【万科hp房地产项目成本控制存在的问题及优化建议探析13000字（论文）】

第一章引言1.1研究背景现阶段，我国正处于巨大的经济变革时期，经济增速从以往的两位数高速发展态势，逐步转变为中速稳定发展态势。在这种新经济常态下，我国政府针对房地产行业发展现状，遵循“托底盖帽”的原则，因城施策，颁行许多全新的法律政策，不仅遏制了一二线城市房价过度迅猛发展的势头，同时也打开了三四线城市的房地产市场，对于经济均衡发展，做出了巨大的推动力。整体来看，我国房地产行业已经步入了全新的发展阶段，各大房地产企业纷纷去“地产”头衔，进入综合发展模式，政府加大对二套购房的管控，严厉打击炒房行为，以及居民购房日益理性，这不仅加剧了房地产企业之间的竞争，同样也利于行业内涌现出那些落后企业被淘汰的情况出现。从我国房地产发展趋势来看，我国房地产行和正朝向集团化、大型化的趋势发展，越来越多中小企业逐步消失，或者被兼并，越来越多的大型房地产企业，比如绿地、万科、金钟等房地产集团先后涌现。凭借标准化的施工管理模式，丰富的施工管理经验，这些大型房地产集团对成本、进度、质量等管理经验日益丰富，并且逐步衍生出自己独一无二的管理制度。同时，随着房地产消费市场逐步成熟，消费者购房理念日益成熟，盲目抢购房产的现象越来越少。在购房时，消费者除了关注房地产项目品牌、开发商、价格等因素外，质量也成为首要的考虑对象。因此，在这种背景下，房地产开发企业在开发房产项目时，如何在有限的预算内，合理控制成本，建设质美价廉的房地产项目，成为每家房地产开发企业共同面对的难题。1.2研究意义国内外学者对房地产项目成本控制都展开了深入分析，并且从不同角度提出了不同的看法和建议。其中，对于房地产开发企业而言，降低企业的开发成本，将企业的房地产开发资金最大限度的利用，可有效的提高房地产项目的利润和效益。按照经济学基础理论，可知利润=收入-成本。对于房地产开发企业而言，处于政府对房地产售价宏观调控的背景下，短期内房地产项目售价不会出现大幅波动，如何最大限度地降低房地产开发成本，可以直接提高房地产项目的市场竞争力，增加项目的经济利润。因此，本课题通过分析万科公司的hp项目成本控制现状，了解该项目在成本控制中存在的问题，并且论述如何在确保项目质量不受影响的前提下，最大限度地降低房地产开发成本，对于增加万科公司项目利润空间，提高万科公司项目的市场竞争力而言，有着一定的参考意义。第二章文献综述2.1国外研究现状作为城市的基础性行业，房地产行业对于任何一个国家而言，都扮演者重大的角色。但是，当一个国家的房地产市场发展到一定程度时，以及一个国家的城镇化覆盖率达到一个顶点时，房地产行业发展趋势必然发生转折点，从粗放型发展模式向精细化发展模式过渡。在整个过渡阶段中，房地产项目管理质量和效率对于房地产企业的市场生存率，存在着直接影响。作为全国房地产行业的发达市场，西方学者对房地产项目管理展开了深入研究，并且得出了不同的研究结论。LuLiu（2015）通过分析芝加哥20家房地产企业项目，得到结论证实房地产开发企业在进行成本控制时，必须树立宏大的成本控制目标，并且要充分结合当地建筑材料、劳动力成本等基本要素，才可以实现对项目成本的有效预测。此外，他还认为在进行成本预测时，必须基于综合治理和保护的原则之上[1]。NyomanMarthaJaya、ArianyFrederika（2015）对美国200家房地产项目展开实证分析，指出房地产企业在进行成本控制时，必须严格遵守项目成本百分比分配原则。通过对总项目成本的核算，将总项目划分为多个不同的子项目，再结合各个子项目的不同施工预算，统计出各个子项目所需要的成本，实现对各个项目成本的全阶段控制。但是，他指出在进行项目成本控制时，所有的项目成本难以量化至施工活动中，因此在项目施工阶段，是项目成本控制的重难点所在[2]。AnnaVakhrushkina（2018）采用建模分析法，对房地产项目的投资与成本关系进行实证分析。