经济师考试中级专业知识和实务建筑与房地产经济模拟试题及答案解析

经济师考试中级专业知识和实务建筑与房地产经济模拟试题及答案解析一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、关于房地产价格的特征，下列说法中错误的是（）。A.房地产价格受区位的影响很大B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格容易受个别因素的影响D.房地产价格一般不存在明显的地区性答案：D解析：本题考察的是房地产价格的特征。选项A，房地产价格受区位的影响很大，这是房地产价格的一个重要特征。区位是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、配套设施等条件。由于房地产位置的固定性，房地产价格与区位密切相关，不同区位的房地产价格会有很大差异。故A选项正确。选项B，房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产具有不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物本身，而是其所有权、使用权或其他权益。因此，房地产价格实质上是对这些权益的货币表示。故B选项正确。选项C，房地产价格容易受个别因素的影响。这是由于房地产的个别性造成的。不同用途、类型、档次的房地产，其价格影响因素有所不同，因此价格差异很大。即使是用途、类型、档次相同的房地产，也会因具体坐落位置、面积大小、采光通风、装修情况等因素的差异而价格不同。故C选项正确。选项D，房地产价格一般具有明显的地区性。这是因为房地产价格与所在地区的经济发展状况、城市规划、基础设施建设、环境状况等密切相关。不同地区的房地产价格水平往往存在较大差异。因此，D选项“房地产价格一般不存在明显的地区性”是错误的。2、下列关于房地产估价的表述中，错误的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D.房地产估价是给予房地产的一个客观合理的价格答案：B解析：本题考察的是房地产估价的基本概念和特点。选项A，房地产估价是模拟市场定价的过程，它根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，采用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。因此，A选项“房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价”表述正确。选项B，房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。价值是价格的内涵，价格是价值的外延。在估价中，我们通常评估的是房地产的交换价值或市场价值，即房地产在市场上的价格。因此，B选项“房地产估价是评估房地产的价值而不是价格”表述错误。选项C，房地产估价是估价师运用自己的专业知识和技能，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，其结果是估价师的专业意见，而不是对房地产实际成交价格的保证或承诺。因此，C选项“房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证”表述正确。选项D，房地产估价的目标是给予房地产一个客观合理的价格。这个价格是基于估价目的、估价原则、估价程序、估价方法和对影响房地产价格因素的综合分析得出的，能够反映房地产在估价时点的市场状况和价值水平。因此，D选项“房地产估价是给予房地产的一个客观合理的价格”表述正确。综上所述，正确答案是B。3、某建设项目预计建设期为两年，第一年年初投入500万元，第二年年初再投入300万元。假设年利率为6%，则该项目总投资现值为多少万元？A.780万元B.795万元C.800万元D.810万元答案：B.795万元解析：项目的总投资现值计算如下：第一年年初投入500万元，现值即为500万元。第二年年初的300万元投入，在第一年的基础上需要折现1年，其现值为300÷因此，总投资现值为500+4、某房地产开发公司在开发过程中，对项目进行了成本控制。如果该公司希望通过降低施工成本来提高利润空间，以下哪种措施最有效？A.提高建筑材料的品质B.增加施工现场的人力资源C.采用更先进的施工技术减少材料浪费D.延长施工周期答案：C.采用更先进的施工技术减少材料浪费解析：选项C通过采用更先进的施工技术来减少材料浪费，这直接有助于降低施工成本，从而提高项目的利润空间。而选项A会增加成本；选项B可能因管理成本上升反而降低效率；选项D延长施工周期也会增加成本和风险。5、在房地产开发项目的前期策划中，下列不属于市场定位内容的是：A.目标客户群体定位B.产品定位C.形象定位D.服务定位答案：D.服务定位解析：市场定位主要是指目标客户群体定位、产品定位和形象定位，而不包括服务定位，服务定位通常属于营销策略的一部分。6、建筑工程项目成本管理的基本流程是：A.成本预测→成本计划→成本控制→成本核算→成本分析→成本考核B.成本计划→成本预测→成本控制→成本核算→成本分析→成本考核C.成本预测→成本计划→成本核算→成本控制→成本考核→成本分析D.成本预测→成本控制→成本计划→成本核算→成本考核→成本分析答案：A.成本预测→成本计划→成本控制→成本核算→成本分析→成本考核解析：建筑工程项目成本管理的基本流程遵循的是先预测后计划，再控制和核算的过程，最后是分析和考核，因此选项A的顺序是最符合逻辑的。7、根据《建设工程工程量清单计价规范》，分部分项工程量清单综合单价由哪些费用组成？A.人工费、材料费、机械使用费B.人工费、材料费、机械使用费、管理费C.人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润D.人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润、规费和税金答案：C解析：分部分项工程量清单综合单价包括完成一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费、利润以及一定范围内的风险费用，并不包含规费和税金。8、在房地产开发项目的可行性研究中，不属于其基本步骤的是哪一项？A.接受委托B.市场调研C.方案研制与优化D.直接确定财务评价的结果答案：D解析：房地产开发项目的可行性研究的基本步骤通常包括接受委托、市场调研、方案研制与优化、经济效益评价等内容。直接确定财务评价的结果并不是一个合理的步骤，财务评价需要基于详尽的数据分析和预测来完成。9、在建筑工程造价管理中，关于成本估算的说法，正确的是（）。A.成本估算是指在项目决策阶段，依据现有资料和特定的方法，对建设项目未来发生的全部费用进行的预测和估算B.成本估算仅针对项目的建设成本进行预测和估算，不包括项目建成后的运营和维护成本C.成本估算的准确程度直接关系到项目的投资决策，但与项目的经济效益分析关系不大D.成本估算的方法主要有专家判断法、类比估算法和参数估算法，其中专家判断法最为精确答案：A解析：本题考查的是建筑工程造价管理中的成本估算。A选项：成本估算是指在项目决策阶段，依据现有资料和特定的方法，对建设项目未来发生的全部费用进行的预测和估算。这是成本估算的准确定义，故A选项正确。B选项：成本估算不仅针对项目的建设成本进行预测和估算，通常也包括项目建成后的运营和维护成本的初步预测，以便更全面地评估项目的整体费用。因此，B选项错误。C选项：成本估算的准确程度直接关系到项目的投资决策和项目的经济效益分析。如果成本估算不准确，可能导致投资决策失误，进而影响项目的经济效益。因此，C选项错误。D选项：成本估算的方法主要有专家判断法、类比估算法和参数估算法等。这些方法各有优缺点，不能简单地说哪种方法最为精确。专家判断法虽然依赖于专家的经验和知识，但也可能受到主观因素的影响。因此，D选项错误。10、在房地产估价中，若采用市场比较法进行评估，下列哪项不属于市场比较法的步骤？（）A.收集交易实例B.确定估价对象状况C.进行交易情况修正D.预测未来市场趋势答案：D解析：本题考查的是房地产估价中市场比较法的步骤。