概念性规划设计任务书

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世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书清水湾旅业阳光·卡梅尔项目概念性规划设计任务书目录TOC\o"1-2"\u1.项目概况及周边条件 21.1项目区位 21.2建筑规模 21.3地块条件 31.4道路交通 41.5周边区域环境及设施 41.6周边基础设施 52规划设计的基本原则 72.1设计理念及意向 72.2规划设计要求 82.3项目总体布局 92.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） 103规划设计要求 123.1总体要求 123.2项目住宅产品布局 123.3项目住宅产品户型配比 133.4配套及功能设施建议 133.5建筑风格建议 173.6园林风格建议 183.7区域识别系统建议 204设计成果要求 224.1设计成果 224.2方案数量 235设计时间计划 24.项目概况及周边条件项目区位项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，距离三亚机场60分钟车程；距离陵水县18公里。三亚市三亚市三亚市区45公里清水湾海棠湾土福湾亚龙湾三亚湾红塘湾大东海香水湾陵水县英州镇三亚机场项目区位图本项目位于清水湾一线临海核心位置。本项目本项目清水湾区域规划图建筑规模本项目占地面积824亩，容积率1.0，建筑面积55万M2左右。用地性质为旅游度假居住用地。790790760800620项目用地范围示意图地块条件地块周边条件东至：规划为区域内次要交通干道；道路以东为雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设；南至：防护林和沙滩，一线强势海景；西至：规划为区域内次要交通干道，目前仍为土路，路的西侧为高坡及防护林；北至：规划为区域内主要交通干道，目前仍为土路；规划路以北为湖和椰树林。西北侧：雅居乐在建规划路西北侧：雅居乐在建规划路北侧：以规划待建路为项目北向边界，目前仍为土路北侧：相隔土路为湖和椰树林，并可眺山景，景观良好西侧：待建规划路，目前仍为土路西侧：高坡及防护林南侧：防护林和沙滩南侧：一线强势海景东侧：以电线杆为东侧界线，雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设地块内部条件项目地势平坦，北向略高；内部有部分虾塘。内部仍有部分虾塘内部沙地，地势平整，北向略高，无特殊资源道路交通本项目西、两侧临交通干道，未来交通通达性较好。①②③号路规划为内部次干道。目前待建，①号路联通海榆西路和本地块；②号路、③号路联通高速公路与清水湾区域；④号路为雅居乐在建的规划路，直接联通东线高速公路，为未来区域内外交通通行主线；随着东环铁路的建设修通，将有力加强项目与凤凰机场、美兰机场等地区的联系，交通便捷性大大提高。①①③④②东环铁路高峰站本项目周边区域环境及设施本项目位于清水湾中央位置。清水湾的发展规划为——以沙滩、海水为主要资源特色，以旅游度假、休闲运动、旅游社区为主要功能，是集旅游、房地产等支柱产业于一体的多功能综合型旅游度假目的地。未来项目周边配套非常丰富，沿海形成高星级酒店群，周边多个国际标准高尔夫球场、温泉度假村等。高尔夫球场高尔夫球场高尔夫球场五星级酒店七星级酒店高峰温泉五星级酒店五星级酒店五星级酒店周边基础设施供水目前清水湾区内无净水厂和供水管网，但东西两侧城镇已有自给供水厂，随着本项目开发，规划利用周边水厂设备为本区供水，考虑到规模的扩大，其设施扩建可与当地政府共同投入。清水湾度假区最大日生活用水量约27387M3/d，最大时用水量约1751.2M供电区内电源采用英州镇鹅仔110千伏变电站电源供给。清水湾区内设置10kv开关站4座，分别位于项目西侧和东侧，10kv配电室19座，分布在各个组团。供电网络由10KV送电网组成，结线方式采用放射式，低压配电网络采用干线式和放射式相结合的方式。线路采用埋地敷设。燃气规划本项目北侧九所岭处设储气站一座，占地面积约为1500平方米，然后通过燃气管道输送到各用气点。