同时，他还充分考虑到在施工项目过程中，项目评审技术对项目成本控制的作用，指出在项目成本管理时应用扩大挣值管理可有效提高成本控制效率，减少施工过程中的概率特性成本[3]。AfshinFirouzi（2018）通过分析300家房地产建筑企业，发现房地产项目成本主要集中在风险成本和时间成本方面，例如项目的实际进度与目标进度不相符，导致工期被延误，从而增加了项目的施工成本，影响到项目的利润空间。其中，他进一步分析了导致项目成本产生的原因，认为项目成本主要受随机变量风险影响，给企业项目建设造成极大的不确定性。为了预测项目施工成本，他提出了Copula基于蒙特卡洛模拟方法，专门用来预测项目总成本与概率成本之间的关系，最后得出结论证实，采用Copula基于蒙特卡洛模拟方法预测项目成本，不仅具备较高的精度，同时也可以实现对概率成本的预测，有效降低项目总成本[4]。BernhardBauer（2017）指出，提前对项目施工成本展开全面调查，客观认识到项目成本构成，对于后期降低企业开发成本而言，有着积极的正向意义。其中，在施工工程中，由于信息的不对称性，难免会导致许多实际成本不在成本预算清单范围内，导致企业成本超支。例如，劳动力的浮动成本，项目材料的上涨成本等，施工意外风险成本等，都会造成成本出现偏差。因此，他建议实时对项目实际成本展开调查，及时了解项目各项成本的浮动水平，对于合理控制项目成本，有着极大的意义和价[5]。2.2国内研究现状我国房地产自从上世纪80年代开始，便开始一路高飞猛涨，到了21世纪后更是被当成国家命脉经济，成为促进国家GDP增长的主要推手。但是，2017年后，政府开始逐步加强对房地产市场的调整，先后出台各种限价限购令，对房地产过热的市场进行人工降温。在托底盖帽的宏观调控背景下，如何按时保质的进行项目施工，并且最大限度的降低房地产项目开发成本，成为各个房地产企业争相面对的难题，也成为我国学术界研究的重点课题。杨箫萍（2020）采用文献研究法和案例分析法，对LX房地产公司基于价值链的成本控制问题进行研究与分析，找出优化企业成本控制的方法和措施，以帮助企业获得竞争优势[6]。朱春艳（2018）以常州地产万水美兰城项目这样一个开发周期贯穿2007-2017这样的房地产行业发展变化时期的地块为例，详细分析土地成本、建安成本在房屋造价中的所占比重及影响造价的主要因素，着重分析土建造价中人工、材料、机械、管理费、利润在分部工程中的比重，并以地块中两栋开发时间不同的楼栋做对比，加强成本核算，找出对地产企业成本及盈利影响最大的因素[7]。王晶（2020）本文以挣值分析为基础，将F项目一期传统成本控制过程、效果与二期成本控制情况展开对比，有力论证了挣值法的有效性。挣值法的应用，使得企业可以更加及时地获取进度信息和成本信息，进而助力企业实现精细化成本管理和进度管理[8]。祁小艳、张永安（2020）通关分析2011年——2019年我国房地产市场变动情况，发现从2018年开始，我国房地产市场开始降温，并且随着消费市场趋向于饱和，房地产库存增加，使得房地产开发企业面临的巨大的经营风险。因此，她建议房地产开发企业应当加快清库存，提高经济周转率，以面对房地产日益下行的趋势[9]。温奇（2018）通过分析房地产项目的成本结构，指出加强对房地产项目的成本控制，应当从内部制度着手。通过优化企业内部结构，加强内部成本控制，提高对成本控制岗位的监督，营造健康、高效的内部环境，从而提高房地产项目管理效率和质量[10]。张琪（2018）认为推动我国房地产企业的发展，降低房地产项目开发成本，应当从金融市场的维度出发。她指出，我国房地产项目开发资金来源，主要依赖于银行贷款。如何适当放宽房地产开发企业融资驱动，降低贷款利率，对于降低房地产开发企业的成本而言，是一个极具积极效应的策略[11]。刘天才（2018）强调预算管理对于控制房地产项目成本的重要性。他从多项目视角出发，指出采用科学合理的项目预算，对项目各个环节进行预算管理，对于提高房地产项目成本控制而言，有着重大意义[11]。