2024年上海楼市上半年形势分析及下半年趋势分析报告

1上半上海1-6月新房成交2.6万套，同比下降43.2%2024年1-6月份商品住宅成交套数为25880套，同比下降43.2%。其中前五个月的成交量分别为4332、1367、5093、4675、3856套，同比分别下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是结构性成交趋势明显，6月份成交均价77007元/平米，同比增长了16.3%14,00090,00085,00080,00075,00070,00065,00060,00055,00050,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000成交套数成交价格（右轴）上海1-6月豪宅市场成交逆势上涨，走出独立行情2024年1-6月2000万以上商品住宅成交套数为2859套，同比上涨52.9%。2000万以上住宅占比达到11.05%，比去年同期提高了7个百分点半年上海2000万元以上新房占比变化上海2000万元以上新房成交情况1000900800700600500400300200100012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%05%4.10%187005000028592024年上半年2023年上半年总套数2000万以上套数占比成交套数成交均价（右轴）上海1-6月二手房成交10万套，同比增长9%2024年1-6月二手住宅成交套数为99947套，同比增长9%。6月份成交价格52698元/平米，同比下降8%，二手房市场“以价换量”的趋势明显25,00020,00015,00010,0005,00062,00060,00058,00056,00054,00052,00050,00002023年1月

2023年2月

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2024年6月成交套数成交均价（右轴）“老破小”是二手房成交的主力从6月份成交数据来看，400万以内的住房占比达到73.61%，其中300万以内的就达到57.24%。“527”新政对上海二手房市场产生明显影响，外地单身人群对于市区的老破小有一定需求，同时，随着价格缩水，投资的价值也逐渐体现出来▶300万以内住房成交占比达57.24%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%4.03%5.00%0.00%2.95%200万以下200-300万300-400万400-600万600-800万800-1000万1000万以上上海1-6月土拍规则重大调整上半年上海土拍市场规则重大调整：一、优化中小户型限制政策，“7090政策”松绑支持多样化改善需求；二、取消最高限价，土拍回归市场主导。随着土拍规则持续松绑，上海2024年第三批次土拍溢价率创新高，优质地块作为稀缺资源，受到开发商极力追捧，在价高者得规则下，溢价率突破20%。对比下，郊区地块无比冷清，土地市场热度分化云泥之别上海历次土拍成交地块结构海历次土拍成交地块结构宗元/平米仅2021年第一批和第二批出现终止出让地块分别为1块和7块，其余批次无流拍600005000040000300002000010000040353025201510552487649496.5469637544417739702518271371736141310853510551929578111322664325431201051192164410441198711518602165113141024419142382042200第一批第三批第二批第四批第二批首轮第三批首轮第四批首轮第四批第三轮第一批第二轮第三批2021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年成交总建面2024年底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%成交总价平均楼面价注：仅为涉商品住宅地块，不包括城中村改造地块、双定双限房用地等其他涉宅地块，其中2021年第一批有4宗其他涉宅地块，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗：dataln，同策研究院数据上海1-6月拿地以国央企为主上半年上海土地市场揽金444.12亿元，其中民营企业拿地金额占16%，央国企拿地金额占比84%，其中央国企以联合体形式拿地的占比达57%，以减轻资金压力。同样受市场低迷冲击，央国企竞争激烈区域仅为优质核心地段，多为下场托底，上半年销售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、万科同比下滑94%，央国企拿地乏力上海历次土拍成交地块拿地房企成交地块拿地房企性质（按金额）宗403530252015105113115131516126460206290104262727615212342106185271210219613731081713142914521432143584617951384182

5341153

5021

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22142502021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年2024年央企

国企

民企

联合体（含国央企）

联合体（民企）

外资/中外合资央企

国企

民企

联合体（含国央企）

联合体（民企）

外资/中外合资注：联合体中包含央国企和民企的，计算国央企拿地金额时将金额平分估算数据

：dataln，同策研究院上海1-6月推地计划完成21%上半年上海土拍呈现推地节奏加快，但推地数量断崖式下跌，从2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供应19块宅地，累计供应宅地面积约64公顷，按照上海《上海市2024年度国有建设用地供应计划》中商品住宅用地计划供应300-355公顷（剔除城中村及旧改项目），截止上半年，上海商品住宅供地计划完成度仅21%左右2022-2024年第一-三批次参拍-2024年上半年上海推地数量家70606050403020100484139367430292320114192002022年2023年2024年上半年2022年2023年2024年注：参拍企业数量为估算且不包含城投公司数据：同策研究院，好地网2三次响第一次政策调整：2023年9月认房不认贷政策对市场的影响：一线城市短期热度回升“认房不认贷”对外地有房贷记录客户和本地置换客户利好较大，短期内推动市场热度。9月一线城市新房环比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一线城市成交规模同环比均下滑。新政两周后政策热度逐渐减退，受假期影响有小幅回落一线城市2023年7-9月商品住宅销售近三年9月同期商品住宅销售面积万㎡9080706050403020100200北京上海深圳广州北京上海深圳广州2023年07月

