佛山市三水区住宅小区建设工程项目申请报告

第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况(以下简称zz公司)实收资本：人民币壹佰万元公司类型：有限责任公司xxyyzz房地产开发有限公司的企业法人营业执照注册号为友占股份的100%,公司类型为有限责任公司。zz公司资产负债情况见下表1-1。从表1-1知道zz公司的资产251.00元、2,933,823.13元和4,745,463.46元；而负债主要为元、101,243.50元和5,469,130.10元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得zz公司的资产状况总体来编制单位：xxyyzz房地产有限公司2009年9月30日金额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数货币资金1短期借款短期投资2应付票据应收票据3应付账款应收股息4应付工资应收账款5应付福利费其他应收款6应付利润存货7应交税金待摊费用8其他应交款一年内到期的长期债券投资9其他应付款其他流动资产预提费用流动资产合计一年内到期的长期负债 长期投资：其他流动负债长期股权投资流动负债合计长期债权投资长期负债：长期投资合计长期借款固定资产长期应付款固定资产原价其他长期负债减：累计折旧固定资产净值长期负债合计工程物资在建工程负债合计固定资产清理固定资产合计实收资本资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用其中：法定公益金其他长期资产未分配利润无形及其他资产合计所有者权益(股东权益)合计资产合计：负债及权益(股东权益)合计：元，而盈利的原因主要是公司建设的商住楼正在销售回笼资金阶段表1-2编制单位：xxyyzz房地产有限公司2009年9月金额单位：元行次本月数本年累计数一、主营业务收入1减：主营业务成本2主营业务税金及附加3二、主营业务利润(亏损以“-”号填4加：其他业务利润(亏损以“-”号填5减：营业费用6管理费用7财务费用8三、营业利润(亏损以“-”号填列)9加：投资收益(损失以“-”号填列)营业外收入减：营业外支出四、利润总额(亏损以“-”号填列)减：所得税五、净利润(净亏损以“-”号填列)1.2项目概况内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%,…,产业结构、产 一五”期间，xx生产总值年均增长12%,…,初步建成产业布局合理城乡一元和谐发展战略”,并明确“十一五”期间yy区经济社会发展，整合、提升区域竞争力。”yy区“十一五”期间和到2020年的发展目标是：到2010年，全区生产总值比2000年增长5.2倍(翻两番多),人均GDP达到8,000美元以上；每万元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%;经济实力进值达到20,000美元以上，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城根据《yy区城市总体规划(2003～2020)》,西南组团未来发 区域。四大片区职能各有侧重，西南片区是yy区的政治、经济和文度假及高档次的区域性房地产项目；江南片区的发展先以生态为主，该总体规划将yy区的城市性质定义为：珠三角西、北江交汇处yy区的政治、经济、文化中心。主要城市职能为：广佛都市区西部共有124个完工项目和145个在建项目，同时全区融资70多亿元，奠元，增长17%;工业总产值1076.8亿元，增长18.4%;全社会固定资产投资164.3亿元，增长26%;地方财政一般预算收入11.6亿元，增长 xxyy区金域华庭项目位于yy区西南街道锦江15号。该地段位于xx西南组团中心区范围内，中心区的开发建设的提出正是适应yy金域华庭整个住宅小区规划建4幢的单体建筑，其中楼高17层和楼高18层的都有2幢。现总体开发的xxyy区金域华庭项目规划总用地面积18127.8平方米，建筑净用地面积为11423.6平方米，总建筑面积为45395.72平方米，其中计算容积率建筑面积为33810.72平方米，地下建筑面积为10833平方米；本项目立足于提升yy城市生内容和规模的详细技术经济指标见表1-3。序号项目名称指标1规划总用地2净用地面积3总建筑面积4其中计算容积率建筑面积其中住宅建筑面积商铺建筑面积5配建地下停车场10833m²(不计入容积率)6建筑基地面积7建筑密度8容积率9绿地率总户数每户人数居住人口停车位其中地下停车位地面停车位60(小区外)109(小区内)其中套型面积小于90平方米的住宅建筑面积占总住宅面积的比例注：本方案符合“国六”条要求(一)设计依据(二)设计规范 金域华庭项目占地18127.8平方米，总建筑面积为45395.72平方米，建筑密度为19%,建筑容积率为1.8,绿地率为35%。