王自咏（2017）从工程会计的角度出发，认为合理的利用工程会计，可以对房地产项目达到降本增效的效用。他认为房地产公司在对项目成本进行核算时，不能够将工程会计独立出去，而是将工程会计与其他会计岗位进行融合，共同参与项目成本核算，确保施工各个阶段的成本趋向于合理值[12]。蒋楠（2016）从现代项目管理和成本管理的相关理论与实践研究为基础，以大连HD御景湾项目为具体案例，分析了御景湾项目在成本控制方面的现状，剖析了存在的一些问题，并对其成本控制体系的进一步完善提出了具体建议和优化措施，从而提高企业的经济利益，实现房地产行业平稳健康的发展[13]。第三章万科hp项目成本控制分析3.1万科地产简介万科企业股份有限公司（以下简称万科）成立于1984年，总部位于深圳市，是我国10大房地产企业之一。历经30多年的发展，万科逐步从一家中小民营企业发展成为一家世界500强企业。2019年《财富》世界500强名单，万科名列第254位。hp项目时万科在海南三亚开发的度假房地产项目，项目建筑面积约为10万㎡，是海南最大的度假社区项目之一。其中，hp项目的构成如下所示：图1hp项目部门构成图成本控制主要涉及到土地成本、前期开发费、建筑安装工程费、基础建设费、公共设施配套费、营销费用、管理费等相关成本。其中，在万科hp项目中，土地成本费包括了土地税费、办证费等，建筑安装工程费包含了精装修、电梯、安防工程、天然气等相关费用，前期开发费包含了勘察、设计、调研评估等相关费用等。种种费用成本一起构成了hp项目的总成本费用。3.2万科hp项目成本控制现状分析3.2.1万科hp项目介绍万科hp项目位于三亚市主干道迎宾路中段，项目注重环境营造及建筑外立面包括迎街立面等的要求，其中别墅区域是重点打造区域，依靠别墅区提升小区品质。高层考虑人车人流，配备了大型机动车库。别墅区每家考虑配套两个车位，外立面材质及地面铺装包括户门、景观等配置均要求较高。目前只开发了一二期（三期正在建设中，预计2022年交付完工）。整个项目占地43.6万平方米，由酒店式公寓、产权式酒店、湖畔特色商业街、自行车赛道、足球基地、运动聚集地等组成，旨在将其打造成私人度假酒店群。

其中工程建设总规划面积436230㎡，总建筑面积为631000㎡，由9栋住宅组成，共计5000户，该地块于2014年启动。表1万科hp项目二期规划数据名称数量规划面积436230㎡总建筑面积631000㎡建筑形式板塔结构装修状况精装修产权年限50年项目特色品牌地产，中式地产容积率1.4%绿化面积45%车位信息比例为1：0.7楼栋数1-9#楼总户数5000物业公司自营物业费用4.18元/㎡/月生活配套商业用水、商业用电从实际情况来看，该项目配套了各种生活设施和场馆，项目的商住比及绿化率也处于行业内较高标准，能够打造舒适有品质的居住空间。设施项目设施数量（个）设施最小占地面积（㎡）总计（㎡）健身路径101601600乒乓球520100标准篮球场5500550儿童游乐区域1202240游泳池3220660室外综合健身区域2501250合计5870表2项目配套设施明细

项目配套有3个超大景观泳池；全天候业主食堂；两大连锁超市；银行；湖边篮球场；图书馆；儿童乐园；餐厅；健身瑜伽馆；国粹馆。表2和表3具体呈现了项目套型情况和区域内的配套设施。从套型来看，中大户型的套数和目前很多项目以小户型为主导的方针不同，项目更多的针对中高端居住人群，因此中大户型占比较高，所以项目开发成本投入较大。3.2.2hp项目开发成本的构成首先我们需要明确房地产开发成本所指房地产开发从销售到投资决策整个过程所以开销的费用，其中，开发成本的构成，具体有如下几种：（1）土地成本。主要表示为了获得建筑用地，房地产开发企业向政府部门购买土地使用权，所支出的成本费用。通常情况下，在项目成本中，土地费用在总成本中的占比，约为15%-28%不等，但是随着政府对土地管控力度的加强，土地费用所占的面积不断的处于上升模式。（2）前期工程费。