土地估价理论与方法：地价理论知识学习三

土地估价理论与方法：地价理论知识学习三

1、多选建筑物的耐火等级分为（）。

A.-级为耐火性能最好

B.二级为耐火性能一般

C.三级为耐火性能较好

D.四级为耐火性能最差

E.四级为耐火性能最好

正确答案：A,D

2、单选某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%,土地使用年限

还有2年，则该土地价格应为（）万元。

A.50000

B.20000

C.10000

D.25000

正确答案：C

参考解析：土地价格二年正常收益X使用年限=5000X2=10000（万元）。

3、多选形成级差地租I的两个条件是（）o

A.土地肥力的差异

B.土地连续投资的差异

C.土地位置的差异

D.土地供给与需求差异

E.土地集约程度差异

正确答案：A,C

参考解析：工地肥力的差异、土地位置（距离市场远近）差异是形成级差地租

I的两个条件。

4、单选下列关于建筑物等级的说法错误的是（）o

A.大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50-100年

B.建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件燃烧性能和耐

火极限决定

C.不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一

定相同

D.根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为完好房、基本

完好房、一般损坏房、危房四个级别

正确答案：D

参考解析：房屋完损等级评定是根据《房屋完损等级评定标准》，结合现有房

屋的质量情况，按其完好及损坏程度评定其完好等级的依据。根据房屋的结

构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度划分为五个等级。a.完好房；b.

