易居中南集团海口市进入机会及东海岸项目可行性研究报告

1Documentnumber海口市进入时机及东海岸工程可行性研究报告谨呈:中南集团【总论】总论通过对于海口城市研究以及房地产市场研究，我们认为海口这座城市是适宜进入的。通过了解，目前政府主要开展的方向仍是西海岸，由于海甸岛是海口最大的房地产开发区域市场，区域成熟度高，因此操作工程风险相对较小；而东海岸目前缺乏必备的市政配套设施，操作工程风险相对较大，但考虑其景观资源优势明显，加上处于未来城市开展方向，因此，后期前景乐观。第一篇海口城市进入研究第二篇海甸岛、东海岸开展研究第三篇地块工程研究第一局部海口城市开展研究第二局部海口房地产市场研究第四局部地块解析第五局部工程经济测算第六局部工程经营目标与开展战略目录第一篇海口城市进入研究【海口城市进入研究】海口城市开展研究：旅游产业为主，未来开展前景看好1、海南省会，政治、经济中心，交通枢纽，具备较大开展潜力2、城市规模不大，人口增长幅度趋缓，流动人口占有相当比例3、GDP保持较快增长，经济快速开展，但人均GDP相对较低4、随着海南国际旅游岛的打造，必将带动海口的开展海口房地产市场研究：总体平稳，后势强劲，典型外向型市场1、海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨2、商品房市场年销售面积持续增加，销售均价稳步上升3、典型的外向型市场，其核心价值是较高性价比的强势海景资源观点通过对于海口城市研究以及房地产市场研究，我们认为海口这座城市是适宜进入的。Part1海口城市发展研究海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划海南省全省陆地〔主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛〕总面积3.54万平方公里〔其中海南岛陆地面积3.39万平方公里〕，海域面积约200万平方公里。与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美海南岛位于北纬20.2度至18.0度夏威夷群岛巴厘岛普吉岛海南岛N20°N18°海南是中国唯一的热带海岛省份海南省历年生产总值〔单位亿元〕数据来源：海南省09年统计公报海南人均生产总值〔单位：元〕海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划省委、省政府：抓工程就是抓开展数据来源：海南省09年统计公报海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划08年全省城镇居民人均可支配收入到达12608元，增幅为14.60%。08年海南省社会消费品零售额为448.44亿元。海南城镇居民人均可支配收入〔单位：元〕海南社会消费品零售额〔单位：亿元〕数据来源：海南省09年统计公报海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划□第一产业比值有所下降，以工业为主的第二产业比重提高5个百分点，这说明海南近几年根底设施建设明显加快，一批对结构调整起关键作用的优势产业工程竣工投产。而以旅游效劳业为主的第三产业，比重始终较为稳定，并处在较为重要的地位。2005年2003年2007年海南省2003、2005、2007年产业结构变化海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划数据来源：海南省09年统计公报海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划施工、竣工面积(单位：万平方米)供给和成交〔单位：万平方米〕□房屋竣工面积比较稳定，增长比较缓慢，但是施工面积却在逐年增长。这一方面反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了房地产市场存在一定的问题，这与房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因有关；□供求方面，供给增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势；数据来源：海南省09年统计公报海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划海南十一五期间的区域经济开展思路琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊东部沿海经济带中部生态经济区以海口为中心，统筹规划周边地区的开展。用国际水准建设和经营三亚市，扩大城区面积，拉开城市骨架，整合周边市县旅游资源，打造统一品牌，辐射中部地区，带动东西两线，推动全省旅游业上新台阶依托洋浦开发区、东方化工城、昌江工业园区集中布局重化工业，重点开展天然气与天然气化工、石油加工和石油化工、纸浆和造纸、矿产资源加工等工业，带动临近市县开展配套产业发挥东部沿海市县资源优势，开展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业，有条件、有选择地适度开展无污染的轻工、电子等产业。在标准滨海采矿秩序的根底上，积极开展矿产资源加工业处理好保护与开发的关系，在加强生态环境保护特别是强制性保护好自然保护区和生态公益林的根底上，积极开展农产品加工、水电、经济林、林下经济、生态旅游、城镇效劳业等特色经济。积极引导人口向城镇和其他经济区转移，逐步降低这一经济区的人口密度海南宏观概况/海南房地产概况/海南总体规划海口位于海南省最北端，北临琼州海峡，海南省省会，全省政治、经济、文化、教育中心，交通邮电枢纽。城市定位：热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋生态产业基地和国家历史文化名城。海口城市陆地面积2304平方公里，海域面积830平方公里，建设用地363平方公里。行政区划包括龙华、美兰、秀英、琼山4区。预计到2021年，主城区面积将达123.6平方公里，到2021年，主城区面积将达209.4平方公里，城市化进程迅速，开展空间较大。主城区地理概况海南省会，政治、经济中心，交通枢纽，具备较大开展潜力海口市宏观概况/海口市总体规划2021年底，海口市常住人口183万，户籍人口155万。城市人口规模不大，流动人口占比较大。根据

