20120130 房地产金融及市场资讯

-01-30房地产金融及市场资讯（按住Ctrl键同时点击标题可直接显示相应内容页）TOC\o"1-1"\h\z\u1. 千亿信托2012年到期机构集体预警房企债务 12. 房地产并未“绑架”中国实体经济 33. 政策继续收紧地产投资有望二季度见底 104. 北京二月开盘项目开闸将加速房价下行 135. 北京23个项目计划下月入市开盘均价下降近两成 166. 北京将试点社区养老模式配建常营老年公租房 177. 土地修法质变 188. 万科商业地产起航 239. 招商地产聚焦二三线城市 2510. 渣打银行个贷风波

引发外币贷款困局 2711. 地方债隐忧难除 3212. 香港流动性趋紧

房企海外找钱难 3713. “国家队”PE入场 4014. 房地产外资利用临调 4615. 中行：房价继续回落

销售跌15% 5216. 中原：北京新房成交量创10年新低 53千亿信托2012年到期机构集体预警房企债务新闻来源：地产金融网

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更新时间：2012-1-30农历春节过后，2012年的楼市大幕正式拉开。高危房企如何度过2012年的流动性危局成为开年第一话题。瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在2012年到期，销售回款不利加上短期债务压力，将令房地产企业不可避免地在2012年面临现金流危机。春节前，标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。而下调评级的原因是预计绿城的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。研究机构认为，2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元，两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为330亿元。据统计，在过去两个月内，绿城已经出售5个项目股权，收回近40亿元以支持其流动性。近日又有媒体引述瑞银管理层的话称，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，套现60亿元。对于这些提振流动性的举措，标普提示，在绿城急需现金的情况下，出售项目的估值和时间表都存在较高的不确定性，其财务状况也可能继续保持较高的杠杆率。另一家被机构看空的高危房企是盛高置地。资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了5亿港元海外贷款的部分契约条款。尽管盛高置地已经在2011年底前从其借款人处获得豁免，但机构认为，公司在未来6至12个月内对调整后契约条款的余地依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能需要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。从销售收入来看，2011年盛高置地的合同销售额仅为32亿元，同比下降50%。今年受市场进一步回调的影响，公司销售情况可能仍会较差。销售收入不佳加上高杠杆性融资，最终导致了部分房地产公司财务风险加剧。“我们预计盛高置地2012年息税及折旧摊销前利润利息覆盖比率将低于2倍。”标普信用分析师陆枫表示。其实，这种高利息成本与极差的销售回款情况并存的局面，是2012年很多房地产企业面临的普遍压力。瑞银证券统计，仅房地产信托部分，其2011年四季度到期金额约170亿元，2012年一季度到期340亿元，到2012年第四季度有700亿至800亿元的信托到期。届时，房地产信托偿债高峰期到来，大量房地产企业会面临偿债压力、高库存消化压力并存的局面。“目前有些高负债的项目公司，年化收益率已经低至6%至8%。如果销售形势继续恶化，比如滞销两年，哪怕两年后不降价，原价销售，其利息方面的持有成本就增加20%，几乎抵消收益。因此可以说，2008年至2009年拿地的高地价项目，无论是降价还是不降价，都有亏损风险。”上海一位大型国企负责人告诉记者。这也是很多手中握有多块高价地的企业抛售项目套现的原因。同时，仍然握在手中的存量将随着房价的下调，估值日益缩水。世联地产董事长陈劲松表示，假如存货价值下降20%至40%，基本上所有上市房企都面临着亏损和倒闭的局面。房地产并未“绑架”中国实体经济

