河南省许昌市上海城五星级酒店可行性研究报告

河南省许昌市上海城五星级酒店可行性研究报告投资商：上海金房置业有限公司编制：深圳市谋略商业策划有限公司二O○六年七月—谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告2第一章项目规划的背景 4第二章河南省和许昌市经济发展情况 4 4 6第三章项目总体规划 7 7二、五星级酒店规划 9第四章我国酒店行业概况 9 9 四、酒店业经济特点 第五章市场、竞争和项目定位 一、总体设想 二、公司发展战略步骤设想 谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告3 二、产品与服务 五、公关宣传策略 第八章营运和管理 一、收入、成本费用及利润预测 二、财务评价 第十章风险与对策分析 第十一章结论 谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告4上海城五星级酒店可行性研究报告第一章项目规划的背景机遇!把目光投向了华夏民族的发祥地、中国人口大省——河南，规划投资16亿元，平方公里，人口447万。市区面积50平方公里，人口51万。交通便捷，京广铁路、京珠高速公路、107国道并行纵穿南北；禹郸铁路、311国道横贯东西，距谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告5郑州80公里，距新郑国际机场仅50公里。幅达10%;全市拥有23家企业集团，其中电力保护、金刚石磨具、烟草加工、质量和主要经济指标全省第一。许昌市所辖的长葛市陶瓷建材，机械工业家重点优质棉花生产基地县，腊梅种植历史悠久，有“鄢陵腊梅冠天谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告6图2.12001-2005年许昌市GDP变化图(同年价格，亿元)0许昌东城区位于许昌市东部，创建于1997年4月，规划面积20平方公里，规划人口20万，至二OO五年底东区人口达8万，二O○二年十月许昌市委、东方明珠、莲城华庭、东城住宅小区(公务员二期)等总计300万m²的高档社按照《许昌市国民经济和社会发展等十一个五年规划纲要》,市区拟以东城谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告7之二的占比，预计到2006年10月份前，东城区商品房面积将突破220万平方米，从而形成9-10万的居住人口(含原居民)。目前，许昌房地产界的“四大天王”相继入驻，以大批教育、文化、医疗机构的设立，预计到2007年东区商品房建成面积将达320万平方米，常住居民应在12万人左右。仅在2006年，东城区就有10件大事吸引了省内外的眼球，其中包括投资20个亿的热源厂项目，当年完成投资10亿元；投资16个亿的“上海城”项目，完成一期开发；获国家开发银第三章项目总体规划市区中心区域4公里。总建筑面积达78万平方米，分为三大版块，其中ShoppingMall的商业建筑面积262600平方米；五星级大酒店建筑面积51635平方米；大型高档时尚社区建筑面积316728平方米。项目总投资逾16亿人民币，是迄今为止许昌市最大的商住综合地产开发项目。建成后的上海城不但成为人谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告8在目前地产行业产品同质化现象非常严重、市场需求矛盾尚未理顺的情况谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告9面积33600平方米，投资总额预计2.7亿元。其中：建筑、设施设备成本预计谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告店数量和客房数量自1997年至2004年一直保持着超过10%的增长率(2003年20.00%■酒店数(家)一◆—增长率(%)0从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的11%,三星级酒店约占酒店总数量的36%,一星、二星中低档酒店约占酒店的53%;而4.3所示。谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告表4.12004年全国各地区星级饭店数地区合计五星四星三星二星一星总计北京天津45河北28山西03内蒙古29辽宁吉林43黑龙江3上海江苏浙江9安徽4福建78江西27山东河南46湖北8湖南8广东广西5海南9重庆49四川贵州0云南7西藏019谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告陕西45甘肃1青海038宁夏042新疆71998-2000年一直处于下降过程中，酒店出租率在1998年达到52%左右的低点后开始回升，酒店行业整体经营利润在经历1998-2001年四年连续亏损后，于表4.2酒店规模及客房情况酒店家数客房(间)酒店总量比重客房总量比重五星四星三星二星一星总计资料来源：根据《中国旅游统计年鉴2005》整理计算谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告图4.2星级酒店出租率及利润波动情况图4.2星级酒店出租率及利润波动情况0■酒店业利润(万元)一◆—出租率(%)国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60%,我国目前星级酒店出租率刚刚超过60%,还远低于1992年接近95%的历史最高出租率，也明显从星级酒店的平均房价来看，通常酒店房价上升会滞后出租率2年左右，2001年我国星级酒店平均房价达到近10年最低点(约215元)后，已经呈现缓业目前行业景气度尚不高，但自2001年开始应当已经步入了一个正在缓慢上升从2002年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈见图4.3所示。