(一)规划设计理念本项目共规划有楼高17、18层的高层住宅，户型建筑面积由70以上，局部楼距达到60m。结构设计基本风压W₀=0.5KN/m²;楼面均布活荷载为4KN/m²,特殊的设备荷载按实际情况考虑。本工程抗震设防烈度为6度，按钢 项目内设配电房供电，配电房设置于地下室。变配电房内设地电阻R≤1欧姆。本项目预计总投资约为5610.76万元，见表1-4。预计项目建设期15个月，即由09年11月(项目现已着手进行前期工作)筹建至2011年1月竣工。项目初始建设投资由自有资金投入，预计2010年决。项目建设后期即2010年下半年项目开始发售时可回笼大量的资金，则资金状况可较为宽松。项目具体投资和筹资由xxyyzz房地产总价(万元)单方造价(元/一、项目开发成本二、项目开发费三、管理及其他不可预见四、项目总投资资金来源主要通过自筹和银行贷款解决，现土地费用744.06万比例的通知》(国发〔2009〕27号),从2009年5月27日起，对不和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目2.1发展规划分析 类别指标2005年2010年年均增长(%)经济增长国内生产总值(万亿元)人均国内生产总值(元)预期性预期性经济结构服务业增加值比重(%)预期性服务业就业比重(%)预期性研究与试验发展经费支出占国内生产总值比重(%)2预期性城镇化率(%)预期性人口资源环境全国总人口(万人)单位国内生产总值能源消耗降低单位工业增加值用水量降低(%)农业灌溉用水有效利用系数工业固体废物综合利用率(%)耕地保有量(亿公顷)主要污染物排放总量减少(%)森林覆盖率(%)60[10]约束性约束性约束性预期性预期性约束性约束性约束性国民平均受教育年限(年)9预期性民生生城镇基本养老保险覆盖人数(亿约束性舌舌约束性新型农村合作医疗覆盖率(%)五年城镇新增就业(万人)五年转移农业劳动力(万人)城镇登记失业率(%)城镇居民人均可支配收入(元)农村居民人均纯收入(元)3255555预期性预期性预期性预期性预期性会发展第十一个五年规划纲要》第四篇“加快发展服务业”第十七章“丰富消费性服务业”第二节“发展房地产业”指出，“调整住管理行为，提高市场化程度。”2.1.3.1xx规划《xx国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》第四章“主 扶持九个10～20万人口规模的城镇(群),完善其它10万人口规模与珠江东西岸的“港深—珠澳”相呼应的现代化大都市圈。到2010三大产业协调发展的yy经济社会发展的总体格局。现摘录其中1条 2000年增长5.2倍(翻两番多),人均GDP达到8000美元以上；每万元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%;经济实力进一步增强，人民富裕安康，社会更加和谐，率先基本实现社会主义现代化；到2020年，全区生产总值比2010年再翻一番多，人均生产总值达到20000年均增长21%,到2010年突破500亿元，人均GDP超过8,000美元，突破1500亿元，年均递增25%;高新技术产品产值占工业总产值比重达到35%以上；第三产业增加值力争达到90亿元，年均递增13%;农业总产值达到32.7亿元，年均递增4.5%以上。 环境综合指数达到90分以上，常住人口接近40万人，西南中心城区四章“主要任务”第(六)条“加强基础设施建设，加快西南中心城发展的新格局。到2010年，全区城镇化水平达到80%以上，中心城区城镇化水平达到85%-90%以上。”年)》构建了yy建设“一河两岸”的城市空间形态，明确了未来15 yy区城市总体规划确定了西南组团人口规模为：近期(2010年)城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期(2020年)城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。西南组团城市建设用地规模为：近期(2010年)年)城市建设用地控制在48km²,人均建设用地120m²。 根据xx城市规划管理有关规定及《xxyy区城市总体规划 (2003-2020年)》的规划要求，结合佛山规划局yy分局给出的本xx规划局yy分局对xxyy区金域华庭项目地块土地利用做出用地③绿地率(GR):≥35%;④建筑层数及高度：宜≤3层，限高12米。⑤按照国家有关规定要求套型建筑面积90平方米以下住房面积密度为19%,容积率为1.8,绿地率为35%,建筑最高层数为18层。房地产行业是国民经济和社会发展中的先导性行业、支柱性产知道西南组团近期(2010年)城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期(2020年)城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。