江北城项目市场报告（合）

页目前重庆带星酒店主要集中在渝中区，传统的商务中心地位为渝中区带来了大量的商务人流，同时也支撑起了渝中区庞大的酒店供应。大渡口、北碚、巴南区的酒店业发展相对滞后，酒店数量少，档次低。五星级的酒店主要分布在渝中区、高新区和江北区，渝中区的核心地位、高新区的会展功能、江北区的新商圈建设是这几个区域五星级酒店相对集中的原因。影响重庆酒店业发展的因素旅游人流——2005年重庆接待国际旅游人数52.39万人次（同比增幅21%），国内旅游人数5965.32万人次（同比增幅14%），实现国际旅游外汇收入2.64亿美元（同比增幅31%），国内旅游收入279.17亿人民币（同比增幅18%）。旅游人数的上涨成为酒店业发展的一个重要支撑。商务人流——商务交流是除旅游之外，另一个可带来大量酒店客户的途径；商务人流的多少基本由城市地位决定。重庆的经济地位随着直辖市的成立而飞速提升，现在的重庆，已经不满足于西部重镇的地位，迈向国内市场和国际市场是重庆经济的发展目标。除了一般的商务交流外，会展商务也是重庆的一大潜力支撑点。与重庆相邻的成都因举办大规模的交流会（如糖酒会）受益颇丰，重庆政府也加大对会展的投入，打造会展经济。（2）重庆酒店业产品综述经济型酒店：利润都建立在低成本、低费用、低投资之上。经济型酒店往往租用厂房或普通房屋改造成为酒店，避免过大的固定资产投入代表相关项目如家快捷酒店；产权式酒店：一般都位于著名的旅游城市，景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心，代表相关项目海兰云天产权式酒店。商务酒店：商务酒店和经济型酒店几乎同时起步，是在经济型酒店基础上提高了一个档次的业态，具备了品位、舒适、时尚，含有许多资讯等元素。现在重庆一般四星级及以上的酒店因为有相对完善的商务配套，都应该算是商务酒店。度假型酒店：提供商务与度假相结合的场所，代表相关项目如东方山水的度假酒店。目前重庆的酒店业主要由以上几种酒店形式组成，受经济发展的限制，重庆现在尚无私人酒店、主题酒店这类相对高端及个性的酒店形式。（3）酒店经营形式国际酒店集团的四种经营模式委托管理管控：通过酒店业主与管理管控集团签署管理管控合同合约来约定双方的权利，义务和责任，以确保管理管控集团能以自己的管理管控风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理管控的酒店输出专业技术，管理管控人才和管理管控模式，并向被管理管控酒店收取一定比例的“基本管理管控费”。要求酒店拥有较强的酒店管理管控经验和能力，优势在于可以对下属酒店进行紧密的控制与管理管控，减少投资风险；管理管控输出、直接经营管理管控权，利润较高，代表企业洲际集团、万豪集团、喜达屋集团。特许经营：是以特许经营权的转让为核心的一种经营方式，利用管理管控集团自己的专有技术与品牌与酒店业主的资本相结合的来扩张经营规模的一种商业发展模式。要求酒店有较强品牌实力及经营、管理管控、服务运作的能力，优点在于能有效的低成本扩张和品牌输出，减少直接投入和资金风险；加盟店有助于提高品牌影响率与市场占有率，但是没有直接经营管理管控权，只有监督及指导权，利润较低，代表企业万豪集团（中档定位的华美达品牌）、喜来登集团、圣达特集团、精品国际集团、全球卡尔森。带资管理管控：通过独资，控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理管控权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同预订网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同政策标准，相同企业文化及相同经营理念的管理管控方式。香格里拉酒店集团是在我国最早采用此方式的国际酒店管理管控集团，2000年以前基本上以合资经营为主，对大多数管理管控的酒店持有绝对控股权。联销经营：酒店联销集团是由众多的单体经营管理管控的酒店自愿付费参加并通过分享联合采购，联合促销，联合预订，联合培训，联合市场开发，联合技术开发等资源共享服务相关项目而形成的互助联合体。