崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目谋划报告书

北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究报告广渠门外南街危改项目地处于东二环沿线，位于北四至为：东至广渠门外北四巷及广和路沿线，南至广渠根据《关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造一期工程项目建议书（代限公司进行广渠门外南街危改项目申请使用广渠门外南街国有土地使用权的项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建区块建筑编号规划内容建筑面积地上地下办公地下公寓地下住宅地下`地上地下地上地下地上地下地上地下小计非配套商业回迁办公及住宅回迁办公回迁骨科医院回迁住宅（首层配套商业和办公）回迁住宅（局部为商业和物业用房）回迁住宅（局部为办公及物业用房）非配套商业回迁小学教学楼市政站办公合计A区：C区：经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；物业管理；销售机械电器设备、通讯器材、有了明显改善。而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。本建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。另一方面，《北二环交通商务区”在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街、金融外的最佳办公选择。项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单住宅、国际名店商街和酒店式服务公寓组成。项目不但可以提高居民居住条件、改善区境，而且作为“东二环交通商务区”的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。项目的建设将取得社会效益和经济效地产价格和物价总水平在项目开发、建设、销售期间的涨跌因素、也不考虑其他非之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显户小型化趋势更加明显。人口总量及家庭户数的增加，必然引致住房需求的都中心城区现代化建设的发展之路，城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投祈年殿大街服务业一条街、崇外大街现代商务街和大都市街专业化主题市场街四条街组成的“‘王’字形经济磁场”，以龙潭湖为中心的“龙潭湖体育产业园区”和以永外百荣世贸商城为龙头的“永外现代商贸园区”两个功能区。形成了集现代商贸、文化、旅游、体育、休崇文区虽然区域面积不大，可开发利用的土地资源木樨园商圈等接壤的地理优势，具备了发展现代都市文化和体育休闲产业、商贸服务产改革开放以来，崇文区大力发展区域经济，从施建设和城市环境整治力度，进一步转变政府工作职能，努力为企业创造良好、宽《北京市崇文区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要按照《北京城市总体规划》，崇文区的城市发展定位为适宜居住和适宜园区和天坛文化圈。中心主要以天坛公园为核心，打造天坛文化圈；西北部以“王济磁场、前门大街为核心，建立传统文化保护区；中部发展体育产业园，作为北京运经济当中的一个项目；西南部发展永定门外地区，主要以现代批发和商贸服务为确的产业导向为支撑，加快文化旅游，体育休闲等产业发展，努力把比较优势转化投资增速出现回落，商品房市场销售依然旺盛，空置面积减少，新建），重有所下降，写字楼、商业所占重则略有所增加。供应结构发生变化主要是受九部委使部分商品住宅须调整规划，从而减少了市场的供应量；而商业、办从需求方面来看，消费者在“观望”一段时间之后总体来看，在国家和北京市“十一五”规划指市经济可望继续在一个较高的平台上延伸和发展。良好的经济运行环境，旺盛的消住宅用地供应过少是导致新增普通商品住宅的供应呈现大幅下降的主要原因。具体序号序号可见，售价和面积适中的普通商品住宅项目，都能在较短的时间里取得较好的销售序号序号123546792未来北京市普通商品住宅市场的供应量有望止跌回升，大量“8.31”之前化，开发商的“观望期”将结束，这将使更多的普通商品住宅入市。因此，程度上增加普通商品住宅的需求量。众多年轻家庭因结婚而买房及城镇居民改善居市场需求依然旺盛。另外，奥运会的日益临近以及首都效应也使得更多人在北京投业税免征期限的延长、首付款的提高、限制外资购房等，对公寓市场产生较大的影响：需求明显减少，供应总量也有所下降；开发商对未来的预期提高，公寓的预售价格上涨公寓项目受规划变更的影响，延迟入市；同时也使得部分开发商处于观望状态，影提高以及贷款利息的再次提高，抑制了投机投资需求和部分不合理需求；第二，《房地产市场外资准入和管理的意见》对外资购房进行一定的限制，影响了部分外籍对于居住自用型的消费群体，国家出台的各种政策，影响一些消费者产生观望的态度。投资型消费者作为公寓市场的主要消费群体，对政策另外公寓存量较大，消费群体相对较小，保值下降，但其价格依旧高涨，其主要原因在于公寓等高档住宅用地供应的减少，加大越来越多的开发商对北京房地产市场发展形势持乐观态度，从而加大了房地产的开发力商圈、东二环商圈等及其周边地区；西部的金融街及其周边地区。而年奥运会所带来的机遇，在京拓展业务发展的中外资企业越来越多，对于办公场所的空间需求逐渐增加，且房价持续上涨的形势促使很多企业选择购置自己的办公用房。加之市工商局），），加的情况下，其租售价格仍上涨，究其原因，主要还是由于市场需求未来北京市写字楼整体市场供应量将有所上涨，但新增写字楼供应将有投资需求相对旺盛，销售量将有所增加。写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写多依托周边聚集的住宅项目，借助良好的交通、配套环境，发展前景广阔。得众多投资者将目光纷纷投向了商业房地产，从而造成商业房地产市场繁荣的景象究其原因，主要有以下四点：首先，北京商铺面积大量集中供导致了一定面积商铺的空置；其次，诸多项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，在后期招商时就难以成功，即使位置再为优越可能零售商也无法接受，因此就造成置现象；再次，随着外在消费需求的变动及更多竞争者的加入，使得诸多无法适应市场的商业项目被迫停业，因此造成空置；最后，投资者的不理性间接导致了空置率的产生善及奥运经济的带动使投资者对商业房地产市场的信心加强，对市场价格起到了显展白皮书对中心城区商业设施发展的限制，使得一些热点区域的高端商业物业更显目招商不利、经营惨淡，投资者对商业房地产投资将更加理性，预计未来销售价格大幅攀升。