A选项：收集交易实例是市场比较法的第一步，目的是为估价对象找到可比的交易案例。因此，A选项属于市场比较法的步骤。B选项：确定估价对象状况是市场比较法的重要步骤之一，因为估价对象的状况将直接影响其与可比案例之间的可比性。因此，B选项属于市场比较法的步骤。C选项：进行交易情况修正是市场比较法的关键步骤之一。由于交易实例的成交价格可能受到多种非正常因素的影响，因此需要通过修正来消除这些因素的影响，使成交价格更能反映估价对象的正常市场价格。因此，C选项属于市场比较法的步骤。D选项：预测未来市场趋势不是市场比较法的步骤。市场比较法是基于现有交易实例来评估估价对象在某一特定时间点的价值，而不是预测未来的市场趋势。因此，D选项不属于市场比较法的步骤。11、在房地产市场中，下列哪一项不属于房地产一级市场活动？A.土地使用权出让B.商品房预售C.土地使用权转让D.新建商品房的买卖答案：C解析：本题考查房地产市场的分类及活动。选项A，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，这明显属于一级市场活动，故A选项不符合题意。选项B，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，这也是一级市场活动的一部分，故B选项不符合题意。选项C，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。这通常发生在土地使用权已经出让给某个使用者之后，因此它属于二级市场活动，而非一级市场，故C选项符合题意。选项D，新建商品房的买卖，即房地产开发商将新建的房屋出售给购房者，这同样属于一级市场活动，故D选项不符合题意。12、在评估房地产项目经济效益时，下列哪项不属于直接成本？A.土地购置费用B.建筑设计费用C.广告宣传费用D.利息支出答案：D解析：本题考查房地产项目经济效益评估中的成本分类。选项A，土地购置费用是房地产项目开发的初始投资，属于直接成本，因为它直接用于项目的开发和建设，故A选项不符合题意。选项B，建筑设计费用也是直接成本的一部分，因为它直接关联到项目的建设和开发过程，故B选项不符合题意。选项C，广告宣传费用虽然是在项目开发后期进行的，但它仍然属于直接成本，因为它是为了直接促进项目的销售和推广而发生的费用，故C选项不符合题意。选项D，利息支出通常被视为间接成本或财务费用，因为它不是直接用于项目的建设和开发，而是由于项目融资而产生的费用，故D选项符合题意。13、某房地产开发商以“买一赠一”的方式销售住宅，购房者支付价款100万元可以同时获得一套住宅和一辆价值20万元的汽车。关于该销售行为，以下说法正确的是：A.购房者应按照100万元作为计税依据缴纳契税B.开发商销售住宅和汽车应分别核算增值税销售额C.开发商将汽车赠送给购房者属于增值税的视同销售行为D.购房者获得的汽车应缴纳车辆购置税答案：B解析：A项错误，根据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）规定：“对于承受与房屋相关附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。”契税的计税依据为不动产的价格，汽车并非不动产，不应计入契税的计税依据。因此，契税的计税依据应为住宅的价格，而非总价100万元。B项正确，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定：“纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。”开发商销售住宅和汽车属于兼营行为，应当分别核算销售额，并适用不同的税率或征收率。C项错误，根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。”开发商将汽车赠送给购房者属于捆绑销售，而非无偿赠送，因此不属于增值税的视同销售行为。D项错误，根据《车辆购置税法》第一条规定：“在中华人民共和国境内购置汽车、有轨电车、汽车挂车、排气量超过一百五十毫升的摩托车（以下统称应税车辆）的单位和个人，为车辆购置税的纳税人，应当依照本法规定缴纳车辆购置税。”购房者获得的汽车并非通过购买方式取得，而是通过“买一赠一”的方式获得，因此不属于车辆购置税的征税范围。14、在房地产估价中，采用市场法评估某一宗房地产的价格时，需要选取可比实例。下列关于可比实例的说法中，正确的是：A.可比实例的房地产价格必须是正常市场价格B.可比实例的房地产必须是全新或者接近全新的C.可比实例的房地产应该与估价对象处于同一城市的不同区域D.可比实例的房地产交易日期与估价时点可以相隔较长时间答案：A解析：A项正确，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第5.2.1条规定：“市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通住宅、高档住宅、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。新建房地产、具有交易性的存量房地产均可采用市场法估价。但下列房地产难以采用市场法估价：（1）市场上交易很少的房地产，如特殊工业厂房、机场、码头、学校、医院、寺庙、古建筑等；（2）没有交易市场的房地产，如农村房地产；（3）可比性很差的房地产，如别墅、特殊厂房等；（4）估价对象房地产无租金收入的，如行政机关办公楼、军队营房、学校教学楼、公园等公益、公用房地产。”可比实例的房地产价格必须是正常市场价格，即反映市场供求关系的价格。B项错误，房地产的新旧程度会影响其价值，但并非所有房地产都必须是全新或者接近全新的才能作为可比实例。关键是要确保所选实例与估价对象在用途、规模、档次等方面具有可比性。C项错误，根据《房地产估价规范》第5.2.2条规定：“搜集交易实例时应包括下列内容：……（3）房地产的坐落、四至、面积、用途、结构、朝向、楼层、装修、建成年月、权属状况等；……”可比实例的房地产应该与估价对象处于同一供求范围内，即在同一城市或同一区域内。如果处于不同区域，则由于市场供求状况的差异，难以保证可比性。D项错误，根据《。15、下列关于建筑工程质量管理的说法错误的是：A.建筑工程的质量管理是指在施工过程中对工程质量进行控制和管理的活动B.施工单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担保修责任C.建筑材料、构配件和设备未经检验或者检验不合格的不得使用D.工程竣工验收后，建设单位应当向施工单位提供完整的工程技术档案和施工管理资料答案：D解析：按照相关规定，工程竣工验收后，施工单位应当向建设单位而非相反方向提供完整的工程技术档案和施工管理资料。因此选项D描述错误。16、关于房地产开发项目市场定位策略的说法正确的是：A.房地产市场定位是确定目标市场的位置B.通过市场调研来确定项目的目标客户群体属于市场定位的一部分C.产品差异化是市场定位的核心D.市场定位不需要考虑竞争对手的情况答案：B解析：。A项错误，房地产市场定位并非简单地确定目标市场的位置，而是指通过对产品的设计、价格、促销手段等方面进行策划，使企业的产品在消费者心中相对于竞争者的产品有一个清晰、特别和理想的位置；B项正确，确定目标客户群体是市场定位的重要步骤；C项错误，虽然产品差异化是实现市场定位的一种方法，但不是市场定位的核心；D项错误，市场定位必须考虑竞争对手的情况，这是制定有效市场定位策略的基础。因此选项B是正确的说法。17、在房地产市场分析中，用来描述市场供需关系变化的常用指标是（）。A.房价收入比B.房地产开发投资增速C.房地产价格指数D.空置率答案：D解析：本题考察的是房地产市场分析中的常用指标。A选项，房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，主要用于衡量居民购房支付能力，与直接描述市场供需关系变化的指标不符，故A错误。B选项，房地产开发投资增速反映的是房地产开发投资的增长速度，更多关联于投资活动的活跃度，而非直接描述市场供需关系，故B错误。