物业公司管理概论试题库

物业治理概论试题库

第一章物业的治理概述

一、填充题：

1.“物业”通常用来指称各类房屋建筑及其（附属设备设施），有的还包括周边场地、庭院等。

2.物业治理是一个非常宽泛的概念，除了（住宅、写字楼、商场）等主要物业类型的治理之

外，它还渗透到工业厂房、货柜码头、隧道、桥梁、地铁、轻轨、各类文化、体育、艺术场馆，如

美术馆、博物馆、展览馆、科技馆、影剧院、以及医院、学校、教堂、科研院所、甚至墓园、赌场

等差不多所有物业类型之中。

3.一样认为，物业治理起源于（19）世纪（60）年代的英国，迄今已有（140）多年的历史。

4.物业治理在英国滥觞伊始，就很快取得很大成功。此后又连续推

广至（欧洲大陆、北美）等发达国家和地区，以及英联邦范畴内的一些经

济较发达的国家和地区。

5.现代意义上的专业化物业治理，大体形成于（19）世纪末期的（美国）。

4.物业治理的基本任务是为物业用户提供物业所辖区域内的（公共服务），以及代表（物业

用户）

与社会公用事业机构等保持业务联系，及时处理与物业有关的对外联系事务。

5.物业治理法律关系是指人们在物业治理行为中发生的各种关系，如政府各有关部门对物业

治理企业的（监督指导）关系，业主与物业治理企业之间的（治理事务托付）关系，业主委员会成

员与全体业主之间的（选举与被选举关系），等等。

6.物业治理法律关系的（主体）是指参加物业治理法律关系，享受权益和承担义务的个人和

组织。

7.物业治理法律关系的（客体）是指物业治理法律关系主体的权益义务共同指向的对象，即

各类物业及其附属设备、设施，以及物业治理服务的实施行为，政府有关部门的监管行为等。

8.物业治理法律关系的内容，是指物业治理主体之间依据（法律和合

同）享有的权益和承担的义务。

二、判定题：

在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打J（或T）,错的打X（或F）。

1.世界上第一个物业治理的行业组织是成立于1908年的“芝加哥建筑物治理人员组织”

（ChicagoBuildingManagersOrganization.简称CBMO）。（T）

2.第一个全美业主组织是“建筑物业主组织"（BuildingOwnersOrganization,简称BOO）。

（T）

3.“建筑物业主与治理人员协会"（BuildingOwnersandManagersAssociation,简称BOMA）。

是美国的一个地方性和区域性组织的全国联盟。代表业主、房东在物业治理关系中的利益。（T）

4.香港的专业化物业治理模式源自美国，并根据香港本地的实际情形有所发展。（F）

5.1866年，香港的物业治理业内人士发起成立了英国皇家物业经理学会香港分会，在香港大

力推广物业治理制度，并取得可喜成绩。（F）

6.我国大陆的物业治理起步较晚，其最早的发源地是20世纪80年代初期的深圳。（T）

7.上海第一家专业物业治理企业产生于1991年，治理着上海古北新区的高档居住物业楼盘。（T）

8.2003年9月，国务院颁布的《物业治理条例》付诸实施。（T）

9.物业治理法律关系是以确定的权益和义务为内容的社会关系，它只对法律关系各方，包括

业主、承租人、物业治理企业、政府有关各部门之间产生法律约束力。（T）

10.物业治理法律关系所确定的权益和义务是通过“业主公约”、”物业治理服务合同”以及国

家和政府部门的有关法律、法规来加以体现的，有关各方一旦违反，将承担法律责任。（T）

11.物业治理法律关系由主体、客体、内容三个基本要素构成。（T）

12.物业治理法律关系的客体通常包括物业治理企业，业主、租户和其他物业使用人，业主大

会和业主委员会，政府主管部门等。（F）

13.物业治理法律关系是靠主体权益的行使和义务的履行来实现的。

（T）

14.物业治理以提供物业用户私用部位设备设施的保护修理，以及其他私人领域的服务为基本

任务，兼顾物业公共区域、公共部位、共用设备设施的保护等服务。（F）

15.物业治理行业发展至今，仍旧很不平稳。其主要原因在于各个国家、地区、城市之间社会

经济发展不平稳，如人均国民收入、城市化水平、人口集中程度、居住公共区域形成的水平不平稳。

（T）

16.物业治理服务范畴的涵盖面日益宽广。在经济发达国际化大都市，该行业几乎己渗透到所

有物业门类（包括自成治理体系的宾馆、军事要塞等）。（F）

17.时至今日，物业治理服务的形式已日益丰富多彩。一些全球性物业治理大企业，已能为各

类物业用户提供各种形式的代办服务、产业治理服务、行政及后勤保证服务等深受他们欢迎的服务,

并已形成成熟的服务理念与服务模式。（T）

三、单选题：

以下各题中只有1个答案是正确的，将你认为正确的答案代码（A、B、C、D）填入下

表中题号右侧的空格内。

1.2.3.1.5.