新闻来源：地产中国网

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更新时间：2012-1-30

陈勇[认为房地产绑架中国实体经济的“常识”，错在哪里呢？第一，房地产行业有太多的“水分”，包括土地、税费和开发商利润等；第二，房地产总被认为是经济周期的先导性行业，问题是，中国的房地产周期（如果有的话），并不能直接套用正常商业周期逻辑来解释]无论是中短期经济调整，还是长期经济增长模式，房地产都是不容许回避的问题。几乎所有的人都认为，作为支柱产业的房地产，如果出现下滑，将给中国经济带来深度影响。但这一结论将表现在两个层面上，即金融层面和实体经济层面。在实体经济层面上，实际上严谨的数据显示，房地产并未绑架中国实体经济。房地产对实体经济直接影响不大，无论是基建投资还是消费，即便是水泥、钢筋和挖掘机等具有一定的相关性，这种相关性在极端情况下才明显。认为房地产绑架中国实体经济的“常识”，错在哪里呢？第一，房地产行业有太多的“水分”，包括土地、税费和开发商利润等；第二，房地产总被认为是经济周期的先导性行业，问题是，中国的房地产周期（如果有的话），并不能直接套用正常商业周期逻辑来解释。2008年的房地产冲击在有数据统计以来，房地产冲击最大的一次是2008年。2008年房地产市场的表现是：商品房销售面积从年初开始负增长，2008年6月份同比降低36%，2008年6月房地产开发投资开始大幅下滑，到9月份，从38%下滑至12%，下滑达26个百分点，到2009年初下滑至1%的水平。在这样一种冲击下，2008年从6月到9月，城镇固定资产投资增速下滑不到2个百分点，9月份以后下滑8个百分点。2008年第三季度的GDP增速为9.7%，比第二季度低1.1个百分点，第三季度以后快速下滑至7%以下。也就是说，2008年的房地产市场调整从年初就已经开始，如果没有雷曼兄弟破产的冲击，房地产市场调整对固定资产投资和GDP增长的冲击并没有想象的那么大。房地产冲击与固定资产投资房地产与基建投资。通常的逻辑是，当房地产投资出现大幅下滑时，基建活动会大幅萎缩。这一说法得不到数据的支撑。从数据上看，房地产开发投资与基本建设投资基本上没有相关性。解释这种现象可以从两方面入手：第一，两者的交集不够大——2010年，建安工程投资占总投资比重为62%，房地产开发投资占比20%，而房地产开发投资中的建安工程比重为60%～70%。第二，房地产开发投资和其他费用投资更关联。这反映了一个很有意思的现象：从资金投入角度，中国的房地产开发与其说是基建活动，倒不如说是土地及纷繁复杂费用的交易活动。根据统计部门解释，固定资产投资中其他费用，包括土地出让金、土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费、大市政费、四源费（煤、热、自来水、污水）、不可预见费、旧房屋购置、城市绿化等细项。如果房地产不行，相关的周期性行业投资也不行，这个逻辑经得起考验吗？答案也是否。从图表看来，一些与房地产在逻辑上直接关联的行业，如交通运输设备制造业、通用设备制造业、化学原料和化学品制造业以及建材行业，其投资增速与房地产投资几乎没有关联。这种现象也可以得到解释。房地产投资中存在大量的土地和税费等交易活动，其中的基建活动只占全部投资中的一小部分。而且，上述大型制造业中，都是国企或与地方政府有关，其决策主体更加注重规模，而不是需求或利润。房地产与生产和消费当房地产出现调整时，向上的关联是钢筋、水泥、挖掘机、混凝土机械等。从数据上看，房地产开发投资与水泥、钢筋和挖掘机生产具有一定的相关性，这种相关性在极端情况下才表现明显（如2008年）。只有在房地产开发活动大幅减速时，水泥和钢铁行业才会受到影响。但是，我们很难观察到房地产投资对混凝土机械的显著影响。房地产行业向下关联就是消费。以彩电为例，我们在数据中看不到与房地产销售很强的相关性。即便其中存在滞后关系，其滞后期也是不稳定的。2008年，房地产市场大幅向下调整时，彩电生产却大幅增加。而在2009年，如果没有家电下乡政策，家电销售也不一定跟随房地产销售大幅增长。房地产对实体经济直接影响不大从逻辑上讲，房地产由于其体量之大、产业链之长，其重要性之大，一直被认为“绑架”了中国经济。对于其可能的调整，无论是民众、管理层，还是资本市场，都感觉如临大敌。但简单直观的数据分析并不支持这种看法。首先，从总量效应看，2008年房地产销售和投资的下滑并没有造成固定资产投资和经济增长的显著下滑，2008年底的经济减速不是因为房地产市场调整，而是海外冲击（雷曼兄弟破产）所致。其次，从结构效应看，第一，房地产开发投资对中国基建活动的影响不显著，相反，它与固定资产投资中的其他费用具有较高关联。房地产行业的基建活动并不是总投资的最主要部分。第二个方面，房地产行业只对一些产品和行业的生产有影响，包括水泥、挖掘机和钢筋，其影响在极端情况下才显著。一些逻辑上有影响的产品或行业，如家电、混凝土机械等，数据上几乎没有相关性。结构效应的第三个方面，房地产开发对交运、机械等重型制造业投资和建材、化工业投资几乎没有影响。房地产与建筑业为什么房地产对实体经济的影响在逻辑上较大，但其在数据上重要性却小很多？我们认为，从实体经济角度，要对房地产市场做两个减法：第一，房地产市值要减去开发商利润和炒房者收益；第二，开发成本要减去土地转让金和各项税费。这样，把房地产开发看成是以建筑施工为主的经济活动，其经济规模就大为减小。再把房地产行业和建筑业对比分析，我们可以得出了不同寻常的结论。估算一个行业对其他行业的拉动作用，投入产出表给了一个精确的依据。在最新的2007年的投入产出表中，我们发现，就对行业额的拉动作用而言，房地产与建筑业不可同日而语。在产业关联最大的两个行业中，建筑业对金属冶炼及延压加工业和非金属矿物制品业的消耗系数高达0.4和0.28，而房地产行业对化工行业和金融业的消耗系数仅为0.09和0.08。两者不在一个数量级。紧接着的问题是：房地产业是不是对建筑业有直接带动作用？数据给出的答案还是否。实际上，建筑业产值波动与房地产并不同步（如2008和2009年的极端情况），而且，建筑业产值显著高于房地产业产值。月度数据上，建筑业扩张与房地产行业几乎没有关系。我们现在基本上可以放心地下个结论：房地产对实体经济直接影响不大。房地产的直接影响主要体现在对钢筋、水泥、挖掘机等建筑产品上，对GDP和投资的影响远没有想象的那么大。房地产产值及其对其他行业的拉动作用远远小于建筑业，房地产对建筑业的影响也不显著。调房地产就是调结构正因为房地产对实体经济影响不大，对其他方面的影响就显得更大。在我们看来，房地产市场发展极大改变了中国的经济结构。房地产改变了中国的资源配置和收入分配。2003年以来，中国房地产市场开始火爆，固定资产投资增速显著快于资本形成速度，非生产性投资快速增加，到2010年，35%的固定资产投资竟然没有形成固定资本，非生产性投资的规模之大令人咋舌。2010年，全社会固定资产投资占GDP比重高达70.5%，而固定资产形成占GDP比重仅占46.2%，两者偏差达9.6万亿元。虽然内涵上有区别，但两者的偏差在2002年以后才迅速扩大。造成如此大偏差的原因是什么？主要是房地产。根据统计局官员解释，两者偏差有四：1.土地购置费、旧建筑和旧设备购置费；2.城镇和农村非农户50万元以下项目的固定资产投资；3.矿藏勘探、计算机软件等无形生产资产支出；4.房地产开发商的房屋销售收入和房屋建造投资成本之间的差额。第一项和第四项与房地产有关，第二项和第三项占比很小，其增速和比重在2002年以后不大可能有急剧的变化。我们大概可以这么认为，由于房地产这个工具，投资领域中占GDP约1/4的资金没有直接进入后续生产领域，而是参与了财富再分配。其中一个后果是，中国的储蓄率在2003年以后大幅上升，这主要归功于企业储蓄的快速上升。从1997年到2007年，居民储蓄率下降2个百分点，政府储蓄率上升3个百分点，而企业储蓄率大约上升14个百分点。储蓄率上升不仅反映了财富在各部门间的转移，也导致了贸易顺差和投资增速居高不下，这是中国经济失衡的一个集中体现。在这个意义上，调房地产就是最大的调结构。调房地产就是调结构，对房地产市场的调控增加了我们对长期中国经济转型的信心。房地产不仅影响商务成本、生活成本，甚至有关粮食和蔬菜的种植成本，成本的下滑使得总供给曲线右移。另一方面，房地产调整将改善收入分配，降低总储蓄率，释放居民购买力，增加工资性收入者的消费倾向。也就是说，房地产调控有利于中国长期经济增长。进一步地说，如果一系列减税政策取得实效，中国过去十年中房地产部门和出口部门吸收的资源重新被利用，一个以实体经济发展带动就业和消费，从而带动投资的繁荣周期将更加值得期待政策继续收紧地产投资有望二季度见底新闻来源：地产中国网

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更新时间：2012-1-30龙腾虎跃的农历新年并未给地产市场带来些许的新气象，春节前后，全国地产成交量依旧保持低迷。预计一季度整个的地产成交将创下2008年底以来的新低，继续收紧的政策和供需双方的预期变化以及未来经济形势的谨慎乐观将主导今年的地产市场进行深度调整。政策仍将收紧虽然从2011年的地产投资数据看，地产下行的态势已经进一步确立，而且不少地产公司的业绩已经出现明显拐点，按照地方政府保经济的逻辑，2012年地产政策期待逐步放松，但我们认为，全年出现明显放松的可能不大，上半年将依旧保持从紧调控的措施。重点城市的住房信息联网以及房产税的试点巩固扩大有望在上半年进一步明晰，上半年地产市场将加速下行，而下半年地产从紧调控的政策也不会出现方向性的变化。总体来看，经济可能出现缓慢的下行，但会在可控的范围内，地产投资的下行可能是缓慢的，商品房市场的冷淡将由保障房和其他政策来对冲，地产市场的降温将会是趋势性的，中间出现转机的可能有限。之所以有这样的判断，首先是根据今年特殊的政治经济形势判断，地产调控出现转折变化的可能不大，即使慢慢放松，传导至地产的投资和销售行为也需要两个季度；其次，虽然有较大的资金压力，但地产公司也有不同的发展战略，市场的优胜劣汰在今年也更为明显，那些资金充裕，发展平衡的地产商将进一步扩大自身的优势，而银行、信托公司的资金风险暂时不会马上爆发出来，其也会采取相应的手段来对冲风险；第三，地产市场经过十余年粗放式的发展，也需要进行内部的优化调整，如何进行分层化的管理，有效针对住宅和投资的需求群体是中国地产市场能否持续健康发展的关键。而目前进行的调控正是挤压过分投资的必要一步，下一步如何引导投资行为还期待更细化的措施。投资增速二季度有望见底从2011年的数据看，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。分东部、中部、西部三个地区来看，数据依然呈现增速回落1-3个百分点的情况；西部地区总投资额依然最低，但增速全年达到了32.8%，高于中部和东部区。从销售数据看，2011年全国商品房销售面积同比增长4.9%，增速大幅回落，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。我们认为，全行业投资增速月度同比数据将在2012年一、二季度加速探底，2011年12月份当月同比增速在12.5%，预计未来一个季度将出现最低10%以内的同比增速；行业自身投资增速探底也将带来行业基本面的探底，预计二季度之后基本面、投资数据将逐渐回升。当前是基本面和行业投资筑底过程。预计2012年全年投资增速在15%左右。今年地产投资中保障房的贡献比例将进一步扩大，除了市场预期的700万套新开工，上一年后续的投资拉动预计也将会形成5000亿元左右的投资规模。地产股内部分化加剧2011年地产板块整体下跌22%，体现出较好的抗跌性。在细分板块中，龙头地产商跌幅最小，2011年板块整体跌幅为3.31%，保障住房板块跌幅最大，整体为33.22%。从估值的角度看，经过一年的调整，目前地产股的估值已经充分反映了未来房价下跌20%的风险。截至1月20日，申万地产股的PE(TTM整体法)为13倍，PB（整体法）为1.93倍，地产板块整体的估值水平已经低于2008年四季度以来的估值。按照PNAV方法算，截至1月底，地产板块整体折价45%，其中一线城市地产股折价40%，二三线中小地产股折价超过50%。随着市场和预期的变化，地产股的估值在不断走低，只要政策的方向和力度不发生大的变化，那么地产股低估值的状态不会有根本性的变化。预期2012年政策会有一定的微调，一些被错杀的地产股可能有较大的反弹压力，这不仅体现在估值上，而更多体现在实际业绩的支撑，2012年地产股内部分化将进一步加剧。我们看好商业地产和龙头地产公司，商业地产可能是未来地产业受到政策影响较小的一个板块，而龙头地产公司凭借强大的资金和分散风险的能力，在紧缩的调控中生存能力更强北京二月开盘项目开闸将加速房价下行

