物业管理法律法规培训

物业管理法律法规1/X课程目标认识后果了解规则1法律法规2明确责任2/XSTART1END3/X2物业管理法律法规PART

1物业管理法律责任PART

2START12物业管理法律法规PART

1物业管理法律责任PART

2常用法律法规物权法物业管理条例商品房销售管理办法司法解释END4/X5/X《中华人民共和国物权法》法律

《中华人民共和国特种设备安全法》《中华人民共和国侵权责任法》《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》《物业服务收费管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业承接查验办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业服务定价成本监审办法》《住宅专项维修资金管理办法》《房屋建筑工程质量保修办法》《保安服务管理条例》《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法规司法解释第一章：物业管理法律法规1.1 常用物业管理法规第一章：物业管理法律法规1.2 物权法中华人民共和国物权法由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过自2007年10月1日起施行6/X承重墙体门厅 电梯 道路柱/梁 屋顶 绿地 池/井住宅共用部位: ?物权法：第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第一章：物业管理法律法规1.2 物权法建筑物区分所有权共用设施设备: ?7/X第一章：物业管理法律法规1.2 物权法住宅共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金管理办法第三条

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。8/X9/X专有部分的所有权：即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益；还可以用来抵押贷款或出售给他人。建筑区划内的共有部分享有共有权：即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。共有部分享有共同管理的权利：即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。第一章：物业管理法律法规1.2 物权法建筑物区分所有权物权法：第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业

主市

政其它权利人专有部分共有部分法定共有天然共有约定共有住

宅经营性用房规划车位道路、绿地物业管理用房道路、绿地规划外车位结构部分通行部分公共空间设施设备基础设施增益设施会

所水电气热通讯、网络有线电视污水处理建地使用权规划车位摊位等专有组成部分露台等第一章：物业管理法律法规1.2 物权法住宅小区示意图住宅小区10/X问题：如何确认业主的身份？产权人租客配偶子女亲属借用人第一章：物业管理法律法规1.2 物权法业主物权法：第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”11/X第一章：物业管理法律法规1.2 物权法业主与其他使用人

物权法第九条：

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现实情况是购买了商品房后不登记的相当普遍。购房人不愿办理登记的情形：1、出现实测面积争议，不愿补交房款；2、出现质量争议或者交付纠纷，要求赔偿或退房；3、按揭贷款，办了证也要押在银行；4、政策变化，契税调高；5、自身忙，而登记机关又是行政化和低效率。解释从实际出发，将业主分为两个层次：“应当认定为”与“可以认定为”，解决了实务中的具体问题。12/X13/X“可以认定为业主”的两个条件：开发商处购买已经合法占有12二手房买主不在此列，意在促进买受人尽快办理登记。第一章：物业管理法律法规1.2 物权法业主与其他使用人《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条

依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。14/X从对不动产的权利角度看，住宅小区中的居住人应当分为四个层面：业主：产权登记人或合同中的买受人；非业主共有人：与产权人因约定或法定而存在共有关系的人；承租人：与业主有租赁合同关系的人；使用人：业主与承租人以外的合法占有使用房屋的人，包括业主的子女、非业主的配偶及其他同住的亲属、借用人。业主与使用人的不同权利：诉权、知情权、监督权、表决权合同权利：

“业主子女平价入读幼儿园或者名校”；“业主有权无偿使用会所”；“小区开通业主免费班车”。物业要注意其无权代理行为。第一章：物业管理法律法规1.2 物权法小区居住人的不同法律地位区分所有解释第十六条

建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。15/X

地下停车位是否属于全体业主所有？第一章：物业管理法律法规1.2 物权法小业主与开发商争议的焦点问题车位问题：业主认为，小区的车库是为住宅配套的（配套说），成本进入了房价（成本说），建在全体业主的土地上（容积率说），因此应当归全体业主所有，开发商无权出售、出租。附赠花园和露台问题：业主认为，小区的宅旁绿地和屋面露台，属于全体业主共有的部分，开发商无权在销售相关房屋时“赠送”给特定业主。问题：业主的观点是否正确？地上停车位是否属于全体业主所有？第一章：物业管理法律法规1.2 物权法小业主与开发商争议的焦点问题权属争议焦点之一：车位《物权法》第七十四条