基本完好房；c.一般损坏房；d.严重损坏房；e.危险房。

5、判断题建筑物与构筑物折旧的数额，为建筑物与构筑物在估价时点时的市

场价值与其重置价格之间的差额。

正确答案：对

参考解析：建筑物与构筑物折旧，建筑物与构筑物估价上的折旧是指由各种原

因所造成的价值损失，其数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其

重置价格之间的差额。

6、多选对基础房价进行调整时，应考虑同一等级房屋之间存在的（）的差

异。

A.新旧程度

B.购买者心理

C.楼层

D朝向

E.建筑周围环境

正确答案：A,C,D,E

参考解析：舄基3b/价进行调整时，由于标准房价是按幢、新房、排除环境影

响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境

的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此，必须对

查出的标准房价，进行不同程度的修正，使其更接近评估标的物的实际价值。

7、单选一般机器设备按用途分类有（）。

A.动力机械、金属切削机床、金属成型机床、工程机械

B.动力机械、金属切削机床、生产工艺类设备、金属成型机床

C.动力机械、金属切削机床、生产工艺类设备、自动化设备

D.动力机械、金属切削机床、金属成型机床、自动化设备

正确答案：A

参考解析：按设备用途分类为动力机械、金属切削机床、金属成型机床、交通

运输机械、起重运输机械、工程机械、农业机械、通用机械、轻工机械、专用

机械。

8、判断题垄断地租是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而不是来自社会其

他部门工人创造的价值。

正确答案：错

参考解析：垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其

他部门工人创造的价值。

9、判断题区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区

域内地价差异的主要原因。（）

正确答案：错

参考解析：个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区

域内地价差异的主要原因。一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局

性影响。区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。

10、多选韦伯提出的原料指数，是指（）。

A.原料指数邛艮地性原料总重量/制成品总重量

B.原料指数:遍布性原料总重量/制成品总重量

C.需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比

D.原料指数=原料运输费用/制成品成本费用

E.原料指数:原料运输费用/制成品总重量

正确答案：A,C

参考解析：工伯提出原料指数的概念，是指需要运输的限地性原料的重量和制

成品重量之比，即原料指数一限地性原料总重量/制成品总重量。

11、判断题依据中心地理论，被认为是最便利的效率、最高的交通网络，也

是最有可能在现实社会中出现的是行政原则下的中心地体系。（）

正确答案：错

参考解析：交通原则下的中心地体系，因次一级中心地皆位于联系较高一级中

心地的主要交通线路上，所以被认为是最便利的效率、最高的交通网络，也是

最有可能在现实社会中出现的中心地体系。

12、单选人口增加将导致（）0

A.土地需求增加

B.土地自然供给增加

C.土地经济供给增加

D.土地需求不变

正确答案：A

参考解析：人口增长自然就要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而增加

对各类用途土地的需求。

13、单选基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的（）。

A.平均年期

B.最高年期

C.最低年期

D.即时年期

正确答案：B

14、单选从价值的变化特点来看，（）是随着时间的推移而减少的。

A.原始价值

B.账面价值

C.市场价值

D.投资价值

正确答案：B

15、判断题食物结构的变化会影响土地利用结构的调整，但不会对土地的经

济供给产生影响。（）

正确答案：错

参考解析：土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供

给的改变。食物结构的变化会影响土地利用结构，从而间接影响土地的经济供

给。

16、单选在进入()以后，以阿兰索•密而斯等为代表的经济学家将边际分

析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典

主义城市地租理论。

A.19世纪末

B.20世纪初

C.20世纪60年代

D.20世纪末

正确答案：c

17、单选由于规划政策的作用，地价曲线成为O。

A.由市中心向郊区渐降的平滑曲线

B.一个起伏的、不连续的折线

C.一个以y轴为中心对称起伏的曲线

D.一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线

正确答案：B

参考解析：由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降

的平滑曲线，而是一个起伏的、不连续的折线。

18、多选下列因素中会引起土地价格水平上涨的是()o

A.政局稳定，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，投资

者的投资信心逐步增强

B.政府强化对房地产市场的管理，加强价格管制，实行货币紧缩性政策

C.国家抬高个人所得税起征点

D.社会秩序良好，环境绿化成效显著，街心公园等公益性项目逐渐增多，人们

生活质量逐步提高

E.投机者哄抬地价，导致土地供不应求，政府因此出台相应管理政策

正确答案：A,C,D

参考解析：BE两种情况会引致土地价格降低。

19、判断题德国经济学家冯•杜能于1854年完成的《孤立国同农业和国民经

济的关系》，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。()

正确答案：错

参考解析：冯•杜能于1826年完成了《孤立国同农业和国民经济的关系》。

20、判断题机器设备的功能性贬值主要是由于设备利用率下降而使设备相对

闲置造成的贬值。

正确答案：错

参考解析：机器设备的功能性贬值主要是由于技术进步引起的。

21、多选农业区位论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获

得最大利润，主要取决于()0

A.农业生产成本

B.产品市场价格

C.农产品运输费用

D.社会平均利润率

E.个别农产品的利润率

正确答案：A,B,C

22、判断题‘土需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土

地产品的需求才有对土地的需求。()

正确答案：错

参考解析：土地利用的集约化程度，一般来说利用集约程度愈高的土地，其经

济供给亦随之增加。

23、单选利用二手市场已成交的相同设备的交易资料，通过与被评估设备对

比、调整得出评估值的方法是()0

A.直接对比法

B.相似类比法

C.市价折余法

D.间接对比法

正确答案：A

参考解析：相似类比法：利用与评估对象相似的且在市场已成交的设备的交易

资料，通过与被评估设备对比、调整得出评估值的方法。市价折余法：利用市

场上与评估设备相同或相似设备的全新价格，根据评估对象的现时状态，凭借

对市场行情的把握和经验，对全新设备价格进行打折估算出评估对象价值的方

法。

24、单选?某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地

的楼面地价为800元/米2,容积率为1.0,若乙宗地的楼面地价为580元/米

2,该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为()o

容积率1.02.02.53.04.05.0

修正系数1.01.82.12.42.93.3

A.2.0

B.2.5

C.3.0

D.4.0

正确答案：D

参考解析：该题属于对容积率修正的一个灵活考查，因甲、乙两宗地除容积率

外其他条件一样，则可对其进行容积率修正，即甲宗地价格/甲容积率修正系数

=乙宗地价格/乙容积率修正系数，即甲楼面地价X甲容积率/甲容积率修正系数

=乙楼面地价X乙容积率/乙容积率修正系数，将数据代入求取，800X1/1=580

X乙容积率/乙修正系数，然后利用土地价格的容积率修正系数表计算容积率与

相应修正系数比值，即得到乙容积率为4,做该题时注意区分容积率和容积率修

正系数的含义，否则就会做错。

25、判断题在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。

正确答案：错

26、单选()是反映社会经济现象在一段时期内活动结果的总量指标。

A.时点指标

B.平均指标

C.相对指标

D.时期指标

正确答案：D

27、判断题土地和商品的折旧现象相同。()

正确答案：错

28、多选土地自然供给的制约因素有()o

A.矿产资源

B.动植物资源

C.交通运输条件

D.适宜人类生活的气候条件

E.人类技术的发展

正确答案：A,B,C,D

29、单选一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%,若未来各年的纯

收益将在上一年的基础上增加1万元，该土地无限年的收益价格最接近于()

