2016年商住小区项目建设可研报告

项目立项申请报告申请单位:*****房地产有限公司二零一二年三月十五日第一章：总论 2第二章：开发项目的要性和可行性 4第三章：市场分析及预测 5第四章：规划设计方案及建设条件 7第五章设计总说明 第六章建筑设计说明 第七章结构设计说明 第八章给排水设计说明 第十章项目经济成本分析 第十一章：分析总结 2第一章：总论南侧和西侧均为***居民住宅，北侧为***有限公司总建筑面积***平方米；该项目主要以住宅为主，地块沿***为商业广场，广场相邻为公寓（*F地块内侧为*幢高档住宅楼（*F）6、开发建设单位简介“XX花园”（暂名）开发建设单位为***房地产有限公司。本公司成立于***年*月，由***投资组建的房地产开发企业，注册资金***万元，注册地址为*******，法人代表人为***先生。现有各类经营管理人员和专业年*月通过转让拍卖的形式获得******地块国有土地使用权,并于***年*月在完成***整体搬迁后最终形成开发条件,随着市场经济的不断发展,公司紧紧依托雄厚的资金优势和人才优势，拟利用该地块实施“XX花园”3本可行性研究报告主要研究范围：针对项目背景及建设的必要性分析、项目市场分析与预测、项目建设条件及建设方案、项目组织机构、投资估算和资金筹措、项目经济评价等进行研究，在此基础上对项目在技术上、经济上的可行性和合理性进行全面分析，供决策参考。8、主要技术经济指标***********************************辆********%*******%总建筑面积（m2）住宅（m2）其公寓（m2）中商业（m2）总停车位总建筑占地面积（m2）建筑密度容积率绿地率第二章：开发项目的必要性和可行性4***位于***，****，东距***，西离杭州148km，镇域面积***平方公里，常住人口*****人，外来人口近*****人，镇等荣誉。特别是近年来在改革开放大潮的进一步推动下，全方位对外开放的格局；走出了结构多元、市场带动的经济之路；确立了经济发达、环境优美、信用文明的“现代化工业强镇”目标。伴随着经济的快速发展辖区的居民收入越来越高，盼望居住条件改善的要求越来越强烈。为适应**镇社设施齐全、风格独特、交通便捷。新型中高档住宅，该地块的建设将能适应和满足对掌起居民的生活空间的舒适性和第三章：市场分析及预测一：房地产市场分析5市对房地产政策的不断变动，本公司对市场的分析也进行了不断的思路调整。分析。住宅的平均价格从2010前的4000元/㎡左右二、本项目特点1.本项目总建筑面积****平方米的商业和住宅及配套设施，销售市场前景乐观。2.本项目建成后，将成为**镇规划区的一个环境幽雅、设施齐全、交通便捷，智能化的中高档住宅小区，此63.本项目在规划设计方面围绕以人为本的设计理念，三、市场分析的结论者对生活环境的高追求和生活空间舒适性要求。因此本第四章：规划设计方案及建设条件****地块“XX花园”暂名，设计方案参考了****建筑设计有限公司的设计方案及掌起镇规划部门的地形图及红线要求，该住宅小区项目控制性规划技术指标如下：总建筑面积为****㎡，其中：住宅面积****㎡二、市政建设条件及方案根据本项目涉及的初步估算，本项目市政配套需求量如水源：本工程水源为市政供水管网，供水压力暂取为****Mpa。用水量：最高日**m3/d，最大时**m3/h。供水方式生活给水采用市政给水管网直接供水的方式。本地块采8地范围内形成环网，保证生活和消防用水的需要。多层住宅及公寓均采用太阳能热水系统，初步考虑采用集中集热、分户储热、间接换热、机械循环的供水方式，分户水箱配备全额辅助电加热器，在保证用水安全的基础上达到环保节能要求。根据自来水使用的功能、户数，公寓、住宅、商业及物业等给水均一户一表计量。冷水：室内生活给水干管、立管采用钢塑复合管，螺纹或沟槽式连接；支管采用PPR管，热熔连接；管道、管件及阀门的公称压力1.0MPa。室外采用钢塑复合管和铸铁管。水表井和阀门井均采用砖砌筑。室外露天的给水热水：热水供回水管均采用热水型PPR管，热熔连接，三、排水系统1.1室内采取污废合流、雨污分流；室外总体为雨污分流制。污水通过污水管道收集，经污水井排至化粪池，经处9理后排至市政污水管网。生活污水排水量按生活给水量90%1.2室内排水管道采用UPVC螺旋消音排水管，粘接。室外排水管道采用承插式UPVC加筋管，橡胶圈接口。2.雨水排水2.1屋面雨水采用87型雨水斗重力流排水系统，有组接排入河网，生活排水量同给水量。室内雨水管采用UPVC芯层发泡管，粘接。室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行室外雨水管采用采用承插式UPVC加筋管，橡胶圈接口。供电：设计采用一路10KV高压点源供电，接至小区变电光缆网主干线-每幢设分线箱。四、消防给水系统1.消防用水量室外消火栓用水量20L/s，室内不设置消火栓系统。2.室外消火栓给水系统2.1室外消防水源采用城市自来水。2.2生活用水与消防用水单独设置管道系统。建筑物内消火栓灭火系统的消防水泵接合器设在本工程靠建筑周2.3室外为低压制消防系统，火灾时由城市消防车到现场从室外消火栓取水进行灭火。