?海口市城市总体规划(2005年-2021年)?，预计到2021年，海口市总人口将到达180万-200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内。到2021年，预测总人口将达230万-250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。2021年，海口常住人口中，美兰区占31%，居首位，其次为龙华区占27%，秀英区占比最低。人口概况

海口历年人口增长趋势2021年底海口常住人口区域分布图城市规模不大，人口增长幅度趋缓，流动人口占有相当比例海口市宏观概况/海口市总体规划主城区总体经济运行

海口历年GDP走势图海口历年人均GDP及同类城市比照GDP保持较快增长，经济快速开展，但人均GDP相对较低海口市宏观概况/海口市总体规划在经过2003年“非典〞影响后，2004年以来，海口社会消费品零售总额进入快速增长期，2007年到达189.38亿元，同比增长17.4%。2021年上半年，总额为113.47亿元，同比增长23%，保持快速上升势头。自2004年以来，海口社会消费品零售总额增速均高于GDP增幅，社会消费需求日益旺盛。海口城镇居民人均可支配收入增长缓慢，2006年以来增幅才到达两位数，2021年人均可支配收入14150元，增幅为15.1%，为高于GDP增速的一年。城镇居民人均消费性支出占人均可支配收入比重近年来保持在75%以上，08年到达78%，消费支出较大。消费状况

海口历年社会消费品零售总额走势图海口历年人均可支配收入与支出走势图社会消费需求日益旺盛，人均可支配收入增长较慢，但消费支出比例较大海口市宏观概况/海口市总体规划海口市宏观概况/海口市总体规划海口主城区空间布局结构为带状组团式。在总体空间开展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控〞开展原那么。“中强〞即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境；“西拓〞指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚；“东优〞指选择恰当时机，择优开发工程，有选择性开发江东组团；“南控〞即抑止城市向南开展。城市规划沿海岸线布局，呈带状组团式，“中强、西拓、东优、南控〞的开展战略海口城市开展战略海口市宏观概况/海口市总体规划Part2海口房地产市场研究海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨类别2006年2007年2008年城镇居民收入10712元12289元14150元房地产投资50.47亿元60.1亿元71.2亿元固定资产投资158.2亿元182.77亿元219.1亿元房价2979元/平方米3521元/平方米4249元/平方米GDP350.06亿元396.4亿元443.2亿元海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析商品房市场年销售面积持续增加，销售均价稳步上升商品房市场的销售面积持续增长，竣工面积小于销售面积，整体房地产市场开展平稳。2021年海口商品房销售均价为4249元/平方米，增长速度加快。海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析直观印象｛

客户特征差异明显

典型的外向型市场

05-08年海口住宅客户走势2005-2007年海口商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，08年到达72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。岛外客户来源与全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。岛外客户需求差异明显，片区购置主体差异大。海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析典型的外向形市场其核心价值是较高性价比的强势海景资源海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析招拍挂土地供销07年出现顶峰，价格反向走势海口土地供给主要以招拍挂方式2006年至2021年，招拍挂土地的成交量、供给量都出现较大波动，2007年土地成交量、供给量明显放大，土地供给主要集中在工矿仓储用地。在土地的成交均价方面由于07年成交的工业地块量占当年成交比例较大，工业成交的价格较低，所以整年的成交均价偏低；08年的成交均价为1260元/平方米，居于06-08年成交均价首位。日期成交面积（万平方米）成交幅数（块）土地单价（元）2006年20.74137502007年328.831413622008年215.9221260海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析土地重点供给区域转移，政府寻求可持续开展战略海口市中心区〔金贸区、填海区等片区〕海甸岛和西海岸土地都所剩无几，除上置集团6月竞得新港340亩土地以及安中国际石油控股8月竞得海口CBD核心220多亩土地外此片区土地出让量已根本无土地出让。根据政府规划，新出让的房地产建设用地将主要集中在西侧长流组团。政府倾向于引入大型地产商合作开发。目前北京首创、香港俊豪、海南城资、广州富力已取得大片土地开发，政府有意走可持续经营模式，有意引入华侨城之类的旅游地产工程，带动整片区的长期可持续经营开展。海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析以西海岸为主的三大核心滨海板块竞争依旧明显包含盈滨半岛滨海板块在内的老城板块日益突起

