【崇左永亨地产公司筹资问题及完善策略（6700字论文）】

崇左永亨地产公司筹资问题及完善策略目录TOC\o"1-3"\h\u566引言 II引言随着经济的不断发展和市场竞争的加剧，房地产需要筹集生产经营所需的资金，它已成为房地产企业正常运转和健康发展的决定性因素。房地产一旦出现筹资问题，经营就会陷入危机(李婉珊,张光明,2022)。如果不能及时发现和解决，就会陷入更深层次的困境。充足的资金和合理的筹资是保证房地产开发企业健康、可持续发展的重要保证。我们选择崇左永亨集团作为研究对象，经研究，崇左永亨集团项目产品包括住房、宾馆、写字楼、产权等形式。1985年崇左永亨集团成立后，崇左永亨集团进入了多元化发展的新阶段，整个产业链得到均衡发展。崇左永亨集团如果想成为一个领先的、国际知名的房地产商，有许多方面需要调整，尤其是解决企业的筹资问题，提高企业的筹资现状，这与企业的存亡相关。1.筹资管理相关理论概述1.1筹资管理的定义筹资管理是指企业根据其生产经营、对外投资和调整\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"资本结构的需要，通过\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"筹资渠道和资本（金）市场，运用\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"筹资方式，有效地筹集为企业所需的资本（金）的财务行为(王琳娜,赵建国,刘美,2021)。筹资的方式主要有筹措股权资金和筹措债务资金。筹资管理的目的是为满足公司资金需求，降低\t"/item/%E7%AD%B9%E8%B5%84%E7%AE%A1%E7%90%86/_blank"资金成本，增加公司的利益，减少相关风险。1.2筹资的主要方式1.2.1内源性筹资内源性融资是指由企业把他们的储蓄（尤其是未分配利润，折旧及固定负债）转化为投资的过程(陈阳明,杨雨萱,2021)。外部融资是指公司提高从公司以外的其他经济实体获得资金的方式。随着技术的进步和生产规模的扩大，难以依靠内部融资来满足资金需求，外部融资正在逐渐成为企业筹集资金的重要途径(黄佳琳,吴晓宇,2020)。1.2.2外源性筹资外源融资的优点是资金来源极其广泛，方式多种多样，使用灵活方便。可以应对各种缺乏资金的人的理财需求，可以提高资金的使用效率，这是特别重要的一种融资方式(周韵洁,徐俊豪,孙梦,2020)。1.3筹资管理的意义它是指通过渠道融资和资本市场融资方式来管理财务和有效的方式来筹集资金。筹款和资金管理是公司的财务管理中的关键环节，他们和整个公司的发展过程是一致的。融资是为了满足企业的融资需求(郑天宇,朱思雨,2020)。在集资的过程中，一方面，公司必须确定是公募或者筹款的方式以确保筹到必要的资金，相比之下，选择筹资的适当方法可以降低筹资成本。因此，融资方式的选择是在融资决策的一个重要问题(何静怡,曹文博谢欣然,2019)。当筹集资金时，不同融资方式会导致各种问题，如公司的财务风险，资本成本，以及是否可以控制股东。因此，当面对一个大的基金管理，基金经理必须明确融资每种方法的特点，并结合企业的特点做出合理的规划(许彦风,钟晨曦)。1.4企业筹资管理的分析方法比率分析：比较在同一时期获得财务比率，揭示公司的财务状况与财务公司的项目。比较分析：用公开的分析方法比较同一个公司不同时期或不同公司的财务状况方面的差异。2.永亨公司筹资概况2.1永亨公司简介崇左永亨地产股份有限公司是经永亨发展（深圳）有限公司重组后的一家专业的房地产开发公司。永亨发展成立于1985年，是我国首批成立的房地产经营开发公司之一。公司是一家通过资产重组实现从纺织服装行业进入房地产行业的上市公司。继品牌“打造美丽风景”的概念，该公司已经在崇左和深圳开发房地产项目，包括“东方玫瑰园”，“朝阳雅苑”。在公司的未来几年，实力和业绩将继续增加，这主要是由于上述地区项目的良好经营状况。随着股东的帮助下，“崇左永亨地产”已拥有一个高素质的团队，其中包括了丰富的开发经验和强大的项目管理和工程组织能力。拥有与建筑设计大师陈世民以及SWA强强合作的成功经验(邓忆雪,范子涵,梁浩然,2020)。“永亨地产”的追求是开发高档楼盘，注意细节和质量，拼博和诚实，不用简单的复制模仿，以创建“品质地产”与“价值地产”，这些都是永亨腾飞的强力引擎。2.2永亨的筹资渠道崇左永亨公司目前存在的企业融资渠道：企业自身的收集，从金融机构，非金融机构融资，内部资金发行债券和股票出售，并租赁借款等不同的融资渠道。