【浅谈我国房价上涨的原因及对策开题报告2900字】

开题报告姓名学号/准考证号专业论文题目：浅谈我国房价上涨的原因及对策开题申请：意义与目的我国全面推行商品房代替福利分房政策是从1998年开始的，至今已走过了二十载历程。此前全部房地产历史加在一起，都无法与这壮阔的二十年相比。房地产市场化改革加快了城市商品房建设步伐，在推动城市经济发展的同时还改善了人们生活质量。同时，城市房价过度上涨导致供求不平衡问题日益严重。房地产价格是市场价格体系中的一个重要基本价格，它直接关系到房地产价格在市场经济条件下发挥着重要职能与作用。由于家庭消费支出中住房支出所占比例非常大，所以住房价格占据了社区整体消费价格中的很大比重，这在某种程度上对市场消费价格起着决定性的影响。另外，做为市场经济极为重要的调控机制，商业供需平衡，对住房的需求可以通过调整价格的杠杆作用，购物消费和住房供应结构，可实现综合结构的平衡，房价和促进国民经济的全面发展。因此，房地产价格的高低，房地产价格是否比较合理，现已成为与居民切身利益相关的一个重要经济问题，同时也是一个重要社会问题。而房地产能否良性发展，会关系到国民经济能否平稳繁荣。深入分析房价居高不下的原因，并探讨其中存在的问题，这对于房地产健康发展而言有着十分重要的意义。文献综述房价会受到各种因素的影响，因此国内很多外学者从不同的视角探讨了影响房价的因素，本文在众多具有代表性的文献资料中，选取了成本、需求、政策这三个方面进行探究。1.成本房价指的是建筑物在某一特定时间内占用土地的市场价格，即房价为地价加上建筑物综合价格。在这些因素中，土地成本变化被一些学者视为房价波动的主要因素。Abraham＆Hendershott（1994）提出房价取决于实际建筑成本以及税后利率的变化。平新乔和陈敏彦（2004）认为开发商对土地价格表现更为敏感，对低价土地的获取动力远超对房价逐高的动力。在我国，土地价格对于房价会有明显的推动作用。梁玉萍和吴喜（2006）也表示认可，他们通过分析得出土地供给在众多供给因素当中对房价的影响十分显著。马吉孝（2006）通过研究认为在短期内是房价决定了地价，而从长远来看，则两者互相影响。邹至庄和牛霖琳（2010）认为收入和成本的变动对房价起到决定性作用。叶贵等（2016）提出了不同的意见，他们以重庆市为例，对房价与地价的联系进行了研究，结果表明重庆市房价与地价具有单方面因果关系，但是地价并不是导致房价上升的关键性因素。2.需求价格一般是由供需关系决定的，而需求则受居民收入水平，人口数量以及人口结构等方面的影响。一些学者认为，随着我国社会经济的飞速发展以及城镇化进程的有序推进，家庭结构和住房需求的变化，再加上城镇人口的聚集，使得居民的住房需求骤然增长。同时随着居民收入的持续增长，很多隐性需求渐渐转化成实际购买力，造成房地产的需求量非常高，进而造成房价持续走高。1981年Nellis与Longbottom研究英国房价的供求关系，认为影响房价的首要因素为居民收入。刘雪冬和刘继穆（2005）指出地价在房价中起着举足轻重的作用，但是决定房价高低的真正原因还是市场需求，而不是成本。梁云芳和高铁梅（2006）通过MTV模型提出，资本可获取程度和居民需求的状态对房价影响较为强烈，供给因素则影响较小，同时又在2007年提出人均GDP对房价存在显著影响。白霜（2008）也持相同观点。董志勇等（2010）同样论证了需求是推动房价的主要因素这一观点，同时提出地方政府对房价也存在不可忽视的影响。此外，由于当前投资渠道单一、存款利率的持续下滑以及对房地产的预期看好，众多投资者将房产作为了目标投资对象，从而导致市场上购房需求进一步提升。李伟（2010）研究后得出，预期和投机对房价变化都有很大的影响，而开发成本对房价变化影响比较弱。