市场开展格局

根据海口市房地产开展状况，可将其划分为九大板块，其中以四大滨海板块为目前市场的开发主力板块，且也是今后工程集中呈现区域。

外销楼盘集中区外销楼盘集中在西海岸板块、老城板块、金贸滨海板块、海甸新埠岛板块、江东板块有海景资源或距离市区稍远的新兴居住地。内销楼盘集中区当地人及工作时间较久的新移民，不喜欢临海居住，更看重配套和城市感觉，选择中心区域居住，部分高收入人群会选择海景住宅。27海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析28西海岸海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析海口西海岸06-09年1季度商品住宅供求情况近几年来，随着各大知名开发商的进入，海口西海岸进入一个快速开展期。西海岸新增住房量逐渐放量，成交量也呈快速增长态势。07年成为西海岸爆发期，供给36.23万平方米，成交量也快速增长。海口市政府有意识地将城市建设的重心往西偏移〔西拓〕，行政中心也将会西迁。对海口而言，城市产业未来开展的空间在西边，西海岸片区将建设成为高档居住大社区，彻底模糊了西海岸与海口市区的距离界限，到时，西海岸与市区不单纯是简单的地理区隔，而是生活品质的分野。西海岸将是连接海口与盈滨半岛的纽带。西海岸颇具开展优势，将打造成海口后花园海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析西海岸：城市开展的方向，市场主要热点

市场开展格局

优势离城市中心较远，景观规划有优势，整体规划好，目前交通道路完善，未来市政府搬迁至此。目前区域已形成成熟的休闲度假，高档居住气氛，成为海口公认的高档社区聚集地劣势目前可出让的滨海土地量已所剩无几，新出让的土地向西侧长流片区西拓；生活配套目前赏不完善，整体配套的形成可能要3-5年主力户型客群的构成公寓主要有2房3房，比例6：4，独栋、联排别墅；岛外的客户占70%，其他30%以新移民为主，属高端客群代表楼盘蓝城系列、万科浪琴湾、阳光西海岸、西海豪园30海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析31海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析万科浪琴湾工程概况:工程地址:海口市滨海大道270号开发商:海南富春东方房地产开发〔万科子公司〕物业管理:万科物业管理建筑面积:6.75万平方米占地面积:11.55万平方米容积率:0.58绿化率:55%总体布局:万科·浪琴湾位于海口市西海岸中央核心区，片区内集中了众多高端旅游度假设施;工程北临大海，南靠滨海大道，东接五原河，占地173亩，总建筑面积6.75万平方米，拥有300多米一线海岸。由公寓和别墅组成。共384户，其中，9栋4-6层公寓，39栋独立别墅，64套联排别墅，32套叠加别墅。小区采用组团式布局，南高北低，分为三个不同高度的台地，每个组团为行列式设计，最北面为独立别墅群，拥有最优海景资源，其南面外围为叠加别墅群，中间组团为联排别墅，最南面为多层公寓，各组团自成一体相对独立，又紧密联系构成整个社区。32海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析万科浪琴湾户型设计：一房一厅，64-70㎡二房一厅，93-99社区公寓采用精装修，享受舒适化、国际化、精致化、健康化的生活。装修标准为1000-1300元/平米。从建材采购、实地试验、量身定制、施工管理、质量验收与评估，全程精细管理，确保精装修品质，保障居住舒适度。33海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析万科浪琴湾34海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析宝安江南城工程概况:工程地址:海口市和平大道66号开发商:中国宝安集团海南实业物业管理:深圳市恒基物业管理建筑面积:约38万平方米占地面积:600亩容积率:0.94宝安江南城位于海甸岛南渡江与大海交汇处，整个地块呈三角形，东面长边沿江分布，西面为和平大道，北面为大海。整个工程布局分三期开发，一、二期已开发完毕，三期分四个组团，沿南渡江岸布局为29栋独立别墅区，次级布局为联排别墅区以及围合别墅区。小区采用组团式布局，每个组团为行列式设计，最北面为独立别墅群，拥有最优海景和河景资源，其南面外围为叠加别墅群，中间组团为联排别墅，最南面为小高层、高层公寓，从北至南建筑物逐级升高，呈阶梯状，最大限度利用外部景观资源。35海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析宝安江南城建筑设计：建筑物墙体以涂料和石材贴面为主，粉墙黛瓦，展现纯粹江南传统风格。别墅设计为中式院落，围合布局，亭、台、轩、廊等点缀其中。各功能用房布局合理。园林景观：工程采取纯粹江南园林景观，充满中式元素，绿树成荫，曲径通幽，亭、台、楼、榭点缀其中。

别墅一层平面图别墅户型功能室布局合理，动静分区，具有很强的私密性。卧室、起居室与会议室明显分割，相对独立，既能保证家庭成员私密、自由的生活，又能保证正式会谈的安静。厨房与起居室保持一定的距离，相对独立，互不干扰。户型设计有轩、亭，表达中式庭院功能，形成独立的功能室，满足休闲、学习等需求。户型设计：36海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析宝安江南城配套设施：小区配套有会所，设有健身房、室外泳池、美容中心、画室