万元。

A.1350

B.1533

C.1611

D.1722

正确答案：C

参考解析：根据公式P=(a/r)+[b/(rXr)]=(80/6%)+[1/(6%X6%)]

=1611.11(万元)o

30、多选建筑的墙(柱)按承重作用分为()o

A.外墙

B.承重墙

C.自承重墙

D.围护墙

E.内墙

正确答案：B,C

31、判断题收益法可以用若干年的年地租来表示土地价值，即地价=年地租X

购买年。

正确答案：对

32、单选建筑物重置价格乘以成新度等于O。

A.建筑物折旧价格

B.建筑物价格

C.建筑物年折旧额

D.建筑物净残值

正确答案：B

33、多选建筑物的主要材料有()o

A.砖和石灰

B.水泥和混凝土

C.木材与钢材

D.建筑装饰材料

E.灯饰

正确答案：A,B,C,D

34、单选我国土地的价格实际上是()o

A.无限年期的土地所有权价格

B.完全的土地使用权价格

C.土地所有权价格的一部分

D.以上均不对

正确答案：c

35、多选阿兰索在研究新古典主义地租模型时，首先进行了一些假设，下列

选项与其相符的是()。

A.有一个平坦的、没有任何地理差异，并且土地质量处处相等的平原

B.平原的土地均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易

C.买卖双方对土地市场都充分了解

D.卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大限度地得以满足

E.有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利

正确答案：A,B,C,D,E

参考解析：阿兰索的地租模型假设条件：在一个平坦的、没有任何地理差异的

平原，土地质量处处相等，均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易；

买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望

能最大限度地得以满足；有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极

为便利。

36、单选地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、招标价格、()价格、

挂牌价格。

A.买卖

B.协议

C.土地总

D.交易

正确答案：B

37、单选()是对土地的连续投资而产生的超额利润转化而来的。

A.级差地租

B.级差地租n

c.级差地租I

D.绝对地租

正确答案：B

参考解析：由于对土地的连续投资而产生的超额利润转化的地租是级差地租

Iio

38、判断题地租是地价的基础和出发点，地价是地租的货币表现和结果，是

地租的资本化。()

正确答案：对

39、单选市场比较法适用的估价对象是具有()的土地。

A.交易性

B.收益性

C.特殊性

D.再开发潜力

正确答案：A

40、单选在下列选项中，()不属于资产范畴。

A.委托加工物资

B.待处理财产损失

C.库存商品

D.以融资租赁方式长期租入的固定资产

正确答案：B

参考解析：资产所包括的范围：1)流动资产指可以在一年或者超过一年的一个

营业周期内变现或耗用的资产，一般包括现金及银行存款、短期投资、应收及

预付款项、存货等。2)长期投资指不准备在一年内变现的投资，包括股票投

资、债券投资和其他投资。3)固定资产指使用年限在一年以上，单位价值在规

定标准以上，并在使用过程中保持原来物质形态的资产，包括房屋及建筑物、

机器设备、运输设备、工具器具等。4)无形资产指企业长期使用而没有实物形

态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉

等。5)递延资产指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊销的各项

费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出等。〃委托加工物资〃属于预付款

项，〃库存商品〃属于存货，〃以融资租赁方式长期租入的固定资产〃属于固定资

产，只有〃待处理财产损失〃不属于资产。

41、多选下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有()o

A.楼面地价二单位地价;容积率

B.单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低

C.楼面地价二单位地价;建筑面积

D.单位地价=楼面地价+土地总面积

E.楼面地价=单位地价X土地面积：建筑面积

正确答案：A,E

42、单选点代原则要求土地价格结果不得不合理偏离()在同等条件下的正

常价格。

A.同一城市地价

B.同样用途地价

C.相同地价

D.类似地价

正确答案：D

43、单选根据杜能的理论，经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润

(P),将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运

到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系为()-

A.P=V-(E+T)

B.P=V(E+T)

C.V=P-(E+T)

D.V=P+(E-T)

正确答案：A

44、单选德国经济学家、农业区位论的创始人冯•杜能，于1826年完成的

《孤立国同农业和国民经济的关系》，成为世界上第一部关于()的古典名

著。

A.区位理论

B.地租理论

C.新古典地租理论

D.地价理论

正确答案：A

参考解析：《孤立国同农业和国民经济的关系》是世界上第一部关于区位理论

的古典名著。

45、单选有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元/米2,土地还原率

取6%,假设该宗土地的使用年期是50年时，土地还原率取6%,其地价是()