这样的城镇化进程 总体来说，项目与有关国民经济与社会发展规划以及yy区城市总体规划是比较衔接和协调的。2.2产业政策分析近年来随着我国房地产市场的升温，国家也相继出台了相关的调控政策，这些政策对房地产市场起到了一定的调控和引导作用，促进了房地产市场的良性健康发展。尤其是随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，特别是高收入人群数量的增加，人民对住宅的多样化，可选择性及功能质量和环境质量的要求越来越高。为了满足这部分高收入人群对高质量居住环境的需求，让他们产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求，故而项目在规划、开发构思上都是针对他们而量体裁出合适的低层户型。可见，本项目积极响应了国家的政策，满足了市场的需求，尽了企业的社会责任，是利国利民的好项目。现就有关对本项目有影响作用的行业政策陈述如下：(1)2005年3月国务院办公厅发出了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(简称“国八条”),国家对房地产市场的调控上升到政治高度。国务院出台八点稳定房价的意见如下：一三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨(2)2006年5月17日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 (3)进入2007年，广东省也相应作出了调控动作，出台了相关省建设工作要点的通知(粤建法字[2007]18号)》指出，2007年全省(4)2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场设。力度争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚务院办公厅关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(国办发(2008)131号)中鼓励普通住房消费措施和支持房地产开发企(6)在低层住宅建筑产业政策上，国家国土资源部重申“调整住房户型结构、严格低层用地审批”,明确继续限制低层住宅建筑的单地处在产业链的一个节点上(如建材等),而是拥有了自己的一些yy的房地产依托这个得天独厚的自然背景大力发展了一大批高素质房预售与销售数据显示：2005年1-11月，共预售1948套，预售面积 积为55.81万m²,成交套数为5787套，月均成交482套，其中160m²以上商品房成交345套，面积10.40万m²,总金额为66641.37万元。2008年全年成交套数的61.3%,月均成交296套，比上年减少2239套，其中金额达72556.10万元，比2007年高8.86%。同时，2008年商品房成交均价为5587.22元/m²,同比2007年的4518.36元有23.7%的涨幅，可见进入2009年，前三季度商品房成交套数为7361套，远超过去年前三季度的2587套；前三季度商品房成交金额达3,134,101,865.6元，远超过去年前三季度的1,165,443,766.5元。2009年以来，yy房地产市场量价齐升，部分开发商乘“回暖之风”低价入市，而 级大盘。这些大型房地产开发商的到来使得yy楼市热闹纷繁，为yy2.3行业准入分析《中华人民共和国城市房地产管理法》为房地产行业的管理法第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、第一节土地使用权出让第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法 第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发(二)有固定的经营场所；(四)有足够的专业技术人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当 第三章资源开发及综合利用分析矿、建材矿以及水(力)、森林等自然和矿产资源的开发，故不对资3.2资源利用方案3.3资源节约措施 在附属建筑如车棚、活动场所中运用可循环利用的新型建筑体3、选择优质的施工企业并要求其适当提高建筑施工技术装备水通过有效应用清洁生产技术，推进“绿色施工”,减少施工对环4.1用能标准和节能规范筑评价标准》(GB/T50378-2006)和《绿色建筑技术导则》(建科[2005]199号)。改环资[2007]2505号)。国家发改委节能中长期专项规划在论述我 (建科[2005]55号)。该标准规定城市新建建筑均应严格执行建筑料。”地区人民的居住环境质量，全面实现建筑节能50%的目标，建设部组标准》(JGJ75-2003),该标准已于2003年7月颁布实施。