3.灭火器设置五、节能1.按《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003(2009年版)2.采用合理的供水系统，充分利用市政供水压力：根据用水设备、用水卫生器具水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。3.采用内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减4.选用节水型卫生洁具及配件4.1给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；4.2大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大4.3公共卫生间宜采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。5.各需要计量的用水部门均设置水表。6.水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止水管阀门故障时水池、水箱长时间溢流排水。7.设置太阳能热水系统，供住宅和公寓使用。六、环保1.生活污水经过化粪池处理后的排入周围市政道路污水2.空调机凝结水排水和机房地漏排水设独立排水系统，排至屋面或排水明沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室水管网之水倒流污染城市给水。七．供电设计本工程地上建筑面积为*****平方米，其中住宅面积为****平方米，公寓面积为****平方米。本工程应急照明为二级负荷，其余用电负荷为三级负电源由市高压电网引来一路10KV高压电源,低压供电电源为380/220V，TN-C-S接地系统。本工程总计算负荷为***KW，计算容量为***KVA,用电负荷分为两部分:1.多层住宅用电负荷****m2x80W/m2=313KW；2.公寓用电负荷****m2x80W/m2=238KW；3.商业用电负荷****m2x100W/m2=43.2KW；4.电梯及其他设备计算负荷**KW；5.室外照明计算负荷**KW；(4)变配电所:本工程设置一处10KV高压环网站,一处变配电室。变电站设在小区南面中间的公共绿地，内设2台专变变压器选用SG1O型，高压采用环网柜，低压开关柜居民用户用电按一户一表制计量,商业及公共部分用电小区内建筑均按三类防雷建筑物设计,防直击雷均采用网格，利用结构柱内两根主筋作为防雷引下线，引下线间距不大于25m，结构基础钢筋作为接地极,因采用共同接地方式，接地电阻不大于1欧。小区弱电设备间供电电源装设SPD浪涌保护器,弱电系统装设信号避雷器。（9）弱电设备间设置:在小区1#楼一层建筑内各设一间电话电缆交接箱及有线弱电设备间内设落地式交接箱1个，容量400对,住户每户按2个电话终端设计，商铺及物管办公适当考虑设置电（11）有线电视部分:弱电设备间电视信号接收及分配用，内设电视接收前端箱，以及光缆传输、光缆转接设备等。住户每户按2个电宽带网络系统形式、拓扑结构,网络节点通信端口的物理接口标准及主、支线缆选择应由网络运营商结合建设单位要求确定,设计提供室内外穿线管路（13）出入口管理及周界防越报警、闭路电视监控系统、巡更管理系统:小区周边围墙上架设主动红外线探测器及配备特低照度的专业摄像机,小区主道路等重要场所设置云台摄像机,报警与闭路电视监控系统联动并由管理中心设置的中央监控电脑控制;小区内各区域及重要部位安装巡更站点,制定保安人员巡更线路,保安人员将巡更记录信息传送到管理中（14）对讲与防盗门控各住户单元入口处安装防盗门及对讲装置,实现访客与住户对讲或可视对讲,住户可遥控开启防盗门。（15）物业管理计算机系统物业管理计算机系统主要对物业管理中的各类信息如房产管理,住户管理,收费管理,设备管理及维护,车辆管理等信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算,反映物业管理的各种运行状况.（16）小区智能化相关设备选择应考虑其经济技术指标八、电气节能1、供配电系统的节能（1）.专变选用SG10低损耗节能型干式变压器。箱式（2）.选用的变压器容量负载率在6575％之间，使变压器实际负荷运行在最佳状态，提高了变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。（3）.0.38KV低压配电系统采用并联电容无功补偿装置。并串联适当参数的电抗器，提高了用电负荷单位的自然2、电气照明的节能（1）照明光源选择高光效节能灯具，配电子镇流器，功率因数不应小于0.9。（2）照明控制：楼梯间采用分散控制，走廊采用集中控制，景观照明采用双光源时，在深夜，采用单光源。70％，灯具的反射罩具有较高的反射比。（4）楼梯间等地方设置光控、时控、人体感应等功能3、建筑设备的电气节能（1）空调设备采用节能型产品。（2）给排水系统采用智能控制方式。（3）电动机、水泵等按功能用途采用不同类型的节能设4、计量及可再生能源利用（1）.