hp项目前期工程费主要包括规费、规划设计费、勘察费、三通一平、交评、环评、审图费、其他前期费用、施工图设计费、工地临水、临电、商品房注册登记费、监理费等。（3）基础设施费。hp项目配套齐全，主要配套费用包含道路及雨污水管线、景观工程、供电、供水、供气、有线电视、路灯照明、亮化工程、智能化工程、电信工程、邮政信报箱、环卫设施、绿化及其他零星费用。（4）建安工程费。本项目建安工程费分为土建、安装工程费，其中包括高层土建工程款、安装工程款（电梯安装费）；别墅土建工程款、安装工程款；商业及配套土建工程款、安装工程款。（5）公共配套设施费.主要包含物业前期配置、人防使用费、物业配套用房费用及其他零星费用。因二期施工的施工伴随着一期的交付，所以费用中包含公共维修基金、交接费用、人防费用等。（6）开发费用（含财务费用、销售费用和管理费用）。人员工资、差旅费、通讯费、办公用房费用、车辆费用、营销费用、物业完善等。（7）税费及其他费用：主要为行政性费用和税收及验收及检测项目决算、审计等费用。万科集团成本管理中心通过一个多月驻地的调研结果与多年总结的经验数据值结合编制决策文件，最终经集团领导审批后将目标成本下发至hp项目，决策文件中hp项目总的含税目标成本94481.63万元，其中建安费用43794万元，考虑建设期可能发生的风险因素，设置1%的不可预见费。3.2.3hp项目成本预算将成本构成分为开发直接费用和开发间接费用，万科hp项目的成本构成如下所示：表3万科hp项目二期开发直接费用成本构成表费用名称费用（万元）百分比（%）土地成本36824.1140.18前期费用1015.791.10基础设施费7072.067.72建安工程费4379447.79公共配套费2927.663.19合计91633.62表4万科hp项目二期开发间接费用成本构成表财务费用365.3912.83管理费用316.9911.13销售费用1251.4243.94税费及其他费用914.2132.1合计2848.01通过数据分析可知，实施阶段建安成本占比最大，达到了47.79%，但决策和设计阶段对实施阶段的影响是巨大的，直接影响到后期的实施阶段的成本（前期工程费占比1.10%，土地成本占比40.18%），成本控制应该从决策阶段就开始。从表中可以看出，对于hp项目，建设土地成本、配套建设、管理费用和税费等开支占到了项目总成本的60%。而且在当前的发展情势下，管理费用、税费和建设费用等正处于不断上升的趋势当中。房地产企业要想取得长远发展，地产开发项目要取得成功盈利，成本控制就是管理工作中的重中之重。房地产项目成本控制中，最主要的部分就是除了土地和税费之外的其他可控成本，成本控制的主要内容就是要尽量降低这一可控部分的成本费用。表5万科hp项目成本预算明细表序号类别预算金额（万元）类别预算金额（万元）1一、土地成本36824.11财务费用215.392二、项目前期费用623.23管理费用316.993三、基础设施费6386.27销售费用1251.424四、建筑成本41714.02税费及其他费用914.215五、公共配套设施2862.91合计2698.01合计88410.54通过过对表5的分析，可知在万科hp项目中，其成本主要以建筑成本和土地成本为主。其中，作为万科的大型住宅项目，hp项目二期主要中高端房屋项目为主，因此需要其建筑成本较高，为43794万元，在总成本中占比接近50%。其次，随着土地价格连年上涨，使得hp项目的土地成本也高达36824.11万元，在总成本中占比约为38%左右。3.2.4项目开发直接费用成本控制分析根据万科hp项目预算成本与实际成本我们编制出偏差明细表，以便于更加直观的看出万科hp项目成本控制的状况，如表6所示：表6万科hp项目预算成本开发直接费用与实际成本偏差明细表科目预算成本（万元）实际成本（万元）差值土地成本36660.8836824.11-163.23项目前期费用623.231015.79-392.56基础设施费6386.277072.06-685.79建筑工程成本41714.0243794-2079.98公共配套设施费2862.912927.67-64.76根据表6数据所示，土地成本科目中实际成本与预算成本差值为163.23万元。