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院区分所有权纠纷解释》第五条

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。16/X第一章：物业管理法律法规1.2 物权法小业主与开发商争议的焦点问题权属争议焦点之一：附赠花园与露台建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。——《物权法》第七十三条规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。——司法解释第二条第二款附赠花园只要销售时明示，交付情况与约定、公示的情况一致，就是合法的

附赠的露台一定要取得规划依据，特别是不能擅自变更规划设计，将公共露台赠与特定房屋的业主17/X第一章：物业管理法律法规1.2 物权法关于产权的几个认识误区1、功能说——小区内所有设施都是为业主生活配套的，故所有权属于业主。功能与所有权无关。提供公共服务的功能，并不一定属于共有。2、成本说——车位的成本进入了房价，等于业主已经购买了车位。成本是经济学概念，与所有权无关。现实中支付了成本而不能取得所有权与未支付成本取得所有权都是很正常的情形。3、容积率说——车位、地下室未计容积率，等于开发商未支付土地成本，是建造在业主共有的土地上，因此属于全体业主。容积率是行政许可，是建设单位与行政机关之间的行政法律关系，不涉及所有权。车位建造时的建设用地使用权是开发商的。4、登记说——因为不能登记，所以没有产权。不动产登记是不动产权利的证明，不是不动产权利的来源。我国的不动产登记制度不能适应房地产开发的发展，存在许多缺陷，“专有的不登记，登记的不专有”。将来只能通过不动产登记制度的改革来解决问题。18/X第一章：物业管理法律法规1.3物业管理条例物业管理条例物业管理条例2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订19/X下列事项有业主共同决定：一、制定和修改业主大会议事规则二、制定和修改管理规约三、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；四、选聘和解聘物业服务企业；五、筹集和使用专项维修资金；六、改建、重建建筑物及其附属设施；七、法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项双2/3和双过半：第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。问题：什么情况需要双2/3同意？（经专有部分占建筑总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意）第一章：物业管理法律法规1.3物业管理条例业主大会业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。20/X业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会职责：一、执行业主大会的决定和决议；二、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；三、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；四、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；五、监督管理规约的实施；六、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；七、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；八、调节业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；九、业主大会赋予的其他职责。执行--召集--报告--签订--监督--督促--组织--调节第一章：物业管理法律法规1.3物业管理条例业主委员会业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。21/X物业管理条例：第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物权法:第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第一章：物业管理法律法规1.3物业管理条例物业管理问题：物业小区必须由物业公司进行管理吗？22/X问题：前期物业服务合同由建设单位签订，是否对小业主产生法律效力？前期物业服务合同：在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业服务企业所签订的物业服务合同。物业服务合同：业主大会选聘物业服务企业由业主委员会与物业公司所签订的物业服务合同。最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第一章：物业管理法律法规1.3物业管理条例物业服务合同物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在两种物业服务合同。23/X第一章：物业管理法律法规1.3物业管理条例物业服务收费管理办法《物业服务收费管理办法》由中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布施24/X第一章：物业管理法律法规政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。例如：前期物业服务定价、政府开发的保障房、福利房住宅物业服务定价；25/X酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。例如：别墅/高档住宅的物业服务定价、商业/写字楼的物业服务定价1.3物业管理条例物业服务计费方式第一章：物业管理法律法规1.4商品房销售管理办法商品房销售管理办法不同性质的房屋质量问题最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。建设部《商品房买卖合同示范文本》第十六条

保修责任

……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。26/X问题分类定

义表

现法律责任主体结构质量不合格房屋承重系统不满足设计要求，不能实现其功能。基础、梁、柱、楼板、屋面等结构性缺陷。解除合同，赔偿损失功能缺陷（严重影响正常居住使用）房屋不具备必要功能或者存在可能危及买受人人身、财产安全卧室、起居、厨卫浴，等任何功能空间不能使用；休憩、盥洗、炊事、储藏等任一基本功能