住宅用户使用分时电价计量表商铺按单位分别计量管理。住宅采用一户一表。九、电气环保1、本工程电气设备、材料均采用无毒、无污染、低噪音1、灯具采用安全型产品，眩光符合国家规定范围。避第五章设计总说明9、规划用地块区位图及用地红线图10、其他国家相关的法律、法规及建筑设计规范2.总平面设计说明3.建筑设计说明4.结构设计说明5.给排水设计说明8.消防设计专篇9.节能设计专篇10.环保设计专篇三、设计理念1、如何使建筑方案体现地方特色与历史文脉，同时又不失时代特征，并且能够与周边建筑群相协调、融合。性，创造更高的商业价值。的塑造上体现时代精神，与城市整体规划保持一致，并具本方案将“以人为本”做为设计的基本要素，将设计的指导思想定位在建筑要体现使用者要求：包括商业的要求、居住的要求、城市的要求，充分尊重周边环境和建筑文脉，创造一个功能合理、空间优美、经济效益高、建筑品位高规划设计具有超前意识，做到高起点、高标准、高水平，贯彻以人为本可持续发展的理念，以建设生态型居住空间为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通组织有序、经济效益、环境效益的统一，力求创造一个优雅环境、具有一定文化内涵，且富于鲜明个性的生态住宅区；促使着我们去寻找一种更适合人们居住的建筑与环境。于是我们得到的和谐统一。倡导“人、建筑、环境、文化”于一体的居住理念，人尽桥梁，它的最高境界应该是实现人、建筑和自然的充分融合，这样它就能平息现代人的躁动和焦虑的心灵，使空间得以净化达到诗意化的生5、灵活性原则：市场的瞬息万变要求规划具有一定的灵活性，在第六章建筑设计说明为三层高档低层住宅为主。这种结构布局，充分利用土地，更好地解库，以及在地块北侧和公寓南侧设置地上停车位满足小区内的停车要的使用要求。住宅尽量做到户户朝阳，户户享受阳光的温暖。商业解决（3）和谐：小区的绿化，不仅仅是美学，而是要营造一种居住的境质量的生态作用，设置了开敞的自然空间、适宜的建筑间距，集中的源于我们对这片土地的透彻理解。或高或低，或宽或窄，都有它们存在能和月光清风一起解读。用目光来解读，它们是一排敦厚的建筑，用心创造出良好的视觉效果；强调了虚实对比，使建筑渗透出新颖、明快的是不一样的。因此，优秀的家居建筑，不仅仅区分空间，更重要的是组将室内空间与住宅群体设计、住宅布置相结合，进行一体化设计，从而营造出良好的居家环境。同时，设计紧跟现代潮流，充分提高居室的超222222第七章结构设计说明砼结构耐久性设计规范GB/T504763、本工程位于抗震设防区，设防烈度七度，屋面不上人屋面0.5KN/m2上人屋面2.0KN/m2住宅、物业管理2.0KN/m2商铺3、5KN/m2楼梯3.5KN/m2汽车库4.0KN/m2其他未列项见国家现行标准，规范，规程多层住宅采用框架结构体系，楼屋面均采用现浇钢本工程钢筋混凝土采用C35～C25，钢筋采用普通HPB235，第八章给排水设计说明2.本工程设计内容包括：给水系统、排水系统、雨水系统、消火栓生活给水采用市政给水管网直接供水的方式。分户储热、间接换热、机械循环的供水方式，分户水箱配备全额辅助根据自来水使用的功能、户数，公寓、住宅、商业及物业等给水均冷水：室内生活给水干管、立管采用钢塑复合管，螺纹或沟槽式连4.选用节水型卫生洁具及配件4.2大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不居民用户用电按一户一表制计量,商业及公共部分用电独立计小区内建筑均按三类防雷建筑物设计,防直击雷均采用屋顶避雷柱内两根主筋作为防雷引下线，引下线间距不大于25m，结构基础钢筋作为接地极,因采用共同接地方式，接地电阻不大于1欧。小区弱弱电设备间内设落地式交接箱1个，容量400对,住户每户按2弱电设备间电视信号接收及分配用，内设电视接收前端箱，以及宽带网络系统形式、拓扑结构,网络节点通信端口的物理接口标准及主、支线缆选择应由网络运营商结合建设单位要求确定,设计提供小区周边围墙上架设主动红外线探测器及配备特低照度的专业摄像机,小区主道路等重要场所设置云台摄像机,报警与闭路电视监控系统联动并由管理中心设置的中央监控电脑控制;小区内各区域及重要部位安装巡更站点,制定保安人员巡更线路,保安人员将巡更记录各住户单元入口处安装防盗门及对讲装置,实现访客与住户对讲物业管理计算机系统主要对物业管理中的各类信息如房产管理,住户管理,收费管理,设备管理及维护,车辆管理等信息资料进行数据采集、传递、加工、存储、计算,反映物业管理的各种运行状况.（16）小区智能化相关设备选择应考虑其经济技术指标及开放％，第十章项目经济成本分析项目名称项目名称土地面积征地面积建筑用地可建房面积三层排屋高层住宅商业（一层）其中：可售面积（㎡）************建筑面积************金额（万元）******亩计算式二一******4总价（万元）**************4总价（万元）***************三层排屋高层住宅商业（一二层）四******容积率三***销售额可用面积（㎡）**************单价（万元）