燃气管道采用PE管沿主要道路埋地敷设，净覆土深度大于0.8米。电信清水湾区域采用电信电缆沿主要道路敷设至各功能区。线路采用管道埋地敷设，埋深不小于0.9米。排污项目周边污水管网沿道路敷设，根据道路红线及道路宽度情况可布置在机动车道下或绿化带下；项目周边沿主干道和次干道敷设雨水管，再通过雨水口收集雨水汇集到雨水管中，然后再通过雨水管就近原则排至区中天然水体，规划区内支路上采用直接在道路两侧设置铸铁箅子明沟排水。综合防灾防震规范：度假区内新建的各类建筑均按国家现行《建筑抗震设计规范GBJ11-89》进行设计和施工，由区建设行政主管部门监督实施。防洪规范：区内防洪标准参照《海南省防洪规划》，按百年一遇标准设计。防风规范：本区位于台风登陆面，在防风规划上做相应的预防设施。

.规划设计的基本原则设计理念及意向整体定位三亚东岸•顶级滨海人文度假居住区项目形象定位三亚东岸，卓尔不凡的产品，与众不同的度假居住体验！在三亚东岸，打造一种被向往的人文度假生活！“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”形象关键词：格调、品味、人文项目客户定位度假需求可分为享乐需求、休养需求、享受需求和品味需求，依次由较低层次到较高层次。追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致享受，不注重价格，但注重品质；讲求度假生活的气质享受，不看重新奇概念，但看重艺术性、审美性；讲求度假生活的圈层享受，不喜欢大众化，但偏爱与圈子里的人分享快乐……这是度假生活享受的最高境界。追求格调品味的度假客户在进行度假物业的置业时，主要考虑的是项目是否具有品味的居住环境、纯粹的社交圈子、人文的度假氛围和格调的休闲活动等等。目前，三亚已开发的湾区，充斥着各类游客，漫溢着喧嚣与浮华，缺少纯粹的社区环境和人文氛围。而清水湾，纯粹的高尚度假居住区，远离世俗与虚华，是度假客户追求格调品味度假生活的理想之地。而本项目通过高品质打造，将成为格调品味型度假客户置业的首选。产品定位产品定位原则本项目为820亩大盘，产品应多元化、复合化，扩大客户层面，降低开发风险不同产品承担不同的功能，实施合理的开发节奏本项目以高层物业为主流产品，迎合主流客户群需求产品功能划分价值标杆产品形式：独栋和联排别墅承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制产品点：强调对稀缺资源的占有，注重享受感和身份标签盈利空间产品形式：高层承担功能：预留发展弹性，争取更多盈利空间，后期机动调整产品点：适当的户型创新，强调实用度假配套配套形式：酒店、会所、商墅街承担功能：一个超星级酒店，提升项目整体形象；一个精品小酒店，用于长期经营，沉淀资金；一个公寓区会所，满足公寓人群的生活需求；一个别墅区会所，满足别墅区客户的健身、休闲、娱乐需求；一个卡梅尔风情商墅街，启动展示，塑造项目格调、文化。规划设计要求整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以顶级滨海人文度假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接。1、将核心资源转化为核心竞争力本项目最核心资源为海景，充分利用地块资源，人工制造合适坡度，力求实现户户观海。2、满足整体定位要求最大化提升住宅的海景可视度考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值，最大限度提升住宅价值不同密度物业组团布置绿化隔离带，保证住户圈层的纯洁性保证地块内部的私密性和地块之间的开放性，并能便利享受周边的资源设置不同层次的开放空间，形成良好空间层次过渡3、满足分期开发要求首期以酒店及价值标杆产品启动，树立项目高档形象。设施分布提升区域均好性，形成分散的地价峰值点，保证每期均有良好的价值点4、规划空间强调整体结构的层次性开放空间：公众可以到达，随意走动，商业区、会所半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带私密空间：组团内部空间5、酒店排布于沿海通达性较好处海景酒店可以提高酒店经营收益，实现持续的经济效益；6、住宅设计的朝向要求住宅产品保证户型通透，增加采光面；尽量增加主景观面正南、东南、西南朝向产品。