等效劳工程，会所设计、装修、设备布置等均采用中式传统风格。其他配套有儿童游乐场、望海楼、赏花亭等。

点评：宝安江南城自2003年进入海口以来，始终坚持打造纯粹江南园林社区，中式传统建筑，经过多年运作，已成为海口知名楼盘。2021年再推三期御城，尤其是别墅组团，结合现代理念，在中式建筑根底上有所突破和创新，在海口房地产市场独树一帜，堪称经典之作。东海岸江东组团由东营片区、红树林片区、沿江生活片区、桂林洋片区、灵山片区和机场片区组成，本次规划包括东营、红树林、沿江生活和桂林洋4大片区，范围东至东寨港、南至海文高速、西至南渡江、北至琼州海峡，规划面积129.3平方公里，规划建设用地面积42.3平方公里。规划充分发挥江东组团的生态资源优势，变优势资源为优势产业，打造东海岸国家级旅游度假区，创造具有一流品牌、一流水准的集休闲度假、高尔夫运动、乡村公园、旅游地产为一体的生态产业园区。打造东海岸国家级旅游区。海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析38海口东海岸06-09年1季度商品住宅供求情况海口东海岸总长20公里，水系丰富，自然景观、生态环境极佳。2007年海口市确定“东优〞为城市开展规划之一，经过时间的历练和升华，蔚蓝的海口东海岸滨海生活，得到海岸生活追逐者以及世界的海岸生活传播者最为广泛的认可，海口东海岸已跃升为岛内外屈指可数的高尚生活圈。交通路网规划的海新大桥、东新大桥，海美大桥以及新埠桥连接东海岸与新埠岛、海甸岛，促使两地的交通开展。海瑞大桥、琼州大桥、南渡江大桥、美兰大桥等连接东海岸至海口市区几大交通要道，促使东海岸向海口经济文化中心靠拢，为东海岸开展提供契机。海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析

市场开展格局

东海岸：未来的高居住区，现在开展缓慢优势劣势主力户型客群的构成

代表楼盘距离海口美兰机场最近，新省政府所在区域，新埠岛新海大桥和福海大桥的开通，将直接拉近与市区距离，为地块带来利好；目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远，配套缺乏，已建成工程较少，尚为形成大规模开发态势；别墅〔独栋价格在15000—18000元/㎡，联排在8000—10000元/㎡〕新移民50%以上，属于高端客群鲁能·海蓝椰风东海岸：根本没有工程开发，鲁能工程一枝独秀，客户看重的是海景资源、产品品质和升值潜力独栋价格在15000—18000元/㎡，联排在8000—10000元/㎡〕39海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析40海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析鲁能·海蓝椰风工程概况:工程地址:海口市琼山大道8号开发商:海南英大房地产开发物业管理:深圳市之平物业开展海口分公司建筑面积:约50多万平方米占地面积:2000多亩容积率:0.4541海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析

别墅一层平面图别墅户型功能室布局合理，动静分区，具有很强的私密性。卧室、起居室与会议室明显分割，相对独立，既能保证家庭成员私密、自由的生活，又能保证正式会谈的安静。厨房与起居室保持一定的距离，相对独立，互不干扰。户型设计有轩、亭，表达中式庭院功能，形成独立的功能室，满足休闲、学习等需求。户型设计：鲁能·海蓝椰风独立别墅叠拼别墅42海口房地产市场开展概况/竞争性区域市场分析配套设施：滨海生态公园、海景中心广场商业步行街、度假别墅、花园洋房、海景公寓主题五星级酒店、会所等多种物业组成的复合型社区。

