物业项目负责人实务模拟试题

物业项目负责人实务模拟试题一、单选题1.物业服务企业成立须经（）。A.业主大会批准B.工商行政管理部门登记C.房地产行政管理部门批准D.居民委员会批准2.在物业房屋及设施设备的维修保养工作中，应自始至终把（）工作放在最重要的位置上。A.安全管理B.计划维修养护C.物业的保值增值D.降低能源消耗3.物业管理评审委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（）人以上单数。A.3 B.5 C.7 D.94.某物业服务企业具有一级物业管理资质，现情况如下：（）A.注册资本为人民币600万元；B.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员40人。其中，具有中级以上职称的人员25人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称；C.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；D.管理两种类型以上物业：多层住宅100万平方米；高层住宅40万平方米以上情况，哪条不符合一级物业管理资质的要求？5.灭鼠的方法错误的是：（）A.化学灭鼠B.诱杀灭鼠C.器械灭鼠D.生物灭鼠6.消防制度的制定不包括（）A.公共秩序管理服务制度B.制定消防要求规范、消防检查制度C.制定消防设施设备管理制度D.制定火警、火灾应急处理制度7.（）是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。A.风险B.物业管理风险C.管理风险 D.早期介入风险8.物业服务企业的营业成本不包括哪一项？（）A.直接人工费 B.间接人工费 C.直接材料费 D.间接费用9.以下不属于物业承接查验期的档案收集范围的是：（）A.权属资料档案 B技术资料档案 C.业主装修档案 D.验收文件档案10.以下哪一条不属于对员工惩罚应注意的四个方面：（）A.惩罚要及时 B.惩罚要适当 C.惩罚要合理 D.惩罚要一致11.物业服务企业与建设单位的沟通主要集中在（）阶段，重点是物业的承接查验、移交和工程遗留问题的处理。A.早期介入 B.正常物业管理 C.前期物业管理 D.装修入住12.在物业管理适用的各类文书中，规范性最强的文书是（）。A.行政公文B.制度文书C.礼仪文书 D.会议文书13.在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行（）评定。A.危险房屋 B.设备完好等级 C.房屋完好等级 D.物业建造质量等级14.下列不属于物业管理车辆管理方法与要求的内容是（）。A.建立健全车辆管理队伍 B.车辆出入管理C.消防器材的巡视管理 D.车辆停放管理15.以下不属于物业服务合同特点的是：（）A.管理规范性 B.主体特殊性 C.政府监管性 D.个体归一性16.物业服务成本或者物业服务支出构成一般不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理公司自用的固定资产折旧费D.物业管理区域清洁卫生费用17.（）是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。A.辞职 B.开除 C.辞退 D.资遣18.以下关于请示说法错误的是：()A.必须坚持一事一请示 B.请示在未获批准前，不得对下属单位发送 C.如需向两个上级单位同时请示，只能采取一个主送和一个抄送的办法，不可多头报送以免造成误会而贻误工作 D.可以越级请示19.物业管理对公共秩序的作用是（）。A.保障、保证业主的人身和财产安全B.提供协助性管理服务，属于安全防范性质C.与公安机关共同行使治安管理职能 D.业主人身、财产的安全保管保险20.物业管理风险类型不包括：（）。A.早期介入的风险B.前期物业管理的风险C.日常管理的风险 D.合同执行方面的风险21.()的目的是了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识。A.面试B.心理测试C.知识测验 D.劳动技能测验22.物业服务企业的考核程序不包括（）。A.职务分析和确定考核周期 B.权衡结果调整考核分数C.对考核指标进行科学分档并组织实施考核确认考核结果D.建立考核机构及设定相应考核指标权重23.客户满意度调查过程的成败首先取决于（）。A.该调查的实施步骤 B.该地产的协同运作 E.市政设施管网综合规划图43.物业房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（）。A.容积率B.房屋完好率C.危房率D.设备设施完好率E.绿化覆盖率44.物业服务企业对员工奖励要注意（）。A.物质奖励与精神奖励有机结合B.符合奖励标准，管理者应该立即予以奖励C.对不同的员工要采用不同的奖励的方式D.奖励程度要与员工的贡献相符E.奖励要看对象45.物业服务企业发现装修人或装饰装修施工单位违反装饰装修管理规定，应当采取以下措施（）。A.及时劝阻B.立即停水停电制止C.已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理 D.没收装饰装修的施工工具E.依据装修合同赔偿损失46.物业服务企业的组织机构设置要求（）。A.按照规模、任务设置 B.统一领导、分层管理C.有效沟通、垂直领导D.分工协作E.精干、高效、灵活47.早期介入竣工验收阶段的内容包括（）。A.各项单项工程完工后，参与单项工程竣工验收B.掌握验收情况，收集存在问题，为物业的承接查验做准备C.分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收D.工程全面竣工后，参与综合竣工验收E.参与业主装修验收48.日常物业管理风险由业主使用物业和接受服务中发生的风险有（）。A.物业违规装饰装修带来的风险 B.物业使用带来的风险C.法律概念不清导致的风险 D.物业管理员工服务存在的风险E.物业管理日常运作过程中存在的风险49.房屋及设备设施维修养护计划的编制依据为（）。A.对维修养护人员的考核指标B.安全与环境保护的要求C.设备设施的 修理周期和修理间隔期 D.房屋和设备设施的使用要求和管理目标E.房屋及设备设施的技术状态50.物业服务费的测算编制应考虑的因素有（）。A.不同物业的性质和特点B.物业服务的项目内容和要求C.投入的固定资产和用物业费购置的资产的折旧D.通货膨胀因素E.收支平衡、略有结余三、判断题51.擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，限期改正并对装修企业处以罚款。（）52.为了降低故障率或防止房屋及设备设施性能劣化，对房屋及设备设施进行的维修活动，称为预防性维修。（）53.公共秩序管理服务实施的依据是：一要以国家相关法规为准绳；二要以物业服务合同的约定为根据。