⑤未依法登记领取权属证书的；⑥法律、法规规定禁止转让的其它情形。7.租赁土地使用权的抵押依《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，仅以出让方式取得的土地使用权可以单独设定抵押权，而以其它方式如租赁、划拨取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权可以同时设定抵押。因此，租赁土地使用权的抵押条件如下：（1）租赁土地使用权的抵押应经土地所有者代表的同意。（2）租赁土地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押。租赁土地使用权不得单独抵押，只能随同地上建筑物一并设立抵押权。（3）抵押租赁土地使用权，应当依法办理土地抵押登记。抵押的期限不得超过租赁土地使用权的剩余期限。（4）租赁土地使用权的抵押权实现后，土地租赁合同由依法取得该土地使用权的权利人继续履行。8.国有租赁土地使用权的终止租赁期限未届满的土地使用权不得提前收回，但因社会公共利益需要，经有批准权的人民政府批准，可以提前收回，但必须根据承租人取得土地和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。土地租赁合同约定的使用期限届满，原承租人在同等条件下享有优先承租权。承租人需要继续使用土地的，应提前申请续期。除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准。准予批准的，应当重新签订土地租赁合同。国有土地租赁年限届满承租人未申请续期的，或虽申请续期但未获批准的，出租人应依法收回土地使用权。收回土地使用权时，出租人应对地上建筑物、构筑物和其他附着物给予适当补偿，租赁合同另有约定的，从其约定。6.5土地使用权出租管理6.5.1土地使用权出租概述1.土地出租的概念土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物一起出租给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有国有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。土地使用权出租不同于国有土地使用权租赁，出租是在土地使用者之间横向进行的土地交易行为，隶属于土地二、三级市场。单纯的土地出租比较少，一般都是出租人将土地使用权连同地上建筑物及其它附着物一起出租给承租人使用。出租人和承租人的租赁关系由双方通过订立租赁合同确定。2.土地使用权出租的法律特征土地使用权出租，出租人与承租人之间形成的是一种债权债务关系，承租人获得的只是承租权，承租权不是用益物权，而是债权，在土地权利体系中属于他项权利，因此承租人只有使用的权利，没有处分权，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其它经济活动。土地使用权出租的法律特征表现为以下几个方面：（1）土地使用权人出租土地须依法申请。土地使用权人需要出租土地使用权的，必须持有国有土地使用证以及地上建筑物、其它附着物产权证明等合法证件向所在的市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请。（2）用于出租的地块必须符合有关法律规定的条件。土地使用权出租必须设定在法律允许出租的地块上，如通过出让、转让等有偿方式取得的土地使用权，以划拨方式取得的土地使用权不得擅自出租。（3）土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，出租人仍保留土地使用权，仅把部分土地使用权能租赁给对方使用并收取租金，并不发生物权意义上的土地使用权的转移。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同，这是土地使用权出租与土地使用权转让的主要区别。（4）土地使用权出租双方就使用土地达成协议后应当签订出租合同，双方签订的出租合同不得违反土地使用权出让合同的规定。（5）出租土地使用权的，其地上建筑物、其它附着物随之出租；出租地上建筑物、其它附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。（6）“买卖不破租赁”。土地使用权出租后，出租人可以通过出售、交换、赠与等方式转让已出租的土地使用权。为保护承租人的利益，在租赁关系存续期间，即使出租人将用于出租的土地使用权让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为新的土地使用权人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还土地。6.5.2土地使用权出租的管理1.土地使用权出租程序由于土地使用权出租与房屋租赁一般是结合在一起的，很少单独出租土地使用权，因此土地出租程序与房屋出租程序基本一致。土地使用权出租的一般程序为：（1）出租人凭《国有土地使用证》向县市土地管理部门提出土地出租申请。（2）租赁双方依法协商约定租赁具体事宜，并签订租赁合同。（3）租赁双方在规定的时间内办理租赁登记手续。（4）租赁关系发生变化，就重新签订租赁合同。（5）租赁关系终止，租赁双方应办理土地租赁注销登记手续2.出租的客体用于出租的土地必须符合有关法律规定的条件。允许出租的土地使用权主要包括：（1）出让土地使用权（2）划拨土地使用权符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其它附着物所有权可以转让、出租、抵押：①土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其它附着物合法的产权证明；④依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。