点评：工程地处海口市东海岸龙头地带，位于市中心与机场之间，出入岛内外、市内外极为方便。此外，工程属于大型滨海度假工程，自然景观优势明显，可为东海岸工程提供相关借鉴。鲁能·海蓝椰风第二篇海甸岛、东海岸开展研究【海甸岛、东海岸开展研究】海甸岛开展研究：成熟区域，景观优势明显1、临近市区，处于海口最活泼市场，目前区域开展成熟2、三面滨海、一面滨江，景观资源优势明显3、海甸溪北岸成功拆迁，预示着海甸岛功能升级4、伴随着国际旅游岛的建设，海甸岛独特的位置必将迎来新的时机观点通过了解目前政府主要开展的方向仍是西海岸，由于海甸岛是海口最大的房地产市场，加上区域成熟，因此操作工程风险相对较小；而东海岸目前缺乏必备的市政配套设施，操作工程风险相对较大，但考虑景观资源优势明显，加上处于未来城市开展方向，因此，后期前景乐观。Part3区域投资价值研判海甸岛琼州海峡海甸溪北岸工程海口市中高档滨海居住区，历史原因，开发较为混乱区位：海口市北部南渡江入海口。面积：14平方公里。对外交通：世纪大桥、人民大桥、和平大桥连接市区。内部交通：环岛路、海甸五西路、人民路、和平路。核心价值：滨海城市岛屿。其他资源：海南大学、白沙门公园、美丽沙旅游度假区。区域历史：90年代导致海甸岛成为海口市烂尾楼集中片区，致使片区规划受限，区域资源整合潜力有限。区域现状：烂尾楼根本消化，区域进入旧城改造期。区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/SWOT海甸岛海口市中高档度假区、教育科研基地、滨江商业中心区白沙门生态公园：占地61公顷的城市生态公园，以其为核心，周边形成中高档度假居住区，如宝安江南城、荣域等。美丽沙度假区：占地224公顷，打造海口市乃至海南岛一流的度假居住区，建设城市中心区理想的滨水休闲娱乐岸线，成为海口地标性工程。海南大学：海南省唯一一所211工程院校，将依托海南大学建设海南省教育科研基地。海甸溪北岸：依托滨江景观带以及与市区良好的交通联系，规划为海口市级商业中心，将涵盖购物、度假、会展、文化等功能规划居住用地526公顷，中低密度开发，未来居住人口为14万人。区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/SWOT海甸岛土地名称时间地块属性土地现状用地面积(㎡)总建筑面积(平方米)受让方土地价格(万元)楼板价(元/㎡)美兰区白沙门公园北侧(2008〕006号地块2008.9商业未开工10272241089乐成老年事业投资有限公司66461618美兰区海甸岛北部2008.7住宅未开工21241741海南天卓实业投资有限公司3291890美兰区海甸岛西北片22737.83平方米地块2008.1公建配套未开工2273845476海南亚洲家园控股投资有限公司3888855美兰区万恒西路地块2007.7住宅部分开工1342226844高安市朝蓬房地产开发有限公司44701665美兰区海甸岛西北片区2007001号地块和2007002号地块2007.3住宅全部开工2429529154海南兆南房地产开发有限公司46161583美兰区海甸岛海达路(2002)002591号地块2006.5住宅全部开工42865012海南今典房地产开发有限公司238475海甸岛土地市场楼面价滨海片区根本在1500-2000元/㎡，住宅类和商办类土地价格根本无差异，而海甸岛其他无海、江景区域那么在1000元/㎡以内，这跟片区房地产市场价格分布相契合，目前海甸岛房地产市场是海口市最活泼市场，因此土地需求相对较为乐观。区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/SWOT海甸岛海南大学美丽沙白沙门海甸岛东北滨海区：以海景为主诉求，打造滨海中高端度假居住区，客户大多为岛外，主要工程为宝安江南城、荣域、海语印象，物业类型为别墅、高层公寓、洋房等，别墅均价17000元/㎡，海景公寓均价7300元/㎡。海甸岛美丽沙片区：以海景为主诉求，以美丽沙为核心功能价值，打造滨海中高端度假居住区，客户大多为岛外,主要工程有鸿天阁、兆南丽湾、普罗旺斯等，物业类型为别墅、海景公寓等，别墅均价12000元/㎡，海景公寓均价为6800元/㎡。海甸岛老城区：因90年代缺乏规划无节制开发，导致该区域成为烂尾楼重灾区，该区域工程均为中低档工程，如珍珠裕苑、圣地亚哥、申海花苑等，物业类别为小高层，均价为5600元/㎡。海甸岛旧城改造的主要区域，规划为沿江市级商业中心，按照东西中三块进行运作，集购物、休闲、度假、高档居住、教育为一体的城市综合开发区海甸岛房地产市场按照区位和资源分为四大片区区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/SWOT海甸岛海口市作为外向型旅游度假城市，城市自身开展驱动较为缓慢，城市人口处于低水平增长，经济水平处于中下水平快速开展，商业需求水平一般，月销售面积在1万㎡左右，且大多为社区商业，2021年销售均价在5000元/㎡左右；海甸岛人口规模规划14万人，目前无集中商业，商业市场存在一定时机。区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/SWOT海甸岛SWOT区位：临近市区市场进入性：海口最活泼市场区域认知：海口成熟区域自然资源：三面滨海、一面滨江其他：海南大学路网：内部路网混乱，限制开展市场：市场参差不齐，影响形象土地：历史遗留问题导致土地分割严重，影响片区结构优化人口：区域人口增长缓慢旧城改造：海甸溪北岸成功拆迁，预示着海甸岛功能升级国际旅游岛：伴随着国际旅游岛的建设，海甸岛独特的位置必将迎来新的时机海口东优西拓城市开展战略，必将削弱海甸岛的区域影响力海甸岛缺乏明显定位，导致开展方向不清晰海口商业市场开展缓慢，海甸岛未来商业前景不是很乐观区域概况/区域规划/土地市场/住宅市场/商业市场/SWOT海甸岛海口市热带滨海度假区、高科技产业区、旅游效劳综合区区位：海口市南渡江以东，东寨港以西对外交通：从北向南依次靠东新大桥、海美大桥、琼州大桥、海瑞大桥与海口市区连接，向东依靠海文高速与文昌和美兰机场相连区域核心价值：滨海资源、东寨港红树林自然保护区区域现状：海口市陌生区域，目前只有鲁能海蓝椰风一房地产工程区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/SWOT东海岸东海岸有江东组团和东寨港红树林自然保护区组成，江东片区主要是海口“一心两地〞的重要组成呢个局部，承载岛外专业职能，由滨江办公居住区、滨海水城区、桂林洋滨海片区、桂林洋综合效劳区组成；东寨港自然保护区是生态敏感区，不适宜高强度开发东海岸区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/SWOT东海岸房地产陌生区域，目前仅有鲁能海蓝椰风一个度假地产工程，物业类型为别墅及洋房，年销售面积在2万㎡左右，未来价值有待展现月份销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）2008年4月2119.6677242008年5月9221.2198642008年6月466.4459362008年7月727.5358362008年9月3721.2984862008年10月245.1354482008年11月246.4755332008年12月500.1648312009年1月628.2367992009年2月1679.8784372009年3月3985.5585062009年4月461.597136区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/SWOT东海岸高尔夫球场成为该区域规划度假休闲的主要产品，主要在海文高速两侧，目前已经招商进入的有龙窝高尔夫球工程和中惠高尔夫工程，此外还规划了南航飞行员居住区、院士村、桂林洋高校区、奥林匹克训练基地等工程区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/SWOT东海岸SWOT景观资源：滨海、东寨港红树林自然保护区可塑性：可塑性强，目前尚未形成规模开发规划前景：江东组团是海口东优战略的核心市场进入性：陌生区域，鲁能工程对进入该区域工程形成强大压力市政现状：路网没有形成，大多为生地敏感区域：东寨港红树林自然保护区周边为低强度开发粤海大桥：粤海大桥将使海口积极向西开展土地开发：严控东海岸土地开发面临考验，强度开发将破坏东海岸核心价值区域概况/区域规划/住宅市场/度假型产品市场/SWOT东海岸第三篇地块工程研究【地块工程研究】地块一：所处陌生区域，半岛型地貌，周边为海底村文化遗址，文昌至海口的跨海大桥将提高其通达性地块二：位于老盐场，属于陌生区域，半岛型地貌，相关市政配套设施缺乏，通达性差地块三：濒临鲁能海蓝椰风，易借势而起，且地块处于是东海岸重点规划工程，未来开展前景乐观地块四：位于海甸岛南部，是目前海口房地产最活泼市场，地块内部拆迁根本就绪，未来片区开展前景看好观点Part4地块解析地块一地块二地块三地块四总用地面积6000亩容积率＜1.0物业形态低密度住宅、别墅地块二背景〔包括西起桂林洋农场，东至北港岛，北起琼州海峡，南至演丰镇塔市村委会〕总用地面积6000亩容积率＜1.0物业形态低密度住宅，别墅地块一背景〔三面环海，南边与演丰镇相连〕总用地面积滨海水城3000亩+滨江市政配套区2000亩容积率＜2.0物业形态小高层、高层地块三背景〔滨海水城片区、滨江市政配套片区〕总用地面积1701亩容积率＜2.0物业形态小高层、高层地块四背景〔海甸溪北岸〕四地块均为占地超过100万平米的大盘地块位置与经济指标/地块交通分析地块综述绕城高速公路东环铁路边海路海文高速地块二地块一地块三地块四地块一二明显在交通的通达性方面不如地块三、四，路网分布呈现发散性。地块一、二交通网络尚未十分畅通。地块位置与经济指标/地块交通分析地块综述区位分析地块一规划中的大桥区位分析/本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块一研究面积和四至：工程区面积6000亩，三面环海，南边与演丰镇相连地类：一般耕作地，有约500亩根本农田用地性质：有约1800亩村镇建设用地，其余为集体农用地村庄和人口：涉及演丰镇边海村委会和演海村委会约2450人交通：乡村道路到达工程区范围全部地域周围环境：主要是湿地植被〔有全国最大的红树林保护区〕、渔业比较兴旺南面海湾曲口渡口鱼塘建设中的渡口三面环海地块内部条件红树林夕阳景东南面红树林区位分析/本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块一研究工程SWOT分析1234〔1〕工程区内生物多样性保持良好，自然景观特别好，乡村风味浓郁〔2〕工程区内农民均为渔民，对土地依赖性不强〔3〕工程区内有1800亩村镇建设用地，工程启动建设容易〔4〕三面环海，海岸线8公里以上，容易打造高品质工程区〔1〕工程区位于红树林国家自然保护区的缓冲区，生态敏感性特别强，不能承受高强度开发〔2〕红树林管理权尚在省林业局，开发该片区需要与省林业局协调〔3〕2450人搬迁至何处需要科学规划，以取得农民的支持〔4〕工程区存在相当数量的虾塘，赔偿较大〔5〕配套不完善〔1〕文昌至海口跨海大桥和道路从工程区西码头穿过，可能破坏工程区的私密性，但也可能助推工程区开发〔2〕工程区存在海防林和退塘还林区，如何处理好与开发的关系，需要科学规划W〔Weakness劣势〕S〔Strength优势〕O〔Opportunities时机〕T(Threat威胁〕区位分析/本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块一研究63区位分析/本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块一研究工程界定