重庆目前大多数高端酒店都是采用委托管理管控的方式，邀请世界知名的酒店集团直接进行管理管控。中低端酒店的经营模式目前我国中低档酒店管理管控模式主要有：自建自营，承包经营，租赁经营，委托管理管控以及特许经营，连锁加盟。其中绝大多数是自建自营，重庆亦是如此，需要特别说明的是，在重庆，有一定知名度的经济型酒店一般采用连锁或加盟，代表企业如家、锦江之星、天鹅之星等。（4）产权式酒店前面已经讲了，重庆高端的星级酒店直接通过委托管理管控进行经营，由业主支付管理管控费，并获取营业收益，产权一般不进入市场销售；此外，重庆也有不少产权式酒店，由业主购买物业所有权，将经营权委托给专业公司进行酒店经营管理管控，业主定期获取收益。案例：相关项目名称产品特征销售价格返租形式海兰云天拥有豪华客房320间，主要为建筑面积40㎡的标准间，有少量跃层客房建面价4000元/㎡方式1：首付20%即3.2万元，余款80%银行提供1-30年按揭。投资者与海兰云天旅游公司签订一套客房15年租赁合约（由发展商担保）。酒店经营方运作酒店经营并以营业收入为业主代为支付按揭月供款，期满后完全交付产权人自用或继续委托经营。方式2：由投资者在签订购房合同合约至酒店开业期间，分期支付购房款全额16万元，与海兰云天旅游公司签订15年租赁合同合约；旅游公司每月按期支付投资者经营利润回报人民币800元。租赁合同合约到期后，所购客房完全交付投资者自用或继续委托经营。新鸿泰富客房总数为360间，主力户型套内面积35平方米左右套内面积6500元/平方米年回报率8%，为时10年。由于产权式酒店存在风险大、市场监管不到位等种种弊端，目前重庆市已经明文禁止以返本销售或变相返本销售以及售后包租或变相售后包租的销售形式。（5）重庆酒店业的发展规划根据《重庆市“十一五”旅游规划》，争取全市每年星级饭店总量保持10%的增速，5年内力争再造“200颗星”，即10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店。到2010年，重庆将实现入境游客突破100万人次，国内游客超过1亿人次，旅游总收入600亿元，相当于GDP的12%，直接与间接提供就业岗位200万个，届时，星级酒店将供不应求。调整结构。重点扩大低星级饭店，适度发展三星级中档饭店，控制发展四、五星级高档饭店。逐步形成商务会展型、度假休闲型、旅游观光型、大众经济型等多元化发展格局。（6）江北城CBD酒店业的发展前景宏伟的旅游业发展目标是重庆市的酒店业发展的坚强后盾。“十一五”期间重庆旅游业发展的总体目标是：到2010年，入境旅游者突破100万人次，国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入600亿元人民币以上。也就是说，在5年的时间里，旅游业的各种指标均将翻一番。这就意味着，在未来几年里，重庆市的酒店业将面临新的发展机遇，高速增长的旅游人数重庆市的酒店业发展提供了重要支撑。逐步升级的产业结构、逐步增强经济辐射能力是酒店业发展的强力支撑。重庆市的经济发展正在发生着质的变化，产业结构正在从传统的制造业向现代服务业发展；发展模式由自我增长朝积极吸引外资、通过聚集效应提速发展的方向转变。重庆市的经济辐射能力也在逐年增强，外商投资企业迅速增长，重庆市与国内外的商务交流日益频繁，商务旅游发展势头迅猛，尤其是各种会议及大型商业活动也日渐频繁，越来越多的国内、国际各种大型博览会、交易会来渝举行，这些将会有力促进酒店业的发展。CBD吸纳的高级商务客户为酒店提供稳定、精准的客源。江北城是重庆市中央商务区的商务核心区，未来将凭借其独特的城市定位吸纳大量高规格的企业进驻，外资银行、保险机构、跨国公司等等，高级商务客也会随之而增加，故江北城的城市定位将为该片区的酒店业的发展提供稳定而精准的客源。大型文化设施带动旅游业。江北城CBD目前正在修建大型的市政文化设施，包括科技馆和大剧院，这里将成为重庆文化氛围最浓厚的片区，再加上规划中的特色滨水娱乐区的打造，将会极大地带动都市观光旅游业的发展，也会促进酒店业的发展。