2003年12月5日，国家发展和改革委员会、建设部、财政部联4.0.7、4.0.10、4.0.11、6.0.2、6.0.6等强制性条文，要求居住建筑在设计、实施中必须严格执行。以下摘录该标准中对本项目具有1.0.1为贯彻国家有关节约能源、保护环境的法规和政策，改善1.0.2本标准适用于夏热冬暖地区新建、扩建和改建居住建筑的3.0.1本标准将夏热冬暖地区划分为南北两个区。北区内建筑节 3.0.2夏季空调室内设计计算指标应按下列规定取值：1、居住空间室内设计计算温度26℃;2、计算换气次数1.0次/h。3.0.4居住建筑通过采用合理节能建筑设计，增强建筑围护结构暖总能耗应减少50%。4.0.4居住建筑的外窗面积不应过大，各朝向的窗墙面积比，北向不应大于0.45;东、西向不应大于0.30;南向不应大于0.50。当设计建筑的外窗不符合上述规定时，其空调采暖年耗电指数(或耗电4.0.5居住建筑的天窗面积不应大于屋顶总面积的4%,传热系数不应大于4.0W/(m²·K),本身的遮阳系数不应大于0.5。当设计建4.0.6居住建筑屋顶和外墙的传热系数和热惰性指标应符合表4.0.6的规定。当设计建筑的屋顶和外墙不符合表4.0.6的规定时，其空调采暖年耗电指数(或耗电量)不应超过参照建筑的空调采暖年 K≤1.0,D≥2.5K≤2.0,D≥3.0或K≤1.5,D≥3.0或K≤1.0,DK≤0.5K≤0.7的外窗不符合表4.0.7-1和表4.0.7-2的规定时，其空调采暖年耗量)。(表4.0.7-1为北区限值，略)表4.0.7-2外墙外墙的综合遮阳系数Sw平均窗墙面积比Cm平均窗墙面积比平均窗墙面积比平均窗墙面积比平均窗墙面积比≥2.5或K4.0.10居住建筑外窗(包括阳台门)的可开启面积不应小于外窗所在房间地面面积的8%或外窗面积的45%。4.0.11居住建筑1至9层外窗的气密性，在10Pa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于2.5m³,且每小时每平方米面积的空气渗透量不应大于7.5m³;10层及10层以上外窗的气密性，在10Pa压差下，每小时每米缝隙的空气渗透量不应大于1.5m³,且每小时每4.0.12居住建筑的屋顶和外墙宜采用下列节能措施：浅色饰面(如浅色粉刷、涂层和面砖等);屋顶内设置贴铝箔的封闭空气间层；阻时，上述各项节能措施的当量热阻附加值，可按表4.0.12取值。采取节能措施的屋顶或外墙当量热阻附加值(m².K/W)浅色外饰面(B<0.6)内部有贴铝箔的封闭空气间层的屋顶用含水多空材料做面层的屋面屋面蓄水屋面遮阳屋面有土或无土种植东、西外遮阳墙体细则是广东省对《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号)在广东的详细化。细则对标准作更为详细的说明和落4.1.1.4《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)与《绿色建筑技发展绿色建筑是贯彻落实中央提出的发展节能省地型住宅和公 不论是高屋建瓴的国家节约能源法还是部委的节能专项规划和50%节能率要这样来理解，从发展的角度来看，夏热冬暖地区的居民“基准”(既有传统)居住建筑节能50%。当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。” 4.2能耗状况和能耗指标分析yy区尤其是西南街道目前已经配备能源供应方面相当完善的市1、空调能耗。空调系统用于调节室内空气的温度、湿度，它们3、烹饪能耗。烹饪能耗主要受到家庭人口数量、年龄、饮食习4、照明能耗。国家大力推动家庭用灯采用节能灯，目前yy区的 1、本项目属于住宅建筑，其建筑能耗受yy区当地的气候条件影空气温度的能耗(主要是空调能耗，以往是电风扇能耗)是家用能耗2、本项目建筑能耗受到家庭收入的影响。收入比较高的家庭将3、建筑能耗受到家庭人口结构、居民传统文化的影响。家庭人4.3节能措施和节能效果分析 转轮式全热交换器、纸质全热交换器、热管式显热换热器、空气-- zz公司对建筑节能有着深刻的科学的认识。他们认为，建筑节术创新的迫切需要，也是当前世界经济和社会发展的大潮流和大趋能影响较大的行为主要是为取得住宅的光亮感和通透性而减少外部 是当前本项目(也是yy区内居住建筑)的节能障碍所在，同时也是夏热冬暖地区)应当以遮阳系数Sc为首要控制指标。好这部分的工作外，还应该更多地对住户进行节能工作的宣传和引1、项目必须采用散装水泥以节约材料和能源。其他墙体、屋面2、施工现场在施工前做好施工道路的规划和设置，可利用设计4、弃土期尽量集中并避开暴雨期，做到边弃土边压实，弃土完5、主楼建筑清理施工垃圾，使用封闭的专用垃圾道或采用容器屋面保温隔热效果和储水功能，该措施可将50%的屋面降水保留在屋的同类建筑相比，夏季酷热的白天建筑顶层室内温度可降低5℃~房间内部与可开启门窗相对应位置宜有可以用来形成穿堂风的通道 2、本项目充分利用自然通风，合理选择建筑造型，是组织自然3、对屋顶和外墙进行隔热和散热处理，减少通过外围结构传入4、外墙主墙采用蒸压加气混凝土小型砌块，热阻大，保温性能5、控制墙窗比，按夏热冬暖节能标准要求，各朝向的窗墙面积比，北向不应大于0.45,东西向不应大于0.3,南向不应大于0.5。