元/米2o

A.57.3

B.43.7

C.83.3

D.30.0

正确答案：A

参考解析：每平方米土地年纯收益=50X6%/[1-1/(1+6%)]=3.63(元)，如

改为50年，则地价为3.63X[1-1/(1+6%)]/6%=57.3,应选A。

46、判断题限地性原料的参用程度越大，原料指数也越大。()

正确答案：对

47、单选()是级差地租产生的原因。

A.土地的自然条件

B.土地连续投资的差异

C.土地生产效率差异

D.土地经营权垄断

正确答案：口

参考解析：资本主义级差地租产生的条件是自然力。自然力不是超额利润的源

泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。而

土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。

48、多选土地需求是()o

A.引致需求

B.派生需求

C.直接对土地产生的需求

D.对土地产品的需求引致的

E.是人们对生活资料的需求引起的

正确答案：A,B,D,E

参考解析：工地需最是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地

产品的需求才有对土地的需求。

49、判断题住房制度改革实现住房商品化，从而促进了房地产投资的良性循

环，推动了地价的合理实现，但对土地价格水平不会产生太大影响。()

正确答案：错

参考解析：住房制度改革取消补贴、实现住房商品化，对土地价格合理实现产

生了积极的影响。

50、多选影响土地区位的社会经济因素主要有()。

A.繁华程度

B.交通状况

C.人口密度

D.环境质量

E.土地形块

正确答案：A,B,C

参考解析：注会£济因素主要包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施

和公用设施的完备程度、人口密度。

51、单选成本逼近法是先求取估价对象在（）的重新购建价格和建筑折旧，

然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。

A.建造时

B.估价时点

C.未来某个时点

D.过去某个时点

正确答案：B

52、多选土地估价机构工商设立的基本条件包括（）0

A.机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表

明土地估价专业的术语

B.依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为

有限责任公司。依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务

所

C.土地评估机构的法定代表人（有限责任公司）和执行合伙企业事务的合伙人

（合伙企业）须具备土地估价师资格

D.机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价

评估

E.有固定的经营服务场所

F确答案.ARCDF

53、判断题‘土证濡格不遵循替代规律。（）

正确答案：错

54、判断题对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地

收益便不同，但地租额应相同。（）

正确答案：错

参考解析：级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情

况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。

55、多选杜能根据市场价变化、交通多样性等因素的影响，对杜能圈进行了

修正，以下正确的是（）0

A.有通航河流可达中心城市时，若水运的费用只及马车运费的十分之一，农作

物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界

B.〃孤立国〃范围内如果出现其他小城市，这样大小城市就会在农产品供应等方

面展开市场竞争

C.〃孤立国〃范围内如果出现其他小城市，这样大小城市就会根据实力和需要形

成一个统一的市场范围

D.〃孤立国〃范围内如果出现其他小城市，则大城市人口多，需求量大，市场范

围大，市场价格和地租亦高

E.〃孤立国〃范围内如果出现其他小城市，小城市则市场价格低，地租亦低，市

场波及范围也小

正确答案：A,B,D,E

参考解析：疝能彳艮而市场价变化、交通多样性等因素对〃孤立国〃农业区位模式

的影响，对杜能圈进行了修正。他假设当有通航河流可达中心城市时，若水运

的费用只及马车运费的十分之一，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界，

因此选项A正确。如果在孤立国范围内出现其他小城市，这样大小城市就会在

农产品供应等方面展开市场竞争，因此选项B正确。结果根据实力和需要形成

各自的市场范围，故选项C错误。大城市人口多，需求量大，不仅市场范围

大，市场价格和地租亦高，故选项D正确。小城市则市场价格低，地租亦低，

市场波及范围也小，故选项E正确。

56、多选下列因素中的变化，是由经济因素变动引致土地价格水平提高的是

()O

A.居民收入和消费水平逐步增加

B.财政收支与金融状况良好，并稳中有升

C.对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向

D.城市化或工业化速度加快，程度越来越高

E.国内政局稳定，房地产投资的运转渠道正常

正确答案：A,B

参考解析：CDE不属于经济因素，其中DE为社会因素，促进房价提高，C为国

际因素，对房价提高产生消极影响。

57、判断题矿产品的社会生产价格由某一区域矿山的平均生产价格来决定。

()

正确答案：错

参考解析：矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决

58、判断题房地产成本的增加一定能增加其价值，投入的成本多，其价值就

会越高。

正确答案：错

参考解析：房地产成本的增加不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定

说明其价值不高。

59、判断题土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。()