3.商务产品（含纯写字楼和商务公寓）（1）重庆商务市场发展历程第一个小高潮的出现：1993～1995年重庆写字楼市场第一个小高潮突现在1993-1995年间。市场热闹的大背景源于中国第一波房地产市场热。客观地讲，这时的重庆市场，没有严格意义上的专业写字楼需求，市场是在资金的假想中被迅速“做大”。但是，因为缺乏专业、人性化、档次等方面的综合考虑，这一时期重庆的商务楼质量不高，大量的表现为商住两用楼。办公与居住不分，来往人流混杂。这也为后来写字楼市场的低迷埋下了伏笔。市场低迷期：1996～1999年市场低迷期年份市场低迷期办公楼空置面积（万平方米）空置一年以上的面积（万平方米）当年新增空置面积（万平方米）199711.60————199836.3511.8724.48199947.3017.5829.72市场回暖期2000市场回暖期49.4229.5919.83200155.0036.7318.27200251.3936.7614.63200344.7236.108.62200448.7537.3911.362005年44.4625.7518.712006年1-11月42.4327.7514.68备注：以上数据来源于各年的《重庆市统计年鉴》到九十年代中期时，市场“综合症”就开始突现出售价持续下滑、租金一蹶不振的状况。对重庆写字楼而言，1997年是具有转折性的一年，空置率迅速膨胀使写字楼市场遭遇了前所未有的“滑铁卢”，以江北观音桥为代表的烂尾写字楼也在这一时期开始涌现，典型的如江田君悦大厦（1999年）、江重百广场、华音大厦、嘉陵大厦、正源大厦（1999年）。低迷不振在随后的两三年间一直弥漫着市场。这一时期，重庆的住宅市场在短暂的盘整之后，再次活跃起来。而写字楼市场却始终沉默着，即便如此，也不乏出现一些高档次的商务相关项目，如大都会商厦。市场回暖期：2000年～2004年市场的回暖是在2000年前后。伴随重庆中小型公司的快速成长，市场形成了新一轮商务用房的需求。这一阶段，“酒店式商务公寓”是流行一时的词汇。创业型公司成为了这一时段营销的主力客户。大量的高档写字楼浮出水面，解放碑的国际贸易中心、世界贸易中心，观音桥的同聚远景等纷纷面世，重庆商务市场开始回暖。市场机会点中呈现出几大共同现象，一是新一批高档写字楼在区域市场中都具有标高的意义，它们的物业品质、管理管控国际化上均有强力的支撑；二是它们的活跃与大机构、大财团的入驻和抢滩带动有关。商务区间的变迁与重庆写字楼跌荡变幻的市场一样，重庆的商务区间也经历着数度变迁。市场调整期：2005年至今从2005年开始，重庆写字楼市场就相对处于空白状态，市场供应很少，2005年全年，重庆市的纯写字楼供应有10个（未来国际、美源国际、金星、木星等），供应量不足40万方。主要原因在于经历了2004年住宅的火热后，业内的投资资金大量涌进住宅市场，同时，通过市场回暖期的建设，也缓解了大量的需求，所以2005年无论是从需求还是供应上，都表现出疲软的态势。此外目前上海、北京等城市纷纷要求企业的注册地址必须为纯写字楼，这就加大了对纯写字楼的需求，而重庆目前尚未颁布此项规定，且重庆还有大量小型企业仍在住宅或商务公寓类似的物业内办公，如果以后重庆颁布此项规定后，对纯写字楼的需求将大大增加。（2）重庆的商务格局解放碑——重庆写字楼区间变化的起点。历史文脉的积淀以及商业中心地位的确立，使这一区域在相当一段时间里被人们很容易误认为它就是重庆的商务中心区。而商业中心区和商务中心区的适度分离却是国际化的一种必然的趋势。上清寺——两路口片区——在九十年代中后期，数家金融组织将中心机构汇集到了上清寺至两路口沿线，随后，希尔顿酒店携商务楼抢滩该地，并于2003年落成，使上清寺——两路口地带迅速形成辐射力强大的商务板块。这一点，从周边的写字楼稳定而高比例的出租率，我们不难看出。石桥铺商务区——石桥铺商务市场的成长背景源于高新区众多快速成长的新经济型创业企业。这是一笔巨大的财富。它不仅支撑了高新区住宅市场、写字楼市场，甚至包括餐饮市场、休闲市场等等。