窗玻璃均采用塑钢普通玻璃，外窗的传热系数<4.7W/m²k。外窗的综合遮阳系数<0.8。6、在进行上述节能措施时结合使用新型建筑材料(节能材料)、7、在选择照明灯具时，采用细管高效荧光灯、高压钠灯等节能8、根据建筑设计风格和日照规律，可采用多种高效智能遮阳系 1、在选取合适的节水措施和用具前，先合理规划和建设小区水用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用 2、绿化景观用水节水。绿化节水实施原则是保障小区绿化、景3、节水器具应用。本项目将使用节水型器具，减少用水量及加的马桶且采用两挡冲洗阀门，不使用耗水9升和9升以上的座便器，此办法可为卫生间节水36%。也就是节约用水加压能源的10%左右。节能效果跟住宅高度成正比，建筑物越高节能效果更显著。其节能投资也比较省(节水型卫生器具比普通型卫生器具价格稍贵),考虑既节水又节能。 一般来说建筑施工过程中材料损耗率约为8%～10%,管理松懈的项目其材料损耗率则可达15%以上，这对项目节能是严重不利的。本项目严格监测材料损耗，预期目标是把材料损耗率控制在6%以下。项目建筑物采用行列错式布置，保证了气流在小区范围内的通区建筑每年用于通风的电量约为15kWh/m²,本项目采用错列楼宇和大力全部推广使用冲水量≤6L的马桶且采用两挡冲洗阀门，则冲厕用水即可节水12%。水嘴，可节水且不减小水柱的直径，即节水率在15%左右。常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头则每分钟只需要9L水的优劣。大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是xxyy区金域华5.1项目选址及用地方案本项目位于yy区西南街道锦江15号。该地段位于xx西南组团xxyyzz房地产开发有限公司，该地块已办理国有土地使用证(详见附件),证号：佛三国用(2006)第20061102333号。项目地块用地面积18127.8平方米，总建筑面积45395.72平方米。其中建筑占地面积11423.6平方米，建筑密度19%,建筑容积率 钻孔位置是由建设方用全站仪按总平面规划图(1:500)定点协和残积层(Q¹),基岩为下第三系(E)砂泥岩。根据岩土层结构、2、粉质粘土(Qaltpl,层号②):黄灰色，含砂质，可塑。建议本3、粉质粘土(Qe,层号③):棕红色，含砂质，硬塑。建议本4、中、粗砂，局部砾砂(Qel,层号④):浅黄、灰白色，粉粘局部夹粘土透镜体。建议本层地基承载力特征值的经验值fak取5、强风化岩带(E,层号⑤):为强风化泥岩、砂岩，局部夹中6、中风化岩带(E,层号⑥):为中风化砂岩，泥岩。建议本层验值fak取600kPa。(1)场地地下水概况1.30米至8.00米之间，地下水位标高在15.70米至29.(2)地下水腐蚀性评价表5-1地下水腐蚀性评价表腐蚀性评价对混凝土结构对钢筋混凝土结构中的钢筋对钢结构弱腐蚀性无腐蚀弱腐蚀(1)场地稳定性及适宜性评价判断场地属可进行工程建设的一般场地，场地及地基等级均属二级2、建筑场地类别划分：场地覆盖层厚度为0.00～12.00m,①、②层属软弱土，③、④层属中硬土，按《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)中4.1.6条建筑的场地类别划分标准，建筑的场地类别属II类。场地抗震设防烈度为6度，设计地震加速度值为0.05g,设计地震分组为第一组，特征周期Tg为0.35s。4、地震效应评价：场地①、②层属抗震不利地层。按《岩土工情况下可不考虑砂土液化的影响。如果发生7度地震时，对17个钻孔的④层中、粗砂进行验算，其液化指数ILe=0,无液化。详见《砂土地震液化判别统计表》(附表3)。5、场地除局部存在较厚的回填土外，不良地质现象不发育。场(2)基础持力层适宜性评价1、素填土(①层)为新近回填土，松散欠压实，未完成自重固2、粉质粘土(②层)承载力低；粉质粘土(③层)、中粗砂(④层)局部分布，具一定承载力，但土性变化大；均不宜作拟建建筑物3、强风岩带(⑤层),分布范围广，有一定厚度，承载力较高，4、中风岩带(⑥层),有一定厚度，属较软岩，岩体较完整，岩5、强风化岩带(⑦层),埋藏深度较大，承载力较高，桩基础持5.2土地利用合理性分析距离不得少于10米，退让南面用地界线红线的距离不得少于10米，退让西面用地界线红线的距离不得少于10米，退让北面用地界线红线的距离不得少于10米。距离不得少于10米，退让南面用地界线红线的距离不得少于10米，退让西面广贺高速公路中心线的距离不得少于60米，退让北面规划道路道路红线的距离不得少于20米。