企业自我积累本身是公司税后企业利润的形式，积累的速度很慢，这是不适合企业规模的快速发展，并有收双重征税的问题(叶倩文,贾心愉,陆昊,2021)。这种融资方法纳入资本所有权与经营权的利益，这样的税收负担是最重的。如何筹集资金，主要是金融机构（如银行）的贷款，银行贷款利息可以减少崇左永亨公司的利润，从而减少崇左永亨公司所得税(萧冰蓝,夏翔宇)。从非金融机构筹集资金，由于相对较低的透明度，政府对这些方面的控制有限具有不确定性。从税收筹划的角度来看，崇左永亨公司的贷款是银行和企业之间借贷的最好方式。发行债券和股票给公众是直接融资，以避免支付中介利息。2.3永亨筹资管理的现状2.3.1公司财务结构分析资产结构表2.12020-2022年崇左永亨资产项目分析单位：万元202020212022货币资金2799001838003689应收账款189303049048540预付账款306635231172其他应收款1780013200017340存货403400362900248600其他流动资产122502454010460流动资产合计735300737300348900可供出售金融资产502400705900214500长期股权投资111701193012070投资性房地产236600239400243600固定资产21260208507878在建工程13100013580010530无形资产835505493037540商誉12570012460019880长期待摊费用613.9306.4--递延所得税资产27163205891.6其他非流动资产9955051000318200非流动资产合计12150001348000865100资产合计195000020850001214000从表看出，崇左永亨集团的非流动资产主要包括长期股权投资、投资性房地产和商誉等。截至2022年底，崇左永亨集团的长期股权投资为12070万元。截至2022年底，崇左永亨集团的商誉为19880万元。崇左永亨集团的各类产品，复杂的建设周期和销售周期长。崇左永亨集团一旦出现筹资问题，不可避免地会有如资本收益的财务问题，资金短缺和坏账。如果在时间上的资金不到位，这将导致时间和时间周期结束时的延迟，使崇左永亨公司的信誉将受到影响，未来的发展和销售的严重后果无法顺利进行，并由资金带来的不利因素将影响未来项目的投资与发展(高梦婷,江雪琳,林彦,2022)。因此，筹资对于崇左永亨集团是非常重要的。负债结构表2.22020-2022年崇左永亨负债项目分析单位：万元202020212022短期借款154100231200168800应付账款603303006031980预收账款3564002877003311应付职工薪酬1368000478.91442应交税费12070018150102200其他应付款918601761028720一年内到期的非流动负债700034000232700流动负债合计790500619200569100长期借款170700324400123800应付债券390400243700199500预计负债206400递延所得税负债255701912019710其他非流动负债635619880075860非流动负债合计593000786100625300负债合计138300014050001194000从表看出，2022年崇左永亨集团流动负债达到569100万元，数额较大，其资金周转和再投资企业带来不便。自2020年以来，崇左永亨集团企业的规模迅速扩大，崇左永亨公司在收购大吴房地产有限公司时增加了土地购置和房地产开发成本(蔡紫晴,罗安琪,2021)。在未来，随着房地产项目的不断发展，崇左永亨房地产集团仍将对资金的大量需求。然而，崇左永亨集团筹资的来源主要是房地产集团以及关联方贷款和银行贷款，这是不利于崇左永亨集团的长远发展。2022年崇左永亨集团目前的负债是1194000万元。崇左永亨集团的管理和发展需要大量的资金，建设周期和销售周期长。为了偿还旧债务，崇左永亨集团不得不借用新的短期债务，因此交易成本也将增加，从而提高崇左永亨集团的资本成本的价值，导致崇左永亨房地产集团的债务结构不合理。所有者权益结构表2.32020-2022年崇左永亨所有者权益项目表单位：万元202020212022实收资本142400142400142400资本公积281005644056440盈余公积68881084010840未分配利润389000470600-187400归属于母公司股东权益合计56640068040022880少数股东权益-18.77366.4-3282所有者权益合计56640068000019600在2020-2022年，崇左永亨集团的所有者权益分别为566400万元、680000万元和19600万元。