广告策划-贵阳铁建国际城CLD中央生活区项目营销推广策划案

铁建国际城CLD中央生活区工程2021年营销推广筹划案开城布公首先我们必须认识到这一点，我们筹划和推广的对象不是房子，而是生活。塑造〔主城区·上游国际生活〕是开发商和我们共同要做的事情，在此大前题下我们才能开始2021年的推广。城经往事回忆09年的国际城09年国际城的推广情况

以品牌为主导，后期逐渐植入形象〔企业〕总结：前期推广以品牌为主导，让贵阳消费者对工程形成了初步概念。年底我们传播了中国铁建的企业形象，今年我们将着力传播其工程形象。城然如是国际城的概况及其客群国际城的概况座落于贵阳市两城区之一的南明区，太慈桥片区。花果园南小车河畔，地处上游小车河，背靠万亩自然林带，拥有36万平米原生态私家森林公园，地理位置得天独厚，是主城区规模最大的全配套山水社区。国际城占地1400亩，总建面220万平米，分四期开发。工程优劣势及时机优势1〕开发商品牌资源优势；2〕市政规划以及小区规划的前景好；3〕产品集山水、区位优势于一体；4〕主城区最大社区；劣势1〕推广力度缺乏，消费者了解不深；2〕人居观念的不易改变。时机1〕开发商品牌优势；2〕太慈桥规划区域，升值潜力巨大；3〕周边暂无社区规划，无竞争；4〕新的开发理念带来新的人居观念。5〕其他房开名企的即将进驻周边，使区域社区成规模化开展。6〕大规模的市政建设，将吸引众多目光。国际城消费人群解构

城人何在只有投其所好，避其所讳，才能使其一见钟情，再见倾心。先来看看由我们销售公司伟业参谋提供的客群定位的分析……从定位分析中我们可以看出我们的目标客户是这样一群人民营企业老板城市精英高收入白领市政人员他们对生活的态度他们的居住观念他们的家庭观他们的共同特点是尊崇自由的享受生活便捷的的居住环境注意家庭生活，满足高品质的家庭享受产品的核心价值供给央企开发商倾情打造国际感、生态感、便捷配套工程及区域未来开展贵阳大盘，名盘城市居住中心可以这样满足他们的需求目标消费者核心需求楼盘的综合质素生活气氛与品位升值空间价值身份的认同着重向他们宣传：城心城意国际城核心价值梳理带着上一章遗留下来的问题我们考虑：如何改变人们的定性思维？如何对国际城及B组团进行一个有效的定位？我们先看看这几年的贵阳……城市扩张贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩〞的空间开展策略。老城区北拓南延西连东扩从城市历史开展类比来看战前的东京面积仅有不到900平方公里。而战后的，尤其是50、60年代以来，由于其人口的增长，以及其经济的空前繁荣，造成原本的居住区域远远满足不了现状。所以日本形成了以“城市圈〞为开展模式的城市扩张道路。形成了新的东京，它由中心区域的23个特别区和周围的26个市、5个盯、8个村组成，面积2187平方公里，占日本面积0.58。美国的纽约同样由于大规模移民造成大量的人口涌入，使其原本的居住区无法满足现有人口，所以为了让更多的城市精英人才涌入，它同样采取了城市扩张的手段，而其城市扩张规模几乎是此前200年的总和。解放初期的上海区域面积仅为6340.5平方公里。新中国成立以后，上海逐渐成为中国的经济中心，大量的人口涌入，聚集了全球各地区的人民。使其现有的居住区无法满足经济以及人口膨胀的需求，在上世纪末该市全面扩张，先后把浦东、崇明等地划入市辖，区域面积空前扩大，扩大到现在的7400多平方公里。从国内外的城市扩张历程可以看出，人口的增长，经济的增长，是城市扩张的两大原动力。随着他们的增长，城市扩张在所难免，是一个城市开展的必然。让我们看看贵阳在人口与经济增长方面是怎么样的。从贵阳人口开展来看：2000年贵阳人口320万，人口密度为2.3万人/平方公里。2021年贵阳人口430万，人口密度为3.5万人/平方公里。〔贵阳行政面积2888平方公里，2021年〕与其他城市的比较〔全为市区面积〕贵阳〔2888平方公里〕：3.5万人/平方公里〔2021年〕东京〔2187平方公里〕：5736人/平方公里〔2005年〕巴黎〔105平方公里〕：2万人/平方公里〔2003年〕伦敦〔303平方公里〕：2.5万人/平方公里〔2021年〕北京〔16,801.25平方公里〕：1,037人/平方公里〔2005年〕上海〔2643.06平方公里〕：9589人/平方公里〔2021年〕纽约〔780平方公里〕：8975人/平方公里〔2006年〕从贵阳经济开展来看：2004年贵阳GDP总值为438.48亿元，城市居民人均可支配8989元。2021年贵阳GDP总值为902亿元，城市居民人均可支配15041元。从以上数据的比照可以看出贵阳人口也在不断的增加，人口密度的也随之逐年增加。且贵阳的人口密度早已超越了世界各大人口密集城市。原有居住区根本无法承担起现有的人群。处于就经济上升期的中国，在城市扩张方面同样在步兴旺国家的后尘，贵阳也莫能其外，贵阳的经济近年来也越发繁荣。由此可见：贵阳城市扩张的必然性城市南行南行老城区太慈桥片区因此：南行