2012-01-3007:22:05来源:

经济参考报

继元旦惨淡成交之后，春节期间楼市再次遭遇成交寒流。记者29日从中国指数研究院、伟业我爱我家、中原地产等机构获悉，春节期间，北京、上海、深圳、南京、成都、宁波等地楼市成交跌入冰点。接受《经济参考报》采访的专家认为，随着春节假期的结束，部分新房项目和急于出售房屋的二手房业主，有可能进一步调低报价，而随着供应“开闸”将加速推动房价下行。中国指数研究院统计显示，1月22日至28日，深圳17套，南京11套，成都22套，宁波21套。另据伟业我爱我家市场研究院统计显示，春节期间，虽然房价有明显回落，但是价格的回落并未打破节日期间住宅交易市场的冰冷局面，北京新增客户量和看房量均降至近三年来新低。北京中原地产统计也显示，北京绝大部分商品房项目在春节期间均未营业，特别是二手房成交量甚至低于2008年年末，7天长假商品房与二手房住宅成交量均为0。截至1月27日，北京新建住宅签约套数为4319套，而二手房住宅签约仅2510套，总成交仅6829套，总成交量创造了有网签记录以来的最低值。和北京情况相似，来自21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年春节期间，上海市新房累计成交16套、0.17万平方米，同比2011年春节成交分别回落33.3%、27.8%；成交均价为1.71万元/平方米，同比则回落8.3%。春节7天的日平均成交水平不足3套，同时成交价格亦为近三年春节期间的新低。截至1月28日，上海全市今年1月份新房合计成交1691套，20.2万平方米，预计整个1月的成交不足2000套，为近六年同期最低。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，一方面，1月份假期比较多，而今年春节又比较早，很多商品房项目开始放假；另一方面，二手房税费增加全面执行，抑制了市场成交。更为重要的是，调控政策依然从严，限购、限贷政策未出现放松，购房者对房价下调的幅度期待值明显上升，这拉高了买卖双方的心理价差。目前二手房市场买卖双方博弈情绪仍显浓厚，交易冷清凸显淡季特征。据上海中原地产东外滩分行、国权分行、包头分行、仁德分行、东森花园分行、中星凉城分行、耀江分行等反映，春节前后片区内二手房市场持续冷清，来客量普遍下滑，而卖家挂牌积极性也有所下降，二手房源报价虽有继续下调，但目前仍很难达到买家心理预期。除了极个别大幅下调价格的急售房源交易促成外，门店内几乎罕有二手房源成交，主要靠租赁和一手房买卖业务维持经营。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，虽然去年四季度以来北京新房和二手房均价出现了15%左右的回落，但是房价跌幅有限，且仍有一定的回落空间，管理层坚持楼市调控不动摇的表态，使得购房人对后市房价将进一步回落的态度更加坚定，此外，部分开发商迫于资金压力，节后降价推盘的意愿将更加强烈，所以，对于占市场绝大多数的首次购房人群而言，延迟购房计划，等待节后房价的进一步回落，成为普遍共识。据亚豪机构统计显示，在现金压力倒逼之下，北京楼市将开启供应闸门。2月北京计划有23个项目开盘，相当于前两个月的供应总和。包括有紫御华府、红方国际公寓等10个纯新盘，以及玺萌公馆、金隅翡丽、龙湖好望山等13个老项目后期都计划在2月推盘。但其中仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定，整体开盘均价为19938元/平方米，相比去年同期下降了近两成。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2012年房价的下行窗口已打开，一旦进入下降通道，只要没有政策因素的转向支持，在买涨不买跌的心态下，本就被限制的购房需求更加难以提升，房价也就无法止跌企稳。“在现金流压力下，房企迫切需要加速开盘回笼资金。目前越来越多的开发商开始认清形势，众多项目均抢在今年上半年推盘，而供应激增则将加速推动房价下行。”任启鑫说。张大伟认为，当前数据显示楼市已经进入了明显的下调周期，上半年回暖可能性不大。北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看可以说拐点已经明显出现，预期在6至12个月内房价还有可能有10%至20%的下调空间。对于2012年楼市的整体走势，胡景晖认为，先抑后扬，在价格下降中逐步迎来交易量的回暖很可能是市场的大致轨迹。他分析说，一方面，目前市场等待在“限贷限购”基调不变的前提下，对于首次置业等合理的自住型需求有所松绑；另一方面，在价格回落的大趋势下，购房人正等待住宅价格下降到自己的心理预期和承受范围。胡景晖预计，二季度，政策的进一步细化将逐步明朗，大量支持开发商资金链的基金和民间借贷逐步进入到还款期，从而进一步推动销售价格回落，这无疑将逐步促使市场交易量的回暖，届时合理的自住型需求将有所释放。(来源：经济参考报)北京23个项目计划下月入市开盘均价下降近两成2012年01月30日08:47来源：京华时报随着2012年初楼市调控方向的落定，越来越多的企业开始认清形势加速推盘。来自亚豪机构、中原地产等机构的统计数据显示，2月北京有23个项目计划开盘，楼市将迎来第一个供应小高峰。统计显示，今年2月，包括紫御华府、红方国际公寓、路劲世界城等10个纯新盘，以及玺萌公馆、金隅翡丽(楼盘资料业主论坛)、龙湖好望山(楼盘资料)等13个老项目后期都计划推盘。但其中仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定，整体开盘均价为19938元/平方米，相比去年同期下降了近两成。值得注意的是，2月计划入市的13个老项目后期中，有半数项目在过去一年内都没有推过盘，而这其中又有5个项目连续两年均没有推过新盘，包括玺萌公馆、紫金新干线、大宁山庄、北潞尚界和世界名园。数据显示，自去年“金九银十”破灭之后，市场住宅供应量便不断减少。2011年9月、10月北京先后有34个和36个项目开盘销售，之后便开始大幅减少，11月减少至28个，12月仅18个，2012年1月则骤减至7个。连月来供给不足，一方面是因为市场需求萎靡，令蓄客量不足以支撑项目实现开盘销售目标，另一方面是当时开发企业或多或少还对政府调控放松存在幻想。>>市场分析迎来供应小高峰亚豪机构副总经理任启鑫分析，随着年初调控方向的落定，越来越多的企业开始认清形势，众多项目均抢在上半年推盘。在现金流压力下，房企迫切需要加速开盘回笼资金。但购房需求每况愈下，大量项目准客户积累过慢，已无法实现以往3-5倍于推盘量的认购客户积累，“强开”入市迫在眉睫，23个项目入市，意味着北京楼市将迎来新年第一个供应小高峰。拐点已经显现北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，北京作为调控政策执行力度最大的城市，房价下调的项目数量和幅度也领先全国，目前来看拐点可以说已经显现，预期在6-12个月内房价还可能有10%-20%的下调空间。(记者邢飞)北京将试点社区养老模式配建常营老年公租房2012年01月27日08:41来源：新京报北京今年试点在公租房中配建老年公寓，探索中低收入老人社区养老新模式。据市民政局、市住建委介绍，首个老年公租房试点落户朝阳区常营，预计可供百余名老人居住。如试点成熟，未来新建大型居住小区将有望逐步配建公租房形式的老年公寓，成为社区养老的重要补充。所有的房屋全部集中在南侧，户型全部为南向，日照时间4小时以上；使用与医院相同的大容量电梯，可放医用担架……北京首个老年公租房试点落户常营西路附近，距离地铁6号线很近。据市民政局福利处处长李绍纯介绍，“老年公租房”是在常营公租房项目一侧的独立地块，占地5000多平方米。设计有120套，其中零居占70%，一居占10%，二居占20%，可满足独居老人、高龄伴侣以及愿意共同居住的两位老人的生活需求。市住建委相关负责人称，供应对象初步考虑将首先面向周边区域已通过公租房配租资格备案(即中低收入人群)、且生活能自理的老人。