3.承租人的权利和义务（1）土地承租人享有对所租用的土地占有权、使用权、收益权，但不享有物权意义上的“土地使用权”，无权行使转让或者抵押等处分权，不得擅自将所承租的土地使用权转租给他人使用，不得擅自改变土地使用权出租许可文件规定的用途，不得擅自在承租的土地上新建、扩建建筑物或者其他附着物。（2）经土地使用权人的同意，承租人可以将土地转租，转租期限不得超过原承租期限减去已使用年限的剩余年限。（3）承租人使用出租土地时，有保护和合理利用土地、不得损坏土地自然状况的义务。（4）在出租人转让土地使用权时，出租人应在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。（5）土地承租权的登记备案具有对抗第三人的效力，未经登记备案的土地承租权人不得对抗第三人，也不享有优先购买权。（6）土地承租期间新增建筑物的所有权归属于出租人。土地使用权出租，租期届满而土地使用权未届期时，出租人有权收回土地使用权，土地上由承租人投资建造的建筑物、其它附着物归属于出租人。与此相对应的是，租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其它附着物，依土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人，这两者的区别应予以注意。4.出租合同的签订和登记备案出租人（土地使用权人）应当依法与土地承租人签订书面的出租合同，明确双方的权利和义务。土地出租合同应当包括双方当事人的姓名或名称、住所、土地位置、面积、四至界线、国有土地使用证及编号、出租用途、租金标准及支付方式、出租期限、出租期间对地块的合理利用职责、出租人和承租人双方的权利和义务、优先购买权、违约条款及合同终止条款、其它规定等。出租合同签订后应依法办理出租登记备案。不办理登记备案的，不得对抗善意第三人。办理了租赁登记的，即使尚未交付土地，承租人仍为已经取得土地承租权；反之，如果没有办理租赁登记，即使承租人已经取得对土地的实际占有，仍然得不到物权法上的保护。所谓善意第三人，即不知情的第三人，即不知该租赁合同之存在。如果第三人明知或应知该租赁合同之存在，则为恶意，恶意第三人不受法律保护。5.租金标准土地使用权出租合同具有合同的一般特征，即平等性、自愿性、有偿性。租金的具体标准是由双方经过协商确定的。租赁双方应该在租赁合同中约定租金数额、支付方式、支付期限等条款，并可以约定租金浮动的比例与方法。6.出租期限土地承租期限应当在租赁合同中约定，租赁合同中没有约定或约定不明的，出租人可随时要求收回租赁物使用权，承租人也可随时要求退租，但应当给对方必要的准备时间。7.土地出租的终止（1）租期届满承租期限届满，土地承租人提出续租的，经出租人同意，双方续签或者重新签订租赁合同。承租期限届满，承租人未提出续租或者提出续租未获同意的，租赁关系终止，出租人无偿收回土地使用权，同时，承租权人在承租土地上投资建造的建筑物、其它附着物亦由出租人无偿收回。（2）因合同当事人的原因提前终止租赁关系承租期限内，土地承租人有下列行为之一的，租赁关系提前终止，土地承租人承担违约责任，出租人可以无偿收回租赁物：①擅自改变租赁物用途的；②转让、抵押土地承租权的；③擅自将土地承租权转租的；④利用租赁物进行非法活动，损害公共利益的；⑤租金按月支付时无正当理由累计六个月不缴纳的，或者按年支付时无正当理由累计两年不缴纳的；⑥其它严重损害出租人权益的。租赁关系终止、土地使用权人收回土地的，应当向土地登记机关办理相应的登记备案手续。【案例】以出租房屋为名出租划拨土地，合同无效

问:我准备开办一家汽车出租公司，需要租赁一块土地建停车场。某单位有一块很大的空地，上面只建有三间简易平房。该单位负责人有意将土地出租给我，但告诉我这块地是划拨土地，办土地出租手续很麻烦。他提出与我订立房屋租赁合同，对外称将三间平房出租给我，实际上将土地出租给我使用，这样也符合法律规定。对他的说法，我有些不放心。请问，如果签订这样的房屋租赁合同会产生什么后果?答:你的提问涉及到以出租房屋为名出租划拨土地使用权的房屋租赁合同是否有效的问题。原国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。第六条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；四是依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理暂行办法》规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府缴付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。但是实践中常有不符合划拨土地使用权出租条件的人，借出租土地上有限的房屋为名，行土地租赁之实，谋取高昂的地租，损害了国家和社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，以及损害社会公共利益的合同均为无效合同。因此，以出租房屋为名出租划拨土地使用权是规避法律的行为，如签订这样的房屋租赁合同应确认为无效，同时还要根据《中华人民共和国民法通则》的规定对这种违法行为予以制裁，以维护法律的严肃性。6.6土地使用权抵押管理6.6.1土地抵押概述1.