保障性住房建设市场研究

/保障性住房建设市场研究住房保障是各国政府都十分关注的重大民生问题，有其共同性的一面，但因所在国国情的不同，具体实施的政策措施又各具特点。中国未来的保障性住房发展建设可以借鉴国外成熟的保障性住房市场建设经验，因此我们对各国的保障性住房的特征和发展情况分析比较如下：一、国际保障房情况1981年4月在英国伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅人权宣言》指出，一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。20世纪初以来，发达国家为保证“人人享有适当的住房”，满足低收入者的基本居住需求，先后建立了较完善的住房保障制度。例如，美国的住房保障制度从各方面入手，包括：1、区别高、中、低收入者，制定不同的住房政策。对高收入者，由市场供应商品房；对中等收入者，供应公共住房，政府对开发建设社会住房的企业给予贷款担保和贴息优惠支持，并调控社会住房的建设标准和售价；对低收入者，则提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。2、住房金融支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。同时，由政府出面对符合条件的中低收入家庭购房进行担保，如果居民无力偿还银行贷款，政府可为其安排廉租房，并将原来的住房出售，归还贷款，以避免银行出现贷款风险。3、对购买自有住房实行税收减免。对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者，按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，并免缴财产增值税，以鼓励私人购房。4、住房租金补贴。家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请住房租金补贴，享受补贴的家庭拿出总收入的25%支付租金，其余由政府发放的住房券支付。5、老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，公立老人公寓由老人退休金支付外，不足部分由政府承担；私立老人公寓由慈善团体、政府和个人三者共同承担住宅费用。6、多管齐下的立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等，对住房保障中包括扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作了明确规定。其他发达国家如瑞典、英国、澳大利亚、日本、新加坡等国家都根据国庆的不同建立了不同的保障住房制度体系。国外大多数国家的房地产市场发展历程表明，在住房供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，如英国曾在1946-1969年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。国外部分国家的保障房政策变迁与市场变化情况如下表：国家保障房政策市场占比英国1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段不到10%1946-1969年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建提高到58%1970-1979年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化下降到48%1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开降低到20%日本战后至1995年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者超过52%1996年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭下降至44%综上所述，发达国家已建立成熟的保障性住房体系，从发达国家的保障性住房体系发展史中不难看出，在他们的经济成长过程中，保障性住房所占市场比例都经历过在经济发展初期政府鼓励下由低到高，然后在经济成熟稳定后，从高降到低的一个过程。二、我国保障性住房现状我国保障性住房包括两限商品住房、经济适用房、廉租房以与政策性租赁房（或公共租赁房）。根据中国房产信息集团的《典型城市09年保障性住房建设情况调查》报告，以北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆六个典型城市为调研样本，对各城市09年保障性住房建设情况进行调查。调查发现，六成城市对保障性住房建设都予以大力的支持，保障性住房用地的供应力度在逐渐加大；同时，近七成城市09年保障性住房计划建设面积较08年有较大提高。但多数城市实际新开工面积仍显不足，可见保障性住房建设的开发执行力度依然偏弱。09年保障性住房建设、开工情况详细如下表：单位：万平方米城市09年计划建设面积09年开、竣工面积总量廉租房经济适用房其他计划面积开工面积竣工面积上海800400400800950北京123020160105085019776广州158－2008－100213.975.340.1深圳134.882.30000武汉704200504000重庆326.9451.99274.950000与商品房相比，我国保障性住房制度还不完善，目前我国正在准备落实的经济适用房已逐渐变为社会的“鸡肋”，主要原因可归结为：1、保障性住房无法使政府像商品房一样有高额的卖地款可得，反而要政府倒贴配套资金。2、高速的商品住房价格的上涨把保障性住房建设的机会成本无形中抬高。3、西方发达国家收入结构呈橄榄型，高收入群体和低收入群体两头小，而中产阶层、中等收入群体所占比重高和大。中国目前的收入结构是宝塔型，中低收入和低收入者占的比重大，塔身中等收入次之，高收入群体处于塔尖占极少数。4、保障性住房供应少，需求大。2010年住房用地供应计划显示，廉租房和经济适用房等保障住房用地供地量在住房总体供地中所占比例仅有13%，根据2009年出台的未来三年住房建设规划，至2011年这一比例将也才将扩张到20%，而我国70%以上的常住人口都是中低收入家庭。三、保障房发展空间发达国家如英国、日本等国家经济发展早期保障性住房市场占比约在50%左右，而正在处于发展中的中国2009年保障性住房供地所占面积仅为13%，且保障性住房建设开发执行力度薄弱，建设缓慢。但是，我国政府已意识到商品住房价格的疯狂增长给经济带来的压力以与保障性住房是住房市场化的不可缺少的补充，它在经济发展中扮演着重要角色。我国的住房保障制度建设正在全面展开，构建具有中国特色的住房保障体系已提上议事日程。2009年出台的未来住房建设规划中指出，2011年保障性住房比例将达到20%。2010年发布的纲领性保障性住房政策如下：政策核心内容国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。国土资源部会议召开提出在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。住建部召开电视电话会议要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布1、要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制；2、增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；3、加快保障性安居工程建设；4、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。综上所述，尽管目前我国保障性住房建设实施困难重重，但是我国政府已意识到保障性住房的扩建是经济发展的必须路径，开始鼓励支持保障性住房建设，未来几年甚至几十年我国保障性住房比例将明显提高。四、企业参与保障性住房建设的模式根据中国房产信息集团于2010年6月30日撰写的《保障房专题研究》，国内参与保障性住房建设的房地产开发企业基本可分为三种类型：第一类是以万科、富力和远洋为代表的一线房地产开发企业，出于品牌和利润率的考虑，这些企业通常只参与限价房项目，很少涉与经济适用房和廉租房项目，他们依托自身的管理优势和控制成本的经验，能够获得超出平均水平的项目利润率。第二类是以北京住总为代表的政府资源性国有房地产企业，作为国有企业，这些房企通常需要承担很多政府的保障性住房项目，其中既包括利润率较高的限价房也包括利润率很低的廉租房和经济适用房，同时由于国有企业大而全的特点，集团内部一般都可以包揽从设计、施工到销售的所有环节，他们的成本控制能力也很强。第三类参与保障性住房建设的房企是以碧桂园为代表的二线郊区型房地产开发企业，这些企业一般都专注于郊区大盘的开发，积累了丰富的控制成本和营销郊区楼盘的经验，而通常保障性住房的位置都为城郊，因此碧桂园这类房企就成为了建造保障性住房的天然对象，他们参与的项目从经适房到限价房不等。从参与保障性住房建设的三类房地产企业来看，如果要想从保障性住房项目中获得合理回报，良好的成本控制能力是必不可少的先决条件，同时项目的选择上也应侧重于限价商品房项目，否则应谨慎考虑进入保障性住房项目。典型地产公司参与保障性住房建设情况如下表：企业优势项目备注万科能较好的控制成本，专注大众住宅，住宅标准化。上海华漕213、上海金色城市、广州新里程等两限房项目。保障性住房项目净利润率一般在3-4%左右。而万科的保障性住房项目净利润率高达6%。北京住总与政府关系良好，长期开发经济适用房和两限房，积累了丰富的开发中低端住房经验。南苑乡东铁营定向安置用房项目、通州梨园镇铜牛厂公共租赁房项目，翠城大兴康庄等项目，涵盖公租房，经济适用房和两限房。北京住总保障性住房业务占房地产总业务量的80%。碧桂园碧桂园具有开发郊区大盘的丰富经验，开发和销售速度快，控制成本经验丰富惠东、满洲里等经济适用房项目。立项项目所在地还包括增城、顺德、江门等20余个城市，在国内众多房地产开发商中，碧桂园是首个准备大面积参与经济适用房建设开发巨头。五、保障性住房公租房准入条件公共租赁房属于保障性住房的一种，随着廉租住房、经济适用房住房建设和棚户改造力度的逐步加大，公共租赁房也得到政府大力宣传和推广。我国各省、自治区、直辖市人民政府例如浙江杭州、深圳、河南郑州、江苏常州、重庆等地已相继推出了当地的公共租赁房管理办法，各地的准入条件和管理办法因地而异，但是其立法精神均是符合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保（2010）87号中提出的解决中等偏下住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题。现对已出台公租房重点城市的管理办法中关于准入条件比较如下：城市政策出台时间公租房准入条件收入与户口条件新就业职工条件外来务工条件昆明市2010年9月3日具有本市户籍的申请人，其申请家庭成员中至少有1人取得本市户籍时间满3年；申请人家庭人均收入符合本市中等偏下收入家庭人均收入标准；申请人家庭在本市无住房或住房困难。无明确规定。不具有本市户籍的申请人，应持有本市居住证和用工合同满5年，或持有本市营业执照和地税部门完税证明2年。郑州市2010年8月17日家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上；家庭成员有户口迁入的，迁入时间必须在2年以上；