2023年08月

2023年09月2021年09月

2022年09月

2023年09月政策对市场的影响：短期成交后出现需求断档政策两周后热度逐渐减退，周度成交出现下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客户，前两周部分客户受政策推动快速购房；而部分客户二套变首套，预算提高需要重新选房，成交周期拉长；另外部分客户需要先出售二手房才能置换，9月一线城市二手房挂牌量都明显增加，二手房销售周期拉长，影响置换需求，未来仍需刚需入场，推动置换链条一线城市2023年近10周二手房周度销出现断档，部分客户成交周期被拉长：入场，目前已完成购房（9月上旬集中释放）4500变首套，预算提高，需要重新选房4000房，但是目前市场挂牌量持续增长，二手房销售周期350030002500200015001000500一线城市二手房月末挂牌量海9月挂牌：+1.4万套广州9月挂牌：+0.3万套105深圳9月挂牌：+0.4万套00北京上海广州深圳7月

8月

9月北京深圳上海上海市场：“认房不认贷”时效性2周第一次政策调整出现一系列变化。除了市场热度增加，咨询的客户线索明显增加，看房的需求也明显上升，还有以下几个方面的变化：第一、置换型客户明显增加；第二、二套变首套，支付能力变强；第三、需求变化，有增加一个房间的需求，部分有看上游板块的倾向；第四、纯投资客户出现，购房目的纯投资；第五、部分客户表示新政刚出台，形势不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等01

03500万以下外围刚需区域热度提升相对最为显著，代表区域为嘉定和临港主城。如临港某项目8月整体成交10套，新政后两天成交达5套，80%为老客户。临港某项目周末两天成交29套，80%为老客户，客户心态表现为担心政策后楼盘售价会提升，急于新房下定。分热度原本就高的改善项目影响反馈不，如杨浦某项目客户考虑到还款压力仍偏向于选择六七成首付。客户，现在主动出来看房。数据：同策研究院、统计局、wind第二次政策：2023年12月普通住宅标准调整上海市场：“普通住宅标准”及二套首付比例调整后市场情况“普宅”调整后，二手房市场成交量上升明显，主要得益于税费的减免以及首付门槛的降低，由于房价下降及税费的降低，二手房分流了部分新房的客流。新房市场受到新政的影响还未体现在成交上新政后，上海二手房成交变动情况后，上海新房成交变动情况8007006005004003002001000717647614520480461455455442393397均值2303703402112868627722600数据：同策研究院、统计局、wind第三次政策调整：5月27日限购、降首付、补贴等“沪九条”沪九条政策内容及变化适用对象分类社保/个调整前调整后3年非沪籍居民非沪籍单身人士购房增加“外环内二手房”2年，扩大至所在区全域不再按离异前家庭计算五大新城及南北转型等区域非本市户籍人才社保/个离异家庭赠与离异后住赠与人住已赠与住房不再计入赠与人名下型二手住房（2000年前竣工，70㎡记一下）用于职工租住的，不再限定购买住房套数企业购房限购限购一个是未成年人，可增购1套(包括本市户籍和非本市户多子女家庭籍居民家庭）卖出上海唯一住房，再买可不用提供社保或税单注意：卖出买进，产权人必须要一致。2024年5月28日以后出售置换的适用。非沪籍外地人士限购套数执行既有限购政策数据：同策研究院、统计局、wind第三次政策调整：上海楼市关注热度明显上升沪九条发布后百度指数变化新政后新房日均成交环比升30%，市场反馈积极新政后两周，全市商品住宅日均成交178套，较新政前两周日均成交提高30%，较2024年上半年日均提高41%，市场较为活跃，但由于新房成交具有滞后性，且受供应项目影响，政策效果仍需观察。此外，与去年同期相比，日均成交同比降29%，市场下滑明显，处于修复阶段图：上海全市商品住宅市场供前对比：日均成交套数126增幅41%30%-450040003500300025002000150010005005/262024年截止5/26，全市上半年日均成交126套5/261379（新政178年同期对比：5/27-6/2日均成交套数6/3-6/9日均成交套数2023年308211196145002024年同比-31%-26%供应套数(套)成交套数(套)均价(元/㎡)数据：数联天下新政后首周外环外成交环比大幅走高新政后两周，外环外新房日均成交110套，较新政前两周日均成交增加26%，较2024年上半年日均提高28%，但与去年同期相比下滑39%；分阶段来看，新政后首周外环外项目日均成交高达150套，环比升74%，首付降低刺激了此前部分摇摆刚需客群释放图：上海外环外商品住宅市场供前对比：套日均成交套数增幅28%26%-25002024年截止5/26，外环外上半年日均成交86套5/26868720001500100050005/269（新政110年同期对比：5/27-6/2日均成交套数6/3-6/9日均成交套数2023年2391501237002024年同比-37%-43%供应套数(套)成交套数(套)均价(元/㎡)数据：数联天下外环外新房项目来访活跃527新政后来访人数攀升，并在首个周末达到顶峰，周中回落后端午小长假再次活跃。外环外新房日均来访较前两周环比升47%，较去年同期降5.7%与新政前对比：图：上海外环外新房项目时间段日均来访增幅新政后首个周末人/天70024/1/1-5/26100158%60050040030020010004/5/13-5/2618547%4/5/27-6/10（新政后）273-与2023年同期对比：5/27-6/10日均来访年份水平2023年2024年同比140132-5.7%注：受项目入市时间影响，仅对比2023年-2024年均有来访的项目数据：同策研究院三成以上客群受新政带动到访项目从来访客户类型来看，5/27-6/10期间受新政刺激释放的来访需求占比约35%，其中首付比例下降为首要动因、其次是二孩/多孩家庭、社保年限5改3等图：上海外环外样本案场527新新政后两周来访客户驱动因素占比人/天7006005004003002001000社保年限缩短5改3/人才政策27.5%公司购房资格0.8%多子女家庭30.3%社保年限缩短5改3/人才政策