势在必行新贵阳CLD老城区太慈桥南行城市的不断扩张形成一个新贵阳的格局；而城市的南延导致城市中心的向南偏移使得太慈桥地域形成一个新的中心太慈桥区域简述：历史上，太慈桥就是贵阳市西南和南面的咽喉要地，至今依然起着这种作用；城市南延，太慈桥作为第一站，既拥有老城区没有的自然资源〔南郊公园、阿哈水库、小车河、西南环城林带〕，又有便捷的交通〔太金线、车水路、花溪大道、花溪二道〕、购物环境，可谓得天独厚。此外，国际城自身的相关配套以及即将进驻的其他房开企业所进行的配套规划，都将丰富和提高本区域的生活质素。所以此区域必将成为一个以居住生活为导向的中心生活区。一流生活质素+高尚人文内涵

+完美生态环境这三点决定一个地域是否能成为城市的中央生活区

我们且看太慈桥幅员具不具备这样的质素一流生活质素北京华联、沃尔玛等大型超市为消费者提供了便捷的生活购物环境；天豪大酒店、以及国际城本身配备的五星级酒店为消费者提供了一流的娱乐休息的场所；花溪大道扩道改造、花溪二道、太金线、车水路、等多条路网的建设，大大的提升了该区域居住的便捷性。高尚人文内涵完美生态环境贵阳的生命之源——阿哈水库，提供了贵阳市三分之二的水源；小车河是全国省会城市除拉萨外第二个原生态的河流；西南环城林带为消费者提供了一个巨大的天然氧吧；南郊公园让消费者领略贵阳独特的地理地貌；湿地公园的打造更使得该片区拥有了良好的生态环境。可以预见在不久的将来，这里必将形成一个以居住、消费、娱乐、教育为主的中央生活区，即CLDCentralLivingDistrict中文翻译：中央生活区