——城市开展主方向/区域开展相对缓慢/旧村改造/大规模/低容积率/环境噪杂/高污染工程问题：区域价值困境区域形象感知较低，昭示性不明显工程交通通达性需完善；市政配套缺乏；工程资料地势平整，拆迁量较大工程占地约6000亩左右，属大社区开发高容积率的限制，以致本工程将以低密度、低容积率住宅开发为主，其他物业为辅的社区规划64地块一考虑地块一自身缺乏建设高尔夫的自然条件，加上周边规划较多高尔夫球场，因此我们建议地块一可以以高尔夫来导入产业，主要产品为：1、居住以高尔夫别墅为主，特点是迅速积聚人气，回收投入本钱，对整体区域的开展有加速器作用。2、酒店可以单独建造或利用旅游用地建别墅来实现。以留住客源，带动消费。3、相关高尔夫产品零售业主要是球具和用品的零售。4、餐饮、会议、休闲产业与旅游、酒店结合，带动餐饮、娱乐等一系列效劳行业。区位分析/本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块一研究北港岛和美兰盐场开发工程工程位置：海口东海岸的东端，东寨港国家自然保护区的入海口面积：6000亩工程内容：政府方案对该工程赋予国际湿地界以及国际海底遗址界的智力中心，企业总部基地的高度文化内涵，结合以红树林湿地、海底遗址、游艇、海岛高尔夫为特色的国际高端滨海度假区等休闲度假元素，将该区规划为滨海一线布置公共性设施；酒店、论坛、主题公园，北港岛建设特色的海岛高尔夫，二线布置总部基地、游艇社区的高端开发工程地块二本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块二研究1、面积和四至：工程用地1万亩。西起桂林洋农场，东至北港岛，北起琼州海峡，南至演丰镇塔市村委会。2、地类：一般耕地，有约1000亩根本农田。3、用地性质：除美兰盐场2064亩为国有农用地，其余均为集体农用地。4、村庄和人口：涉及演丰镇北港村委会和塔市村委会3000人。5、交通：工程区乡村道路被大学城施工破坏，工程区内路况极差。本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块二研究工程SWOT分析1234〔1〕有2064亩美兰盐场国有土地做依托，该场债务800多万元，职工16人，包袱较轻，解决建设用地问题较为容易。〔2〕工程区内人均土地4亩，渔民为主体，对土地依赖性不强。〔3〕工程区海岸线达5公里以上，毗邻红树林湿地，白鹭等鸟类众多，自然景观良好。〔1〕地块区内虾塘众多，赔偿较大。〔2〕地块区缺乏国有建设用地，需要办理转用手续。〔3〕地块区位于国家级红树林自然保护区的缓冲区，生态敏感性强。〔1〕地块区内塔市村委会1800多人，村庄均为空壳村，青壮年均外出，旧村庄改造的可能性很大〔2〕有着良好的水景资源，未来海口开展的规划的东优现象。〔1〕该地块配套市政建设缺乏，需要配套市政道路〔2〕工程区内存在约1000亩根本农田，需要利用海口土地利用总体规划修编过程将其调整出去〔3〕地块区还没有编制控规W〔Weakness劣势〕S〔Strength优势〕O〔Opportunities时机〕T(Threat威胁〕本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块二研究本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块二研究工程界定