（记者魏铭言马力）土地修法质变■中国房地产报兰亚红张凤玲北京报道2012-1-5

“大幅提高农民在集体土地增值收益中的分配比例”，这是2011年12月27日中央农村工作会议对集体土地征收制度改革的定调。在此次会议上，国务院总理温家宝指出，我国经济发展水平有了很大提高，不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本，有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。温家宝强调，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。

“这将是质的改变！”北京大学法学院教授王锡锌分析，上述说法表明农地征收补偿计算标准，将由土地年产值标准转变为分享土地增值收益，这是农村集体土地征收制度的重大变革。“但要具体操作执行，这一点必须先在立法中落地。”

据悉，温家宝总理在上述会议中已经强调，要精心设计征地制度改革方案，明年一定要出台相应法规。毫无疑问，业内人士均认为这个法规是指《土地管理法》。该法的修订自2008年就被列入全国人大立法计划，但时至今日相关部门仍未给出具体出台时间。

“《土地管理法》的修改已基本成熟，就看运作过程的快慢，纯属技术问题。”国土资源部（以下简称“国土部”）相关部门一位负责人告诉记者，《土地管理法》修订“出台时间很快了”。

同时有学者提醒，立法的同时，一定要厘清集体经济组织和个人的产权关系。据消息人士透露，农业部在中央农村工作会议闭幕后，紧接着于2011年12月29日召开了一场内部研讨会，就农村集体土地确权登记到农户个人进行了相关讨论。

重分“土地蛋糕”

长期以来，中国工业化和城镇化进程中，依靠低价大量征收农民集体土地降低了发展成本。但是土地增值收益分配不公，成为引发社会矛盾的焦点。依照现行的《土地管理法》，征地补偿以土地被征收前的年产值为基准，最高不超过年产值的30倍。而这些被征的土地转为国有建设用地出让时，市场价格远高于征地价格，形成巨大的剪刀差。

据全国政协委员、清华大学教授蔡继明分析，目前被征用土地收益的分配格局大致是，地方政府占20％～30％，企业占40％～50％，村级组织占25％～30％，农民仅占5％～10％。地方政府、企业和村级组织占据了土地收益的绝大部分，而为数众多的农民所占份额微不足道。

“随着土地资产化特性越来越突出，集体土地的资产价值也越来越得到集体经济组织和农户的高度重视，由此导致集体土地征地过程中的矛盾也日益尖锐。”中国农业大学土地资源管理系主任朱道林指出。

20余年来一直关注农村土地制度变革的北京大学国家发展研究院院长周其仁就曾表示，应该利用城市化加速的机遇，把本来属于农民的财产权利和收入真正还给农民，形成农民与各相关利益方分享城市化土地增值的新格局。

实际上，此前有关《土地管理法》修订的数次相关信息已经透露，将会重点修改集体土地征收制度，缩小征地范围，完善征地补偿的机制。但当时提出的只是方向性框架，并未透露具体的修改指向。此次中央农村工作会议提出，农民有权利分享土地增值的收益，也契合了业界的改革呼吁。

土地确权为先

王锡锌表示，虽然中央关于农村集体土地征地改革方向已经明确，但还要通过修订《土地管理法》才算落地。

“一直只闻楼梯响，至今未见人下来！”虽然上述国土部相关部门负责人表示，《土地管理法》的出台时间会很快，但在北京市才良律师事务所主任、中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮看来，依据全国人大的立法习惯，每年8月份是立法季，《土地管理法》有可能等到2012年8月份才会出台。

王才亮还表示，要想让农民土地增值收益不被侵占，还需要农村集体土地确权登记到个人，厘清集体经济组织和个人的产权关系。

中国农村合作经济管理学会副理事长、中国人民大学农业与农村发展学院党委书记孔祥智也认为，中国农村土地产权还是集体所有，要保护农民的土地财产权，第一步工作就是要确权。“确权以后，可以在一定程度上防止此前的乱征地乱侵权行为。”

但是，从目前各地开展的农村集体土地确权登记工作来看，已颁证的农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体。国土部的最新要求是力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织。显然，完全确权到农户个人还有待时日。

产业园低价圈地当休矣

“蛋糕就是这么大，给农民利益多一些，政府土地收益会变少，开发商利益也可能会少一些。”上述学者毫不讳言，如果征地补偿计算标准由产值转变为提升增值收益分配比例，在立法中落地，并通过完善土地确权条件在后续操作中真正施行，会影响地方政府和开发企业的增值收益分配，进而限制地方政府的圈地行为及开发企业的炒地、囤地行为，避免土地资源的闲置及浪费，促进土地资源的节约集约利用。

“增值收益对地方政府来说直接表现为征地成本与卖地价格之间的差价，如果给农民多了，地方政府拿的就少了，对地方土地财政有影响，地方肯定不会乐意。”王锡锌分析指出。

“老百姓富了，内需才能活起来。”王锡锌认为，土地财政本不应该是地方政府应独享的利益，这是典型的与民争利。所以即使在立法的进程中遭遇地方政府及相关部门的抵制，也必须出台。