观音桥商务中心——作为江北区的商务中心，观音桥的商务地位正式确立应该是在2004年，这之前，江北的商务办公地比较分散，比较知名的有红旗河沟的国际商会大厦、华新街的西普大厦、中信大厦等。2004—2005年，随着观音桥步行街的建设，步行街核心位置，出现了三个撼动重庆商务市场的相关项目：同聚远景、嘉年华大厦、未来国际，其中一个是甲级写字楼，一个是5A级写字楼，均是配置较高的商务相关项目，此外还有金源大饭店五星级酒店的支撑，带动商务的发展。江北城——规划中未来重庆的CBD的商务中心，将有237万方的写字楼、54万方酒店、63万方商业配套以及54万方文化娱乐设置将在这片土地上拔地而起。（3）商务产品供需现状各区域现存商务产品供应状况区域纯写字楼商务公寓总计北部高新园35.41%0.00%26.36%高新区12.38%33.99%17.90%江北区15.48%22.68%17.32%九龙坡区0.00%2.22%0.57%南岸区4.87%5.16%4.94%沙坪坝区0.00%22.54%5.76%渝北区13.42%9.73%12.48%渝中区18.44%3.68%14.67%总计100.00%100.00%100.00%

纯写字楼相关项目供应价格价格段体量所占比重4000-499929%5000-59999%6000-699923%7000-799924%8000以上14%商务公寓相关项目供应价格价格段体量所占比重4000以下27%4000-499966%5000-59996%6000及以上2%各类型商务产品销售状况销售率相关项目数量比重纯写字楼商务公寓30%以下17%0%30%-49%10%0%50%-69%7%26%70%-79%17%4%80%-89%17%26%90%及以上33%43%重庆办公楼需求状况年份办公楼销售面积同比增幅199916.23——200020.0824%200123.4717%200225.609%200332.0025%200429.63-7%200532.5810%2006年1-11月份18.995%备注：以上数据来源于《重庆市统计年鉴》从市场的实际需求看，重庆从2000-2002年办公楼的销售面积在20-30万方之间，主城整个商务市场正处于回暖期，到2003-2005年的三年间，重庆办公楼销售面积在30万方左右，市场有所好转，2006年前11个月，重庆办公楼销售18.99万方，同比上涨5%，全年的销售应该与2005年持平。商务产品入驻情况入驻率商务公寓写字楼总计累计百分比5%114%15%118%20%1111%30%1115%35%1118%40%1122%50%11229%55%1133%60%42654%65%1158%70%12368%75%12379%80%2286%85%1190%90%2297%92%11100%总计121628——小结：江北区、高新区、北部高新园是目前商务产品供应相对集中的区域；纯写字楼产品的价格集中在6000-8000元/平方米之间，商务公寓产品的价格以4000-5000元/平方米为主，90%以上的产品价格都在5000元以下；整体来看，商务产品的销售比较乐观，纯写字楼相关项目有67%销售率超过70%，商务公寓相关项目有69%销售率超过80%；但是，值得注意的是，重庆市场上的纯写字楼产品在市场认可度上根据产品不同，差异较大，档次较高的甲级写字楼、5A级写字楼等产品在消化速度上更快，普通的纯写字楼相关项目销售速度相对较慢，商务公寓因为价格的优势，销售速度也比较理想。从商务产品的入驻率看，50%的商务产品入驻率在50%以上，入驻率在80%以上的相关项目占14%，整体来说，档次较高的写字楼入驻率略高，如希尔顿商务大厦、嘉年华大厦等，此外，一些商务氛围成熟区域内的商务产品入驻率也比较高，如渝高商务大厦等。（4）重庆市场甲级写字楼特征综述甲级写字楼分布多集中在商业中心地段甲级写字楼供应量少，占总供应量17%左右潜在的高端写字楼占有资源更加丰富甲级写字楼享有高租金、高入驻率未来重庆高端写字楼的开发区域——江北城、北部新区高新园。