由假设干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，拥有完善的城市生活体系和人文、生态的绝佳配套，是都市生活高效便捷的驿站。CLD与CBD的关系是：CBD是中央商务区，CBD中的60％主要是写字楼等商务规划，虽然CBD概念整体提升了中央商务区的价值含量，但是在商务区工作的白领们根本居住在CBD以外。而CLD的特点那么恰好相反，其中60％以上的区域为居住区，它是城市中心的外延，是依托CBD同时为CBD提供必要的补充。名词解释——CLD因此：太慈桥版块必将成为新贵阳CLD国际城坐落于太慈桥——南郊版块，拥有三山两水一公园以及西南环城林带，自然环境得天独厚。作为一个座落在未来城市中心区的第一居住大盘，具备了CLD所有优势于一身。必将成为这个CLD的中心。山水黔城、观山湖1号、远大生态风景……贵阳有太多和水相关的楼盘，让我们先来看看他们的特性……工程位于贵阳市南明区四方河路1号，地处南明河上游，自然环境得天独厚，是一座在自然山水环抱中的现代化高尚住宅社区。山水黔城占地面积2000亩、其中森林占地面积约1000亩，总建筑面积100多万平方米，总户数9000户，总居住人口2-3万人，是贵阳主城区唯一的超大规模楼盘。山水黔城容积率1.26，绿化率到达45%，背靠麒麟山，坐拥原生态龙、凤两山，环抱南明河水。山水黔城：造城\规模\山水\高端工程位于金阳，地块为山水浅丘地形，西高东低，东西两山对出原生大树，依山傍水。4018亩观山公园，1000亩观山湖区，集结新城核心行政中心，商业中心、体育中心、教育中心，观山湖1号，2期全新组团荣耀启幕，以中央公园的增值前景，定义金阳人居置业高地。观山湖1号府尚，金阳核心公园洋房，独享6000平米中央叠水景观，70%绿化率，30000平米景观绿地，金阳核心稀有多层电梯洋房，一梯一户。观山湖1号：自然地貌\湖该工程位于新添寨，保利·温泉新城工程用地被贵阳市近万亩的环城林带顺海林场包围，用地内保存了两片天然湖面3万余方，湖岸杨柳依依，四面环湖呈缓坡地，起伏有致，半山有桃林、杨梅林、李树、成片的香樟和杜鹃〔原为叶家庄果岭〕，花香袭人，郁郁葱葱，规划保存林地面积近5万方。因处环城林带中央原生植被完好，半山泉眼漫溢，兀自成溪，四季山泉淙淙，在晨曦中薄雾连绵，山水连天，胜似人间仙境，与主城区由黔灵山余脉相隔，被原生环城林带与山脉包围，紧邻城区繁华又自成一隅，可谓“林城〞之中的“林城〞。保利温泉新城：自然地貌\环城林\湖工程位于小河经济开发区，在规划设计上倡导亲地栖居、回归人性关心的设计理念，凭借“一湾两涧三山〞得天独厚的优越自然环境，采用人车共存、就近到达的交通系统，以仿生态的手法建造湿地园林景观。兴隆珠江湾畔：河\山可以看出，这些所谓的水岸要么远离城市，要么不够规模。而国际城依托城市中央生活区，更显水岸生活的尊崇。城埃落定国际城本年度的推广2021年我们的推广任务1、树立国际城中央生活区第一居所的形象。2、将B组团的水岸特性推入市场。推广线路：城市扩张南行太慈桥CLD国际城居住教育娱乐消费

水岸

半山

云顶支撑反证推广阶段划分：第一阶段：树立国际城中央生活区第一居所的形象1、城市扩张；2、南行；3、太慈桥CLD；4、国际城第二阶段：推出国际城B组团产品第一阶段的大主题：筑心争议\关注\话题以一种新的高度，脱离原本区域的束缚以及工程的缺乏，展示在贵阳市场。筑心1、贵阳的中心〔筑为贵阳的简称〕；2、构建城市中心；3、建造城市的灵魂；4、为我们客户提供心灵的归宿。目的：形象建立，制造关注工作内容：户外广告、报纸广告、网络、电视中国铁建·国际城

+筑心攻击点1户外广告广告牌、站台、公交、LED、围挡、道旗纸媒报纸与杂志、硬广与软文网络通栏广告、软文电视新闻、广告攻击点2攻击点3攻击点4第一阶段软文主题

一个城市一个生活中心目的：传达消费者CLD的概念，告知消费者贵阳CLD的唯一所在。户外广告

建筑+城市灵魂建筑，城市灵魂，是筑心的展开式，其有两层意义1、建筑为名词时，建筑是一个城市的灵魂。2、建筑为动词时，建造、打造一个城市的灵魂。目的：告之消费者工程情况，建立其对工程的了解，并促成销售工作内容：户外广告、报纸广告、公关活动、房交会、开盘CLD中央水岸生活攻击点1户外广告广告牌、站台、公交、LED攻击点2纸媒报纸与杂志、硬广与软文攻击点3网络通栏广告、软文攻击点4公关活动攻击点5房交会攻击点6新闻运作结合开盘以及房交会第二阶段报纸诉求之一：

中央水岸生活威尼斯水上城市的精彩纷呈，塞纳河左岸的闲适与浪漫，黄河水的咆哮，长江浪的奔腾，西子湖的沉静，或者是江南水乡的古朴与优雅，甚至只是不见经传的乡间小路上，隐隐约约一缕清泉的叮咚……对于水，人类有着太多的情愫，太深的缠绵。将生命的情结系于水岸，是人类不变的追求。第二阶段报纸诉求之二：

生活源于水岸人类自古逐水草而居，水是人类的起源。人类的居住地从来都离不开水。小车河的水源来至不远处的阿哈水库，而后者又是整个贵阳80%的水来源地，也正是水源的中心。就像中华民族的母亲河是黄河一样，可以说阿哈水库也就是贵阳人生活居住的起源。工程核心价值：CLD广告沟通语：筑心阶段推广主题：筑心CLD中央水岸生活城心感谢2021年紫金城商铺营销方案南昌德嘉房地产经纪2021年2月27日