北京某大型房企拿地负责人分析，提高农民土地增值收益分配比例，直接表现是会提高地方土地征收成本，从而可以避免当前工业化和城镇化进程中的各类产业园大规模圈地和低价卖地行为，减少土地资源的浪费和闲置。

对于开发企业而言，有影响但不是必然的，要看一级开发成本和成交地价的差值空间。如果这个差值大，地方政府会适当降低增值收益比例，对房地产企业就没有大影响。如果这个差值小，地方政府可能就会提高土地出让底价，推高地价来提升收益，接盘的开发商就会受影响。

“这取决于地方政府和开发商的博弈。”京汉置业战略拓展部总监樊华认为，“企业拿地还看市场价格，土地底价过高企业不会拿。”

上述大型房企拿地负责人还表示，提高农民土地增值收益分配比例，对于参与园区开发、旧城改造、新城开发等成片项目的开发商会有较大影响，可以减少这类企业的炒地囤地行为。

“园区开发，开发商负责土地一级开发，再整体或部分转让收益颇丰。但工业用地的成交地价不会太高，增加农民收益又会减少增值收益，企业的炒地和囤地行为就会因为增加成本而得到控制。”上述房企负责人表示。

对此，著名经济学家厉以宁建议，除提高农民因土地征收产生的增值收益外，还应提高农民在土地流转中的增值收益，应该鼓励建立农村产权交易中心，实现土地高效流转，搞活农村经济。万科商业地产起航■中国房地产报刘晓云深圳报道2012-1-92011年12月19日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）首个大型城市综合体项目正式推向市场，该项目建筑面积达100万平方米，是深圳目前最大的城市综合体，同时也是万科涉及的第二个旧城改造项目。

据介绍，截至目前，该项目改造资金投入已超过20亿元。

该项目包含商业、公务、休闲、娱乐、居住于一体，是龙岗区首座100万平方米大型都市综合体，也是龙岗区目前为止最大型的社区。

按照规划，万科将建设一个约15万平方米的万科广场、160米的甲级写字楼——万科大厦，以及万科天誉精装住宅、公寓等。

目前，该项目的住宅部分已开始销售，而商业部分的万科广场已进入招商阶段，将于2013年9月正式营业。

这是万科面世的第一个综合体项目，除此之外，万科不少商业项目已进入建设阶段。

2011年至今，万科在商业地产领域的布局已经涉及到北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。

万科制订的2011年～2015年的商业地产战略显示，其还将加大在惠州的布局，并进入粤西、粤东。将开发包括以“万科广场”为品牌名称的购物中心、以“万科大厦”为品牌名称的写字楼、以“万科红”为品牌名称的社区商业，这将成为万科的三大商业产品系列。招商地产聚焦二三线城市■中国房地产报刘晓云深圳报道2012-1-9

在2011年的最后几天，招商局地产控股股份有限公司（招商地产，000024.SZ）在土地市场上持续纵横捭阖：2011年12月20日及28日，其分别拿下了位于武汉和青岛的多幅地块。

“二三线城市和商业地产是公司未来战略中的重点。”招商地产董秘刘宁对中国房地产报说，此前由于土地获取量较小，资金面比较充裕，因此在今年会在土地市场上持续进补。

武汉、青岛斩地

2011年12月20日，招商地产以34.1亿元的价格竞得武汉墨水湖南岸3宗地块，建筑面积共109.27万平方米，楼面地价为3267元/平方米。这是招商地产在武汉的第二次拿地，2011年4月28日，招商地产曾斥资4.1亿元购得武汉洪山区地块。

2011年12月28日，招商地产再次发布公告称，以股权转让的方式收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，从而获得了青岛市4宗土地的使用权，建筑面积共29.46万平方米。

公告中并未透露该项交易的具体金额，不过刘宁透露，该4幅土地的平均楼面地价为1000多元/平方米。按此计算，交易价款约为3亿元。

“投资金额虽然不大，但这是招商地产首次进入青岛。”刘宁表示。

在此之前的2011年5月19日，招商地产还以30.1亿元的价格，在江苏省镇江市竞得两宗地块，建筑面积共45万平方米。

截至2011年9月末，招商地产累计5次拓展土地，累计总建筑面积为93万平方米，拿地总支出为42.68亿元，平均楼面地价为4451元/平方米。若加上2011年12月累计增加的建筑面积达139万平方米的土地，招商地产在2011年新增土地的建筑面积已达232万平方米。

而2010年全年，招商地产的新增土地建筑面积仅为87万平方米。

加快扩张步伐

从招商地产近期的动作可以看出，其所布局的城市均为二三线城市，战略重心转向的意图已非常明显。

而从目前招商地产的已售项目来看，基本都集中在北京、深圳、上海、天津、重庆等一二线城市。

不过，一线城市所带来的增长机遇日渐减少，招商地产明显落后于同期上市公司的发展规模，

从去年开始，招商地产开始调整自己的战略定位。

能够让招商地产持续拿地的底气来源于其充沛的现金储备和靓丽的销售业绩。截至2011年三季度末，招商地产手中握有货币资金123亿元，未付土地款仅约20亿元，净负债率仅为29%。

“前几年招商地产的步子较慢，相比万科、保利地产等龙头房企，招商地产在拿地、开发等各方面都显得比较保守。”中投证券分析师李少明认为。

也因此，招商地产已明显开始加快扩张步伐。“如果市场稳定，公司增加的土地储备还会更多。”刘宁说。渣打银行个贷风波

引发外币贷款困局■中国房地产报邱桂奇上海报道2012-1-9

近日，外资银行主导的一场利率上调，把众多购房者“挟持”上了外资银行的战车。

“2010年4月份我在上海渣打银行办的贷款，每个月还款5000多美元；到2011年6月份，累积增加还款额在500美元左右，当时我以为是汇率发生变化而多还了；但从2011年11月开始，渣打银行客服告诉我每个月的还款金额近8000美元，也就是说利率从原来的2.8%，直接调到了7%。按照贷款金额，我需要多还款超过400万元人民币。”浙江购房者温先生向记者表示。

让温先生不解的是，在当初办理贷款时，曾得知从外资银行贷美元在利息上能够节省，为此特意通过中介办理了移民手续，渣打的客户人员也告诉他利率不会进行大幅度调整，只会根据汇率变化做一些微调，但现在利息的突然翻倍让人疑惑。温先生认为，虽然今年宏观市场资金面紧张导致融资价格偏高，但外币市场基本稳定，涨幅并不高，渣打银行的调息依据是什么，如何计算出的该利率，都没有告知客户。

而渣打银行方面表示，“这是因为近期整个房贷市场政策从紧，所以渣打也和众多同业银行一样收紧房贷政策。”据记者了解，受此次外资银行利率的调动，仅渣打银行就有5000位客户受到影响。

业内人士告诉记者，上海银监局目前已就此争议建议渣打银行与购房者协商处理，但外资的随意调息目前在法律监管上还是空白，银监局能做的十分有限。

渣打“陷阱”

与温先生有相同经历的是上海购房者陈先生。2011年8月，陈先生在上海渣打银行办理了美元贷款，当时的利率是5.75%。根据渣打银行相关合同规定利率由不变利率和可变利率组成，在陈先生的合同中，其中3%为固定利率，2.75%为可变利率。2011年11月份，陈先生收到渣打银行关于房地产抵押贷款合同补充协议，规定从2011年11月开始，贷款利率由原来的5.75%上浮至6.5%。