（）54.为增强企业抵御风险的能力，物业管理中要特别注意对事故隐患的排除，在服务区域的关键位置，设立必要的提示和警示标牌，尽可能避免意外事件的发生。（）五、案例分析题案例1.刘小姐购买了一套原业主已入住五年的二手房，搬入不久发现：家中卫生间地面出现裂纹，阳台窗户变形无法关闭，楼道照明灯不亮，楼道走廊墙壁小广告泛滥，墙壁乌黑发霉，居住小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生，不少业主私自搭建违章建筑，电梯噪声和震动较大常使乘坐电梯的人感到害怕，电梯内和大堂安装的电视广告屏不分昼夜地播放令人厌烦的广告，值班保安经常脱岗并在岗睡觉，小区车辆停放混乱，消防设施常常误报，消防楼梯布满尘土且堆有杂物。刘小姐于是向该住宅小区的物业服务公司投诉，但物业公司却要求刘小姐缴纳原业欠缴一年的物业管理费，而刘小姐则以自己没有缴纳原业主欠费的义务为由给予拒绝。同时，物业公司还告知刘小姐，因收取的物业费太低，对这些问题无能为力，请刘小姐自己解决。【请问】：1.针对刘小姐的投诉，物业公司应该怎样处理？2.刘小姐投诉的这些问题哪些需要刘小姐自己解决？为什么？3.解决这些问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本）？4.针对这些问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？5.原业主所欠物业管理费应该由谁缴纳？为什么？物业公司可以采取怎样的手段追缴？【答案要点】1.热情接待，逐一分析各种问题的原因和可能的解决办法，并告知哪些问题应该由物业公司解决，哪些应由刘小姐自己解决，对应由物业公司解决的问题给出解决时间表，对于暂时不能解决的问题作出解释，取得谅解。2.需要刘小姐自己解决的问题是：家中卫生间地面出现裂纹，阳台窗户变形无法关闭。原因是：保修期已过，理应业主自己解决。3.楼道照明灯不亮----物业费墙壁乌黑发霉------少量，物业费；量大，专项维修资金居住小区垃圾成堆，老鼠蚊蝇孳生---物业费不少业主私自搭建违章建筑---劝告不成，诉讼解决，物业费电梯噪声和震动较大常使乘坐电梯的人感到害怕---小修物业费；如需要大、中修，专项维修资金消防设施常常误报---维护保养，物业费；更新改造，专项维修资金。4.A.加强卫生管理，解决垃圾和蚊蝇问题；B.对电梯广告进行管理，定时、定广告内容，解决广告乱放问题；C.加强维修管理，解决楼道灯不亮问题和墙壁乌黑问题。5.原业主所欠物业管理费应该向原业主收取。理由是：谁享受，谁付费。物业公司可以采取找原业主请其缴纳所欠物业费，如果不能奏效，可以采取诉讼的办法收缴所欠物业费。案例2.22010年12月21日北京市某房地产开发公司开发的位于朝阳区某住宅小区取得销售许可，总建筑面积27完平方米，开发公司从建委网站上抽取了第三方建立评估机构对物业服务费用进行了评估，并将全部专项服务委托给一家注册地在海淀的三级资质的甲物业服务企业。业主于2011年8月1日开始入住，2011年10月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了一家一级资质的乙物业服务公司。业主委员会与注册地在丰台的乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同定于2011年11月1日乙公司进驻，业主委员会以书面形式通知甲物业服务公司应于2011年11月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务公司收到业主委员会书面通知后，拒不撤出物业小区，并以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。但是乙物业公司还是强行接管了小区，并开始提供物业服务。2012年6月15日，该小区顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务公司无偿修复。乙物业服务公司称这是因为甲物业服务公司服务不善所致，应由甲物业服务公司负责修缮。之后，乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。请依据《北京市物业管理办法》及相关政策作答：1、谁是前期物业服务的责任主体？前期物业服务的期限如何规定的？答：⑴北京市某房地产开发公司作为开发建设单位是是前期物业服务的责任主体。⑵前期物业服务期限是指从业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部位交接止。2、建设单位、业主委员会和甲物业服务公司的做法是否妥当？甲物业服务公司拒绝移交的理由是否成立？说明理由。答：⑴建设单位的做法不妥当之处在于将全部委托了一家三级资质的物业服务企业提供服务，因为根据建设部资质管理办法，三级资质的物业服务企业不能管理20万平方米以上的建筑面积的住宅小区。⑵业主委员会的做法不妥当之处在于：前期物业服务的责任主体是开发建设单位，前期物业的查验交接的职责是全体业主而不是乙物业服务公司（全体业主委托乙公司）除外，业主委员会应向建设单位书面通知对物业共用部分进行检查。全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行查验，全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。⑶甲物业服务公司做法不妥当之处在于：1.超越资质等级承接物业管理业务；2.不应拒绝移交。拒绝移交的理由不成立，《办法》第二十七条规定，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用，对业主共同决策有异议等为由拒绝办理交接。业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。⑷乙物业服务公司做法不妥当之处在于：不应强行接管。《办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出管理区域的，新物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。3、结合案例实际简述房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职责？答：⑴市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。依据《北京市物业服务企业信用管理办法》，对于物业服务企业的违法违纪行为，由朝阳房屋行政主管部门按照标准记分，并记入信用信息系统其中：1.对于甲物业物业企业，超越资质等级承接物业管理业务记3分，给予书面警示，责令限期改正，改正期间不得参加物业管理示范项目考评，并告知海淀区房屋行政主管部门。2