（5）江北城CBD商务市场发展前景预测江北城的商务产品受区域形象和地价的影响将成为重庆高端商务的集中地，在重庆的高端商务市场中拥有很强的竞争力。江北城CBD形象和高昂地价都决定了江北城的商务产品肯定会是走高端，规划的“城市之冠”还要树立重庆写字楼的标杆。未来的江北城在商务市场上将成为重庆高端商务区的代名词，237万方的写字楼规划，重庆找不出第二个高端商务如此集中的地段，因此，江北城的商务产品在高端商务需求市场具有较强的市场竞争力。企业的增长为重庆的商务需求撑起一片天地。商务产品的需求主体来自于办公需求和投资需求，其中办公需求为主。高端办公需求来源于实力的企业的增长，本土企业的实力增长以及外力实力企业增多都会为高端商务产品带来需求。下表为重庆市2004年底第一次经济普查结果区域法人单位(个)产业活动单位(个)个体经营户(户)渝中区71091282739734大渡口区1540187312272江北区3547443320552沙坪坝区5028621829422九龙坡区6421857743381南岸区3224398328217北碚区2594347516818渝北区3421429528833巴南区2456338224164主城区3534049063243393重庆市85858129864843810与2001年第二次基本单位普查的同口径数据比较，2004年重庆市企业法人单位数增加5552个，增长12.5％。其中，国有企业、国有联营企业、国有独资公司下降40.8％；集体企业、集体联营企业、股份合作企业下降49.8％；其他XX、XX增长56.2％；私营企业增长52.8％；其他内资企业增长388.2％；港澳台商投资企业和外商投资企业下降9.9％。从企业数量的变化可以看出，经过4年的经济发展，重庆企业法人单位的数量上涨12.5%，主要是由XX、XX、私营企业以及内资企业的增长带动起来的，而这部分企业正是日益增长的需求商务产品的生力军，来自重庆市统计局的数据显示，2004年重庆办公楼的销售面积比2001年上涨26%。由此，我们可以得出一个大概的比重，当企业法人单位数量上涨12.5%，办公楼的需求将上涨26%。而重庆2004年企业法人占法人单位的比重为58%，同期全国平均比重为63%，上海为94%，北京为90%，成都为76%，可见，虽然我们没有办法预计重庆企业法人的增长速度，但是，按照把重庆建设成为长江上游经济中心，综合实力居中国西部第一，建设国际大都会的目标，重庆企业法人的数量必定会逐渐上涨，超过全国平均水平是必然的，赶超成都也是迟早的。从企业的增长看，重庆商务产品的需求将会增长。按照重庆的“十一五”规划：继续加强与港、澳地区和台湾地区的合作，全面落实渝港“9+1”、渝澳“8+1”合作共识，健全渝港、渝澳在CEPA框架下的工作机制，积极吸引台湾百强企业及有影响的企业来渝发展，办好台商工业园区。“十一五”末利用外商直接投资达到10亿美元以上。实施外国领事区建设相关项目，吸引更多外国领事机构落户重庆。扩大开放与区域合作也会对重庆的商务需求起一定促进。世界500强企业入驻重庆将成为重庆高端商务产品开发的有力支撑。截止到2006年8月底，已有37家世界500强企业在重庆投资，设立了56家企业，投资总额共计33.17亿美元。1979年重庆有了第一家外资企业，此后18年，世界500强在渝投资兴办的企业只有20家。直辖9年来，新增的世界500强投资企业有36家，平均以每年4家的速度发展，目前世界500强在渝投资兴办的56家企业，分布在汽摩、化工、房地产、商业、输变电设备、水务、建材、通信、物流、饮料等10个行业。对比重庆临近城市成都，目前入驻成都的世界500强企业有105家，2003年及以前500强进驻成都的速度平均每年4家左右，与重庆目前的水平相当，2004年到2005年，500强企业达到100家，年增长29家，这样的变化，除了成都政府自己总结的政府办事速度提高外，国家西部大开发的政策导向和成都在西部的传统地位是吸引世界顶级企业的重要原因，重庆经济地位的提升也必将带来这种效应，实力企业的进驻必将成为重庆高端商务的强劲消费群。