温先生告诉记者，渣打银行此次执行的个贷利率，根据每个人是否拥有渣打银行理财产品或是在渣打拥有多少存款额度等情况进行个贷利率的浮动。“对此我有一种被要挟的感觉，是否如果我不这样做，就意味着渣打银行可随意上浮我的贷款利率，那么我是否一辈子都要跟着渣打银行走。”温先生很是气愤。

陈先生也向记者证实了这一说法，按照这次调息的规定，他的利率应上浮至7%，但由于陈先生在渣打银行的私人关系，他的利率只调到了6.5%。“但跟我同批贷款的人利率都在7%以上。”

渣打银行一内部人士告诉记者，根据合同补充协议，渣打银行有权依其自主判断确定的客户资质类别、风险/信用等级、与贷款人之间的业务量及履约历史记录等，不时调整本合同项下之贷款利率。

而记者注意到，客户对渣打银行此次调息的不满，一方面在于调息幅度过高，另一方面则在于利率变动的不确定性。“买房做贷款时渣打银行的客户经理告诉我，外资银行不会随意上调利率，这对银行的形象有很大影响，利率变化只会跟汇率有关。我很相信外资银行的信誉，但却落入了陷阱。”温先生说。

据知情人士透露，自2009年我国房地产市场宏观调控后二套房贷款首付和贷款利率上升以来，因外币贷款的低利率，众多国内购房者通过贷外币来规避这一调控。大部分外资银行为了拓展房贷业务，都制定了相对宽松的贷款标准，甚至有些外资银行客户经理为完成业绩，还为购房者办理假移民手续来贷外币。

“当时外币房贷确实没有首套房、二套房之分。”东亚银行一客户经理表示。“当时贷外币买房，利率不会因购房次数变化。”汇丰银行相关人士也表示，“虽然贷外币购买首套房和二套房首付比例不同，但利率不受影响。”而陈先生在买房贷款时在东亚银行更是遇到客户经理许诺可以在三个月内直接帮他办理非洲国家护照，人不出国就可以办外币贷款。

上海某商业银行个人金融部总经理告诉记者，当时确实有很多人通过这样的渠道办理了外币贷款，也不排除其中有炒房者，而这次外资银行大面积地调整贷款利率，肯定会让这些人反弹。至于后续怎么处理，很难预计。毕竟目前整个市场大环境不好，各家银行的资金相对短缺。

监管空白

尽管上海银监局介入，但从银监局层面而言，能做的事情实在有限。根据《中国人民银行公告（2002）第4号》文件，从2002年3月1日起，外币贷款利率及其计结息方式，由中、外资金融机构根据国际金融市场利率的变动情况以及资金成本、风险差异等因素自行确定。“所以从法律意义上讲，这样的规定是合法的，但从这个规定可以看出，渣打银行对调整利息具有绝对的权力，可以进行随意调整，这样对贷款者很不利。”上述商业银行个人金融部总经理表示。

他告诉记者，由于内地外币市场的特殊状况，外资行的外币贷款定价确实与境外不同，银行可以考虑市场因素和内部成本等原因加价，利率高低完全由银行与客户协商而定，可以讨价还价。比如，在香港，外资行的港币房贷会在Hibor(香港银行同业拆借利率)基础上上下浮动，相对透明，但在内地，各外资行都根据自己的成本制定各个不同的利率，这可能是引发此次争议的原因。

记者了解到，外币资金成本为其中一个重要考量因素，今年宏观市场资金面紧造成融资价格偏高，人民币升值，居民外币持有意愿下降，银行外币存款增长缓慢，外币头寸紧张，外资行拆借资金的外债指标已用尽。各外资银行除了增加个贷利率外，新增个贷的审核更加严格。

复旦大学经济管理学院一位不愿具名的教授表示，渣打银行这样的行为如果属实，那它很可能利用了中国法律对外资行的立法漏洞，对房贷客户签订霸王条款，进行商业误导，从而达成欺诈，进而破坏银行诚信，扰乱中国金融市场。

“资金使用成本不断上升和资金短缺是外资银行目前遇到的普遍问题，银行依据合同调高利率本身不存在任何问题，但问题是这样的合同条款会让客户心理没底。怎么调，调多少，会不会只有上调没有下调，都是个未知数，没有标准是最可怕的，容易让银行对客户构成压力。”上述商业银行个人金融部总经理认为。地方债隐忧难除■中国房地产报苗野北京报道2012-1-5

究竟是有效分散地方政府债务风险的利器，还是引发系统性金融风险的隐患？地方债这把“达摩克利斯之剑”至今仍高悬在地方政府头上。

继中央经济工作会议提出“严格财政收支管理、加强地方政府债务管理”基调后，2011年12月25日召开的全国财政工作会议再次明确“严格控制地方政府新增债务，稳步推进地方政府按核定规模发债试点，积极探索建立规范的地方政府举债融资机制”。数日后，中国银行国际金融研究所又发布了“2012年一季度经济金融展望”，预测地方债务将是2012年中国经济的一大风险点。这使得地方债再次进入公众视野，并带给人们重重的危机感。

而有关专家日前在接受本报采访时则指出中国地方政府性债务风险总体可控，但也存在不少隐患，规范举债融资机制迫在眉睫。发行地方债即是试图通过更为科学合理的方式做到地方政府财政收支的合理均衡。

地方债风险短期可控

无论地方政府怎样“卖地”，钱仍然不够花。据国家审计署公布的数据显示，截至2010年底，中国地方政府性债务余额超10.7万亿元，占当年国内生产总值的27%。而中国银行国际金融研究所发布的研究报告认为，中国地方政府实际债务规模或更大，集中还款期已经到来。2011年和2012年两年到期债务占总债务规模的43%左右，总额约4.6万亿元。

年关将至，多家机构频频针对地方债发布相关研究报告，似乎预示着地方债平台岌岌可危。经济学家郎咸平表示，已经有11个省级政府平台正在延期支付301亿元的利息，银监会正在研究拟延期还贷细则。

武汉科技大学金融与证券研究所所长董登新接受本报采访时认为，从借款来源看，2010年底地方政府性债务余额中，银行贷款占79%，约为8.5万亿元。换句话说，地方债务平台基本上是银行贷款搭建的。一旦“平台失火”必将“殃及池鱼”。但短期来看不会出现地方政府性债务危机。对于到期债务，地方政府通过和银行再协商，把部分债务展期，拖延偿还期，获得新的筹集资金的时间。

方正商学院高级研究员李明旭接受本报采访时认为，地方的债务困难并不意味着这两年偿债高峰期就会出现债务危机。有很多方式可以解决，或掩盖、延缓这一危机的发生。如目前已有地方和监管部门在将地方债务进行展期、将政府平台类的负债转换为一般性贷款公司的负债，包括目前的中央政府代发地方债和地方自行发债试点等。

中国银行国际金融所的报告指出，现在地方债务多为银行持有，系统性风险是显而易见的。中国已在上海、广东等地开展地方政府自行发债试点，但2012年一旦发行规模扩大，目前低成本融资局面将难以维持，应当看到现有地方政府债务或面临重组并呼唤财税制度改革。

财政部财政科学研究所副所长刘尚希指出，地方政府拥有的各种资源和资产远远超出现在的债务规模，资产和负债率匹配的状况良好，因此并不会陷入债务危机。

地方自行发债将走向全国

2011年10月，国务院批准沪粤浙深四省市成为地方政府自行发债试点。地方政府自行发债试点的破冰被喻为地方政府除了原来的财政收入以外形成另一个稳定的收入渠道，但此举也充满诸多争议。