7、公寓产品公用部分公用部分尽量做到自然采光、通风；楼梯间及屋顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的前提下，应尽量设计得经济合理，以提高实用率8、人防、消防等要求按照国家和陵水县有关法规项目总体布局本项目自南向北依次排布独栋别墅、联排别墅和中高层公寓；酒店布置于地块西南角位置。（下图为物业排布示意，可根据规划实际情况进行调整）五星级酒店精品酒店商墅街独栋联排中高层五星级酒店精品酒店商墅街独栋联排中高层各物业用地情况：物业类型占面（亩）占面（平方米）占面比独栋别墅5133,6866.14%联排别墅425283,27451.62%中高层222147,82526.94%商业街—商墅（联排）3.752,5000.46%酒店12080,00014.58%风情会所2.251,5000.27%总计824548,784100.00%启动区（前期策划成果之一，仅供提示）启动策略启动物业：本项目以酒店、独栋、联排及商墅街启动；启动规模：（单位：平方米）序号项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）1独栋别墅5,1761,5532联排别墅38,77723,2664酒店77,00038,5005商墅3,3332,0006合计124,28765,319展示区展示区末期酒店用地，启动区作园林处理展示区设置在启动区内展示区内容：综合、体验式酒店会所（于酒店内部设置）风情商墅街小型水车广场、渡口等滨水设施打造公共活动空间售楼处（利用商墅，后期改作商业）社区入口（项目开盘起势的重要节点，社区形象展示点与煽情点，吸引人气）水车广场和木筏渡口（初步建议）是将水资源价值最大化的经济设施，为度假人群营造娱乐场所，点缀以风情商墅，成为情趣十足的公共空间规划设计要求总体要求用地性质：本项目用地为旅游度假居住用地；限高：本项目限高，建议高层18层左右；绿化率：本项目绿化率不低于30%；占地面积：本项目用地面积824亩；建筑面积：本项目总建筑面积为54878平方米。项目总建面(㎡)建面占比住宅独栋别墅9,7061.77%联排别墅145,41426.50%中高层公寓326,16459.43%住宅合计484,28487.7%配套酒店(含1500㎡会所)60,00010.93%商墅(联排)2,0000.36%底商1,0000.18%风情会所(别墅区)1,5000.27%高层会所(公寓区)3,0000.55%总计548,7841项目住宅产品布局商墅街独栋联排中高层商墅街独栋联排中高层项目住宅产品布局示意图项目住宅产品户型配比本项目共建住宅5149套，其中独栋别墅占0.68%、联排别墅占18.82%、公寓占80.49%。项目总建面(㎡)总套数户型面积(㎡)同类物业建筑比例建面(㎡)约合套数占总套数比独栋别墅970636200-25040%3,882170.33%250-30040%3,882140.27%300-60020%1,94140.08%联排别墅145414969100-200100%145,41496918.82%中高层公寓329164414450-7040%130,4662,17442.23%70-10040%130,4661,53529.81%100以上20%65,2334358.45%合计5149484,2835,149100.00%配套及功能设施建议商业设施设计基本原则符合项目高档总体定位通过充满艺术气息的商业，积聚人气和提高影响力以商业创造价值和制造亮点商业设施设计建议商业主题：休闲的、开放的、时尚的启动区商业是商业街形式，后期商业可设计成高层临街底商部分商业可进行功能转换，如商墅可扩展出居住功能；启动区商墅先行打造，提升展示区形象高层底商经营业态——以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主，如洗衣店、西点店、便利店、酒吧、特色餐饮、银行、可外卖的快餐店、美容理发店等等商墅街风格建议——卡梅尔风情参考卡梅尔小镇的OceanAvenue原形，体现格调品味生活。