3.政策政府对经济市场的介入是导致房价的波动重要因素，有学者提出政策对于房价有着不可忽视的影响力。周京奎（2005）获取了4个直辖市的房价指数展开研究，结果显示房价上升与宽松的货币政策有着很大的关联性。王来宝等（2007）指出货币政策对房价会存在长时间的影响。邓利民和刘义（2012）表示在较长的时间内，货币政策则会明显影响房价与房产投资。况伟大等（2012）则认为在政策层面，房产税虽然能够促使房价下跌，不过在实际操作中存在很大的约束性。比房产税更有效的手段是制定通过改变预期、抑制投机的相关政策。吴霞（2013）认为房产税可以对社会财富进行再分配，从而达到抑制投资需求过热的目的，且短期内促使房价下跌，但长期来看，仍取决于供求关系。陈鑫和方意（2016）观测了房价上涨和在调控政策实施后房价迅速回落的现象，基于VECM和DSGE模型研究表明，在一线城市适合实施有效针对投机性需求的限购政策，而在非一线城市更适合推行针对刚性需求的信贷政策进行调控。余泳泽和张少辉（2017）研究发现，限购政策虽然没有显著影响房价，但在实施过程中，有效地抑制了房价上涨所造成的负面影响。除此之外，利率、汇率、货币供应量、通胀率，消费者期望值等诸多因素都会直接和间接的对房价产生影响。研究现状荣文春等（2014）通过全国35个大中城市上市企业数据分析后发现：“2007年全国35个大中城市有60%上市工业企业有房地产业务”并且“房价涨得越快，本地企业涉足房产概率就会越大。”那么企业在其它经营活动中的投资就会有所下降。张惜灵（2015）分析了国内房地产和非房地产投资的关系后发现，房地产投资会挤出非房地产投资，且后者对前者具有一定的推动作用。杨源川等（2015）的分析结果显示，房地产投资会对加工制造业部门资源配置效率带来影响，这主要是因为房地产投资会挤出制造业投资。余娴雅等（2015）表示，房地产部门投资回报率上涨将对其它部门投资产生挤出效应。高仪（2015）研究认为，房价上涨对工业发展具有吸附效应、抵押担保效应以及成本效应等影响因素，而这些影响因素的最终效果取决于这三种影响因素的共同作用，并通过实证分析认为我国高房价会对工业具有挤出效应。创新思路近年来，我国房价持续上涨，已成为经济发展的一个突出问题，也引起了人们的关注。影响房价上涨的因素有多个，因此本文通过经济因素和社会因素分析了房价上涨的原因以及带来的影响，并由此提出缓解房价上涨过快的对策来维持房价在正常的范围内增长。论文提纲一、引言二、房价上涨的原因分析（一）经济增长1.住房需求旺盛2.建筑原料价格上涨3.住房周边基础设施的完善4.土地价格上涨（二）投资需求大（三）需求供给的弹性（四）消费文化三、房价上涨带来的影响（一）从经济学相关原理进行分析1.从需求规律和边际效用递减规律分析2.从边际消费倾向原理进行分析（二）具体影响1.贫富差距逐渐拉大2.阻碍了实体经济的发展3.影响养老保障，人口老龄化问题严重4.人们的购买力下降四、针对房价上涨的对策（一）限购商品房，控制房地产投资（二）建设住房保障体系（三）开发周边城市，促进周边城市的发展（四）建立和完善公平、合理、透明、有序的房地产市场（五）引导消费观念转变（六）引导各方面的理性预期（七）抑制弹性需求五、总结参考文献致谢参考文献[1]葛素文.浅析我国房价持续上涨的原因及对策[J].中国市场,2014(33):144-145.[2]孙学愚，李中明.房价过高对消费需求的影响[C].湖南.高等教育出版，2010.[3]王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J].价格理论与实践,2007(04):41-42.DOI:10.19851/11-1010/f.2007.04