董登新认为，允许四省市自行发债既是迫于中国银行业过度放贷压力及风险分散的需要，也是欧债危机引发大银行危机的警示。目前地方政府单一的融资方式使风险高度集中于银行，其债务平台风险极有可能转化为银行风险，所以急需借助直接融资渠道，分散银行贷款过于集中的风险。通过市场化发行及定价，可以有效分散地方政府的债务风险，减缓银行放贷压力，试点也将会在全国逐步展开。

李明旭认为，放开各省市自行发债是一个较有影响的债务制度变革。在地方土地收入锐减，但仍需要进行大规模基础设施建设的现实情况下，允许地方政府自行发债，在中短期内，有利于缓解地方政府的融资压力。但问题在于，中国的地方政府在发放债务问题上并没有真正实现有效的事前预算监督，对债务资金投向的监督以及发债决策的分权，加上有地方金融机构非市场化的配合行为，地方债务很容易过度膨胀，因而地方自行发债可能会在长期给中国经济带来很大的隐忧。

尽快规范举债融资机制

尽管监管层多次公开表示总体风险可控，但大规模地方债仍然被视作可能导致中国经济“硬着陆”、发生系统性金融风险的隐患，故也有人把地方债比作中国版“次贷危机”。如何防微杜渐将是今年地方政府的首要命题。

2011年10月，时任银监会主席刘明康在CEO组织峰会上亦表示，由于地方政府融资平台等存在管理不规范不审慎、监督机制缺失等问题，给中国地方政府性债务埋下了一些风险隐患。有市场人士认为，2012年地方债风险将倒逼政策实现由紧到松，信贷或将松动，地方债发行试点将会扩大，债券购买人范围也将扩大。

李明旭表示，在地方政府举债的行为上，要强调财政纪律，应健全发债的分权体系，有个权力的制衡；同时公共预算、支出管理等监督也应真正做实，包括地方金融机构要真正市场化等等。地方债只是国内金融体系和财政体系不健全的一个表现点而已，规范地方举债机制是一个系统性工程，单纯“脚痛医脚”意义不大。

刘尚希认为，具体的风险管理机制需要完善，尤其是如何完善投融资平台的治理结构和风险的内控机制，要把投融资平台和政府的关系理清楚。香港流动性趋紧

房企海外找钱难■中国房地产报张晓赫北京报道2012-1-5

2011年的最后一周，人民币对美元汇率的止跌回升并没有消除香港市场的流动性趋紧情绪。

2011年12月29日，受欧洲央行的隔夜存款量创新高影响，香港市场对流动性减弱的担忧再次重拾——港股当日应声下落120点，成交仅290亿港元。

市场的敏感无可厚非。日本大型经济调查集团大和总研更是发布报告表示，随着“全球市场解除借入美元的融资套利交易”、“欧洲银行降低在亚洲地区的风险敞口”，香港将首当其冲，面临新一轮流动性压力。

“市场的避险情绪还没有解除，但融资需求却大大增加，再加上近期人民币回流机制的分流，未来的香港市场资金头寸会相对紧张，包括IPO、人民币计价债券等渠道融资成本的继续增加已经不可避免。”前瑞士友邦银行中国区代表人士向中国房地产报分析。在仍未见放松迹象的国内宏观调控形势下，内地房企想转而在海外找钱亦是困难重重。

流动性趋紧

太和总研认为，由于全球经济复苏前景持续不明朗、欧洲债务危机顽疾难去、新兴市场内部波动加剧，境外资本大举回流，新兴市场货币的单边升值行情正在减弱，全球市场借入美元的融资套利交易正在减少。

“一段时间内，人民币汇率尤其是离岸人民币汇率还会出现高频的波动。”上述前友邦银行人士分析，这种波动性预示，香港在2012年上半年仍将面临比较大的市场资金回流美元压力。

出于相同的考虑，大和总研进一步认为，由于流入香港的美元宽松货币占比最大，如今回流趋势下，市场流动性被抽紧的压力也最大。

大和总研的报告称，“迄今为止，有25%的流入资金已经撤离香港”，并且数值还将升高。再加上欧债危机的持续也使得大量的欧洲资本回调，这更进一步加剧了这种担忧。

与此同时，作为最大的人民币离岸中心，香港的人民币流动性也有趋紧的态势。

香港金管局最近发布的统计数据则显示，10月份香港的人民币存款规模小幅下降0.6%，至6185亿元人民币，为两年来首次下降。

发债成本飙升

2011年，受国内信贷紧缩的影响，海外发债成了多数房地产企业的融资首选。标准普尔统计，仅2011年上半年的内房企离岸债券融资规模就已达到80亿美元，几乎接近2010年全年的境外发债规模。

低成本是首要选择因素。其中，随着香港离岸中心与人民币回流机制的建设，人民币计价的“点心债”更是得到了爆发式增长：相比2010年全年357亿元的发行量，2011年前10个月便已达到1600亿元，在市场人士看来，2012年其规模还将进一步快速增长。

“2012年的地产信贷还将维持严格的监管，这样，香港的内房企多数都有发债计划，但发债成本肯定不会是2011年初10%左右的成本了。”前述中行人士表示。

这已既成事实。在市场观点看来，下半年以来，境外发债成本逐渐分化、升高。“需求对投资者的分流作用很明显。日本刚刚购买了中国国债，欧洲的一些企业也加大了在香港市场发行人民币债券的融资需求；近日证监会对RQFII（人民币合格境外机构投资者）的放行也进一步丰富了人民币的投资渠道。”中行金融租赁主管人士分析，投资者投资渠道选择的增多，成为了推升债券收益的另一推手。

“在收益要求增加的同时，香港的投资者也对发行人的信用状况更加注重。这恰是地产行业的短板。”一位地产人士在接受记者采访时曾表示，随着调控继续，房地产企业的到期偿付风险也呈几何级数增大，在香港市场已经很难拿到低成本资金。“我知道的一家企业已经被迫暂缓了发债，买方市场太冷，发债成本也高。”

与此同时，过去内保外贷的融资渠道也正在收紧，挤掉套利的水分。2011年8月，外管局曾下发《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。这被业内人士解读为，旨在遏制房地产投资领域的热钱。一位外管局人士表示，2011年下半年为抑制市场主体套利性跨境资产运作，结售汇顺差将被主动调降，到时，受影响的必然包括踊跃到海外找钱的内地房企。“国家队”PE入场■中国房地产报张晓赫北京报道2012-1-5

国家队这个大块头的入场，再次让地产PE（私募股权基金）市场未来的发展格局充满想象。

500亿元母基金、信托资金充当有限合伙人、分享“城市化发展过程中的最大利益土地出让收入”、中长期投资、“年化收益37%上不封顶”……

2011年12月26日，国开金融主导的“国开城市发展基金集合资金信托计划”（下称“信托基金”）甫一成立，便因太多的关注点而被市场称为史上“最牛”的地产信托基金。

“最让人关注的，还是国开金融背后的国开行背景以及其设计的‘母基金+有限合伙’PE投资模式对地产PE市场格局发展产生的变数。”作为参与方，一位信托内部人士表示，“出于稳妥考虑，国开金融的首期募集找取了同样国企背景的中海信托、昆仑信托，“但将来，为了更大规模地吸取社会资金，民营背景信托公司、有限合伙企业也有进入的可能。这样，未来的地产PE市场上不排除出现几只超大规模的国家队母基金，成为PE市场上的批发商、做市商。”