造成高星级酒店与其他星级酒店经营效益出现如此大的差异的原因除了因谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告图4.32002年图4.32002年星级酒店经营情况□人均利润(千元/人)□每间客房收入(万元/间)--客房出租率05资料来源：《2002年中国星级饭店统计公报》场化程度高，如在五星级酒店中外商及港澳台投资企业占62%,而在全国星级酒店中有67%是国有或集体经济成份，相当大一部分国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，这一部分酒店缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，很多只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了大面积、高金额的亏损。这一点突出地表现在不同注册类型酒店出租率的差异上。根据2002年中国星级酒店统计公报显示，在星级酒店中，国有星级酒店的出租率最低，而港澳台投资的酒店出租率最高。2002年不同注册类型企业出租率情况见图4.4。四、酒店业经济特点1、属于资本密集型和劳动密集型行业兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告图4.42002年不同注册类型酒店出租率图4.42002年不同注册类型酒店出租率情况(%)资料来源：《2002年中国星级饭店统计公报》年至2002年一直保持10%以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4%。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年—2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14%以上，见图4.5。谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告图4.51991-200图4.51991-2002入境旅游情况0■入境旅游人数(千人)一◆—旅游外汇收入(百万美元)0表4.3“九五”期间我国国内旅游情况年份人次(亿人次)增长率收入增长率人均消费增长率根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长6%—8%;实现国际旅游收入240—260亿美元，年均增长8%—10%;实现国内旅游收入5350-5850亿元，年均增长11%谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告我国星级酒店数量自1992-2002年一直保持15%以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年—2001年连续四年出现了行业整体亏损谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年1-8月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年1-8月的入住率、平均表4.42004年1-8月中国酒店业表现入住率平均房间收入至2004相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)至2004年8月(元)相对2003年变化(%)相对2000年变化(%)中国所有酒店5中国主要城市4中国次要城市9中国地域性城市6资料来源：德勤“酒店业评测调查”谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告第五章市场、竞争和项目定位许昌市位于中原之中，市区距省会郑州仅80公里，是一座历史于此，故称许地。西周初期，被封为许国。秦朝改称许县。公元196文化中心。公元221年，魏文帝曹丕废汉立魏，因“魏基昌于许”,表5.12001-2005年许昌市相关经济指标变化情况表2001年2002年2003年2004年2005年GDP(同年价格，亿元)接待入境游客(人天)国内游客(万人天)旅游总收入(亿元)外汇(万美元)随着中西部大开发战略的逐步实施，来河南旅游的中外游客逐年增多，在2005年许昌已经接待国内游客172万人，实现旅游总收入8.3亿元，许昌市近年来国内旅游情况见图5.1。谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告图5.12001-2005年许昌市国内游客变化表(万人天)图5.22001-2005年许昌市旅游总收入变化表(亿元)许昌市在国内旅游迅速发展的同时，海外游客入境旅游也得到了一定的增图5.32001-2005年许昌市接待入境游客变化表(人天)谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告2004年2005年图5.42001-2005年许昌市旅游外汇变化表(万美元)目前许昌市拥有星级酒店16家，其中五星级酒店0家，四星级酒店2家，三星级及以下酒店14家。主要酒店情况如表5.2。谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告表5.2酒店竞争情况表名称瑞贝卡大酒店鸿宝大酒店许昌大酒店桃园大酒店许昌迎宾馆许昌宾馆位置等级面积(m²)客房数餐厅容纳人数门市价/标间开房率许昌市古许昌市颖许昌市许昌市七许昌市八许昌市南关大街交颖昌大道叉口处)对面)汇处交汇处四星级三星级三星级三星级四星级三星级酒店高16酒店高25000m²22000m²占地面积10000多层，建筑18层，建500-700500人同500-700400-500400-5001000人人同时就时就餐人同时人同时就人同时就同时就餐谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告表5.3餐饮竞争情况表名称具体信息豫园美食城位于许昌市古槐街至南大街，靠近春秋广场和建设路位置。占地12500平方米左右，由美食街、商业街、地下停车场组成。天一阁位于春秋广场北侧，共2层，面积3000平方米左右，门前有鸿宝大酒店位于颖昌大道，火车站对面，属于酒店、餐饮、购物等多项服务于一体的大型酒店，面积15000平方米左右，属于中高档就餐场所。