房地产 深度研究-挂拍激增的法拍房如何影响新房市场 2024

据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比2023虽然法拍房整体交易规模不到全国一二手房交易总量的1%，但是却对一些城市新房市央行一组数据显示，2023年个人住房贷款违约率较2022年上升了2.3个百分点，这一增长导致法拍房数量的增加。据CRIC数据，2024年上半年，全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比二线城市中，重庆、成都和郑州三个城市法拍房数量排在典型城市前三，挂拍量均在50典型如郑州，2024年上半年挂牌套数高达5178套，同比2023年同期高达43%。拍量同比增幅突出，上半年挂拍2835套，同比增长63%，武汉、苏州、厦门、大连等城市法拍房规也有部分城市法拍房规模快速收缩。上海挂拍量明显减少，2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍规模比较大的城市中（超1500套），合肥、成都、长法拍房激增的原因有三，首先，宏观经济的下行压力导致部分购房者偿还贷款的能力下降，从而增加了贷款违约的风险。其次，房地产市场的调整也使得部分投资者面临资产贬值的压据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年法拍房挂拍套数20.2万套，平均成交率17，（尚未开始和正在进行的法拍房，下文同）较上年同期下降7个百分点。宁波、温州、台州、上海、杭以上海为例，2024年上半年法拍房挂拍867套，成交了403套，成交率为拍房成交率也达到42%。此外，淄博、苏州、重庆、北京、嘉兴等城市成交率超过30%，表现相对从法拍房交易特征来看，90-120平方米和120-150首改和改善产品成交占比达50%，一线高总具体来看，2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米房源占比最高，高达26%，120-平方米占比24%，排在第二位，这意味着首改和改善产品成交套数占比高达50%。此外，70-90平不同总价段法拍房成交率略有差异，整体呈现倒“U”型，低总价和豪宅法拍房成交率相对略一线城市各总价段差别不是特别大，200万以下总价成交率26%，其余总价段成交率较高，尤其是1000-2000万总价段产品，成交率达38%，在各总价段中成交率最高。二线城市相比一二手房市场而言，法拍房市场规模不大，在房产交易体系中仍然只扮演着相对较小的角从结构层面来看，法拍房各面积段、总价段的交易量和新房市场存在较大的差异，整体对中高端产品影响较小，三四线城市豪宅类法拍房成交占比已高于新房市场，未来将对此类城市产生一定据CRIC针对68个样本城市的结构性测算，2024年上半年，70平方米以下的小户型法拍房量已经达到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是达到了新房交易量的4.3%一线城市法拍房对新房市场的冲击相对较小，各面积段的市占率均小于二三线城市，以上海为二线城市中70平方米以下产品的需求挤占率较高。福州、南宁、重庆等4市的70平方拍房需求挤占率均超过二成，长沙70-90平方米法拍房需求挤占率较高，达到41%。较高的法拍房三四线城市法拍房对新房市场冲击最高，平均需求挤占率达到了2.7%，其中180平大户型产品需求挤占率更是达到了8.4%，典型城市洛阳、北海、驻马店、六安等6市180平米以上大在房屋交易量持续收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在进一步增加。2024年上半年成交法分面积段来看，70平方米以下的小户型产品折价率最高，平均达到38%，而120-180平方米户分城市能级表现来看，二线城市平均折价率最高，达到34%，在70-150平方米面积段，二线城一线城市200万以下的低总价产品折价率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成折扣率最小的当属120-150平方米、500-800万总价段的房源，平均只有26%，以上此类房源主要分布在闵行、长宁，且临近地铁，交通相对便利，折价率相对较低的房源也得以顺利二线城市中50万元以下、150平方米以上的低总价大户型法拍房折价率最高，尤其是1以上平均折价率高达46%，这些房源主要来自重庆、成都、南宁等市偏远区平均折价率较低的则是90-120平方米的200-300万总价段和120-150平方米的300-房地产行业仍在震荡、楼市仍处于下行阶段，加之经济承压，前些年高杠杆买房群体面临较大的还款压力，贷款违约的风险或将增加，因此法拍房供应规模还将持续上升。从结构性角度来看，从供应角度来看，常州、苏州、福州、郑州等城市法拍房挂拍量同比