市场

“国家队”陆续进入PE业

“国开金融的城市发展基金筹备已久，基金的管理公司2011年年中就成立了。”按照前述中海人士所言，早在2011年6月，作为共同的GP（普通合伙人），国开金融、中海信托、昆仑信托就在北京注册了有限制合伙企业开元（北京）城市发展基金管理有限公司（下称“开元北京”），注册资金1亿元。其中国开金融出资0.8亿元，两家信托公司分别出资0.1亿元，基金总体规模500亿元。2011年12月26日推出的本次信托计划为第一期，规模为100亿元。

民生银行提供的理财产品推介书显示，首期基金的资金分别来自三方：国开金融出资49.95亿元作为基金的有限合伙人（LP）；昆仑信托和中海信托分别募集24.975亿元信托资金作为基金的有限合伙人（LP）；同时基金管理人开元公司出资0.1亿元作为普通合伙人（GP）。由民生银行担任独家财务顾问和主力代销银行。

“资金运用与风控上，国开金融的LP资金充当劣后级受益，两家信托LP为优先受益，也就是说，如果基金到期亏损，先亏损国开行金融出资的49.95亿元。”该信托人士认为，这种结构型设计将很大程度上保证信托LP的安全退出。

不过，值得注意的是，作为此次的参与方，该信托人士所在公司曾在6月份的地产信托叫停风波中上榜。彼时，银监会勒令上半年地产信托业务增长过快的信托公司，在开展新业务时，地产信托的业务存量将不得超过5月底规模。

在之后几个月联系中，该人士更是进一步表示，由于国企背景，公司年底前将不再发行新的地产信托产品。

而今，面对食言，前述信托人士表示：“不要忽略国开金融的政策性背景，实际上我们上半年的超速也是因为有几个大的政府政策性单子，我们跟国开金融的接触在更早于开元北京成立的2011年年初就开始了。”

言既至此，从中海信托的中海油背景、昆仑信托的中石油背景再到国开金融的国开行背景，实际上已经不难发现此次基金主要参与者均带有“国家队”色彩。

“国开金融早就开始筹谋大举进入PE投资领域，创建地产PE平台则是其中一个重要的发展板块，并计划通过发展平台信托公司、私募股权投资公司来做大。”上述信托人士解释，只是首期出于审慎考虑，才寻找国企背景的信托公司参与合作。

国开金融对PE投资的用心有迹可循。另一位接近国开金融人士表示，最近几年，国开金融一直在部分投资项目上试点PE投资结构。

另一个有力的佐证是，2011年12月28日，国开金融刚刚与苏州创业投资集团发起设立一只总规模600亿元的全国性母基金。其中PE子基金规模400亿元，VC子基金200亿元。

“保险资金、社保资金都已经许诺投资。”上述接近人士表示，在国开金融的捎带下，更多“国家队”的机构投资者也将进入PE行业。

启示

造超级母基金畅行无阻

大块头“国家队”的进入，在给PE行业注入活水的同时，也增加了业内对变局的猜想。

就在不到一个月前，国家发改委刚刚发布《关于促进股权投资企业规范发展的通知》（下称《通知》），将PE备案制推向全国，并首次明确集合信托、合伙企业充当LP的基金应“核查最终自然人和机构法人是否合格，并打通计算投资者总数”。

“这意味着，想着用集合信托做单个LP肯定是行不通了。”一位地产私募人士在接受记者采访时表示，《通知》对私募股权资金募集的严控会进一步加剧当前私募基金募集难的困局，受此影响，方兴未艾的地产PE热潮也会不可避免地经历发展的洗牌阵痛。“尤其是一些过分依赖信托募集渠道的私募基金，被洗牌的风险更大。”

但国开金融的城市发展基金却并不在《通知》的限制之列。在规定“打通原则”的同时，《通知》亦强调“符合有关条件的股权投资母基金除外”。

由于超体量的母基金设计，中海信托、昆仑信托两家的信托资金得以分别以单个LP入伙城市发展基金。这也成为业内观点中有可能引发未来变局的焦点。

“虽然母基金可以规避‘打通原则’，但拥有成立母基金能力的信托公司或有限合伙制企业并不多。并且，如何界定母基金，监管层在规模、投资等方面也有其标准。”中信信托人士向记者表示，所谓的母基金，绝非简单的多层次结构设计便可达成。在这种情况下，国开金融的母基金设计与合作模式恰有一定的示范作用。

前述参与基金的信托人士也表示，随着城市发展基金的运作发展，不排除有更多的投资人与合作者入伙。

“这将给当前混乱、各自为战的PE市场带来极大的启示作用。”在其进一步看来，国开金融所探讨的PE投资模式，将很有可能发展成为众多有限合伙企业入伙的超级母基金。“相当于集中资金资源的PE批发商，更进一步发展的话，还有可能成为做市商。这符合未来行业集中发展的规律。”

而这种超级母基金的集中发展，在部分市场人士看来，也更加具有做市商的潜质。“规模越大，实力越雄厚，为融资方提供的增值服务就越多，资金获取的投资回报也才更高。”前述私募基金人士表示。房地产外资利用临调■中国房地产报李鹏苗野北京报道2012-1-9

被房地产企业与地方平台所寄予融资厚望的利用外资渠道，也已被“调结构”的调控目标渗透。

新年伊始，监管层便对外资利用提出了“稳规模、优结构、上水平”的新监控目标。而作为调整的体现，经国务院批准，国家发改委、商务部已经联合下发了今年的第12号令《外商投资产业指导目录（2011年修订）》（下称《指导目录》），并要求自2012年1月30日起施行。

入世10周年之际，在这份新增鼓励类条目、减少限制类和禁止类条目的最新《指导目录》中，外资进入中国内地房地产的限制仍是铁板一块，这令不少向往开放的期盼者颇为惆怅，担忧外资融资渠道将会收窄。

实际上，2011年，作为服务业的吸金大户，房地产行业利用外资规模尽管保持了快速增长，但在国内外市场环境以及房地产的持续调控下，去年9月以来，快速增长的势头已经开始出现分歧。一方面，退出内地市场的个案不断涌现，且调性颇高；另一方面，部分外资亦开始逆势拿地，逐渐加码。

如今，2012年调控持续的定调已经明确，监管层也频频表示强化对房地产领域外商直接投资的监管，其向市场传达的信号，在多位业内人士看来，已经意味着今年外资在国内房地产行业的投资将更加明显地分化与复杂。

2011：外资未远离

近日，美国外国房地产投资者协会（AFIRE）的一项最新调查显示，在全球最佳的房地产投资地区中，中国位列第三。

这并非偶然，普遍的市场观点认为，中国吸收外资的长期优势正在形成，而高利润的房地产行业则成为了外资青睐的对象。

近几年来，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。从摩根士丹利、高盛、花旗、黑石等国际基金到港台、英国、中东等区域凶猛流入的热钱，2006年，中国的房地产业已经成为外商投资的第二大领域。

国家发改委对外经济研究所副研究员陈长缨称，“在第三产业中，外资进入最多的是现代服务业领域，其中房地产业是外资进入最多的服务行业，2001年房地产外资占全部外资比重为11%，2006年上升到13.1%，2010年则高达22.7%。”

进入“十二五”开局之年，随着货币政策的回归常态以及房地产行业的持续调控，无论是财政收入增长减缓、力保经济发展的地方政府，还是融资大门层层关闭的房地产行业，都对外资有着更甚往年的热情。

这从统计局逐月的统计数据中