在项目中的作用是项目开发过程中重要的展示性配套，展示度假生活氛围与场景；实现项目营销展示的重要功能，增加项目吸引力；为社区建立生活氛围；商业体前期用以展示和自营，后期可以销售，实现价值收益；规模类似联排别墅的商业体，每个商业体约250平方米，可连接为商业街。约8个，总共约2000平方米。规划主干道规划主干道主入口商墅酒店建议卡梅尔风情度假酒店——营造风情展示的同时提供度假生活的休闲配套。酒店设置在启动展示区的最佳位置，拥有最好的资源，和一线海资源及滨海娱乐配套形成良好的景观面，给客户带来震撼的视觉冲击。规划主干道超星级酒店规划主干道超星级酒店会所建议设置三个会所：在酒店底层设置酒店会所、在主景观尽端设置风情会所以及在高层底层设置公寓会所。规划主干道规划主干道主入口酒店会所，1500㎡风情会所1500㎡主景观公寓会所3000㎡别墅区会所风格建议采用卡梅尔风情。主景观尽端及会所的结合展示主景观尽端及会所的结合展示建立与海的联系通过社区道路体系合理规划，强调加强与海的互动和联系，凸显滨海风情特色－社区主景观轴与海的直达，建立强烈的关联性－设置众多步行式小径通往海边，通过道路表达人对海的主动参与－打造具备活力与休闲意向的海岸线主入口滨海活动区主入口滨海活动区－动区滨海沙滩区－静区*视图仅作为道路体系的演示，无实际参考意义次要道路通海次要道路通海主要道路通海主要道路通海打造一条滨海漫步长廊在项目中的作用是项目前期阶段重要的度假配套，使项目直接与海建立联系，创造滨海意境，提升整个项目的资源价值；满足是社区内常住者的休闲需求位置建议建于酒店东侧沿酒店与别墅区的水景轴线向南面延伸，具体位置根据实际情况确定。功能构想便于漫步行走的曲折幽静的小路，路段之中设置座椅等休憩设施；规模道路一直延伸到海边，约2~3公里长。建筑风格建议建筑风格设计基本原则建筑的色彩统一，形式相异；建筑元素符号与滨海风情相关；建筑风格体现休闲氛围；建筑风格设计建议整体设计可以考虑南太平洋NOOSA风格形态简洁、具有冲击力的建筑外形暖色调、几何感、挺拔的立面建筑细节体现南太平洋热带风格元素以国际上著名的滨海主题为主基调建筑主题一定要通过建筑形象明确传达，给消费者以直观的感受建筑设计开阔、开放，整体感强、通透性好，体现出滨海特色建筑外部色彩为对比强烈、清爽的明亮色系建筑风格通过外观色彩和线条传达建筑细节上体现楼盘高品质低密度产品采用与海洋相联的立面特色，具备滨海别墅的元素高层建筑外观轻巧通透、富于变化，体现宽敞、透明的海洋系高层建筑符号园林风格建议园林风格设计基本原则园林风格可与建筑风格形成差异化和谐以滨海国际风格为园林主题建立围绕商业街区、公共绿地打造景观核心区与滨海景观形成互动，体现水休闲特色园林风格设计建议要求：体现滨海休闲文化、格调及品味整体设计可采用主题鲜明、风格清晰、风情引入打造强势园林－大溪地主题情景风格多组团园林：各组团之间采用不同的小主题，主题要与产品在项目中的级次相匹配加强品质感，注重细节处理，以细节体现品质集中展现集中展现水景结合风格说明：水系的运用：本身具备观赏性的同时，强调人的参与性及自然结合植被的搭配：野花丛、椰林、古树色彩的穿插：丰富的色彩来源与多样化布置人文自然元素：主题下特有的图腾，纹饰；原生态材质使用；特色风情的园林小品道路设计建议设计原则：人车分流人行道路避免过多使用直路人行道路铺设－道路功能便利通达性好，避免过于复杂，注重与景观的结合－步行道宜曲不宜直不宜大，突出蜿蜒形态；加强铺装的精致度，虽有野趣－要体现人工雕琢的价值感，配合高尚社区形象驻留空间建议驻留空间设置原则：把控驻留空间尺度，小体量多数量的驻留点散布于社区考虑到度假客户特点，注意与景观的结合和步行便利性停车位建议停车位设置原则：别墅区：保证一户一车库，半地下或地上独立车库，设置在楼体内，另外再设置部分地上临时停车位；高层区：地下停车为主，地上停车为辅，此外设置部分组团外临时停车位，解决大约0.1:1的停车需求；别墅类产品的车位设置建议图示：别墅类产品的车位设置建议图示：层高低于2.2米地下室改建的多功能空间组团外地上停车高层产品的车位设置建议图示：半地下停车场地下停车场社区精神关键词：曲径/组团/格调建筑布局脱离兵营式的建筑排布，形成组团式、错落有致的发展格局，增强心理认同感与归属感，体现滨海格调生活的社区精神。社区内部曲折蜿蜒的步行道路