C选项，房地产价格指数是反映不同时期房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，虽然能反映价格变动，但并非直接描述供需关系变化的指标，故C错误。D选项，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，能够直观地反映房地产市场的供需状况，当空置率较高时，通常意味着市场供过于求；反之，则可能意味着市场供不应求，故D正确。18、在建筑工程造价估算中，以下哪项费用通常不属于建筑安装工程费用？（）A.直接工程费B.间接费C.利润D.土地费用答案：D解析：本题考察的是建筑工程造价估算中的费用分类。A选项，直接工程费包括人工费、材料费和施工机械使用费，是建筑安装工程费用中的直接成本部分，故A错误，因为它属于建筑安装工程费用。B选项，间接费包括规费和企业管理费，是建筑安装工程费用中除了直接工程费以外的其他费用，故B错误，因为它同样属于建筑安装工程费用。C选项，利润是建筑安装工程造价的组成部分，也是建筑安装工程费用的一部分，故C错误，因为它也属于建筑安装工程费用。D选项，土地费用通常指的是取得土地使用权所需的费用，如土地出让金、土地转让费等，这些费用与建筑安装工程费用无直接关联，而是属于房地产开发成本中的土地成本部分，故D正确，因为它不属于建筑安装工程费用。19、根据《建筑法》的规定，下列哪一项不属于申请领取施工许可证应当具备的条件？A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证C.需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求D.建设资金已经落实到位，且全部到账答案：D解析：根据《中华人民共和国建筑法》的规定，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：已经办理该建筑工程用地批准手续；在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定建筑施工企业；有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施。其中，并不要求建设资金全部到账，而是要有满足施工需要的资金安排即可。20、关于房地产开发项目的市场定位策略，下列说法正确的是：A.市场定位就是确定项目的目标市场和产品方案B.市场定位是在消费者心目中形成独特形象的过程C.市场定位主要是通过广告宣传实现的D.市场定位仅考虑产品的物理特性答案：B解析：房地产开发项目的市场定位是指开发商根据市场调研的结果，在目标客户群心中塑造出与众不同的形象，使其在众多竞争者中脱颖而出的过程。选项A描述的是市场定位的一部分内容，但不够全面；选项C忽略了市场定位还包括产品设计、价格设定等多个方面，而不仅仅是广告宣传；选项D过于片面，市场定位不仅考虑产品的物理特性，还涉及品牌形象、服务承诺等方面。21、在建筑工程造价中，下列哪项费用通常不包含在直接工程费中？A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费答案：D解析：直接工程费是指在施工过程中直接消耗在工程项目上的活劳动和物化劳动，由直接费、其他直接费、现场经费组成。其中，直接费包括人工费、材料费、施工机械使用费；其他直接费包括冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、材料二次搬运费、仪器仪表使用费等；现场经费包括临时设施费和现场管理费。企业管理费则是属于间接费的一部分，不包含在直接工程费中。22、在房地产评估中，采用市场比较法时，下列哪个因素不属于交易情况修正的考虑范畴？A.交易动机B.交易时间C.付款方式D.房地产位置答案：D。解析：市场比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。在运用市场比较法时，需要对可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况和权益状况等方面的修正。交易情况修正主要是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例成交价格偏差，如交易动机、交易方式、交易税费负担情况、付款方式等。而房地产位置是房地产状况修正中的一个重要因素，不属于交易情况修正的范畴。23、在建筑项目的成本管理中，下列哪项成本属于变动成本？A.原材料费用B.固定资产折旧费C.管理人员工资D.租赁设备租金答案：A.原材料费用解析：变动成本是指随着生产量或工作量变化而变化的成本。原材料费用随着生产的增加而增加，因此属于变动成本。而固定资产折旧费、管理人员工资以及租赁设备租金通常被视为固定成本，在一定时期内不会随产量的变化而变化。24、根据房地产市场的周期理论，当市场处于高峰期时，最可能出现的现象是？A.房价持续下跌B.新建项目减少C.投资回报率上升D.房价快速上涨答案：D.房价快速上涨解析：在房地产市场的高峰期，市场需求旺盛，供不应求的情况普遍存在，这导致房价出现快速上涨的趋势。相反，在低谷期，房价会下跌，新建项目也会相应减少，投资回报率降低。上面的示例展示了第23题和第24题的内容及其选项、答案和解析。25、在房地产开发项目的可行性研究中，不属于市场分析的内容是：A.市场需求预测B.竞争对手分析C.市场定位D.财务评价答案：D解析：财务评价是评估项目盈利能力、偿债能力等经济指标的过程，并非市场分析的内容。市场分析主要包括市场需求预测、竞争对手分析以及市场定位等环节。26、下列关于建筑工程施工图设计文件审查的说法正确的是：A.施工图审查机构对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查B.施工图审查机构对工程勘察成果负责C.施工图未经审查合格的，不得使用D.施工单位应当将施工图送施工图审查机构审查答案：A。解析：施工图审查机构主要职责是对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查。工程勘察成果由勘察单位负责；施工图未经审查合格的确实不能用于工程实践中，但此选项并不是描述审查机构的行为；施工单位并不直接将施工图送审，而是由建设单位委托施工图审查机构进行审查。27、在房地产开发项目管理过程中，成本控制的主要任务是确保项目的实际成本不超过预算成本。下列哪项措施不是成本控制的有效手段？A.对项目的各个阶段进行详细的预算编制B.定期进行成本的实际值与计划值的比较C.对超出预算的成本差异进行原因分析D.在项目实施过程中减少监督和审计次数答案：D解析：成本控制的一个重要方面就是通过持续的监督和审计来确保项目的成本符合预算。减少监督和审计次数会导致成本偏差无法及时发现并纠正，因此这不是一种有效的成本控制措施。28、建筑工程中的“三同时”原则指的是新建、改建、扩建工程的安全设施必须与主体工程同时设计、同时施工以及同时做什么？A.同时验收B.同时投入生产和使用C.同时结算D.同时招标答案：B解析：“三同时”是指新建、改建、扩建工程的安全设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。这是为了保证安全生产的重要原则，确保安全设施与主体工程同步建设，保障作业人员的安全。29、关于项目投资决策评价指标，下列说法正确的是：A.净现值（NPV）小于零时，说明该投资项目不可行。B.内部收益率（IRR）大于基准收益率时，投资项目不可行。C.投资回收期越长，说明项目的盈利能力和抗风险能力越强。D.获利指数（PI）小于1时，投资项目可行。答案：A解析：净现值（NPV）是指按资本成本率或企业要求的报酬率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。当净现值（NPV）小于零时，意味着项目的投资回报低于预定的贴现率，因此该项目不可行。30、在房地产市场分析中，影响房价的主要因素不包括：A.地理位置B.市场供求关系C.房地产政策D.建筑物的颜色答案：D解析：房价受多种因素的影响，其中地理位置、市场供求关系以及房地产政策等都是重要因素。而建筑物的颜色虽然可能对某些买家有心理影响，但并不是决定房价的主要因素。下面是格式化后的题目及其答案和解析：29、关于项目投资决策评价指标，下列说法正确的是：{options}{answer}