正确答案：对

60、单选下列不适于利用市场法评估的房地产类型为()。

A.商品房

B.旅馆

C.写字楼

D.学校

正确答案：口

参考解析：学校很少发生房地产交易，难以采用市场比较法。

61、单选下列获取估价业务的方式，不正确的是（）o

A.中介代理

B.被动接受

C.主动争取

D.自有自估

正确答案：A

62、单选土地所有权的垄断是0形成的根本原因。

A.级差地租

B.绝对地租

C.垄断地租

D.矿山地租

正确答案：B

参考解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用

土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租。

63、单选某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价

时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50

年。已知资料如下：①建筑面积20000m2,容积率为5；②全部用于出租，出租

率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/米2；④同类

物业使用面积与建筑面积之比平均为L1.5；⑤房屋重置价格为2000元/米

2,耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%

计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元/米2）、保险费

（按使用面积计，每年32元/米2）；⑦房地产综合还原率为10机根据上述情

况回答以下问题。该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元。

A.13456

B.14019

C.15216

D.18776

正确答案：B

64、判断题对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地

收益便不同，但地租额应相同。（）

正确答案：错

参考解析：级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情

况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。

多

6OL选

、就单台机器设备评估而言，主要采用的基本方法有OO

场

法

A市

•

本

法

B成

•

益

法

C收

•

D.路线价法

E.还原法

正确答案：A,B

参考解析：3单台机器设备评估而言，基本方法主要有市场法、成本法。收益

法对于自成系统的成套设备和生产线，具备独立获益能力的，可以采用。

66、单选某类房地产的需求价格弹性系数为2,当价格为3000元/米2时，某

地房地产市场需求量为100m2,若价格下降10%,需求量为()m2。

A.100

B.110

C.120

D.200

正确答案：C

参考解析：因需求价格弹性系数为2,当价格下降10%,则需求量应相应上涨

20%,即变为120m2o

67、多选关于城市规划对土地价格的影响，下列说法正确的是()o

A.规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是

属于地价影响因素中的区域因素

B.在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低

C.区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因

素

D.某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因

素，但相对于该宗地来说属于个别因素

E.同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。因此，城市规划

中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平

正确答案：B,C,D,E

参考解析：而定i疝用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这

方面看是属于地价影响因素中的一般因素。

68、单选如果把申报地价、公告(示)地价归为一类，这种分类是按照()

划分的。

A.土地交易方式

B.土地价格形成方式

C.政府管理手段

D.土地价格使用目的

正确答案：c

参考解析：该题考查地价分类。土地价格按政府管理手段分为：申报地价、公

告(示)地价等。

69、单选收集内容()的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实和丰富

B.丰富和完整

C.广泛和多样

D.完整和真实

正确答案：D

70、单选拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格是按()分类的。

A.土地权利

B.土地价格使用目的

C.土地价格形成方式

D.土地交易方式

正确答案：口

参考解析：按土地交易方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价

格。

71、单选某生产线生产能力为100003评估时，由于受某政策调整影响，产

品销售不景气，若不降价销售，企业必须减少4000t的产量，假设该政策调整

将持续3年，降价造成的每吨产品净损失为100元，该企业正常投资报酬率为

10%,生产线的规模经济效益指数为0.6。该生产线的经济贬值额为()元。

A.1666223

B.4000000

C.2400000

D.1666667

正确答案：A

参考解析：10000X100X(1-33%)X2.4869=1666223(元)其中2.4869为年

期3年的年金现值系数，R=10%,33%为所得税率，应选A。

72、判断题土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的

预期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示。()

正确答案：对

73、单选德国经济学家阿尔申尔德•韦伯在工业区位理论中做了基本假设，

下面说法符合其假设的是()o

A.在一个特定地区只探讨影响工业区位的经济因素和社会因素

B.劳动力在工资率固定的情况下，供给是充裕、已知、不能流动的

C.工业产品市场确定，且需求量随季节、用户数量呈规律变化

D.工业原料、燃料产地均匀分布在假设的整个区域内

正确答案：B

参考解析：工业区位理论的基本假设：在一个均质的国家或特定的地区范围内

只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素，因此A选项错误；工业

原料、燃料产地已知分布在特定地点，因此D选项错误；工业产品的消费地点

和范围为已知，且需求量不变，因此C选项错误；劳动力在工资率固定情况

下，供给是充裕、已知、不能流动的，因此B选项正确。

74、单选我国居民膳食中膳食纤维的重要来源()