3、建筑间距：30米以下建筑物正向间距不得小于1.0H米以上1、停车位要求：设置小汽车位数为每100平方米建筑面积设以上部分的高度不超过1.5米的，不计入容积率的计算),允许在室(2)机动车和非机动车停放场(库)应与主体工程同时设计、 1)居住用地范围内的各种市政公用设施和绿化由投资商负责出2)道路：车行道采用水泥或沥青路，人行道采用互锁砖或花岗4)绿化：宜种植本地树种。宽度》3.5米的道路两旁种植已假植的香樟、杜英、细叶榕等常绿乔木，树干胸径大于12厘米，冠幅米的道路两旁乔木)每800平方米种植树干胸径大于20厘米的已假植乔木3棵、胸径大于50厘米的已假植乔木1棵，屋顶需进行绿化建定风格，建筑主题鲜明。建筑设计风格及建筑材料须与周边建筑物相协调。建筑屋顶要有造型，公共建筑以及高层住宅建筑的屋顶和主要轮廓线需设置夜景灯饰。3、严禁在建筑外立面设置防盗网，空调机以及各类管线应统一5.2.2建设规模及指标地处于yy区西南街道锦江路15号地块宗地面积为18127.8平方米(27.15亩),规划总建筑面积45395.72平方米(含地下建筑面积10833平方米)。本项目土地所有权和土地使用权都为zz公司所有。用地指标符合yy区土地利用规划，比较合理。其用地指标经过当地规划部分的审查确认。5.3征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地不涉及征地拆迁和移民安置，故不作此两部分工作的规划方案。第六章环境和生态影响分析6.1建设项目周围环境现状气温为-0.7℃,2、3月气温回升，7月份温度最高，多年极端最高气温可达38.7℃。全年平均蒸发量为1178.4毫米，最大可达1981.3毫米。这一地区的湿度较大，全年平均相对湿度达80%,每年春季是全年最潮湿的季节，全年平均降水量为1687毫米，最多年份可多达2357.0毫米，最少年份的降水量为1044毫米，全年降水主要集中在春、夏季(4～9月),前汛期主要以锋面低槽影响而产生的降水，次主导风向为东南风，占9.8%,这一地区偏西风较少，西南、西北 各风向出现频率均在3%以下，全年静风频率较高，为18%,多年平均风速2.5米/秒。 yy区矿产资源丰富，已经开发的矿产有水泥灰岩、石膏、粘土、根据《全市环境空气质量功能区划方案》(三府办[1999]97号)量标准》(GB3095-1996,2000年修订版)中的二级标准。根据xxyy区监测站提供的2007年5月16～18日的相关监测资料，大气监测点为监测站，西南街道大气环境质量如表6-1所示：测点NO₂日平均浓度二级标准限值 护监测站2008年1月在大棉涌大田花厂的监测数据。水质监测结果见表6-2所示。断面名称化学需氧量生化需氧量氨氮总磷石油类氰化物汞溶解氧六价铬高锰酸盐指数挥发酚阴离子表面活性剂大棉涌一37934IV类水53523 一定程度的保护和改善作用；通过对比yy监测站2005年11月份的表6-3边界等效连续声级测量结果测点编号测点位置昼间夜间东边界南边界西边界北边界质量标准》(GB3096-2008)中2类标准。 6.2生态环境影响分析的声级值最高可达105dB(A)以上，其噪声传到施工场界的噪声值将 项目建成后的噪声源有：(1)机械设备噪声源：各类水泵、风机、备用发电机、居民空调机等。(2)交通噪声源：主要来自于进出小区内的车辆。(3)公建场所噪声；商铺等的生活噪声。项目营运期主要机械设备噪声源1米处的噪声级见表6-4,交通序号污染物排放点噪声值[dB(A)]1各类水泵、风机、发电机等2停车场表6-5交通噪声源行驶条件加速行驶匀速行驶车辆L₅o中客车小轿车摩托车大客车载重汽车有车位109个，小区外地面停车库有车位60个，地下停车位有274计)、CO、HC等，类比广州市机动车(小型车)运行时的污染物排放(时速以每小时16公里计)车场入口至停车位距离均以150米计。按照以上参数计算，本项目机动车尾气污染物的产生情况见表 表6-6项目机动车尾气污染物产生情况一览表类型污染物个停车日排放量(kg/d)位年排放量(t/a)项目每天的用气量约为298.1Nm³/d,燃气烟气中污染物的排放源强，如表6-7所示，排放时段主要集中在早晨1小时、中午1小时及傍晚2小时等3个时段内。表6-7燃气污染物排放源强污染物NO₂烟尘排放系数：kg/10000m³日排放量：kg/d年排放量：t/a 商铺经营人员(以1人/10m²计)每天生产的垃圾0.5kg计，则每天下2类：6.3生态环境保护措施治对策。本项目建设单位、施工单位将严格按照xx对施工时环境保(1)尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。(2)施工部门应合理安排施工时间和施工场所，避免多台施工(3)施工运输车辆进出应合理安排，尽量避开噪声敏感区，尽(4)在有市电供给的情况下禁止使用柴油发电机组。(5)以钻桩机代替冲击打桩机，以焊接代替铆接，以液压工具(6)在挖掘作业中，尽量避免使用爆破方法。(7)严禁高噪声设备在休息时间(中午和夜间)作业。