2020-2022年，崇左永亨集团有389000万元、470600万元和-187400万元的未分配利润，表明崇左永亨集团的现金流出现问题。总之，崇左永亨集团的业主权益逐年减少，其未分配利润额也过小。2.3.2崇左永亨公司财务指标分析盈利能力表2.42020-2022年崇左永亨盈利能力指标202020212022毛利率（%）34.1153.7158.35净利率（%）23.3325.77-132.35总资产报酬率（%）6.114.93-39.20净资产收益率（%）15.2215.93-179.80从表可以看出，2020-2022年，崇左永亨集团的净利率分别为23.33%，25.77%，-132.35%。表明崇左永亨的利润在逐年下降，集团出现了一些问题。2020-2022年，崇左永亨集团有15.22%，15.93%，-179.80%的净资产收益率，表明崇左永亨集团的收益出现问题。偿债能力表2.52020-2022年崇左永亨偿债能力指标2020年2021年2022年流动比率0.931.190.61速动比率0.420.60.18资产负债率70.9567.3998.39权益乘数3.443.0761.95产权比率2.442.0752.20从表可以看出，2020-2022年，崇左永亨集团的流动比率分别为0.93,1.19,0.61，一直低于正常的流动比率。2020-2022年，崇左永亨集团有0.42,0.6,0.18的速动比率，低于正常的比率，表明集团在短期内可变现的资产不足。营运能力表2.62020—2022年崇左永亨营运能力指标2020年2021年2022年存货周转天数（天）532.17771.69540．77应收账款周转天数（天）29.4823.0329.11从表可以看出，崇左永亨集团的存货周转天数和应收账款周转天数在2020-2021年间有所提高，但在2022年又降低到16年的水平，表明崇左永亨公司的资金周转情况不是很好，营运出现了一定的状况。现金流表2.72019-2021年崇左永亨现金流量项目表单位：万元202020212022经营活动产生的现金流量净额208200-1816002126投资活动产生的现金流量净额-115500508500-3542筹资活动产生的现金流量净额-106700-707.9-108500从表可以看出，崇左永亨集团经营活动的现金净额逐渐降低，在2021甚至出现亏损。筹资活动产生的现金流量净额也一直处于降低状态，而且一直处于亏损的状态，没有收益。3.永亨公司筹资存在的问题3.1负债筹资规模大、资产负债率高崇左永亨集团为扩大和发展，正在建设更多的项目。它未来的资本支出将面临更大的压力。崇左永亨集团债务资金的利息在企业所得税的支付报酬率通常较低，因此崇左永亨集团可以利用债务筹资方式降低综合资本的成本，增加企业的收益。但是，如果崇左永亨集团债务规模过大，利息支付将增加(洪俊杰,邱芷若,殷元,2022)。加上企业盈利水平的下降也会导致崇左永亨集团偿债能力的下降甚至亏损。2022年崇左永亨集团债务总额为1194000万元，较2021年大幅增长，崇左永亨集团产权比例大幅提高，表明崇左永亨集团产生了大量债务，从而增加了筹资风险。2020年-2022年，崇左永亨集团的负债率三年中超过了房地产开发企业的平均水平。崇左永亨集团较高的资产负债率加大了筹资风险。3.2筹资方式单一、资金来源依赖性强筹资不仅仅是为企业的经营和发展筹集资金，更是一种以资本供求形式表现出来的资源配置过程。对崇左永亨集团财务状况的分析表明，50%左右的资金来自崇左永亨集团和相联公司，约30%的资金来源于信贷，崇左永亨集团覆盖面广，产品形式多样(温子鑫,彭芊月,崔瀚)。崇左永亨集团不同的开发项目面临着不同的筹资问题。早期的别墅和高档住宅区设计和研究成本高，对资金的需求量较大；普通商品住房是容易被房地产定位和消费市场的影响，筹资需求是温和的，但消费者的违约风险较大(魏子怡,毛一凡,2021)；商业房房地产的需求很大，如办公楼、停车场。因此，崇左永亨集团可能会遇到不同的筹资问题，合理选择筹资方式，科学地安排资金使用，分散债务风险是必要的。3.3筹资成本高、内源筹资不足崇左永亨集团资金的主要来源是外资，特别是高比例利率筹资。在2020年-2022年，由于崇左永亨集团对长期资金的需求量大，崇左永亨集团的筹资利率更高以及贷款更大，使得崇左永亨集团给予股东在短期内的利息降低。至于崇左永亨集团债务，在过去的2020年-2022年，崇左永亨集团的总利息率和总债务逐年增加。