无自有住房或未租住公有住房；

家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的5倍。具有本市常住户口；已与用人单位签订劳动(聘用)合同；月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍；本人与其父母在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房。连续缴纳社会保险1年以上或累计缴纳社会保险3年以上；已与用人单位签订2年以上的劳动合同；月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍；在本市市区范围内无自有住房；非本市的户籍证明。重庆市2010年6月8日单身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校与职校毕业后就业和进城务工与外地来渝工作的无住房人员。申请人应年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力。常州市2009年7月16日有本市市区城市常住户口且实际居住三年以上；家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%；无房。具有大专以上学历；自毕业的次月起计算，毕业不满五年。已与用人单位签订劳动（聘用）合同；本人与其父母在本市市区范围内无私有房产且未租住公房。深圳市2008年1月18日具有本市户籍；不拥有任何自有形式的住房和建房用地；家庭人均年可支配收入在提出申请前连续两年均低于本市低收入标准线；家庭总资产不超过一定限额；申请人与共同申请人没有违反国家计划生育政策。无明确规定。无明确规定。上述表格可以看出各城市对公租房的限入条件中对收入条件以与是否有住房都做出了明确规定，申请人必须是中低收入家庭且属于无住房或住房困难范畴。根据中国房产信息集团于2010年6月30日撰写的《保障房专题研究》以与上海易居房地产研究院于编写的2010年第30期《中国特色