不能实现；有严重安全隐患；室内空气质量不合格。维修、整改，赔偿房屋不能使用期间的损失；不能整改的，解的质量缺陷。除合同，赔偿损失。表面瑕疵27/X不影响房屋使用功能与价值的观感性缺陷渗漏、裂缝、空鼓、。起砂、尺寸偏差、门窗缺陷等。在保修范围内维修整改，赔偿其它损失。第一章：物业管理法律法规1.4

商品房销售管理办法商品房销售管理办法不同性质的房屋质量问题第一章：物业管理法律法规1.4商品房销售管理办法商品房销售管理办法建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条：国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。建筑工程质量管理条例：第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；B

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C

供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；E

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；F

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。28/X第一章：物业管理法律法规1.5司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”（最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条）买受人以拒绝收房来“维权”，于双方都有害无利，不应鼓励。（一）房屋的交付关系到业主身份的确定与物权的保障（二）收房是业主维权的基础（三）受领了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不损害买受人的任何权利（四）拒绝收房使买受人逃避义务，加大建设单位的风险与负担29/X30/X第一章：物业管理法律法规1、房屋未经竣工验收合格；2、交付时不具备《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；3、虽然竣工验收合格和具备“两书”，但根本不具备基本的使用条件，如无路、无电、无水、无电梯等4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人或其未认可；5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件。1.5司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《合同法》第148条

因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。必须看到，拒收的前提是“不能实现合同目的”，而不是买受人不满意。前者有客观标准，后者完全是主观感受。下列情形可以作为拒收的正当理由：在出卖人，不能证明达到交付条件；在买受人，不需要收房就可以证明房屋“严重影响正常居住使用”或者出卖人根本违约。STARTEND12物业管理法律法规PART

1物业管理法律责任PART

2物业公司责任的产生根源物业费纠纷物业服务纠纷安全保障义务31/X第二章：物业管理法律责任2.1 物业公司责任的产生根源问题1：物业公司的合同义务，可能来自哪里？物业服务合同前期销售中的物业宣传物业说明书和服务细则问题2：行业标准是否构成物业服务标准的一部分？合同法“（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”32/X业主是否可以拒绝交纳物业费？第二章：物业管理法律责任2.2.1 物业费纠纷案例1：拒交物业费纠纷长沙某项目，自2012年1月1日起至2015年7月31日止，业主拖欠的物业费和违约金合计8209元。其中物业费本金6452元，违约金1757元。业主的主要理由为物业公司的物业服务质量未达到合同约定的质量标准、存在清洁卫生不到位、垃圾未及时清运、消防设施严重损坏未及时维修养护的情况。问题:33/X常见抗辩理由物业服务质量有瑕疵维修不及时管理不到位服务态度差物业费超标准房屋质量缺陷侵权未处理承诺不兑现垃圾清运不及时消防设施损坏财产被盗第二章：物业管理法律责任2.2.1 物业费纠纷34/X第二章：物业管理法律责任2.2.1 物业费纠纷是物业服务费，还是物业管理费？物业费的性质物业管理条例称“物业服务费”；物权法及司法解释称“物业费”。物业费究竟是物业企业的劳务对价，还是业主为维护自己不动产而筹集的资金？究竟是物业服务费，还是物业管理费？从法理及实际来看，物业费应当是业主的“AA制”，是业主共同筹集,由业主决定使用用途的资金，是业主的共同财产。企业的劳务报酬只占其中很小一部分。即使不聘请物业企业，业主自行管理的情况下，也是需要交纳物业费的。确定了物业费的性质，许多问题就能迎刃而解。35/X第二章：物业管理法律责任2.2.1 物业费纠纷什么是欠费的“正当理由”？物业纠纷解释第六条

“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业纠纷解释第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”36/X已竣工未销售未交付100%第二章：物业管理法律责任2.2.1 物业费纠纷空置房物业费是否可以打折已交付60%《物业管理条例》第四十二条第二款