筹资结构过于昂贵，还款风险巨大，不利于企业的稳定发展。崇左永亨集团是一个典型的资本密集型产业，它意味着企业不能全部购买土地、开发房地产项目和出售股票。崇左永亨房地产开发资金缺口大，投资回收期长，决定了内部资金的短缺(于芳华,方聪颖,顾嘉,2022)。必须依靠外资来满足企业发展中巨大的资金需求。然而，崇左永亨集团筹资还是存在一些问题比如仍然有一些尚未充分利用的内部资金。崇左永亨集团应加强筹资管理，转变筹资状况，合理安排资金来源，能够提高崇左永亨集团的抗风险能力。4.解决永亨公司筹资管理的完善对策4.1调整负债规模、降低资产负债率崇左永亨集团的资金主要用于房地产开发项目。因此，只有发展房地产销售，才能实现资本流动，实现资本循环。如果崇左永亨集团房地产滞销，借来的资金无法偿还，为了开发新项目，崇左永亨集团必须筹集资金，这样使得债务规模将继续扩大(向红旭,崔乐容,2018)。为调整永亨集团的资本结构，崇左永亨集团应制定合理的销售策略，出售房地产股票，加快资金周转，增加自有资金。崇左永亨集团可以通过低价格和委托代理促进销售。永亨集团的资产负债率过高，说明崇左永亨集团的偿付能力处于风险之中，需要优化。一是崇左永亨集团合理增加土地储备，加强土地流转中现金流的风险控制，在保证健康资产负债结构的前提下增加土地储备；二是加快资本建设。提升崇左永亨集团资金转移率，增加中长期贷款比例，合理配置债务结构中的短期贷款，为崇左永亨集团创造更多的空间，降低流动性风险(陈阳明,杨雨萱)。三是保持崇左永亨集团稳健经营，严格控制成本和保持健康和可持续发展为目标；四是增加崇左永亨集团权益资本的比例，改变财务决策，从平庸的筹资结构转变为变化型筹资结构(黄佳琳,吴晓宇,2021)；五是提高崇左永亨集团的盈利能力，注重资金的使用效率，提高崇左永亨集团的管理能力，提高永亨集团的内部积累，从而增加崇左永亨集团的收益比例。4.2筹资方式多元化在宏观调控形势下，崇左永亨集团的筹资模式单一，不利于企业的经营和发展。扩大筹资的方式可以避免崇左永亨集团单一筹资风险(周韵洁,徐俊豪,孙梦)。崇左永亨集团可以灵活运用多种筹资方式，改变内部和外部经济环境和企业需求，有效降低企业的资本成本，使企业筹资更加灵活和弹性。对崇左永亨集团合作方式的第一种形式是房地产联合建设。合作开发的第二种形式是成立项目开发公司，它主要适用于商品房的开发和销售。两个合作企业可以通过土地股权投资、崇左永亨公司股东分享土地协议投资份额。合作开发第三种形式是参与住房建设(郑天宇,朱思雨,2021)。资金不足的情况下，可以考虑作为一个参与者，完成房地产开发项目。将投资或购买的时间提前，并通过开发房地产项目投资或参与获得一定的房地产所有权。崇左永亨集团也可以通过发行和转换公司债券。公司债券发行后，崇左永亨集团的资产负债率将增加，财务压力将增加。一旦崇左永亨集团的盈利能力不足，投资者将无法行使交换股份权利并要求发行人偿还贷款利息，而失去了公司债券发行的意义。因此，建议崇左永亨集团控制公司债券交换规模。在新项目开发中，崇左永亨集团可以利用房地产筹集资金，为房屋销售和项目的发展提供资金支持(何静怡,曹文博谢欣然)。同时，崇左永亨集团应该投入资金在前期宣传、住房设计和总体规划方面，以吸引中标者预购。4.3扩大内源筹资就崇左永亨集团而言，利用内部筹资资金、利用股东的投资资金、年度剩余资金、财产储备、住房公积金的预售等对其项目进行投资，实际效益高。因此，合理利用这部分资金，可以减轻崇左永亨集团的资金压力，促进企业实现可持续发展。崇左永亨集团内部筹资不需要支付利息，可以节省部分利息支出，避免财务支付风险(许彦风,钟晨曦)。特别是，借助崇左永亨集团开发企业的特殊性，通过房地产定金和预付款，可以提升投资资本和收入的早期恢复，而且房地产市场的系统性风险可以被转移到房地产的需求，房地产投资的风险可以减少。因此，建议崇左永亨集团集团积极、合理地开展内部筹资，节约崇左永亨集团筹资成本，为崇左永亨集团的经营和发展提供资金支持。总的来说，崇左永亨集团可以通过调整债务规模、降低资产负债率、多元化筹资方式和扩大内部筹资来解决筹资问题。总结崇左永亨集团是一个投资高、风险高、资金周转时间长的房地产业。如果没有充足的资金支持，崇左永亨集团很难运作良好，并继续发展。在研究筹资理论与崇左永亨集团的实际情况的基础上，本文分析了崇左永亨集团筹资情况的财务状况，并提出了存在的主要问题；崇左永亨集团筹资债务的规模，资产负债率较高，对单一筹资模式依赖和资金来源不足、筹资成本高，筹资难等问题亟待解决。针对上述问题，在充分考虑崇左