{explanation}30、在房地产市场分析中，影响房价的主要因素不包括：{options}{answer}

{explanation}具体选项和解析已经嵌入到了上述模板中，请参考上面给出的具体内容。31、下列关于房地产开发企业成本费用的说法，错误的是（）：A.房地产开发企业成本费用包括开发成本和期间费用B.开发成本是指开发产品在开发过程中所发生的各项费用C.期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用D.开发成本不包括土地费用答案：D解析：本题主要考察房地产开发企业成本费用的组成。选项A，房地产开发企业成本费用确实包括开发成本和期间费用，这是成本费用分类的基本内容，故A选项正确。选项B，开发成本是指开发产品在开发过程中所发生的各项费用，这是开发成本的基本定义，涵盖了土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等，故B选项正确。选项C，期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，这些费用通常不能直接归属于某个具体的生产或销售环节，而是需要在一定期间内平均分摊，故C选项正确。选项D，土地费用是房地产开发过程中必不可少的一项费用，包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费等，这些费用均属于开发成本的范畴，因此D选项“开发成本不包括土地费用”是错误的。32、在房地产经济分析中，以下哪项不属于敏感性分析的主要作用？（）A.考察项目涉及的各种不确定因素对项目经济效果的影响B.预测项目可能承担的风险C.找出影响项目经济效益的敏感因素D.确定项目最合理的融资方案答案：D解析：本题主要考察房地产经济分析中敏感性分析的作用。选项A，敏感性分析的基本目的之一就是考察项目涉及的各种不确定因素对项目经济效果的影响，以便决策者了解项目在不同情况下的表现，故A选项正确。选项B，通过敏感性分析，可以预测项目在面临不同风险时的承受能力，为项目风险管理提供依据，故B选项正确。选项C，敏感性分析能够找出对项目经济效益影响最大的敏感因素，从而帮助决策者重点关注这些因素，制定相应的对策措施，故C选项正确。选项D，确定项目最合理的融资方案是项目融资分析的主要内容，而不是敏感性分析的主要作用。敏感性分析主要关注项目经济效果对不确定因素的敏感程度，而不涉及具体的融资方案设计，故D选项错误。33、在房地产开发项目的可行性研究中，下列哪一项不属于市场分析的内容？A.市场需求预测B.竞争对手分析C.财务评价D.消费者行为分析答案：C.财务评价解析：市场分析主要涉及市场需求预测、竞争对手分析及消费者行为分析等内容，而财务评价属于项目评估的一部分，不属于市场分析的内容。34、下列哪种成本计算方法适用于分批生产的企业？A.完全成本法B.变动成本法C.分批成本法D.分步成本法答案：C.分批成本法解析：分批成本法（也称作业成本法）特别适用于按订单生产的分批生产型企业，它可以准确地追踪和分配各项成本给不同的生产批次。完全成本法和变动成本法是更通用的成本核算方法，而分步成本法则适用于连续生产流程的企业。35、在房地产经济中，关于房屋租金的说法，下列哪项是正确的？A.房屋租金完全由房屋的供求关系决定B.房屋租金完全不受房屋成本的影响C.房屋租金在长期来看会趋向于房屋的重置成本D.房屋租金与房屋的维护成本无关答案：C解析：本题考察的是房屋租金的影响因素及其长期趋势。A选项，虽然供求关系是影响房屋租金的重要因素，但并非唯一因素，房屋租金还受到房屋成本、地理位置、政策环境等多重因素的影响，故A项错误。B选项，房屋成本是确定租金的基础之一，包括建造成本、折旧、维护成本等，都会对租金产生一定影响，故B项错误。C选项，在长期内，随着市场机制的调节，房屋租金会趋向于反映房屋的重置成本（即重新建造相同或类似房屋所需的成本），以维持市场的供需平衡，故C项正确。D选项，房屋的维护成本是房屋成本的重要组成部分，它直接影响到房屋的使用价值和寿命，从而也会影响到房屋的租金水平，故D项错误。36、在建筑与房地产经济中，下列哪种方式不属于房地产开发商的融资方式？A.银行贷款B.预售房屋所得资金C.发行债券D.业主的物业费收入答案：D解析：本题考察的是房地产开发商的融资方式。A选项，银行贷款是房地产开发商常见的融资方式之一，通过向银行申请贷款来筹集项目开发所需的资金，故A项正确。B选项，预售房屋所得资金也是房地产开发商的一种重要融资手段，开发商在房屋建成前通过预售房屋来提前回笼部分资金，以缓解资金压力，故B项正确。C选项，发行债券是另一种融资方式，房地产开发商可以通过发行债券来向公众或机构投资者筹集资金，故C项正确。D选项，业主的物业费收入是物业管理公司或业主委员会向业主收取的用于物业管理、维修等费用的收入，与房地产开发商的融资无关，故D项错误。37、在房地产经济中，评估一个商业物业的租金收入潜力时，最关键的考虑因素是：A.物业的地理位置B.物业的建筑年代C.物业的当前租金水平D.物业的装修风格答案：A解析：评估商业物业的租金收入潜力时，地理位置是决定性因素。一个位于繁华商业区或高人流量地段的物业，往往具有更高的租金收入潜力。相比之下，物业的建筑年代、当前租金水平和装修风格虽然也是重要的考虑因素，但都不如地理位置对租金收入潜力的影响大。38、在进行房地产项目开发成本估算时，下列哪项不属于直接成本范畴？A.土地购置费用B.建筑材料费用C.市场营销费用D.人工成本答案：C。解析：直接成本是指在房地产项目开发过程中，可以直接计入特定项目或产品的成本。土地购置费用、建筑材料费用和人工成本都是直接用于项目开发，并可以明确归属于某一项目的成本，因此它们属于直接成本。而市场营销费用虽然也是项目开发过程中的必要支出，但它通常用于整个企业的市场推广活动，不特定于某一个项目，因此属于间接成本。39、根据《中华人民共和国建筑法》，下列哪一项不是申请领取施工许可证应当具备的条件？A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.在城市规划区内的建筑工程，已经取得规划许可证C.需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求D.建设资金已经落实到位，且不少于工程合同价的50%答案：D解析：《中华人民共和国建筑法》规定，建设资金需要全部落实，而非仅需50%。40、房地产开发项目在竣工验收前，开发商需要向哪个部门申请工程质量监督报告？A.建设行政主管部门B.土地管理部门C.房地产交易管理部门D.质量监督站答案：D解析：按照相关规定，工程质量监督报告是由质量监督站出具的，在竣工验收之前，开发商需向质量监督站申请工程质量监督报告，以确保工程的质量符合国家和地方标准。这里是您请求的经济师考试中级专业知识和实务建筑与房地产经济试卷中的单项选择题部分，包括第39题至第40题及其答案和解析：单项选择题39、根据《中华人民共和国建筑法》，下列哪一项不是申请领取施工许可证应当具备的条件？A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.在城市规划区内的建筑工程，已经取得规划许可证C.需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求D.建设资金已经落实到位，且不少于工程合同价的50%答案：D解析：《中华人民共和国建筑法》规定，建设资金需要全部落实，而非仅需50%。40、房地产开发项目在竣工验收前，开发商需要向哪个部门申请工程质量监督报告？A.建设行政主管部门B.土地管理部门C.房地产交易管理部门D.质量监督站答案：D。解析：按照相关规定，工程质量监督报告是由质量监督站出具的，在竣工验收之前，开发商需向质量监督站申请工程质量监督报告，以确保工程的质量符合国家和地方标准。41、关于建筑工程造价的特点，以下说法错误的是：A.建筑工程造价具有大额性B.建筑工程造价具有动态性C.建筑工程造价具有层次性D.