一、剩余商铺状况二、现阶段营销策略

1、清理前期问题铺位

2、员工奖励活动

3、新客户渠道拓展活动

4、强化销售现场活动营销方式

第一局部剩余商铺状况

08年地产资金总需求13亿

住宅提供：7亿写字楼提供：1.8亿商业提供：4.2亿剩余商铺状况

类别套数面积（㎡）总价（亿）街铺563698.61.23内铺116633750.417.22合计122237449.018.45注：百货、精品、影院业态所在的商铺进行销控，不参与销售，面积未计入。剩余商铺状况

建议：保存街铺推出局部内铺1、街铺保存理由：1〕因为目前的宏观市场趋淡，如果现在拿出来进行销售，将无法实现价值最大化。2〕街铺独立性强，自营灵活，升值潜力巨大，便于今后整体套现。建议公司阶段性持有。2、内铺推出理由：1〕因为目前市场都在进行促销，如：万科集团在全国进行5%的让利。2〕内铺的面积小，总价较低，比较能让消费者所承受，有利于快速销售，解决现阶段的销售任务。3〕内铺只拿出局部进行包装后销售，解决客户感觉多而不急于购置的心理。剩余商铺状况

推出内铺区域建议：见铺位打印图1、推出5区的一、二层的铺位。〔针对小客户群购置〕1〕此区域的铺位销售的较零散2〕位置在商业的尾部3〕总价在30万-40万的占60%以上，有利于销售。2、推出3区的一层的铺位。〔针对大客户群购置〕1〕此区域的铺位大局部未销售，有利于大客户群一块购置。2〕此区域的铺位总价多数在50万以上，不利于客户群购置。3〕此区域位于商业中心，有利于对大客户的推介。第二局部现阶段营销策略

现阶段营销策略之一清理前期问题商铺数据统计(需一次性付款)跟踪情况套数面积总价（万元）按揭（万元）无资金、要求退铺，不承担费用，要求赔意在3月底之前一次性付清4509555需要时间筹款，现无法支付，否则要求退铺56715077联系不上3126190110客户自身原因无法放贷24711469要求我们继续找银行按揭，否则退铺111138在外地/已退铺；客户已发律师函给甲方与银行35814787更换银行手续繁琐，客户要求退铺2284924合计376401349722

现阶段营销策略之一清理前期问题商铺处理问题的人员团队架构甲方及代理公司各派一名售经理负责〔罗风莉〕解决方法

同意改为一次性付款的:1.一个月内付清，优惠2%，撤销合同重新备案；2.1年期分3次付清，无折扣的；3.一个月内付清无折扣的，赠送0.5-1万的紫金城购物券

现阶段营销策略之一清理前期问题商铺数据统计(按揭资料不全)跟踪情况套数总价（万元）按揭（万元）补交10%首付7727434工行转中行6234107补充资料9431208资料齐全待放款371857871合计5932501621处理问题的人员团队架构甲方及代理公司各派一名销售经理负责〔罗凤莉〕解决建议开发商先垫付10%首付，与客户签订半年-1年的无息贷款协议。

现阶段营销策略之二员工奖励活动操作思路只针对集团公司已经购铺员工及介绍他人购铺成功的中层干部进行宣传介绍成功的员工，奖励商办住通用的现金抵用券。〔购置商铺50万元以下者奖5000元，50万元以上者10000元〕员工介绍的购铺者享有5%的员工折扣；员工折扣只限用一次

现金抵用券使用说明

只适用购置紫金城商铺、写字楼或住宅。在购置商铺或者住宅时，最高冲抵总房款的50%每套。严禁在售楼处及现场转售，但可赠予亲朋好友使用。

现阶段营销策略之二员工奖励活动1、活动时间：2021年3月15日至4月底2、营销对象：集团公司优秀员工及中层干部3、推广主题：以“庆祝紫金城招商首期签约活动〞为宣传主题进行推广。4、推广方式：以工会名义召集联谊会进行推介活动细那么

现阶段营销策略之二员工奖励活动

现阶段营销策略之二员工奖励活动目标客户群

现阶段营销策略之三新客户渠道拓展方案展开公关直邮

操作思路