：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业服务收费管理办法》第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。《关于明确物业服务收费相关政策的通知》第三条：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。37/X《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。38/X《关于明确物业服务收费相关政策的通知》2018年6月29日颁发车位摊位房屋第二章：物业管理法律责任2.2.1 物业费纠纷空置房物业费相关法规课程目标2.2.1 物业费纠纷《关于明确物业服务收费相关政策的通知》车位未停放机动车，停车服务费如何减免？普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认后，免收停车服务费。对于非普通住宅物业管理区域、成立业主大会的普通住宅物业管理区域及非住宅物业管理区域内的车位，其停车服务费减免标准由业主或业主大会与物业服务企业按照合同约定执行。在此次物业服务收费政策完善过程中，我市对“普通住宅”是如何界定的？《ft东省物业服务收费管理办法》就

“普通住宅”的内涵未做明确界定，我市暂按《青岛市物价局青岛市国土资源和房屋管理局关于印发<青岛市物价局物业服务收费管理办法>的通知》（青价格[2012]83号）规定执行。第九条 普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；（二）公共租赁性住房物业管理区域；（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；注：独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅不属于普通住宅范围物业代为收取的业主共有收益资金如何使用？利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。39/X第二章：物业管理法律责任2.2.2 违章搭建违章搭建图片40/X【案例一】：某小区业主投诉：该楼下业主对阳台进行了不当封闭、遮挡了其视线且未经该楼业主同意，该业主要求物业公司制止，否则要将物业公司作为第二被告起诉。而楼下业主认为，当初其已向物业公司提交过装修方案并经物业公司审批同意，因此拒不拆除，如果同意拆除，则要物业公司赔偿其损失。物业公司处于两难境地。第二章：物业管理法律责任2.2.2 违章搭建违章搭建纠纷案例41/X【案例二】：某项目业主违章装修较多，城管部门认为物业公司在管理违章装修过程中，没有依照法律规定制止并向政府报告，拟对物业公司进行罚款。据介绍，物业公司曾向违章装修业主发了《装修施工证》，该证书载明“经核对，接受

XX装修单位对XXXX号房的装修方案并予以登记”。第二章：物业管理法律责任2.2.2 违章搭建违章搭建纠纷案例某项目业主毕某，在顶楼天台私自搭建阳光房，占用公共区域面积，破坏了楼顶的防水，造成了邻居业主的激烈投诉，物业服务中心多次沟通仍不整改。后物业将此情况上报行政执法，行政执法向该业主下达了整改通知，但业主并未将其违建部位拆除.后物业公司以毕某违反该园区临时管理规约中关于“不改变房屋建筑（含外窗、外门窗、阳台、露台、首层小院等部位）外观的颜色、形状、规格等”、“不在露台上设置广告牌、不破坏露台屋面防水层和保护层”为由，于2012年11月将毕某诉至法院，请求判令被告立即将5#楼顶楼露台违建的阳光房拆除，将5#楼露台恢复原状。42/X疑问1、什么是违章搭建？2、对违章搭建行为，物业公司如何管理？3、物业公司是否有权起诉？第二章：物业管理法律责任2.3.1 违章搭建43/X第二章：物业管理法律责任2.3.1 违章搭建法院判决经法院现场查看后，确认为楼顶，属于共有部分，不是业主自有。依据《建筑物区分所有权纠纷解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”。阳光房所在位置系消防疏散地，被告在购房时对户型应有一定的了解，且无法提供证据证明露台（天台）系开发商赠送。判决被告于判决生效之日起三十日将房屋楼顶阳光房拆除。44/X第二章：物业管理法律责任2.3.1 违章搭建法律法规《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。《住宅室内装饰装修管理办法》第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与违章搭建相关的“损害他人合法权益的行为”：1、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；2、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；3、违反规定进行房屋装饰装修；4、违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。45/X第二章：物业管理法律责任2.3.2 车辆管理车辆管理纠纷案件去年7月中旬，台风“苏力”和热带风暴“西马仑”先后影响厦门，厦门多地受灾严重。7月19日凌晨，因“西马仑”强降雨引发山体滑坡，翡翠城小区一号地下车库灌入大量洪水、泥沙，不少业主停放在车库内的轿车因此被泡在了水中，多部车辆受损严重。事发后，业主许先生起诉到法院，要求物业公司承担赔偿责任。但是，物业公司辩解说，这事是因“不可抗力”引起的，物业无须赔偿。46/X厦门中院作出判决，认定翡翠城小区车库被淹，物业公司存在防范不及时、抢险不到位的过错，因此，依法应承担部分责任。物业公司也有一定责任，判决要求物业公司要对业主损失承担部分责任。第二章：物业管理法律责任2.3.2 车辆管理法院判决47/X1、保管合同还是服务合同？2、物业公司是否尽到管理义务？3、物业公司需要采取什么措施？第二章：物业管理法律责任2.3.2 车辆管理疑问：48/X第二章：物业管理法律责任2.3.2 车辆管理如果小区的排水设施并无违反国家规范，且维护合理，车库进水前，如果物业公司尽到了合理的管理义务，做到了提前及时通知和预防、事后及时排险、通知、抢救等措施，就应当履行了物业服务合同的管理义务，没有违约或侵权责任。如果物业公司在暴雨发生前没有在收到气象通知后及时发布提示，或者未及时作好合理的排水防范工作，或者险情发生后未尽到合理的及时排雨工作，未及时通知业主或者怠于通知、抢救，并最终导致业主的车辆被水淹，那么物业公司未尽到物业管理合同义务中对停车场公共场所的基本管理义务，物业公司应承担相应违约责任。如果车库本身的排水设施存在设计或施工缺陷，业主还可要求开发商承担责任。是否承担赔偿责任具体看是否尽到合理的管理义务49/X第二章：物业管理法律责任关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。2.3.3 设施设备、场地等的维修和管理物业管理人如何面对业主的违法违规行为？制止 报告 诉讼住宅室内装饰装修管理办法第十七条