建筑工程造价具有静态性答案：D解析：本题考察的是建筑工程造价的特点。选项A，建筑工程造价的大额性是其显著特点之一，因为建筑产品形体庞大，耗资巨大，动辄数百万、数千万，甚至数亿、数十亿，因此A选项正确。选项B，建筑工程造价的动态性体现在任何一项工程从决策到竣工交付使用，都有一个较长的建设期间，在此期间，如工程变更、材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率会发生变化，这种变化必然会导致工程造价的变动，因此B选项正确。选项C，建筑工程造价的层次性是由工程本身的层次性决定的，一个建设项目往往包含多项能够独立发挥设计生产能力的单项工程，一个单项工程又由多个单位工程组成，相应的工程造价也有三个层次，即建设项目总造价、单项工程造价和单位工程造价，因此C选项正确。选项D，建筑工程造价并非静态，而是具有动态性，这一点在B选项的解析中已有详细说明，因此D选项错误。42、在房地产估价中，采用市场比较法时，需要选取的参照物（可比实例）应符合的条件不包括：A.与估价对象用途相同B.与估价对象处于同一供求圈内C.与估价对象的成交时间相近D.与估价对象由同一开发商开发答案：D解析：本题考察的是市场比较法中选取可比实例的条件。选项A，可比实例的用途应与估价对象的用途相同，这是因为不同用途的房地产在价值形成机制、市场供求关系、价格形成特点等方面存在显著差异，因此A选项是选取可比实例的必要条件。选项B，可比实例应与估价对象处于同一供求圈内，这是因为同一供求圈内的房地产在价格影响因素和价格水平上一般较为接近，有利于保证评估结果的准确性和合理性，因此B选项也是正确的。选项C，可比实例的成交时间应与估价时点相近，这是为了消除房地产市场价格波动对评估结果的影响，保证评估结果的时效性，因此C选项同样正确。选项D，与估价对象由同一开发商开发并不是选取可比实例的必要条件。在房地产估价中，我们关注的是房地产的区位、用途、建筑结构、交易价格等因素，而不是开发商的身份。因此，D选项是错误的。43、关于建筑市场中的供求关系，下列说法正确的是（）。A.建筑市场供给曲线是一条向右下方倾斜的曲线B.建筑市场需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线C.建筑市场供给曲线与需求曲线的交点称为均衡点，此时的价格称为均衡价格，但并非实际交易价格D.建筑市场的供求关系不会影响建筑材料的价格答案：B解析：本题考查建筑市场中的供求关系。A选项，建筑市场供给曲线通常是一条向右上方倾斜的曲线，表示随着价格的上升，生产者愿意提供的建筑产品或服务数量增加。因此，A选项错误。B选项，建筑市场需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线，表示随着价格的上升，消费者对建筑产品或服务的需求量减少，这是经济学中的基本规律。因此，B选项正确。C选项，建筑市场供给曲线与需求曲线的交点称为均衡点，此时的价格称为均衡价格。在均衡点上，建筑市场的供给量和需求量相等，是市场中的实际交易价格。因此，C选项中的“但并非实际交易价格”表述错误。D选项，建筑市场的供求关系会直接影响建筑材料的价格。当供给不足或需求增加时，建筑材料的价格可能上升；反之，当供给过剩或需求减少时，价格可能下降。因此，D选项错误。44、在房地产经济中，关于土地增值税的表述，错误的是（）。A.土地增值税是以转让房地产取得的增值额为计税依据B.土地增值税实行超额累进税率C.土地增值税的纳税人包括转让国有土地使用权及地上建筑物附着物并取得收入的单位和个人D.房地产评估价格过高或过低时，税务机关有权核定其计税价格答案：B解析：本题考查土地增值税的相关知识。A选项，土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，即纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。这是土地增值税的基本定义，A选项正确。B选项，土地增值税实际上实行的是四级超率累进税率，而不是超额累进税率。超率累进税率与超额累进税率的区别在于，前者是以征税对象的相对率（如增值率）为累进依据，后者则以征税对象的绝对额（如所得额）为累进依据。因此，B选项错误。C选项，土地增值税的纳税人包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这是土地增值税纳税人的基本定义，C选项正确。D选项，在房地产交易中，如果纳税人申报的房地产成交价格低于房地产评估价格，或者因偷税、抗税、隐瞒成交价格等情形导致成交价格偏低的，税务机关有权根据评估价格或其他合理方法确定计税价格。这是为了保证税收的公平性和合理性，D选项正确。45、关于房地产市场细分的说法，正确的是（）。A.房地产市场细分是房地产开发商为了占领市场而采取的一种营销策略B.房地产市场细分是依据市场需求的差异性，将整个房地产市场划分为若干个具有相似需求的客户群的过程C.房地产市场细分有利于开发商扩大生产规模，降低生产成本D.房地产市场细分主要依据地理位置、项目规模、产品类型等因素进行答案：B解析：本题考察的是房地产市场细分的概念及其意义。A选项，房地产市场细分并非单纯为了占领市场，而是为了更好地满足市场需求，提高市场竞争力，因此A选项错误。B选项，房地产市场细分正是基于市场需求的差异性，将整个市场划分为若干个具有相似需求的客户群的过程，这是市场细分的核心定义，故B选项正确。C选项，市场细分的主要目的是更精准地满足客户需求，提高市场占有率，而非简单地扩大生产规模、降低生产成本，因此C选项错误。D选项，虽然地理位置、项目规模、产品类型等因素在房地产市场分析中具有重要意义，但它们并非市场细分的主要依据。市场细分更多地是依据消费者的需求、购买行为、生活方式等因素进行，故D选项错误。46、在房地产估价中，若采用成本法评估旧房价格，则“房屋折旧”是指（）。A.房屋原始价值的减少B.房屋原始价值的摊销C.房屋价值的损耗D.房屋重置价格的减少答案：C解析：本题考察的是成本法中“房屋折旧”的含义。A选项，房屋折旧并非指房屋原始价值的减少，而是指房屋在使用过程中由于自然磨损、技术进步等原因导致的价值损耗，因此A选项错误。B选项，房屋折旧不是原始价值的摊销，摊销更多用于无形资产或长期待摊费用的核算，与房屋折旧的概念不符，故B选项错误。C选项，房屋折旧正是指房屋在使用过程中由于自然磨损、技术进步、功能退化、经济陈旧等原因导致的房屋价值的损耗，这是成本法中房屋折旧的核心含义，故C选项正确。D选项，房屋折旧与房屋重置价格无直接关联。重置价格是指重新构建与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格，而折旧是反映房屋现有价值与其全新状态价值的差异，故D选项错误。47、在房地产经济中，关于土地增值税的表述，下列哪项是正确的？A.土地增值税的纳税人仅包括房地产开发商B.土地增值税的计税依据是房地产的转让价格C.土地增值税的税率是累进税率D.土地增值税的纳税环节是在房地产的转让环节答案：D解析：本题考察的是土地增值税的相关知识。A选项，土地增值税的纳税人并非仅限于房地产开发商，而是包括所有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。因此，A选项错误。B选项，土地增值税的计税依据并非简单的房地产转让价格，而是纳税人转让房地产所取得的增值额，即转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。所以，B选项错误。C选项，土地增值税实行四级超率累进税率，但并非传统意义上的累进税率，而是对土地增值额超过扣除项目金额的比率分档设定税率。因此，C选项的表述不够准确，错误。D选项，土地增值税的纳税环节明确为房地产的转让环节，即纳税人在转让房地产并取得收入后，需要按照税法规定缴纳土地增值税。D选项正确。48、在建筑工程造价中，关于直接工程费的计算，下列哪项费用通常不包括在内？A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费答案：D解析：本题考察的是建筑工程造价中直接工程费的构成。