从供应结构来看，商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和区域商北京新世界太华公寓、幸福家园、绿景苑、东花市住宅等。近三年来，崇文区又推出了一些品质较高、规模较大的商品住宅早期，崇文区区域内房地产开发的物业类型呈现普通住宅、高档公寓、房多种用途齐放的局面，如北京新世界中心（公寓、写字楼）、宝鼎广场（公寓,商业,写字楼,车库）等。近三年来，崇文区的商品房建设则较为单一，呈现出以商品住宅建设为主、配与北京市城区整体房地产市场相比，崇文区的着近两年北京房地产市场的进一步发展，崇文区商品住宅的价格也有了快速上涨。目前，崇崇文区范围内楼盘数量不少，楼盘在品质、价格等文区的地域范围较小，新盘不多，规模也不够大，总供应量相对较小，随着崇文区城市设步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不断增加。另外，由于近两年二环内不再新批预售许可证数量准(个)所占比例（万平方米）371目根据统计结果，从供应项目数量上看，周边区域房地产市场供应主要以普通商从区域分布来看，房地产市场供应在项目周边区域是广渠门内大街周边区域，由于其区位、交通、环境、市政基础设施等条件序序号综合分析：崇文区的房地产项目总体的供应量相对较少，主要是以商品为主体，商业店辅，写字楼的开发量较少。区域房地产开发受区域面积较小的限制，今可能出现大规模的开发，而且近两年国土局明确提出二环内不新批住宅用地。另外，由文区的办公氛围并不浓厚，因此该区域写字楼的供应也不会有很大的改变。总之，从崇今后商品房开发建设情况来看，总体格局不会有很大的变化，仍然呈现供应总量相对较从崇文区整体房地产市场的销售情况来看，总体较况也不太一致。特别是住宅项目，由于崇文区本身就具有交通便捷、社区成全、价格较为合理等优势，因此住宅项目一旦进入市场就能很快消化，住宅总供应量相对较少，优越的地理位置、良好的生活配套及适中的价格，是该为旺盛的主要原因。而写字楼市场由于受区域内社会经济发展、城市规划和有的发展机遇，崇文区作为城四区之一，其房地产需求从崇文区的区域环境来看，广渠门地区和永外地区要供应地区。项目位于广渠门地区，近三年广渠门地区住宅项名称建筑面积率率1住宅,商业,2.722.334住宅,商业5塔楼8.236华城·上游住宅,办公,商业,地下车库37塔楼3.282.69住宅,商业住宅\商业通过对本区域内普通商品住宅项目销售情况的调查得知，本地区形成销售情况良好的原因主要有以下四个方面：一是优越的地理成为消费群体的选择；二是本地区的供应总量相对较少，使得市场需求呈现态势；三是近两年内二环内不再新增住宅供应，进一步刺激了该区域的市场修编的北京市总体规划的影响，崇文区相对合理的房价具有一定投资价值，销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位、品质、楼体设及进入市场的时机选择不同。从整体统计分析来看，该区域住宅的价格相对较合理，另123456华城·上游789有一定的上涨空间；从本区域内住宅项目销售价格分析，广渠门内大街地区的住宅价格相对项目区域公寓供应一般是跟普通住宅一起作为开发项目的一部分多数开发商选择对新开发住宅项目进行精装修后出售，以提高价格，故该地序号项目名称具体位置12345完善吸引了越来越多的大公司进驻，为周边地区房地产项目带来了大量高端其次由于许多公寓项目为原先住宅项目的分期项目，使之具有先天优势，销该地区公寓价格的提升主要是因为国家供地政策处于变动之中，客观上地供应不足，使得公寓项目供应量有限，而同时公寓需求量却有大量增加，涨。随着土地供应政策的稳定，广渠路周边土地将分批进入市场，将在一定较大，且交通等基础条件较好，消化了大多数的需求，该区域写字楼市场前景不被看好均价（元/平方12-345项目间价格相差较大，这主要是由项目本身的品质、具体区位等状况字楼需求量有所增加，但这些需求多集中在一些位置好，品质高的项件相对较落后，位置较差的项目在竞争中处于下风，部分项目只有降对商业房地产影响比较大的因素依次是商业繁华度、区位人口状况、基础设施状况和环境状况。从商业繁华度来看，广渠门地另外，该区域交通便捷，众多住宅和写字楼开发对商业配套设施需求项目来看，商业多为住宅或者写字楼项目配套，以底商形式居多；从分布情围，但近期同类项目大量供应也不免产生竞争，远期来看广渠门内大街区位1234号5华城·上游之城区6789侧通过对本区域内商业房地产项目销售情况的调查得知，本地区商形成销售情况良好的原因主要有以下四个方面：一是优越的地理），销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位、临路状况等的时机选择不同。商业房地产价格有从崇文门外大街沿广渠门内大街由西向东东向西价格降低的趋势，广渠门内外差别较大，从广渠门到东三环双井，商业氛围又逐渐浓厚，到富力城商业房地产价格创新高。整体来看，该区域住宅的价格相对较本项目主要是住宅兼部分商业物业，根据区位条件相似、项目类取了四个同类型的竞争性项目进行分析比较，包括：华城.水上公园、富贵园、本家润园、新配套底商已选择让大商家整体操作，主要引入超市、驻本项目位于东二环广渠门桥东南角，与华城整体环境相似，而临利于商业发展，但是华城位于二环内，整体环境比较成熟，因此短期看务区、崇文新世界商业区交相辉映，五十多条公交线路，交通便利，配套完善，是二环德国原装进口旭格外窗、德国霍曼豪华门、法国高级品牌罗格朗开关插座和户户朝阳，现代欧式的内外设计，小区内引入宽带网、房，业主可根据自己的不同需求将其装修成儿童室、家庭室、储物间、书房等等。活消费休闲集中。周边分布有数百家企业及政府机构，依托富贵园自身及周边数百万常体育、休闲等行业的发展力度，本商区的流动人口量正在逐年递增，势必为这里的商业就商业项目而言，本项目临路条件略好，本项目临广渠门外大街和二环路，本家·润园位于东二环内广渠门桥西400米，东二环内崇文区两广路东花市大街角湾地档配套底商，形成“本家风情街”，满足日常家居生活，建筑风格简约现代。三重林由六个功能各异的主题景区组成，并以一条完整的水系贯穿。