——城市开展主方向/区域开展相对缓慢/旧村改造/大规模/低容积率

/高尔夫工程工程问题：区域价值困境区域形象感知较低，昭示性不明显工程交通通达性需完善；市政配套缺乏；周边高尔夫工程众多工程资料地势平整，拆迁量较大工程占地约6000亩左右，属大社区开发高容积率的限制，以致本工程将以低密度、低容积率住宅开发为主，其他物业为辅的社区规划地块二本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块二研究1、面积和四至：面积3000亩。西起鲁能滨海度假区，东至桂林洋，北起琼州海峡，南至海文高速公路。2、地类：工程区内均为一般耕作地。3、用地性质：工程区内有1000亩已征国有建设用地，其余均为集体农用地。4、村庄和人口：涉及灵山镇仲恺村委会、大昌村委会、新管村委会6000人。5、交通：海文高速公路和白驹大道至工程区边缘，工程区内无市政道路。6、该地块还加有2000亩，江东片区根底设施工程地块三开阔的大海鲁能蔚蓝椰风本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块三研究工程SWOT分析1234〔1〕位于城市规划区范围内，地块区在江东控规中均为城市绿地系统。〔2〕有约3公里海岸线，海水较为清澈。〔3〕离海口城市建成区最近，交通便利。〔4〕不涉及根本农田〔1〕该地依托鲁能工程，其有着早前的良好形象起步〔2〕该地块交通优势明显〔1〕涉及虾塘面积较大，赔偿较多。〔2〕工程区人均土地0.6亩，解决农民问题较为棘手〔3〕工程区还没有编制控规W〔Weakness劣势〕S〔Strength优势〕O〔Opportunities时机〕T(Threat威胁〕本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块三研究72本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块三研究工程界定