直接工程费是指在施工过程中直接耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。A选项，人工费是指直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用，属于直接工程费的一部分，故A选项正确，但不符合题意。B选项，材料费是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用，同样属于直接工程费，B选项正确，但不符合题意。C选项，施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费，也属于直接工程费的范畴，C选项正确，但不符合题意。D选项，企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，它并不直接构成工程实体，而是属于间接费用，因此D选项错误，符合题意。49、在房地产市场周期中，当新建商品房的售价增长率从过去由高到低递减转变为由低到高递增时，标志着房地产市场进入了（）。A.复苏阶段B.繁荣阶段C.衰退阶段D.萧条阶段答案：A解析：本题考察的是房地产市场周期的阶段划分。复苏阶段：在复苏阶段，市场需求开始回升，购房者逐渐增多，新建商品房的售价增长率由低到高递增，是市场从低谷向高峰转变的过渡时期。符合题目描述，故A选项正确。繁荣阶段：此阶段市场需求达到高峰，房价持续上涨，与题目描述不符，故B选项错误。衰退阶段：市场需求开始下降，房价增长率由高到低递减，与题目描述相反，故C选项错误。萧条阶段：市场需求降至最低点，房价也可能大幅下跌，与题目描述不符，故D选项错误。50、在房地产项目的财务评价中，用于分析项目收益能力的动态指标是（）。A.投资利润率B.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率答案：C解析：本题考察的是房地产项目财务评价中的动态收益能力指标。投资利润率是反映项目盈利能力的静态指标，不考虑时间价值，故A选项错误。借款偿还期是反映项目清偿能力的指标，虽然考虑了时间因素，但不直接反映项目的收益能力，故B选项错误。财务净现值是反映项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，它考虑了资金的时间价值，故C选项正确。资产负债率是反映项目财务结构的指标，与项目的收益能力无直接关系，故D选项错误。51、在房地产经济中，关于土地使用权出让的说法，正确的是：A.土地使用权出让是国家将土地使用权在一定年限内无偿交付给土地使用者B.土地使用权出让年限届满，如未申请续期，土地使用权由国家无偿收回C.土地使用权出让合同属于行政合同，由土地管理部门与土地使用者签订D.土地使用权出让金全部归国家所有，地方政府不得从中提取任何收益答案：C解析：本题考察的是土地使用权出让的相关法律规定。A项错误，根据《城市房地产管理法》第八条：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”由此可见，土地使用权出让并非无偿，而是需要支付出让金。B项错误，根据《城市房地产管理法》第二十二条：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这里的“无偿收回”是针对土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的情况，而非所有年限届满的情况。C项正确，土地使用权出让合同属于行政合同，由土地管理部门代表国家与土地使用者签订，具有行政合同的性质。D项错误，土地使用权出让金虽然主要归国家所有，但地方政府作为土地管理和出让的实际执行者，通常会从出让金中提取一定比例作为地方财政收入或用于土地开发等相关支出。52、在建筑与房地产经济中，关于房地产价格评估的说法，下列哪项是正确的？A.房地产价格评估完全由市场供求关系决定，无需考虑其他因素B.房地产价格评估应仅基于过去的市场交易数据，不考虑未来发展趋势C.房地产价格评估应综合考虑房地产的实物状况、权益状况和区位状况D.房地产价格评估师的个人主观判断对评估结果不产生任何影响答案：C解析：本题考察的是房地产价格评估的基本原则和考虑因素。A项错误，房地产价格评估并非完全由市场供求关系决定，还需要考虑房地产的实物状况、权益状况和区位状况等多种因素。B项错误，房地产价格评估不仅应基于过去的市场交易数据，还应考虑未来的发展趋势、政策变化、经济环境等多种因素对房地产价格可能产生的影响。C项正确，根据房地产评估的基本原则，评估时应综合考虑房地产的实物状况（如建筑质量、使用年限等）、权益状况（如土地使用权年限、产权归属等）和区位状况（如地理位置、交通便利性等）等多种因素。D项错误，虽然房地产价格评估应遵循客观、公正、科学的原则，但评估师的个人主观判断和经验积累在一定程度上也会对评估结果产生影响。因此，评估师的专业素养和职业道德对评估结果的准确性和可靠性至关重要。53、在房地产项目开发过程中，影响项目成本的因素很多。下列哪一项不属于直接影响项目成本的因素？A.土地购置费B.建筑材料价格C.营销策略D.设计变更答案：C.营销策略解析：营销策略主要影响项目的销售过程和收益，而非直接增加建设成本。土地购置费、建筑材料价格以及设计变更都会直接影响项目的建设成本。54、关于建筑工程施工许可的说法正确的是：A.房屋建筑配套的线路、管线安装不需要申请施工许可证B.施工许可证的有效期为3个月，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期C.建设单位应当自领取施工许可证之日起1个月内开工D.在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告答案：D.在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告解析：根据相关法律法规，在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并做好施工现场的安全防护措施。其他选项不符合现行法规规定。55、关于房地产估价中最高最佳使用原则的说法，正确的是（）。A.最高最佳使用必须是法律上允许的使用B.最高最佳使用必须是物理上可能的使用C.最高最佳使用必须是经济上可行的使用D.最高最佳使用必须是技术上先进的使用答案：A、B、C解析：本题考查的是房地产估价中最高最佳使用原则的理解。选项A，最高最佳使用必须是法律上允许、不受限制的使用，这是进行房地产估价的前提和基础，因为任何违法的使用都是不可取的，故A选项正确。选项B，最高最佳使用必须是物理上可能的使用，即这种使用在技术上、工程上是可行的，故B选项正确。选项C，最高最佳使用必须是经济上可行的使用，即这种使用在经济上是有利可图的，能够满足收益大于成本的要求，故C选项正确。选项D，最高最佳使用不一定是技术上最先进的使用，而是综合考虑法律、物理、经济等多方面因素后确定的最优使用方式，技术上的先进性并不是决定性因素，故D选项错误。56、在房地产估价中，采用成本法评估旧建筑物时，建筑物的折旧通常包括（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部折旧答案：A、B、C解析：本题考查的是房地产估价中成本法评估旧建筑物时建筑物折旧的内容。在房地产估价中，采用成本法评估旧建筑物时，建筑物的折旧通常包括物质折旧、功能折旧和经济折旧三类。选项A，物质折旧，又称有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失，故A选项正确。选项B，功能折旧，又称无形折旧，是指由于建筑物功能相对落后、过时或不符合市场需求所造成的建筑物价值的损失，故B选项正确。选项C，经济折旧，也是无形折旧的一种，是指由于外部经济因素如城市规划变更、环境污染等导致建筑物价值降低的损失，故C选项正确。选项D，外部折旧并不是房地产估价中成本法评估旧建筑物时建筑物折旧的一个标准分类，它可能涵盖了经济折旧或其他外部因素导致的价值损失，但不是一个独立的折旧类别，故D选项错误。57、关于建筑与房地产经济中的土地利用规划，以下哪个选项是其主要目标之一？A.最大化建筑密度，提高城市容积率B.