永和豆浆位于许昌市春秋广场东侧，一层，面积400平方米左右。来自台湾的快餐饮食连锁店桃园大酒店位于南大街与七一路交叉口，可同时容纳400-500人就餐，属于宾馆配套餐饮服务设施，档次相对较高西提岛咖啡位于春秋广场天一阁对面，主要经营咖啡、西餐、甜点等，属重庆小天鹅火锅位于南大街桃园大酒店附近，营业面积600平方米以上，连锁店餐饮文化形式，属于中档消费水平家旅游局2000的抽样调查，有42%的国外游客是于游览观光为目的，其次为商谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告图5.4图5.4国外游客住宿目的资料来源：国家统计局、国际旅游局2000年抽样调查资料许昌级酒店的价格在各个酒店之间差异很大间左右，淡季约在300/间左右，全年平均价格约在360元/间左右。店业人士估计，许昌星级酒店出租率应在75%—80%左右。年2008年上限下限上限下限上限下限上限下限国内旅游人数(万人)年增长率(%)87665国内旅游收入(亿元)年增长率(%)998谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告海外旅游人数(万人)年增长率(%)87665旅游外汇收入(万美元)年增长率(%)998旅游业总收入(亿元)注：美元折合人民币按1:8.0计算的平均生命期为40年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的3到5年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后8到15年之间(中期)收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降(衰退期)。“上海大酒店”于2008年谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告由中华人民共和国商务部倡导组织兴建的许昌全国纺织机械交易博览中心将于近期动工，它地处河南许昌市东城区，占地面积1200亩，建筑面积将高达中心将会入驻全国性纺织机械厂家和进口设备代理商，数量达到一万家以此项目于2008年建成开业，将为许昌带来大量的商机，特别是旅游业。由计每天至少带来200多位客人。谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告的发展速度，根据《河南旅游产业发展规划》的预测，至2015年河南国内国外旅游收入将保持10%以上的增长速度，这为河南酒店业的发展提供了良好的机利润、入住率、酒店房价等指标分析，我国酒店自2001年应当已经开始新的一轮景气周期，目前正处于入住率、房价平稳增长时期(初期),目前正是进入酒③河南经济的发展谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告使酒店能够在2008年河南旅游旺季到来之前第六章发展规划谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告第七章市场营销谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告住房定价采用竞争定价法，根据竞争对手(许昌市四星级酒店)的价格策略餐饮娱乐服务价格将参考河南省五星级酒店和许昌市四星级酒店的价格水饮住宿服务。根据艾瑞市场咨询公司《2003年中国网上订房订票研究报告》的上订房等几种方式。其中，作为一个传统的预订模式，电话预订以37.8%占居谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告人的需要，设计多种房间包价套餐(含客房、餐饮);大力发展行政楼层客户，务(包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等),同时也可以采4、奖励激励制度第八章营运和管理谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告 谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告功能厅1个。谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告应付账应付账管理验收单应收账发票应付账款文件账簿报表账簿报表现金管现金管谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告米购部米购部财务部康乐中心商务小心会餐客前保安部程部行政部饮部务部房部门m六、管理团队谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告第九章投资与财务评价考虑到酒店的行业特点，在酒店开业7—8年间通常对酒店进行重新装修，根据许昌市高星级酒店的情况，预计出租率前二年为75%,3-6年为85%,7-8年为80%,年住宿收入详见表9.1。表9.1客房收入估算表序号1-2年3-6年7-8年合计1单价(元)2出租率3收入(元)谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告表9.2每日餐饮收入估算表序号数量每桌人数人均消费上座率每日收入1中餐厅总收入早茶6午餐8晚餐2西餐厅总收入午餐4晚餐43酒吧54餐饮收入(含酒 谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告表9.3正常年份年收入及税金附加情况表1-2年3-6年7-8年客房收入餐饮收入销售收入合计租赁收入其它收入总收入合计税金及附加建筑、设备成本折旧按30年计，装修成本折旧按8年计，折旧计算方法按表9.4折旧计算表年份建筑成本装修折旧合计因酒店餐饮业成本费用构成庞杂，详细分项计算反而容易出现比较大的偏差，故根据国内酒店行业通常的成本费用结构进行测算，预计项目总成本费用1-2年每年80000041万元，3-6年每年89015540万元，7-8年每年87108415万谋略商业策划上海城五星级酒店可行性研究报告元。详见表9.5。成本项目1-2年3-6年7-8年估算依据折旧行政