多子女家庭

公司购房资格

首付比例下降

其他注：其他类型即不考虑新政影响，或不在利好范围内的客群数据：同策研究院3202判资金面趋势研判：2024年美元将会进入新一轮的弱周期从美元周期波动规律来看，大周期为16-17年左右，根据趋势研判，可以看到2024年美元指数大概率会进入下降区间，这对我国货币环境来讲是比较大的利好，有利于流动性及购买力的修复0.20.150.1140.0000130.0000120.0000110.0000100.000090.00000.050-0.05-0.1-0.15-0.280.0000政策面研判：2024年上海楼市政策会进一步宽松一、2+3政策导向趋势购政策调整方向••2是住房的“双轨制”3是指住房三大工程面取消限购，主要在五个外围区域结构性调整购房更多以区域人才、户籍方潜在购房人口和房票四、限购政策调整方向五、限价政策调整方向六、预售制度以及资金监管会也有调整的必要七、居民购买住房的逻辑小维度限购会进一步优化，如法拍房限购联动价格存在进一步优化的空间•

由“投资升值”转向适合居住属性的产品力产品力机会：关注改善型需求群体变化，产品力打造要贴合购房者需求近5年上海商品住宅市场成交结构变化明显，成交主力从300-500万向500-800万迁移，同时300万以下成交量显著减少，从两端大的沙漏型转向中间大的纺锤体型。一是当前经济形势下，购房门槛的增高意味着真正刚需客群正在逐渐减少，而上海“刚需”客群多为在外地处置资产后在上海购房的改善客群，有一定购买力。二是在悲观收入预期影响下，改善需求置换不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换，成交总价反而向下偏移2020-2024年6月上海商品住宅分价段成交场需求从“沙漏型”转向“纺锤体型”ØØ市场成交结构从沙漏型变成纺锤体型上海新房购房门槛价段正在向上迁移。2023年，300万以300-500万成交套数占比小幅下降；而500-800万成交占比800-100万成交套数微降，主要是由于当前经济形势下，改特点区位，只需满足基本的置换需求即可；而1500万以上高端改善客群受市场经济影响较小，反而更加注重地段和豪

宅Ø改

善

市

场100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%6.51%7.40%6.49%5.40%8.14%真正“改善”客群不再拘泥于市区等特定区位情怀，偏好在熟悉区域选择满足面积、区位的项目进行置换善

市

场9.05%25.33%25.54%28.95%30.59%群实质是改善客群，为外地处后在上海购房这部分“刚需”客群有一定购买力，对于居住品质有一定的要求36.89%35.29%28.44%25.85%在当前经济形势下，新房购房门槛价段增长意味着上海真正刚需客群的正在消失……19.78%17.20%13.61%8.07%7.65%刚

需

市

场2020年2021年2022年2