施工单位在工程开工前15天内向有审批权的环境保护部门提出申报，并说(8)施工范围采用文明施工围蔽进行施工现场围蔽，以降低施 确保项目在运营期间噪声达到《城市区域环境噪声标准》 (1)机械设备噪声源的控制(2)交通噪声源的控制 (1)、采取合理的措施疏导进小区机动车，限制尾气排放情况(2)、合理规划车场内机动车车流方向和建筑物布局，使之有(3)、在建项目周围应加强绿化，充分利用植被具有既美化环厨房烹饪时产生的油烟主要是食物烹饪、加工过程中挥发的油在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池，含泥沙雨水、体的影响较小。自从2005年年底yy区驿岗污水处理厂投入运行后，6.3.4.2项目运营期间固体废弃物防治措施可回收利用部分(废纸、废玻璃、废塑料、废金属、饮料罐等)加以回6.4外(内)环境对本建设项目的影响6.5特殊环境影响项目地块及四周没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景7.1费用效果分析7.2行业影响分析7.2.1.1yy房地产市场概述yy区2008年的商品住宅成交量为2060套，与去年的4066套相比，同比大幅下跌49%,但是从商品住宅平均成交价格来看，2008年yy区新建住宅平均成交价格为5067元/m²,2007年同期为3656元/m²,同比增幅达25.8%。经历了2008年房地产业普遍不景气的情况，2009年前三季度yy房地产业呈现出逆势而上的状态，商品房成交套数为7361套，远超过去年前三季度的2587套；商品房成交金额达3, 134,101,865.6元，远超过去年前三季度的1,165,443,766.549万平方米，密度较低，容积率仅1.8,绿地面积超过10万平方米。 的停车场。美式联排建筑组团、环湖独立住宅组团，与周边山林山林江自然环境，以建筑空间的构造达成生活方式的表达，为业主勾画了不可多得的感性品质居所价值。3、东海蓝湾。项目东南方紧临滨河北路及西南涌，北面靠广三高速公路。总建筑面积约24万平方米，小区内设独立会所一栋，小高层及高层住宅42栋，其中两栋11层，其余为16层。项目规划分三期完成，第一期建筑面积48552m²,共415户。7.2.2企业在行业中所处的地位xxyyzz房地产开发有限公司是yy区房地产开发商中的后起之秀，但公司的起点高、目标高。zz公司首个中型住宅小区项目，即金域华庭项目前期工作正在有条不紊的进行。预计2009年12月可动工，2010年下半年开始销售，2011年1月可交付业主使用。金域华庭项目占据景观资源优势，环境优美，打造当地一个生态人文楼盘，利用自然资源优势及周边环境，配合欧陆建筑风格，开发高品质的中型楼盘。这种高品质的房地产模式在yy区是少数的，各行各界都有所谓“一炮而红”者，zz公司将依靠金域华庭项目而名动全城。综上所述，前几年到现在yy房地产行业都是西南街道中心城区楼盘唱的主调，但西南街道中心城区可供房地产开发用地已经日渐趋少了，且依据《xxyy区城市总体规划(2003-2020)》,西南组团在未来的三至五年内城市规划建设的总体思路是以中心城区为重点，有计 zz公司在yy区西南街道锦江路15号开发住宅项目，不但背靠天然独规划发展的思路。为此，xxyy区金域华庭项目将会奠定了zz公司在房地产业是产业关联度相当高的产业。它对上下游产业有两次带动：房屋建造中及房屋销售后影响力系数约为2,即房地产业每投产业的影响。xxyy区金域华庭项目规模比较大，采用的技术、建材7.3区域经济影响分析工程(包括配电照明工程、给排水工程、消防工程)等投资。2、估算编制依据估算涉及到的有关土建、装修装饰、市政及安装工程定额(含工程量计算规则)分别选用《广东省建筑工程综合定额(2006年)》、《广东省建筑工程计价办法(2006年)》、《广东省装饰装修工程计价办法(2006年)》、《广东省装饰《广东省安装工程计价办法(2006年)》、《广东省安装工程综合定额(2006年)》、《广东省市政工程计价办法(2006年)》、《广东省市政工程综合定额(2006年)》。参考佛建(2006)43号《关于贯彻执行2006年广东省建设工程计价 2009年第3季度建材参考价及市场价计算。项目总投资约为5610.76万元，各类费用估算详见表7-1～表总价(万元)单方造价(元/参见表7-2二、前期工程费用参见表7-3三、建筑安装工程参见表7-4四、基础设施建设参见表7-5五、开发期间费参见表7-6六、其他费用参见表7-7七、不可预见费一～六合计总额的2.0%八、项目总投资一至七合计表7-2土地费用估算表项目名称总价(万元)单方造价(元/备注1.土地价款2.契税(含土地价格项目名称总价(万元)单位造价(元/m²)1.地质勘测费以总建筑面积计算2.规划、设计费按(建设安装工程费+基础设施建设费)的1.5%3.工程咨询费按(建设安装工程费+基础设施建设费)的0.5%4.临时水费以总建筑面积计算5.