——城市开展主方向/区域开展相对快/大规模/海景房工程问题：区域尚缺乏居住气氛工程资料地势平整，拆迁量较大工程占地约5000亩左右，属大社区开发区域形象感知较高，昭示性明显73地块三位于江东组团离主城较近的区域，加上自身2.0的容积率限制，我们在规划产品时建议：1、居住由于地块沿海，景观资源优势明显，可以考虑开发海景别墅以及海景高档公寓。2、社区商业结合海景别墅以及海景高档公寓的高档居住人群，规划配套社区型商业，完善地块自身配套。地块三主城本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块三研究地块位置：海甸溪北岸改造，东起南渡江入海口，西接海警一支队营区，南临海甸溪北岸，北至海甸溪沿江二路面积：海甸溪改造面积1701亩本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块四研究地块处于海甸岛门户节点，位于海甸溪北岸，是海口中部开展的重要组团规划东起横沟河与海甸溪交汇，西至海甸三西与环岛路交汇点，海甸河北岸，海甸二路以南面积：海甸溪改造面积1701亩基地东西长约2840米，南北平均纵深约350米，水岸线长3.92公里，河平均宽200米本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块四研究工程SWOT分析1234〔1〕市政配套完善〔2〕地块通达性较好〔3〕地块一级开发已经完成〔4〕城市标杆，在形象上有一定的能够代言城市的标志性〔1〕该地块已经进行了土地一级开发，其拿地本钱将加大〔1〕海甸岛日益成熟的城市功能〔2〕该地块区域建设不断推进，未来海甸岛区形象将得到改善，居住价值得到提升〔3〕因为政府以“零收益〞为工作指导，预计工程业主的收益非常客观〔4〕高容积率，可设计空间大〔5〕拆迁工作即将完成，不存在拆迁问题，将为工程运作提高进度〔1〕工程面临一定开展机遇，但区域劣势短期内难以防止，且面临较大的市场风险W〔Weakness劣势〕S〔Strength优势〕O〔Opportunities时机〕T(Threat威胁〕本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块四研究77本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块四研究工程界定

——城市成熟区域/区域开展受限/旧城改造/高容积率/沿江住宅工程问题：区域开展潜力缺乏■地价本钱高；■区域开展已根本定型，未来开展潜力缺乏工程资料地势平整，拆迁量完成工程占地约1701亩左右，属大社区开发区域形象感知较低，昭示性不明显工程交通通达性需完善78地块四地块四位于海甸岛南端，购置人群主要以当地人为主，结合政府对于该地块规划，我们在规划产品时建议：1、居住由于地块沿江，结合容积率的要求，建议开发小高层、高层等住宅产品。2、商业结合地块自身以及整个海甸岛整体开展，开发区域型商业体。本体分析/SOWT/地块结论/产品建议地块四研究Part5项目经济测算地块一地块二地块三地块四独栋价格在15000—18000元/㎡，联排在8000—10000元/㎡小高层、高层价格在8000元/㎡，别墅在10000元/㎡，商业在12000元/㎡小高层、高层价格在5600元/㎡，商业在8500元/㎡独栋价格约在1000-1500万元/栋价格制定/土地价格制定/经济测算海口市城区住宅用地基准地价表

价格制定/土地价格制定/经济测算地块一规划指标用地面积4000020平方米容积率0.4建筑面积1600008平方米

其中别墅800000配套800008建设面积1600008平方米楼面地价405元/平方米一、土地总费用66774.33二、前期工程费5367.23三、相关规费26888.13四、建筑工程费112000.64五、基础设施费29120.15六、管理费用2929.76七、销售费用28800.00八、财务费用14409.03九、不可预见费2929.76成本总计289219.03万元别墅12000元/平方米*800000销售收入预计960000万元经济指标分析1、总成本预计成本289219.032、总收入预计销售收入960000.003、营业税及其它销售收入*5.85%56160.004、毛利

614620.975、毛利率毛利/总收入0.646、所得税毛利*33%202824.927、净利

411796.058、总投资回报率净利/总成本1.42以下经济测算均为静态测算，未考虑资金时间价值、银行利息等因素。价格制定/土地价格制定/经济测算地块二配套式康体休闲工程——高尔夫国际俱乐部

整个球场占地面积约1200亩球会设施：会所、国际会议中心、练习场、游船码头、会员别墅。

周边酒店及景点：四星级酒店，水上乐园，生态旅游区价格制定/土地价格制定/经济测算地块三规划指标用地面积2000010平方米容积率2.0建筑面积4000020平方米

其中小高层2560012.8别墅400002.0配套480002.4建设面积4000020平方米楼面地价405元/平方米一、土地总费用1