6.7.8.9.10.

1.政府主管部门必须履行以下义务：

A依法提请成立业主大会和选举业主委员会

B按照相关法律法规规定进行行政作为

C遵守业主公约

D监督、指导物业治理企业开展业务活动

四、多选题:

以下各题中至少有2个或2个以上正确答案，将你认为正确的答案代码（A、B、C、D）

填入下表中题号右侧的空格内。

1.2.3.4.5.

6.7.8.9.10.

1.业主享有以下权益:

A依法提请成立业主大会和选举业主委员会B选聘物业治理企

业

C使用物业公共区域、公共配套设备设施D按时足额缴纳物

业治理费用

2.主必须履行以下义务：

A遵守业主公约B遵守物业治理企业制定的治理制

度

C按时足额缴纳物业治理费用D要求物业治理企业提供托付服务

合同约定的服务

3.物业治理企业必须履行以下义务：

A为业主提供物业治理服务托付合同规定的服务

B为租户提供物业治理服务托付合同规定的服务

C为其他物业使用人提供物业治理服务托付合同规定的服务

D按合同规定获得物业治理酬金或利润

4.业主委员会依法享有以下权益：

A在业主的授权下对物业治理企业的服务内容进行监督

B在业主的授权下对物业治理企业的服务质量进行监督

C主动接受政府有关部门指导

D积极配合物业治理企业开展工作

5.业主委员会必须履行以下义务：

在业主的授权下对物业治理企业的服务内容和服务质量进行监督

主动接受政府有关部门指导

积极配合物业治理企业开展工作

和谐业主、租户及其他物业使用人与物业治理企业之间关系

6.政府主管部门依法享有以下权益：

A制定相关行政规章，规范物业治理市场行为

B监督、指导物业治理企业开展业务活动

C处罚物业治理企业和业主违规行为

D积极配合物业治理企业开展工作

五、问答题：

1.为什么说物业治理行业是社会经济发展到一定阶段的产物？

物业治理作为房地产开发的一个衍生行业，相当于房地产开发的售后服务环节。

房地产产品作为价值昂贵、极其耐用的财产，在整个社会财富中占据了十分可观的比例。其使

用年限少则数十年，多则数百年，其治理保护服务的市场非常之大。

但人的消费需求，特别是服务性的消费需求需要一定的经济支付能力来支撑。只有当人们衣

食住行的基本需求得到基本满足之后，仍有余外消费能力，才有可能在已有房屋居住以后，还期望

享受到更好的相关服务。

因此，物业治理行业总是先在经济发达的国家和地区的大城市中得到推广，然后才会逐步影

响到经济比较落后的国家和地区。

2.为什么说物业治理行业是人口集中化、居住立体化的产物？

相伴着经济发展而来的人口城市化、集中化和居住立体化，使得人们的居住形式发生了很大变

化。为了节省有限的土地资源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情形下，人们只能为节省

土地资源而向高空发展，建造越来越高的公寓、大厦甚至摩天大楼。于是就产生了建筑公共区域、

公共部位和共用设备设施，这些公共区域、公共部位、共用设备设施无疑都需要有独立的专业机构

来进行保护治理，否则就会因为无人过问而导致损坏而无法正常使用。因此，在人们的居住形式因

上述原因而发生这些变化时，物业治理臼然也就应运而生了。

六、简答题：

1.简述我国物业治理的基本现状和发展趋势

1.基本现状

(1)起步虽然较晚，但发展很快，特别是在经济增长迅速的一些

大中型城市和特大型城市中更是如此。

(2)成为提高人们生活质量，吸纳转岗劳动力的主要行业之一

(3)地区之间，企业之间发展水平参差不齐

2.发展趋势

(1)承担部分社区治理和社会治理功能

(2)服务内容日益深化

(3)治理的物业门类日益增多，并渗透到几乎所有物业领域之中

第二章不同使用目的物业的治理内容和特点要求