物业管理单位应当按照住宅装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修服务协议的，追究违约责任。物业管理条例第四十六条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。50/X第二章：物业管理法律责任2.3.3 设施设备、场地等的维修和管理物业公司在红线外是否有权私增路障？如在路障处发生交通事故，物业公司是否要承担责任？【案例】某小区门口（红线外）的非机动车道与机动车道交界处常有车辆随意停放、堵塞了交通，A物业公司管理处便在此增设了几个路障，且以铁链条连接，此举在一段时间内有效地控制了车辆乱停放问题。不久前，李先生将私家车暂时停放于小区门口的机动车道上，坐车的学生小王从左后门下车时，由于未提前查看，意外了撞到了正相向行驶的电动车驾驶人阿发，阿发从电动车上抛出，同时与正并列行驶的另一车辆相撞，造成了严重事故。法院认为：物业公司未经许可，私自在小区红线外增加路障，导致机动车驾驶人李先生只能在机动车道上暂时停车，因此发生事故，物业公司与本案中的李先生、小王构成共同侵权，需承担20%的侵权责任51/X第二章：物业管理法律责任2.3.3 设施设备、场地等的维修和管理【案例】李先生到某小区看望朋友（业主），当晚离开园区时，李先生因饮酒过量、未看清草坪护栏而在护栏处被绊倒，脚腕及眼睛均受伤。随后，李先生起诉物业公司和地产公司，他认为铁围栏设置不合理，因此要求赔偿。经查，涉案铁围栏为物业公司后期自行增设的，原地产公司交付的时候是草坪，并无铁围栏。一审中法官认为：铁围栏的设置不合理，因为此区域地产交付的时候是草坪，物业自行改变原有设计，使得行人途径此处时有扎伤的危险，此外，原告自己饮酒，未尽到注意义务，故倾向由原被告各承担50%的责任。52/X第二章：物业管理法律责任2.3.3 设施设备、场地等的维修和管理设施设备维护纠纷2015年2月25日凌晨2：00-3:00左右租户刘某与朋友饮酒后回家，经过天津某项目商业区喷泉池时，踩断汇水池井篦，上身趴卧在井外。凌晨6：00左右，被人发现后报警。早上9点左右，该女子在医院经抢救无效死亡。死者父母将物业公司诉至法院，要求物业公司支付死亡赔偿金、精神损害赔偿金、被扶养人生活费、丧葬费等各项费用共计101万元。53/X54/X一审法院：一审法院认为物业公司作为汇水井的管理人，负有管理责任，应当对汇水井妥善管理不留安全隐患，受害人刘某行走到汇水井处时，水篦子脱落，受害人下身掉进井内，上身趴卧在井外，经抢救无效死亡。水篦子脱落的事实存在，与受害人浑身湿透、趴卧在地后经抢救无效死亡有因果关系，被告不能证明其对汇水井及其上覆盖的水篦子进行了充分的安全维护和应有的注意，对汇水井的管理存在瑕疵。受害人刘某在事故发生前存在饮酒行为，行走过程中观察不周、注意不当，在事故发生后的较长时间内自救能力欠缺，其自身对损害的发生亦存在过错，综合考虑双方过错在死亡后果中所占比重，法院判定物业公司承担60%的赔偿责任。第二章：物业管理法律责任2.3.3 设施设备、场地等的维修和管理二审法院：法院认为物业公司作为管理人，应保证该汇水井不存在安全问题，该汇水池安全保护及设施维护存在隐患，现有证据不能证实物业公司完全尽到管理责任，物业公司应对损害后果承担相应责任，原审法院判决由物业公司按照60%承担赔偿责任并无不妥。