临时电费以总建筑面积计算6场地平整费以总建筑面积计算7.城市基础设施配套费以总建筑面积计算8.人防工程易地建设费以应建防空地下室计算 计算基础单位造价(元/总价(万元)1.基础工程以总建筑面积计算2.地下土建工程以地下建筑面积计算3.地上建筑工程以地上建筑面积计算3.给排水工程以总建筑面积计算4.电气照明工程以总建筑面积计算5.消防工程以总建筑面积计算6.弱电工程以总建筑面积计算7.电梯工程0以总建筑面积计算 计算基础单位造价(元/m²)总价(万元)1.供电工程(小区变配电)以总建筑面积计算2.供水工程以总建筑面积计算3.小区道路工程以总建筑面积计算4.小区绿化工程以绿地面积计算5.排污工程(含环保投资)以总建筑面积计算其中污水管网以总建筑面积计算污水处理设备以总建筑面积计算6.其他设施配套费以总建筑面积计算计算基础单方造价(元/总价(万元)1.财务费用以总建筑面积计算2.销售税费以总建筑面积计算3.管理费用以总建筑面积计算计算基础单位造(元/总价(万元)1.工程监理费以总建筑面积计算2.质量监督费以总建筑面积计算2以总建筑面积计算4.其他费用8以总建筑面积计算收入种类项目名称计算指标出售收入建筑面积(平方米)平均价格(元/平方出售率收入(万元)住宅地下室总收入12407.00万元序号项目名称总价(万元)单价(元/m²)1销售收入2总成本费用3销售税金(8.67%)4利润总额5所得税(25%)6净利润1、工程前期工作及立项2009年11月完成；2、施工图设计及招投标2009年12月完成；3、项目施工阶段2010年1月至2010年11月；4、2010年12月竣工验收，2011年1月正式投入使用。内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标招标公开招标招标勘察√设计√建筑工程√安装工程√√主要设备其他总投资5610.76万元社出资建设的日本爱汽科技汽车自动变速箱齿轮项目已与yy区签1000多元。近两年，除了本地开发商开发的一些大型楼盘外，佛山化工、电子电器、新材料、建材、食品饮料和纺织等产业体系。而河口工业园则先后吸引了广东凤铝等70多个项目、企业到河口投资落户，引入的建设资金近20亿元。其中，国家建设部定点企业广东凤铝铝业有限公司继续扩建，将厂区面积扩大4倍，计划5年内将公司建设成为年销售值达数十亿元的铝型材生产企业。此区域内云集了西南众多大企业，它们的员工总数可达8万人以上，对居所的要求首先是交通便捷又离企业较近，其次还应该生活便利、的出现对人才队伍的安营扎寨和西南工业的长远稳定发展是有相当7.4宏观经济影响分析资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、第八章社会影响分析本项目位于yy区西南街道锦江路15号。商品房项目的社会影响区域范围依据其目标客户区域确定，根据zz公司的构想，项目的核农村)。商品房项目的社会影响区域范围依据其目标客户区域确定，分析项目所在地西南街道目前和未来3～5年内购房置业客户群体，特征如下：其一，随着yy经济的发展和人民生活水平的提高，居民质。其二，不论是新yy人或者是yy本地的居民，他们之中的购房群结合目前国家有关房地产宏观调控政策和本项目中高档的产品定位，本项目的目标客户定位为yy希望改变现在室外环境较脏乱、1、客户分布以西南街道为中心，辐射全yy,少量佛山、广州外2、年龄跨度以30～50岁为主力范围，20～30岁其次。客户的我们在此不局限于行政区划因素的限制而生硬地确定项目的社客户是在工厂企业工作人员以及城镇化过程农村向yy城区转移人表8-1项目社会影响效果分析表社会因素社会影响效果措施和建议解决和促进社会就业的作用于活跃市场繁荣市场。1.建议市政部门尽快做好与本项目有关的市政设施，让将来入住的居民住得安心，才能工作开心。2.建议对项目的商铺进行集中管理，针对楼盘增加居民收入，提高居民生活水平的作用1.居住环境是衡量居民生活水平的一个重要指标，本项目以良好的居住2.商铺可为经营者带来较大的经济收益。的西南街道居住环境锦上添花。对社会弱势群体(儿童、残疾人)的影响1.本项目建设对儿童或残疾人不会产生不良影2.项目可创造巨大的政府税收，同时通过拉动就业和商业为社会创造财富，一些依靠政府的弱势群体由此间接得益。是每个西南街道居民值得自豪的事情。1.项目未对当地的宗教有不良影响。2.项目将建设成卫生文明小区，对yy创建全国环保模范城市有促进作用。1.项目的居住文化和商业文化应该得到扶持。2.项目的卫生文明形象应该坚持，使之成为标杆。对地区基础设施、1.项目可提高当地市政设施的利用效率，对完善西南街道的市政服务设社会服务容量和城市化进程的影响施有较大的促进作用。2.项目的商铺为社会提供了商业经营场所。包括道路、市政给排水管网、电力供应、通讯设施等。8.2社会适应性分析商品房项目的本身就是产品，它区别于工业项目、农业项目或者水利、交通等项目的一个主要特征是以项目本身全部推向市场推向社会，而非以占用甚至