土地抵押的概念（1）土地抵押的定义土地抵押是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其它附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。土地使用权抵押是不动产权利的抵押，是债的一种担保形式。土地使用权抵押使得资金融通更为便利，其作用是显而易见：对于金融机构来说，土地抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产，提高了银企经济效益；对于借款人来说，土地抵押为经营者提供了重要的筹资渠道，能够得到资金的周转，推动、活跃了地产经营开发活动。（2）土地抵押的相关概念债权人是债的关系中有权利要求另一方（债务人）为或不为一定行为的当事人。在债的关系中，债权人是特定的，只有该特定的权利主体才有权要求义务主体履行约定的义务。负有履行义务的人如不履行义务，债权人有权请求司法机构强制其履行。如果债权人由于对方不履行义务而遭受到经济上的损失，有权要求赔偿。债务人是债的关系中有义务按约定的条件向另一方（债权人）承担为或不为一定行为的当事人。在债的关系中，债务人是特定的，只有该义务主体才必须向债权人承担交付财产、提供劳务和为或不为一定行为的义务。抵押人，是指为担保自己或他人履行债务而向债权人提供抵押担保的人。抵押人可以是债务人本人，也可以是债务人和债权人以外的第三人。在抵押担保中，抵押人的确定应当以抵押合同为标准，抵押合同中与债权人相对应的一方当事人就是抵押人。抵押权人，是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时可就抵押物优先受偿的人。在抵押担保中，抵押权人就是受抵押担保的债权的债权人。抵押权实现，也称抵押权的实行，是指在法定和约定的条件成就时，抵押权人可通过一定的方式实现抵押权，以处分抵押物所得价款优先受偿。例3：A房地产开发公司因开发建设需要，向B银行借款人民币1000万。为保证所借资金安全，B银行要求A房地产开发公司以其所属的出让土地使用权抵押，作为债权的担保。在这个案例中，存在两个法律关系，一是债权债务关系，另一是抵押担保关系。其中，抵押权因担保债权而设定，是从属于主权利即债权的从权利。在债权债务关系中，A房地产开发公司是债务人，B银行是债权人。在抵押担保关系中，B银行是抵押权人，A房地产开发公司是抵押人。当A房地产开发公司到期不清偿债务时，B银行可将抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，这就是抵押权实现。2.土地抵押的法律特征土地抵押权作为抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则。但土地抵押权是设立于土地之上的权利和负担，属于土地权利的范畴，又要适用土地权利制度的有关规则，并符合国家的土地政策。因此，土地抵押的法律特征如下：（1）土地使用权的抵押权设定受范围限制。土地所有权不得抵押；土地使用权可以抵押，但必须是法律允许转让的土地使用权（因为抵押权的实现必然会带来土地使用权的转移）。用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得、并已办理土地登记手续的土地使用权。（2）抵押权人享有优先受偿权利。抵押作为债权的担保，当抵押人在债务履行期届满时不履行债务，抵押权人有权依法将抵押的土地使用权拍卖或折卖，并对拍卖或折卖所得价款优先受偿。（3）房地必须同时抵押。根据《中华人民共和国物权法》第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”（4）土地使用权在抵押期间不转移占有。土地使用权设定抵押后，抵押人仍然保留对土地使用权的占有权和使用权。只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。这是抵押和质押的主要区别之一。（5）设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。（6）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人和受让人。（7）土地使用权抵押时，只有抵押合同签订时地上建筑物和其他附着物才进入抵押财产，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（8）抵押人可就同一土地使用权设定多个抵押权。一宗土地使用权可多次设立抵押，但多次抵押的抵押值总和不得超过该宗地的地价总额。（9）以共有土地使用权抵押的，需经其他共有人同意后方可抵押。6.6.2土地使用权抵押管理1.可以抵押的土地可以用于抵押的土地使用权有：（1）法律允许流转的国有土地使用权，主要是以有偿使用方式取得的国有土地使用权，包括以出让、作价出资和租赁方式取得的国有土地使用权；（2）符合规定条件的国有划拨土地使用权，但必须经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准；（3）抵押人以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权（包括国有和集体所有的荒地、荒沟、荒山、荒滩等）；（4）政府储备的土地可以抵押。按照2007年《土地储备管理办法》，“政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。”2.限制抵押的土地根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》，下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生