A.肉类

B.蛋类

C.奶制品

D.精制米面

E.水果蔬菜

正确答案：E

75、判断题如果某类房地产中的建筑物功能方面存在缺陷，在求取房地产价

格时，通常要减价。

正确答案：对

76、单选新开发区建设初期，房地产市场尚未形成，土地收益也没有，此时

更适合运用（）对土地估价。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

正确答案：B

参考解析：对于新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法。

77、单选（）是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

A.级差地租

B.绝对地租

C.垄断地租

D.矿山地租

正确答案：c

参考解析：垄断地租的形成除了土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特

殊的自然条件，使得这些土地能够提供更多的地租从而具有更高的价格。

78、多选关于土地利用规划对土地市场上个人活动的作用，下面说法正确的

是（）。

A.土地规划常常为满足某种用途需要，而无限制地鼓励增加可供开发的土地数

量，从而对土地供求关系产生变化

B.规划对土地供给的影响，会导致土地投机现象的增多

C.规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响

D.规划控制会适当增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水

平，确保地价低于市场水平

E.规划方案对土地用途、性能及区位不会造成太大影响，因而对单一宗地来

说，产生的作用不大

正确答案：B,C,D

参考解析：质划/采取限制可供开发的土地数量的做法，会致使地价上升。规

划对土地供给的影响，会导致土地投机现象增多。由于规划方案造成的区位影

响，还会对个别地块的价格发生影响。规划控制还会增加某些用途的用地数

量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平，以保证

这部分用地不被用作其他用途。

79、单选某二手房占地面积60mz,建筑面积150nl2,重置单价为1200元/米

2,其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0,用重置价格折旧法评估其

现值为（）万元。

A.15

B.18

C.108

D.150

正确答案：D

参考解析：平均年限法：折旧率=（「预计的净残值率）/预计使用的年限X

100%X10=（1-0）/60义100%义10=16.67%资产现值=重置成本义（1-折旧率）

=150X1200X（1-16.67%）=150（万元）

80、判断题中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。（）

正确答案：对

81、判断题土地和一般商品没有很大区别。（）

正确答案：错

82、单选下列住宅小区，升值潜力最大的是O。

A.甲小区内环境优美，南面毗邻市化肥厂，居民多为该厂职工

B.乙小区地处市中心繁华路段，老城区住房待翻建，小区内多为流动人口租住

C.丙小区毗邻学院区，小区内基础设施齐全，南面毗邻市区最大的城市公园

D.丁小区园内绿地面积较多，北面毗邻市造纸厂

正确答案：C

83、单选某旅店占地面积为150nl2,建筑面积为200nl2,月正常经营性收入为

45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10%,

则该旅社所使用土地的单价为（）元/米2。

A.10000

B.12000

C.20000

D.25000

正确答案：B

参考解析：月正常经营性收入（45000元）减去月经营总费用、建筑物纯收益

（均为15000元），可得土地月纯收益（15000元），再除以占地面积

（150m2）,则每平方米土地月纯收益为100元，一年为1200元。土地还原率

为10%,则单价应为12000元/米2O

84、单选（）指与建筑长轴方向一致的墙。

A.横墙

B.纵墙

C.外墙

D.内墙

正确答案：B

参考解析：纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的

墙。

85、多选属于人口因素的有()0

A.人口密度

B.人口素质

C.家庭人口构成

D.个人户籍

E.人口教育

正确答案：A,B,C

参考解析：人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切

相关。

86、多选国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，推动土地的转移，限

制某类土地的利用，以下说法正确的是()。

A.以达到提高土地总体利用效益的目的

B.国家的干预，对土地价格影响重大

C.在影响土地价格水平的因素中，属于行政因素

D.土地制度、住房制度、交通条件等都属于此类影响因素

E.从对土地价格影响的因素分类中看，属于影响价格的区域性因素

正确答案：A,B,C

87、单选下列不是估价需明确的基本事项的是()。

A.估价的范围

B.估价的目的

C.估价的对象

D.估价的时点

正确答案：A

88、多选在平均报酬从上升转为下降之前的这一阶段，()是正确的。

A.边际报酬先升后降

B.边际报酬单调上升

C.总报酬单调上升

D.总报酬先升后降

E.总报酬单调下降

正确答案：A,C

89、多选4筑应根据其使用功能的重要性分为O。

A.甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑

B.乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑

C.丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑

D.丁类建筑应属于抗震