土地最高获取价格=预测的目标成本-开发建设成本估算。开发建设成本的预估hp项目在确定目标土地后，只能做出概念性的规划设计，做不出来hp项目详细的规划建设，所以此时估算出的开发建设成本在一定范围内会由一定的偏差，但还是可以依据这个估算出来的成本预判hp项目的土地最高获取价格。建筑工程成本是差值最大的一项成本，实际成本超出预算成本2000多万元，这个数字引起了我们的注意。经过计算，总成本除以总建筑面积即为hp项目二期的每平方米预算成本为911085500//173389≈5254.57元/㎡，而每平米的实际成本为949976900/173389≈5478.88元/㎡，实际每平米成本比预算每平米成本超出了224.30元/㎡。影响房地产开发成本的因素中，建安成本增加导致开发成本和开发费用上升，直接影响到总成本。因为二期项目每一栋结构和费用基本大同小异，下面以二期的任意一栋分析，1#楼为例具体分析建安成本。hp项目二期1＃楼建安成本分析二期1＃楼分为地上18层、地下一层板楼建筑。结构为框架结构，两梯四户。总建筑面积约为8020平方米，建设周期2016年-2017年。成本分析主要从建安成本分析，建安成本包括分部分项工程费、措施项目清单费用、其它项目费用、规费、税金等，新一代工程量清单计价具体如下：（1）分部分项工程费：施工过程中耗费的构成工程实体性项目的各项费用,由人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费和利润构成。计算：分部分项工程费=∑（分部分项工量*综合单价）（2）措施项目费：为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用计算：措施项目费=（措施项目工程量*综合单价）（3）其他项目费用例：建设单位管理费、生产职工培训费等，暂列金额由发包人掌握使用，扣除合同价款后如有余额，归发包人所有。（4）规费和税金例：工程排污费、工程定额测定费等，发包人和承包人按政府部门规定执行，不作为竞争费用。hp项目二期1＃楼建安成本占比分析1#楼土建费用包含分部分项工程费、措施项目清单费用、其它项目费用、规费及税金等，详情见表7。表71#楼土建成本各项费用占比表序号费用名称计算基础金额(元)平均指标（元/m2）占比1分部分项工程费分部分项工程费8564083106871.0%2措施项目清单费用措施项目费271590633922.5%3其它项目费用其它项目费用0004规费规费394800493.3%5税金税金405932513.4%6扣甲供材料费-(甲供材料费)-24699-3-0.2%资料来源内部从表7信息可知，分部分项工程费在土建成本占比71.0%，是影响最大的因素。将分部分项工程费细化之后，可以得到hp项目二期1#楼土建各项分部分项工程费费用占比计算如图8所示表8hp项目二期1＃楼土建各项分部分项工程费各项费用占比序号费用名称金额（元）平均指标（元/m2）占比1.1人工费136220017015.9%1.2材料费639686279874.7%1.3机械费185794232.2%1.4管理费433458545.1%1.5利润185767232.1%资料来源内部从图片中可以得到信息，土建分部分项工程费中的人工费、材料费、机械费、管理费、规费和利润数据及占比见表8，这其中材料费占比超过70%，材料费和人工费两项合计占比超过90%，要想降低成本，最有效方法是降低材料费及人工费。需要对降低施工成本做出可行性分析。根据施工企业的目标利润确定项目经理部的责任成本目标，我们称之为承包人工费。即:预算人工费―施工人工费=利润，若利润≥目标利润，为正常情况;若利润<目标利润，应分析原因，考虑降低成本措施。