忽视环境保护，追求经济快速发展C.合理利用土地资源，实现可持续发展D.单纯增加土地供应量，满足市场需求答案：C解析：本题主要考察建筑与房地产经济中土地利用规划的主要目标。A选项“最大化建筑密度，提高城市容积率”虽然可能在一定程度上提升土地利用率，但并非土地利用规划的主要目标，且过度提高建筑密度可能带来环境、交通等多方面的问题。B选项“忽视环境保护，追求经济快速发展”明显与可持续发展理念相悖，不是土地利用规划的目标。C选项“合理利用土地资源，实现可持续发展”正是土地利用规划的核心目标。它强调在保护生态环境的前提下，科学、合理地安排土地资源的利用，以实现经济、社会和环境的协调发展。D选项“单纯增加土地供应量，满足市场需求”忽视了土地利用的效率和可持续性，不是土地利用规划的主要目标。58、在房地产评估中，采用收益法评估商铺价值时，以下哪个因素通常不被直接考虑？A.商铺的未来租金收益B.商铺所在商圈的成熟度C.商铺的建造成本D.资本化率答案：C解析：本题主要考察房地产评估中收益法的应用及其考虑因素。A选项“商铺的未来租金收益”是收益法评估商铺价值时的基础数据之一，直接决定了商铺的潜在收益能力，因此是必须考虑的因素。B选项“商铺所在商圈的成熟度”对商铺的未来租金收益有重要影响。商圈的成熟度越高，商铺的租金收益往往越稳定且有可能更高，因此也是必须考虑的因素。C选项“商铺的建造成本”通常不是收益法直接考虑的因素。收益法主要关注商铺的未来收益能力，而不是其建造成本。建造成本更多地是在采用成本法评估时需要考虑的因素。D选项“资本化率”是收益法评估中的一个关键参数，用于将商铺的未来租金收益转化为现值，因此也是必须考虑的因素。59、下列关于建筑市场信用管理的说法中，错误的是（）。A.各级住房城乡建设主管部门应当建立建筑市场各方主体的信用档案B.建筑市场各方主体的信用信息应由企业自行申报，无需政府部门审核C.住房城乡建设主管部门可以通过政府购买服务等方式，采集建筑市场信用信息D.住房城乡建设主管部门应当建立建筑市场信用信息公示制度答案：B解析：本题主要考察建筑市场信用管理的相关规定。选项A，根据《建筑市场信用管理暂行办法》第五条：“各级住房城乡建设主管部门应当建立建筑市场各方主体的信用档案”，故A选项说法正确。选项B，根据《建筑市场信用管理暂行办法》第六条：“建筑市场各方主体的信用信息由县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责采集、审核、记录、归集、共享、使用和监督管理。住房城乡建设部负责建立和完善全国建筑市场监管公共服务平台，公开建筑市场各方主体信用信息。地方各级住房城乡建设主管部门应当建立和完善本地区建筑市场监管一体化工作平台，对建筑市场各方主体信用信息认定、采集、交换、公开、共享、评价、使用及监督管理进行具体管理。各级住房城乡建设主管部门应当加强与发展改革、人民银行、人民法院、人力资源社会保障、交通运输、水利、工商等部门和单位的信用信息共享”，并未规定建筑市场各方主体的信用信息由企业自行申报且无需政府部门审核，故B选项说法错误。选项C，根据《建筑市场信用管理暂行办法》第八条：“住房城乡建设主管部门可以通过政府购买服务等方式，委托具备相应条件的信用服务机构，为建筑市场各方主体提供信用信息服务”，故C选项说法正确。选项D，根据《建筑市场信用管理暂行办法》第十二条：“住房城乡建设主管部门应当建立建筑市场信用信息公示制度，按照‘谁认定、谁负责，谁归集、谁负责’的原则，通过政府网站、’信用中国’网站、全国建筑市场监管公共服务平台或省级建筑市场监管一体化工作平台等渠道及时向社会公开建筑市场各方主体的信用信息”，故D选项说法正确。60、某房地产开发企业采用公开招标方式选聘物业服务企业，评标由招标人依法组建的评标委员会负责。关于评标委员会的组成，下列说法正确的是（）。A.评标委员会成员人数为5人以上单数B.评标委员会成员人数为7人以上单数C.评标委员会成员中，招标人代表不得超过成员总数的1/3D.评标委员会成员中，招标人代表不得超过成员总数的1/2答案：A解析：本题主要考察物业管理招标投标中评标委员会的组成。根据《物业管理条例》第二十四条：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。同时，根据《评标委员会和评标方法暂行规定》第九条：“评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二”。选项A、B，根据上述规定，评标委员会成员人数为五人以上单数，故A选项“评标委员会成员人数为5人以上单数”说法正确，B选项“评标委员会成员人数为7人以上单数”说法错误。选项C、D，评标委员会成员中，招标人代表不得超过成员总数的三分之一，即专家人数不得少于成员总数的三分之二，故C选项“评标委员会成员中，招标人代表不得超过成员总数的1/3”说法正确，但并非本题的最佳答案，因为D选项“评标委员会成员中，招标人代表不得超过成员总数的1/2”说法错误，且更直观地体现了招标人代表在评标委员会中的比例限制。然而，由于题目要求选择正确的说法，且A选项直接对应了评标委员会成员人数的规定，因此A选项更为准确。二、多项选择题（本大题有20小题，每小题2分，共40分）1、关于建筑工程成本管理的说法正确的是：A.成本预测是成本决策的前提B.成本计划是成本决策所确定目标的具体化C.成本控制是对项目成本计划的实施进行监督D.成本核算应贯穿于施工项目从投标阶段开始直到竣工验收的全过程E.成本分析的依据主要是统计核算资料答案:A,B,C,D解析:A选项正确，成本预测是在工程项目施工前对成本进行估算的过程，它是成本决策的基础。B选项正确，成本计划是根据成本预测的结果，结合项目的具体情况制定的成本实施方案。C选项正确，成本控制是通过监督成本计划的实施来保证预定成本目标的实现。D选项正确，成本核算是指在施工项目的各个阶段对发生的费用进行记录、归集、分配和计算，包括投标阶段至竣工验收的全过程。E选项错误，成本分析的依据主要包括会计核算、业务核算和统计核算资料，而不仅仅是统计核算资料。2、在房地产开发过程中，影响房地产市场需求的因素有哪些？A.人口数量和结构的变化B.收入水平及分配状况C.利率水平D.对未来的预期E.房地产市场价格答案:A,B,C,D,E解析:A选项正确，人口数量的增长和结构的变化会直接影响房地产市场的供需关系。B选项正确，收入水平的提高会增加人们购房的能力，而收入分配状况也会影响不同层次的住房需求。C选项正确，利率水平的高低会影响贷款购房的成本，进而影响需求量。D选项正确，对未来经济环境和政策变化的预期也会影响人们的购房意愿。E选项正确，房地产市场价格本身也会反过来影响市场需求，价格下降可能会刺激需求增长。3、在建筑工程项目管理中，项目成本控制的目标包括：A.降低项目成本B.提高项目质量C.保证项目按期完成D.使项目成本不超过批准的成本预算E.尽可能增加项目的额外收入答案：A、D解析：项目成本控制的主要目标是确保项目成本不超过批准的成本预算，并通过有效的管理和控制措施来降低成本。提高项目质量和尽可能增加项目的额外收入虽然是项目管理的重要组成部分，但它们不是成本控制的具体目标。保证项目按期完成是进度控制的目标。4、影响房地产市场需求的主要因素有：A.人口数量B.居民收入水平C.房地产价格水平D.消费者对未来的预期E.政府政策答案：A、B、C、D、E解析：影响房地产市场需求的因素众多，其中包括人口数量（A）、居民收入水平（B）、房地产价格水平（C）、消费者对未来经济状况的预期（D）以及政府的相关政策（E）。这些因素都会直接影响房地产市场的供需平衡和价格变动。5、关于建设项目财务评价指标的说法，正确的有：A.投资回收期指标是以年均净收益抵偿项目全部投资所需的时间B.内部收益率反映项目对初始投资的偿还能力C.净现值考虑了资金的时间价值，并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况D.静态投资回收期考虑了资金的时间价值E.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标答案:A,C,E解析:A选项正确，投资回收期是指以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。