重庆建设成为长江上游金融中心将为重庆带来大量的相关企业，这些企业势必形成一部分的高端商务需求，江北城CBD作为重庆最具竞争力的商务中心，对这些企业具有很强的吸引力。除了进驻重庆的世界500强企业所涉及的行业外，金融业的迅猛发展也为重庆的高端商务市场带来福音。重庆金融市场改革近年来动作很大，发展速度也比较快，目前已经呈现出了三大亮点：一是金融资产增长较快，这表现在银行存贷款余额、保险资产、信托资产、证券市值等方面，每年的增长速度都达到了17%-18%，非常可观；二是不良资产率不断下降，目前重庆市场的坏账率只有7.5%，虽然较东部地区还有差异，但比中西部20个省市平均15%的水平要低一半；三是金融资产回报率较高，2006年重庆所有金融机构的利润应该会达到80亿，同比增长40%多，按照现在重庆金融机构400亿的资本金来算，回报率有20%，这在全国范围内来看都比较靠前。目前重庆金融业的发展模式主要走两条线：一是通过政府创造良好的投资环境，大力招商引资，吸引国内外金融机构来渝开展业务。现在所有全国性商业银行都在渝开设了分行，外资银行现在也有5、6家，今后每年还将增加2至3家；二是对重庆本土金融机构的重组和扶持。政府通过各种形式，对几家大型企业进行了注资和重组，取得了较好的成绩。现在重庆市商业银行在全国70多家城市商行中已排名前5，重庆国投在信托公司中也能排到5、6位，西南证券在竞争激烈的证券市场中也有重要的地位。另外，重庆渝富还与国家开发银行一起注资20亿，成立了全国最大的担保公司———三峡担保公司，专门为三峡库区的中小企业贷款提供服务。按照重庆政府的“十一五规划”：“引导主城区金融机构相对集中布局，逐步形成功能齐全、国际接轨、辐射力强的中央商务区核心金融区。”这里的中央商务区核心金融区，除了江北城CBD，没有第二人选。从政府打造力度和重庆金融业的发展现状都预示了重庆金融业在西部、在长江上游城市中的地位会逐步提高，外部企业的入驻和本地企业的成长都为高端商务产品提供了有效需求。重庆蕴含的投资潜力能够吸引外地的投资者。在目前市场投资产品并不丰富的情况下，投资楼市受到很多投资客户的青睐。重庆房产的价格在全国范围内处于中下的水平，各类产品拥有较大的升值潜力。特别是重庆拥有的城市环境资源，对于这样一个两江环绕，山峦重叠的城市，它稀缺的自然资源以及相对较低的投资成本对外地的投资客户具有很强的吸引力。2006年重庆的市外购房客户占9.17%，同比上涨3.04%。例如，位于长滨路的海客瀛洲就吸引了不少外地投资客户。江北城CBD作为重庆今后的商务门户，拥有很高的市场地位以及发展前景，相信对外来的高端投资客户也有很强的吸引。重庆商务市场发展任重道远。经过上面的分析，虽然重庆的商务市场拥有广阔的发展前景，但是从近3年重庆商务市场现状来看，销售量徘徊不前，供应结构不合理等问题长期存在。商务市场的发展依赖的是重庆经济的增长以及地位的提升。2007年政府将控制GDP的增长速度在10%以内，主要原因就在于重庆以投入拉动的粗放型增长模式不利于重庆经济的长远发展，政府的这一决定虽然长远来看，对经济有利，但是在近两年，对重庆的二、三产业有一定的影响，在这样一个市场大环境下，商务发展速度将受影响。4.商业（1）重庆商业地产开发类型到目前为主，重庆的商业用房形态已经相当丰富，商业用房分类中涉及到的各类物业在重庆市场都已出现，购物中心、专卖店、百货商场、超市、便利店等构成了目前重庆主城区较为发达的商业商贸体系，并且其功能划分和档次划分已日益明确。目前重庆商业地产主要开发类型：社区商业专业市场商业街区百货、超市类购物中心SHOPPINGMALL（2）重庆市商业物业主要经营模式简述商业物业经营主要包括出售、出租、合作分成三种方式。目前重庆市场上商业物业的经营模式不外乎细分为以下四种形式：产权式商铺（纯投资性商铺），采取先招商再分零销售，业主只收取固定租金，不参与商场经营。分零销售，即以门面的形式销售，业主自己经营或租赁。整体销售，即将整个商业物业整体卖与一个买家，一次性收回投资。招租，即不销售，只采取租赁的方式逐渐收回投资。重庆商业开发情况——2005年重庆商业营业用房投资额71