承包人工费=预算人工费-目标利润。人工费偏差=实际人工费―计划人工费（人工费控制目标)二期1＃楼分布分项工程费分析通过采用新一代工程量清单计价规范，土建分部分项工程费包含:土、石方工程费、打桩及基础垫层费、砌筑工程费、钢筋工程费、屋、平、立面防水及保温隔热工程费、楼地面工程费、墙柱面工程费、天棚工程费、油漆、涂料、裱糊工程费以及其他零星工程费等费用。综合单价的计算通常采用定额组价的方法，即以计价定额为基础进行组合计算。由于“计价规范”与“定额”中的工程量计算规则、计量单位、工程内容不尽相同，综合单价的计算不是简单的将其所含的各项费用进行汇总，而是要通过具体计算后综合而成。编号项目名称金额（元）平均指标（元/m2）比例1土、石方工程5099260.6%2打桩及基础垫层3681950.4%3砌筑工程89653611210.4%4钢筋工程342165342740.0%5混凝土工程209812926224.9%6屋、平、立面防水及保温隔热工程416501524.8%7楼地面工程380471474.3%8墙柱面工程95127511911.1%9天棚工程7259590.7%10油漆、涂料、裱糊工程189113242.2%11其他零星工程5000060.6%12工程总计100%资料来源内部表9二期1＃楼土建各分部分项工程费（按材料划分）占比根据图表中信息可知，钢筋费用占40％，混凝土费用占25％，其他费用则为35％，由此得出钢筋和混凝土在土建各分部分项工程费中占大部分，则钢筋、混凝土工程为分部分项工程费的主要影响。材料价格走势及分析由上文表8可知钢筋、混凝土、砌筑工程为分部分项工程费的主要影响因素。而钢材、商品混凝土、混凝土砖等主要建筑材料在hp项目当地市场走势如图3、图4、图5所示。图3普通钢材价格走势图（单位：元/吨）图4商品混凝土（C30泵送）价格走势图（单位：元/m³）图5混凝土砖（10级）价格走势图（单位：元/m³）结合图3图4和图5的数据可以得知钢材价格比较高，且价格变动幅度比较明显，而从前面表8得知钢筋工程成本占土建成本的40%，混凝土占比25%，砌筑工程占比10.4%。由表9得知材料费占比超过70%。使用与预算比较多的材料。3.2.5项目开发间接费用成本控制分析开发间接费用核算的是企业内部独立核算单位直接组织管理开发项目而发生的各项间接费用。根据万科hp项目预算成本与实际成本编制出偏差明细表，以便于更加直观的看出万科hp项目成本控制的状况。科目预算成本（万元）实际成本（万元）差值财务费用215.39285.48-70.09管理费用316.99343.47-26.48销售费用1251.421794.54-543.12税费及其他费用914.21940.57-202.31表10万科hp项目预算开发间接成本与实际成本偏差明细表根据表10得知，销售费用核算的是企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工\o"工资"工资、福利费、业务费等经常费用，实际成本超出预算成本500多万元，是开发间接费里面超出最多的。第四章万科hp项目成本控制存在的问题4.1hp项目开发直接费用成本控制存在问题针对hp项目开发直接费用成本，暴露出来的最大的问题就是项目成本控制目标缺乏前瞻性，从上文提供的数据分析可知，工期的预计规划不合理和材料费人工费上涨都是建安成本增加的原因，一方面是因为2014年年底做出的预算规划，没有预留出合理的材料费涨幅空间，另一方面每个项目都需要良好的施工组织。如果因受到工期紧急需要，加大施工力量的投放，采用一定的赶工措施，比如加班、高价材料、高价雇佣劳务和租用设备，势必会加大工程的成本。当项目的施工进度少于必要工期时，项目的成本会增加。相反亦然。还有一方面是因为二期开发周期从2014年初开始到2018年交付，这期间材料价格上涨非常明显。因房地产迅速发展的影响，受国际原油、电、煤等能源价格上涨以及运输价格及材料原价上涨因素影响，很多建材价格上涨，最明显是钢材和水泥的价格飙升，成本也会相应的增加。