两处保留市级古建通过水循环溴化锂直燃型环境系统、独立新风系统、非单元式设计、半封闭外悬点与本家项目相比，本项目的优势在于临路条件新景家园位于崇文区磁器口路口东北角，紧邻崇文门地铁站交通浇板柱结构，方正实用，数十种中小户型、初装修交用、公用地面以石材装新景家园通讯信息系统断口连接入户、室内双回路供电、每户冷完全妥帖，并有充足的地下停车场，业主可以共享北京新世界中心、北京新现代商业及会所。项目周边有紫禁城、天坛祁年殿、龙潭湖等著名景点；北京金伦大厦、崇文门菜市场、新侨饭店、金朗大酒店、新世界万怡酒店、崇文店、国际饭店等商业配套设施，以及北京医院、同仁医院、协和医院等医疗与新景家园相比，本项目优势在于更加临近二成熟，而且配套更为齐全，更适于居住，底商更适用发展为特色街区，依托发展将更加快速，但也可能面临更多的竞争。因此，从项目位于广渠门东南角，紧邻二环路及广渠门外大街，区位条件二环内住宅项目日渐减少，更增加了该住宅项目的稀缺性；由于靠近老城区商圈的辐射区，随着社会整体及区域经济的发展，广渠门内外大街将成为新该项目的劣势主要是项目周边办公、商业氛围与广渠门内大街相比较弱如广渠门内大街，而且广渠门内大街近期也有较多住宅和商业项目面市，与广渠门成竞争；广渠门桥以及东护城河、二环路成为从北到南以及从西向东通向广渠门外碍，不利于商业发展；广渠门外大街正处于发展期，项目周边商业氛围较差，而建对商业项目而言，随着整体及区域经济的发展，以及广渠门外大街整体环境该区域正处于发展期，项目设计及后期策划需要精心打造，突出特色，重在从整个广渠门内外大街来看，近两年同类项目集体总体而言，该项目所在地区具备交通及区位优第五章项目设计方案及市场定位公寓为精装修标准；商业、办公楼公共部分精装修，室内为毛坯房；回景商街，以浓郁的现代风格的建筑外观，景观式的情景走廊，展现出跃动商业模式：参考美国独门精品店型购物中心(SpecialyCentres)设立商业形态，倡导体验式酒店式服务公寓整体建筑采用现代简约风格设计，显建筑流畅线条与丰富层次。整体设计俊朗与明快并重，庄重与时尚互存，极赋韵将营造的绿地犹如繁星点缀在园林当中，将趣味空间与休闲空间融为一体，给人以空间布局上回归传统，体现亚洲价值取向。错落有致的建筑形态，北高南低的规划全部居室都有充分的通风与采光。两栋联体塔楼紧临南二环辅路，护城河美景一览在立面设计上，力求体现高效、稳重的建筑形象。玻璃及金属装饰线等现代材组合意味着高效及现代化的品质。写字楼的主入口及大堂的设计对其要的影响。结合人行及车行路线的设计，本项目写字楼的出入口璃体以削弱裙房的沉重感。另外，本项目在创造城市环境景观上做了积极的地和弧形的池岸与护城河景观概念规划谐和统一，第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者，他们购买酒店式服务公他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族和随着东二环护城河河道的治理、河水清淤的完成，广渠门板块拥有了北京相对完整的水系景观，必将分流部分注重居住品质的高端人群。因此项目住宅部分的主要客户群定位于在CBD及“东二环交通商务区”工作的白领及部分收入较高、注重生活品质的二次置业人士。客户多集中在靠近建国门商圈的华润大厦等项目内；其他地区的各存量项目中，中显占据主力。本项目客户群主要面对大型中资企业，就行根据市场调查区域内同类项目市场价格水平和项目自身因素特点，综合确定该区位、品质、楼体设施、配套等的差别，以及进入市场的时机选择不增住宅供应量的日渐减少，该区域的住宅价格还有一定的上涨空间。公寓项目目前价格销售水平，结合项目自身实际情况及区域发展趋势，将本主要是由写字楼品牌、位置、交通引起的价格差异；参考写字楼项目目前价格销售参考商业项目目前价格销售水平，并结合项目自身实际情况和就近区域发展趋势，将本第六章项目基础设施状况广渠门外南街危改项目位于北京城市市区，其周边按照北京市市政规划，根据本区需求量设计，确保供水量和雨污水排放第七章项目投资估算和筹资评价本次项目总投资估算主要基于目前北京市房地产的造价标准和有项目的实际市场定位及其已经投入资金状况进行测算。经过初步序号项目名称总额(万元)备注1土地费用1.1地价款根据出让合同、补充协议及优惠政策确定1.2契税1.3拆迁补偿费用根据房屋拆迁项目结案表等确定1.4城市基础设施建设费根据《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》及危改政策确定1.5防洪费根据《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》确定2前期工程费第2.1—2.5项之和2.1前期规划费用2.2项目前期设计费用根据合同确定2.3可行性研究费用根据项目实际及预计发生确定2.4水文、地质勘测费用2.5现场施工三通一平费按总用地面积20元/平方米估算3基础设施建设费用第3.1-3.2项之和3.1红线内基础设施费用按地上建筑面积120元/平方米估算3.2红线外基础设施费用按地上建筑面积100元/平方米估算4建筑安装工程费用根据项目实际情况结合北京造价水平综合确定5公共配套设施建设费根据配套实际情况结合北京造价水平综合确定6开发间接费用7管理费用8财务费用根据实际情况确定9销售费用其他费用质量监理费参照《北京市工程建设监理费收费标准实施办法》[京价（收）字（1996）第043号]综合确定竣工图费招投标代理(含标底编制)费招投标管理费不可预见费用合计根据《北京市征收城市基础设施建设费暂行办法》及危改政策，城市基础设施根据《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》和北京危改政策，商品前期工程费用主要包括前期规划费用、设计费、可前期规划费按照基础设施建设费用、建筑安装工程研究费根据项目实际及预计发生确定；水文、地质勘测费用按照建筑安装工程费用和公基础设施建设费包括红线外基础设施建设费和红线内基础设施建建设内容建筑面积（平方米）地上地下装修标准地上地下建安费总价（万元）写字楼办公底商地下公共部位精装，室内毛坯室内毛坯简单商住公寓底商地下精装室内毛坯简单商住住宅底商地下室内毛坯室内毛坯`简单商业地上地下室内毛坯简单住宅地上地下毛坯简单地下车库简单本项目公共配套设施包括会所和幼儿园，建设规模、装修标准和单位：万元开发间接费用是指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用，的各项费用。