B选项错误，内部收益率是指项目对初始投资的偿还能力，但更准确地来说，它是使项目的净现值等于零时的折现率。C选项正确，净现值（NPV）不仅考虑了资金的时间价值，还考虑了项目整个生命周期内的现金流入和流出。D选项错误，静态投资回收期没有考虑资金的时间价值，而动态投资回收期则考虑了资金的时间价值。E选项正确，动态投资回收期是在考虑资金时间价值的情况下，计算出的项目投资回收期。6、在房地产开发过程中，影响项目成本的因素包括：A.土地价格B.建筑材料价格C.融资成本D.销售收入E.开发周期答案:A,B,C,E解析:A选项正确，土地价格直接影响到项目的初始投资成本。B选项正确，建筑材料价格的变化会直接影响项目的建设成本。C选项正确，融资成本是项目开发过程中的重要成本组成部分，会影响项目的总体成本。D选项错误，销售收入虽然影响项目的盈利性，但它并不是直接的成本因素。E选项正确，开发周期的长短会影响到项目的资金占用成本和机会成本，进而影响总成本。7、以下哪些因素会影响房地产市场的供求关系？A.经济发展水平B.人口增长与迁移C.政策法规环境D.消费者偏好答案：ABCD解析：本题考察的是影响房地产市场供求关系的多种因素。A选项：经济发展水平是决定房地产市场规模和需求的重要因素。随着经济的增长，居民收入增加，购房能力增强，从而推动房地产市场需求上升。B选项：人口增长和迁移会直接影响房地产市场的供需结构。人口增长意味着更多的住房需求，而人口迁移（如城市化进程中的农村人口向城市迁移）则会导致特定地区（如城市中心区域）的住房需求激增。C选项：政策法规环境对房地产市场具有显著的调控作用。政府通过土地政策、税收政策、限购限贷政策等手段，可以影响房地产市场的供求关系和价格水平。D选项：消费者偏好也会影响房地产市场的供求关系。不同消费者对于房屋类型、位置、价格等方面的偏好不同，这些偏好会影响房地产市场的细分市场需求。因此，ABCD四个选项均是影响房地产市场供求关系的重要因素。8、在建筑与房地产经济中，以下哪些属于成本控制的策略？A.优化设计方案，减少不必要的建筑元素B.采用先进的施工技术和管理方法C.严格控制材料采购成本和施工质量D.加强项目管理和团队协作答案：ABCD解析：本题考察的是建筑与房地产经济中的成本控制策略。A选项：优化设计方案是成本控制的重要手段之一。通过合理规划和设计，可以减少不必要的建筑元素和浪费，从而降低建设成本。B选项：采用先进的施工技术和管理方法可以提高施工效率和质量，同时降低施工成本。例如，使用预制构件和模块化施工方法可以缩短工期、减少现场作业量；而精细化的项目管理则可以避免资源浪费和不必要的开支。C选项：严格控制材料采购成本和施工质量是成本控制的直接手段。通过合理的采购计划和价格谈判，可以降低材料成本；而严格的施工质量控制则可以避免因质量问题导致的返工和维修费用。D选项：加强项目管理和团队协作也是成本控制的重要方面。良好的项目管理可以确保项目按计划进行，避免延误和变更导致的额外费用；而团队协作则可以提高工作效率和减少沟通成本。综上所述，ABCD四个选项均属于建筑与房地产经济中的成本控制策略。9、在建筑工程项目管理过程中，成本控制的主要任务包括：A.成本预测B.成本计划C.成本核算D.成本分析E.成本考核答案:B,C,D,E解析:在项目管理中，成本控制主要包括成本计划、成本核算、成本分析和成本考核等环节。成本预测虽然重要，但它属于成本规划的一部分，不属于成本控制的具体任务。10、房地产开发项目的可行性研究通常包括哪些方面的内容？A.市场调研B.项目选址C.投资估算D.财务评价E.社会经济效益评估答案:A,B,C,D,E解析:房地产开发项目的可行性研究是一个全面系统的评估过程，通常包含市场调研、项目选址、投资估算、财务评价和社会经济效益评估等内容。这些方面共同构成了项目可行性的综合评价基础。11、下列关于建筑工程施工成本控制的说法，正确的有：A.施工成本控制是指在施工过程中采取有效措施，确保实际发生的各种成本费用不超过计划成本的过程。B.施工成本控制需要对工程造价进行定期或不定期的检查和审核。C.施工成本控制不涉及工程变更和索赔管理。D.施工成本控制仅限于直接成本的控制，间接成本不在其控制范围内。E.施工成本控制应贯穿于整个施工过程。答案：A、B、E解析：施工成本控制不仅包括直接成本也包括间接成本（选项D错误），并且它还涉及到工程变更和索赔管理（选项C错误）。因此正确答案为A、B、E。12、关于房地产市场的供求关系，以下说法正确的有：A.房地产市场的供求关系直接影响房价水平。B.当供大于求时，房价趋于下降。C.人口增长和收入增加通常会导致住房需求增加。D.政府的土地供应政策不会影响房地产市场。E.建筑材料价格的变化对房地产供给没有影响。答案：A、B、C解析：政府的土地供应政策会直接影响房地产市场的供给（选项D错误），而建筑材料的价格变化也会对房地产的建设成本产生影响，进而影响供给量（选项E错误）。因此正确答案为A、B、C。13、在建筑工程项目的成本控制过程中，以下哪些因素可能会影响成本变化？A.材料价格波动B.劳动力成本上升C.天气条件导致施工延期D.设计变更E.固定资产折旧加速答案：A、B、C、D解析：成本控制是项目管理的重要组成部分。材料价格波动、劳动力成本上升、天气条件导致的施工延期以及设计变更是常见的影响成本的因素。固定资产折旧通常不会直接影响单个项目的成本，它更多地体现在公司的财务报表中作为一项长期资产的减记处理。14、在房地产开发项目中，影响项目投资回报率的因素有哪些？A.初始投资额B.市场租金水平C.物业空置率D.资本化率E.项目所在地区的政策环境答案：A、B、C、E解析：投资回报率受多个因素影响。初始投资额决定了项目启动时的资金需求；市场租金水平反映了项目的潜在收入；物业空置率则影响实际收入；项目所在地区的政策环境也会对投资回报产生重大影响，比如税收优惠、土地使用政策等。资本化率是评估资产价值的一种方法，虽然重要但不是直接决定投资回报率的因素。15、下列关于房地产价格评估的说法，正确的有（2、3、4）。A.房地产价格评估应遵循替代原则B.房地产价格评估结果只能是估价对象的客观合理价格或价值C.房地产价格评估的估价时点应根据估价目的确定D.房地产价格评估应充分考虑估价对象的经济性质和使用状况答案解析：正确。替代原则是房地产估价的一项基本原则，指在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格应趋于一致，即具有替代性。估价时，应以效用相同或相似的房地产的市场价格为依据，进行评估和调整。正确。房地产价格评估结果并非一定是估价对象的客观合理价格或价值，而是估价师在估价时点上对估价对象客观合理价格或价值的一种估计、推测或判断。正确。估价对象的经济性质和使用状况是影响其价格或价值的重要因素，估价时必须充分考虑。错误选项分析：错误。房地产价格评估的估价结果并非一定是估价对象的客观合理价格或价值，而是估价师的一种估计或推测。16、下列关于房地产抵押贷款的说法，正确的有（1、2、3）。A.房地产抵押贷款是以房地产作为抵押物的一种贷款方式B.抵押权人对抵押的房地产享有占有权C.借款人到期不履行债务时，贷款银行有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿D.抵押权人是指提供房地产作为抵押物的债务人答案解析：正确。房地产抵押贷款确实是以房地产作为抵押物的一种贷款方式，借款人通过抵押其房地产来获得贷款资金。错误。抵押权人（通常是贷款银行）对抵押的房地产享有的是抵押权，而不是占有权。抵押期间，抵押房地产仍由抵押人（借款人）占有和使用。正确。当借款人到期不履行债务时，贷款银行作为抵押权人，有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿，以保障其债权的实现。错误选项分析：。错误。抵押权人通常是指提供贷款资金的债权人（如贷款银行），而不是提供房地产作为抵押物的债务人（即借款人）。17、以下哪些属于建筑与房地产经济中常用的成本估算方法？A.单位面积法B.成本加成法C.收益还原法D.市场比较法答案：A,B解析：本题考查建筑与房地产经济中成本估算的方法。A.单位面积法：这是一种常用的成本估算方法，尤其在估算建筑物的建造成