因此最佳工期时保障在最低成本基础上持续的工作时间。在计算最低成本是，就必须要确定出实际的持续时间分布状态和最接近的可以实现的最低成本受开发周期的影响。4.2hp项目开发间接费用成本控制存在问题针对hp项目开发间接费用成本，可以看出来暴露的问题就是轻视除施工阶段以外阶段的成本控制，销售费用的严重超支，一部分原因是在过于依赖传统的营销模式，营销策划能力不足，方案老旧单一，资源整合能力不足，造成营销费用的增加。还有一部分原因是原计划高层单栋建安成本单价考虑5200元／平方米，实际结算数据约5478元／平方米，不仅导致了建安成本增加导致开发成本和开发费用上升，直接影响到总成本，同时我们可以考虑到该项目的合理定价问题。图为hp项目的近期售价趋势，根据数据我们可以计算出来hp项目二期的售价均值为（27000+28500+28000+25000+26000+26000+26000）/7≈26642.87元/平方米。在当前售价过高而成本过低的情况下企业需要缴纳的土地增值税是不划算的，销售部门和财务部分应该联合起来制定一套最佳的目标成本和售价，既可以做到合理控制成本，且售价合理，一方面影响到了企业的销售费用，另一方面也影响到了包括土地增值税。在政府宏观调控中要获得良好的盈利和发展，就不能再单纯依靠提价，而要从自身内部抓起，强化成本控制，从项目实施过程中要盈利、要效益。图6hp项目二期近期房价走势4.3万科hp项目整体成本控制存在问题从上文的分析我们可以得出目前hp项目开发成本控制方法落后，现阶段，万科hp项目的成本控制基本上还处于事后控制，即只注重项目后期的成本控制，而忽略了施工前施工图纸的设计及其优化，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本。此外，没有定期对成本进行监测、分析、纠偏，这使得真实情况难以及时得到反映，这对后续的工作也就失去了指导意义。动态成本控制是项目成本控制最长的一个阶段，也是工作量最大的一个环节。事后控制也只是针对这项完成项目，没有深入研究，寻找项目过程中可能存在的问题，很有可能这个问题还会延续到下一项项目中。第五章万科hp项目成本控制的相应对策5.1建立高效的管理体系和数据库针对上述提到的hp项目成本控制中存在的问题，需要追根溯源才可以彻底根除，建立一套完整的成本控制流程监督预算执行情况，将施工任务单与结算资料进行比较，计算分部分项工程的成本差异，分析产生差异的原因，并及时采取纠偏措施。超标的时候及时预警分析，财务部门及时督促，提醒业务部门做专项的数据分析，追溯到当初预算的合理性，在后期复盘后形成的数据成为一个数据库的沉淀，因此，本文选择hp项目作为案例，分析探讨项目实施过程中的成本控制问题，为第三期项目的成本管理和控制提供借鉴和参考。将hp项目开发按照时序性分成6个阶段：项目前期准备阶段、规划设计阶段、工程施工阶段、销售阶段、项目竣工结算阶段以及交付使用阶段。各个阶段，具体部门的具体事项应该有严格划分，对具体事项的执行还应该受到相关监管部门的监督，减少由于失误造成的成本增加。成本管理部负责对成本进行管理，财务管理部主要负责对利润状况的管理，销售部负责对销售状况进行管理，在这个大框架下，再把设计、工程等专业性强的部门渗透到各个阶段，将整个系统整合起来。图7hp项目成本控制流程5.2对万科hp项目全过程进行整体控制针对售价定价不准导致的税费增加，在进行成本控制时，投资决策阶段要充分考虑到企业自身和外部环境，使企业可持续发展。在万科hp项目前期，采用市场调研的方法，来对外内部因素进行分析判断，以此来把握机遇，规避风险，合理定价，在这个过程中，可以采用SWOT分析法。图8房地产投资决策SWOT分析上图的SWOT分析图主要分为两部分。一部分为SW，重点对万科hp项目决策内部因素进行分析，另一部分为OT，重点对万科的外部因素进行分析。通过分析威胁因素和机会因素，了解万科面对的客观外部环境，制定合理的决策。