驳回上诉，维持原判。法院判决第二章：物业管理法律责任2.3.3 设施设备、场地等的维修和管理法律法规物业管理条例第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。侵权责任法第九十一条第二款窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。55/X第二章：物业管理法律责任2.3.4 公共秩序维护等的协助管理案例（一）：人身损害纠纷1、业主入住当年，业主郑某对其住房进行了装修。凶手钟先辉作为装修工人，在东海花园管理处办理了《出入证》。2003年7月21日上午9时，钟先辉拿了一张过期的《出入证》进入东海花园，保安员既没有仔细查看《出入证》也没有要求钟先辉进行登记，便同意其进入小区。钟先辉以“搞维修”为由，诓骗郑某的保姆李远秋开门。进屋后，钟先辉将李远秋杀害，并搜得1000多元现金和6部手机。半个小时后，郑某回家，钟先辉胁迫郑某打开保险柜，并取走10余万元现金。得手后，钟先辉将郑某杀害，携赃凭《出入证》离开东海花园。2、物业管理处在ISO9000文件中承诺：协助公安部门维护该物业区域内的公共秩序，24小时有保安巡逻值班以及时、妥当处理各类突发事件；小区实行封闭式管理，非业主需凭有效证件或确认进出。以上文件由管理处盖章张贴于小区进出门口。3、同年7月27日，钟先辉被公安机关抓获。2004年4月1日，深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。4、随后，业主起诉物业公司，要求承担赔偿责任。56/X疑问：1、该案件物业公司是否承担赔偿责任？2、物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则（24小时安保），是否为物业服务合同的一部分？3、作为物业公司，应吸取哪些教训？第二章：物业管理法律责任2.3.4 公共秩序维护等的协助管理57/X法院判决：1、钟先辉应承担侵权损害赔偿主要责任。2、物业公司未以适当的方式核实钟的身份是否真实，即同意其进入住宅楼内，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错。3、判定东海花园管理处对钟先辉应承担赔偿额的30％，承担补充赔偿责任。第二章：物业管理法律责任2.3.4 公共秩序维护等的协助管理58/X第二章：物业管理法律责任2.3.4 公共秩序维护等的协助管理法律法规最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释:第三条

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。物业管理条例第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。59/X第二章：物业管理法律责任2.3.4 公共秩序维护等的协助管理案例（二）：业主财产损失纠纷符某是南昌某小区业主，2013年9月11日19时许，小偷尾随进入小区并潜入其家中盗走保险箱及箱内财物。经查看当日门