本项目中的管理费用是根据项目实际情况及一般取费标准，按财务费用是指房地产开发企业为筹集项目建设资金其他费用主要考虑建设过程中发生的质量监理费、竣工图费、标底编制费、招投标代理服务费和咨询费等，其费用均参照目前不可预见费根据一般经验数据确定，按土地费用、前期工程费用、基础设施建单位：万元地下精装幼儿园毛坯地下毛坯序号项目名称数量已经投入尚需投入一开发成本1土地费用2前期工程费3基础设施建设费用4建筑安装工程费用5公共配套设施建设费用0.006开发间接费7其他费用8不可预见费0.00二期间费用1管理费用2财务费用3销售费用第八章项目财务效益指标的计算和分析广渠门外南街危改小区项目的销售收入主要依靠其商业、根据前文中关于广渠门外南街危改小区项目概况、市场分析和周边房地产开发际情况，现将广渠门外南街危改小区项目有关物业销售建筑面积和销售均价说明如下:总成本费用主要包括项目结转的投资成本、销工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接理费用、财务费用、销售费用、其他费用和不可预见费。其中土地费用、前期工程础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费预见费构成项目开发成本，管理费用、财务费用与销售费用构成项目期间费用。各销售税金及附加费亦即两税一费，主要包括营业税、城建税和教销售收入-销售费用-两税一费敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化对项目评估指标的影响，通过分析从中找出敏感因素，并确定其影响程度。本评估报告以项目收入与通过对广渠门外南街危改小区项目周边区域同类项目市场状况分绿色空间和京城稀缺的水资源。项目北部地区为北京市中央商务区，其中规序号项目名称总额(万元)(元/平方米)122.12.22.32.42.533.13.2456789参照《北京市工程建设监理费收费标准实施办招投标代理(含标底编制)费计前前66销售收入2季前220.00510.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0070.0080.0000.000合计前0.000.000.00%................................................一、项目名称...............................................................................二、项目建设单位概况......................................................................三、项目建设概况..........................................................................四、项目编制原则..........................................................................五、项目编制依据..........................................................................六、项目主要经济技术指标表...........................................................七、预期效益...............................................................................项目建设背景.................................错..误..........一、赤峰商贸物流市场需求分析.......................................................二、我国物流产业规划......................................................................三、我国物流行业的发展趋势...........................................................四、赤峰市物流行业发展现状.........................................................................................一、项目建设的必要性......................................................................二、项目建设的可行性.......................................................................................................一、项目选址...............................................................................二、项目建设条件分析......................................................................三、场址综合评价.................................................................................................一、项目建设内容及规模...................................................................二、项目建设进度.................................................................................................一、项目建设地点..........................................................................二、项目建设工程方案......................................................................三、设备购置方案..........................................................................四、辅助工程方案..........................................................................五、平面布置...............................................................................项目实施方案.................................错..误..........一、项目规划原则..........................................................................二、项目实施技术方案......................................................................................................................一、能源供应...............................................................................二、折标.................................................................................................................一、组织机构与职能划分...................................................................二、安全管理........................................................................................................一、运行班制及劳动定员...................................................................二、人员培训..............................................................................三、劳动工资..............................................................................四、劳动保险......................................................................................................错一、节约能源...............................................................................二、环境保护依据..........................................................................三、环境影响分析................................................................................................错一、投资估算...............................................................................二、资金筹措..........................................................................................................................一、基础数据与参数选取...................................................................二、经营成本估算..........................................................................三、总收入及利润估算.....................................................................四、盈利能力分析..........................................................................五、不确定性分析..........................................................................六、财务评价结论...............................................................................................................一、社会影响效果分析......................................................................二、社会风险及保障措施...................................................................结论及建议.................................错..误..........一、结论...................................................................................二、存在的问题.............................................................................三、建议..................................................................................论.............................................................................................................................................................................................................................................................3市场分析..........................