要客观把握公司的SWOT情况，就必须要通过系统的市场调查，精确的数据，出具科学的分析报告。例如万科hp项目二期的售价，需要通过对该区域实地考察，加上各个部门的研究其具有的实际价值，计算出最优的售价及成本区间，达到从盈利角度来说缴纳土增税的最佳方案。而且通过SWOT分析，我们可以判断出哪些是可以通过战略方案解决的，那些不具有可操作性，需要尽可能规避。5.3提升员工整体素质前期预算不合理没有考虑到工期和材料费上涨问题，这个问题在一定程度上难以避免，我从企业的对接F先生的口中得知，就目前来说，成本预算编审人员队伍中有部分员工是会计专业毕业，而工程项目是一个专业性很强的工作，做工程项目预算的会计基本是需要非常庞大的下工地经过和历练的，编审人员的专业知识可能无法与房地产行业所需要的专业需求进行完全适配，毋庸置疑会导致工程成本控制的测算把握工作不到位，而成本预审编审是成本控制最基础的第一步。这个具体数据的偏差会最终导致决策的失误，而且同时财务部门f先生也和我们沟通过，万科hp项目在与其他施工单位合作时处于不利地位，给了对方哄抬成本的可能，这样就无形中提高了万科hp项目的成本。同时，没有意识到开发计划的重要性。所以提高专业人员的职业技能水平尤为重要，首先，万科hp项目可以通过培训，增进员工的专业能力，年轻员工比较重视公司的培训机会以及自身素养的提高，必然会增加员工对企业的好感度与忠诚度，从而激发员工的热情，并且培训过程中潜移默化的思想改造都有利于项目成本控制地执行和落实。再次，对企业内部员工定期进行考核，结合每个员工工作表现以及专业技能水平，根据考察结果对岗位进行适当的调整，使每个员工在企业中发挥最大的作用。对关系密切的部门，例如工程部和设计部，可以实行轮岗制度，让员工尽可能的参与理解各个部门的运作，提高自身专业综合素养。人是企业的最小单位，若没有人员的贯彻落实，那么成本控制也只能是空中楼阁，无法真正落地。现代化的成本控制以全面为原则，即“全要素、全过程、全寿命周期、全方位”为原则大方向下，万科hp项目要将这个原则贯彻体现在整个过程当中。这里的全员可不仅仅是指涉及房地产开发的主要部门，而是指所有人员包括财务部、人力资源部、综合部等等，将成本控制的理念深植于企业文化当中，指导员工的行为规范。每个人应该明确自己的责任与权力，每个人都是万科hp项目成本控制的参与者，都要对相应落实到个人的具体环节负责，同时公司还应该对具体内容作出具体规定，将其纳入考核范围且与绩效工资挂钩。运用这种方法将员工利益与公司利益相结合，让员工可以更好的加入进来。结论本文依据房地产成本控制的研究，分析房地产成本控制存在的问题，并通过问题探寻其中的成因，再针对存在的问题并结合我国对房地产企业的相关政策得出相应的对策，最终得出以下结论：（1）通过对房地产行业成本控制的相关文献资料，了解万科hp项目成本控制的现状及存在的问题，具体包括：项目控制目标缺乏前瞻性、轻视除施工阶段以外阶段的成本控制、万科hp项目开发成本控制落后。（2）根据万科hp项目开发成本控制存在的问题，探寻造成这些问题的成因。主要为：对成本控制认识不足、缺乏有效的管理体系、员工素质不高。（3）为了解决万科hp项目成本控制存在的问题，万科需要建立行之有效的管理体系、对万科hp项目全过程进行整体控制、提升员工整体素质等措施。为后续的当地房地产设计建设提出自己的见解，也是源于对房地产行业的积极与热爱，愿意钻研和认识房地产行业中许多门道，不是一篇小小论文就能解释清楚的，更是许多次实地审计得出来的浅薄的结果。

参考文献[1]LuLiu.ConstructionProjectCostsManagementResearch[J].AdvancedMaterialsResearch,2015(1079):1115-1118.[2]NyomanMarthaJaya,ArianyFrederika.AnIdentificationofConstructionProject