一、填充题：

1.收益性物业的经营治理预算主要分为(收入)和(支出)两大部分。

2.收益性物业的收入主要来自（出租单元的租金），此外还有一些其他的（辅助收入），如停

车费、保管费、洗衣费等。

3.收益性物业租金收入的数量与物业的（可租面积）、（租金价位）、（出租率）以及（租金的

收缴率）密切相关。

收益性物业是指业主通过收取长期、稳固的（租金收入）以回收投资并获取收益的物业。

4.收益性物业治理是指以（使用空间）的租赁为中心而开展的，确保使物业始终处于最佳运

作状态的一系列工作。

5.收益型物业治理是一种（经营性）治理。

6.收益型物业治理的一切经营治理活动，都必须紧紧环绕如何实现（物业空间的出租）并为

业主获取相应收益这一核心来展开的。

7.收益性物业的经营性治理主要包括（市场营销）和（租赁治理）这两方面的工作。

二、判定题：

在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打J（或T）,错的打X（或F）。

1.消费型物业大体是指用于业主自己使用、消费的物业。（T）

2.消费型物业一样以提供物业公共区域和共用部位的治理服务为主，适当兼提供一些私用部

位所需的特约服务。（T）

3.收益性物业的可租面积在无扩展或挖潜计划的情形下是一个静态的指标。（T）

4.收益性物业的租金的收缴率并不主要取决与治理者的努力以及租户的配合程度。（F）

5.收益性物业的租金价位和出租率一样不会因经济形势和房产租赁市场的兴衰而起伏不定。

(F)

6.出租房源的需求量或新增供应量的变化都会对原有物业的出租率产生直接影响。（T）

7.收益性物业治理与非收益性物业治理的主要区别在于是否具有经营性。（T）

8.公益型物业是指为了社会公众需要、向公众提供服务、供社会公众共同使用而建造的物业。

（T）

9.公益型物业一样没有共用部位与用户私用部位之分。（T）

10.公益型物业一样没有前台区域和后台区域之分。（F）

11.公益型物业治理服务的范畴几乎涉及整个物业的全部区域和所有设备。（T）

12.公益型物业的治理者除了提供常规设备的运行治理服务之外，还要提供专业设备的运行治

理服务。（F）

13.公益型物业一样不成立业主大会、业主委员会这样的业主自治机构。（T）

14.公益型物业的治理工作量峰谷通常都不明显。（F）

15.公益型物业所接待的客流大多为一次性的流动人群。（T）

16.公益型物业具有社会窗口形象的作用，容易发生新闻焦点事件。（T）

三、单选题：

以下各题中只有1个答案是正确的，将你认为正确的答案代码（A、B、C、D）填入下

表中题号右侧的空格内。

1.2.3.4.5.

6.7.S.9.10.

(A)消费型物业的治理一样需提供公共服务和私人事务的延伸服务。

(B)消费型物业的治理一样不需提供公共服务和私人事务的延伸服务。

(C)消费型物业的治理一样以提供公共服务为主，而基本无需提供私人事务的延伸服务。

(D)消费型物业的治理一样以提供私人事务的延伸服务为主，而基本无需提供公共服务。

四、多选题:

以下各题中至少有2个或2个以上正确答案，将你认为正确的答案代码(A、B、C、D)

填入下表中题号右侧的空格内。

1.2.3.4.5.

6.7.8.9.10.

1.物业公共区域、共用部位的治理服务，一样包括但不限于以下内容

(A)公共设备的操作、修理、保养(B)物业用户上门零修服务

(C)公共秩序保护(D)处理公共关系

2.物业安全工作包括：

(A)保安工作(B)开荒清洁

(C)停车治理(D)装修治理

3.物业清洁工作包括：

(A)新落成物业的垦荒性清洁(B)物业的日常保洁工作

(C)定期的彻底清洁(D)装修治理

4.收益性物业的日常运作主要包括:

(A)营运治理

(B)修理服务

(C)租赁治理

(D)市场营销

5.收益型物业的经营性治理包含了以下主要职能：

(A)收益型物业的经营性治理

(B)收益性物业的日常运作

(C)收益性物业的财务控制

(D)收益性物业的绿化服务

6.收益性物业的市场营销的最基本要求是：

(A)根据市场条件为每一个出租单元确定合理的租赁价格

(B)应用最有效的广告促销等手段出租物业

(C)认真做好财务控制

(D)认真做好绿化服务

7.收益性物业的治理者的基本职能是：

(A)为业主治理物业(B)为业主创造来自物业的收入

(C)使物业保值增值(D)为业主创造来自物业以外的收入

8.从广义上讲，收益性物业的专业化治理包括以下形式：

(A)托付专业机构进行顾问治理(B)托付专业机构主持治理工作

(C)按照专业标准来治理物业(D)业主自行治理物业

五、问答题：

1.物业为什么通常具有保值、增值功能？

由于作为物业之根本的土地的稀缺性和不可再生性，物业也就具有了

难以替代性和十分明显的保值、增值功能。

物业的保值、增值功能，从长远看，会尤为明显。这是因为，从某种意义上讲，土地资源基本

上是一个恒定的常量。与经济的迅速发展、人口的急剧膨胀、人均居住用房、办公用房、商业用房、

生产用房需求的增长、人均GDP增长而导致的房屋投资、消费能力增长的速度相比，沧海桑田的

变化毕竟太过遥远，且不论这种变化的方向还有可能是与我们对土地的需求背道而驰的；而人工填

海造地毕竟要受到财力和自然条件等各方面因素的限制，相对于自然形成的土地资源而言，前者在

量上完全可以忽略不计。

2.怎样制定收益性物业的出租计划表？

1.通常采取的做法是先调查本地区同类或相似可比物业的租金水平，分析本地区同类和近似

物业的总体供求情形，通过与区域内同类物业的情形分析，比较租约价值，对包括面积、地点、设

施设备和出租结构等在内的有关信息进行租赁分析，这样房屋相对市场价格就可以大致确定，然后

就可以在此基础上对每一类物业作适当的定位。如果各种房型的单元需求不均，人们对某一房型的

单元比对其他房型的单元需求量大，物业经理就必须相应地调整基本租金表，提高人们较多关注的

单元的基本租金，降低需求量少的单元的租金。

2.物业经理要评估所管物业的盈利能力。由于出租收入与租金价位及出租率密切相关，因此

物业经理一定要及时、详细了解相似楼宇的租金水平，并亲自感受出租物业是否感觉舒服，价格合

理；同时对物业周边地区家庭结构变化、人口流动情形、潜在租客的收入水平、收入中用于租房开

支的比例等情形也要及时了解清楚，并在此基础上结合物业所在地区的出租率水平，就可以较为准

确地估算出所治理的公寓的静态投资回报能力。

3.收益型物业的经营性治理特点体现在哪些方面？

收益性物业的治理也可以称为“经营性物业治理”或“营利性物业治理”。顾名思义，这种治

理活动的基本特点是“经营性”或“营利性”。所谓“经营性”或“营利性”可以从3个方面来懂

得：

1.收益性物业必须通过出租经营才能产生收益；

2.收益性物业的治理机构本身是经营性机构，必须通过经营性的治理活动来获取治理酬劳；

3.这项经营性治理活动的酬劳应与物业的经营收益相联系。

六、简答题：

1.简述专业化治理对收益性物业的重要性

1.收益性物业治理的专业化为物业投资者提供了极大的方便，良好的

物业治理可以最大限度降低出租空间闲置率和物业运作费用，保证物业投

资者获得较高的收益和投资酬劳，保持正常的物业保护保养，向承租人提

供良好的服务。

2.专业化治理有利于提高整个社会的收益性物业治理水平，使物业治

理形成一门特别的职业和专门的代理机构。治理公司和治理专家必须不断

致力于提高自身的治理业务水平，否则他们将面临着业主托付治理目标和

同行竞争两方面的压力。

3.专业化治理有助于形成治理的规模经济。它可以最大限度地发挥现

有工作人员和设备的生产潜力，为多项物业业主治理物业，从而达到治理

的规模经济。这样既有利于物业业主，又利于物业的承租人，因为成本的

降低为业主带来更高的收益率，同时也为降低租金创造了条件。

4.专业化治理有利形成物业治理的理论研究领域，形成物业治理学

科，形成物业治理行业协会。

第三章不同高度物业的治理内容和特点要求

一、填充题：

1.物业从高度的角度进行划分，通常可以分为（平房物业）、（低层物业）、（多层物业）、（高

层物业），以及（超高层物业）。

2.平房物业是（只有1层的建筑）、低层物业是（2—3层的建筑）、多层物业是（4层至高24

米以下（不含24米）的建筑）、高层物业是（高24米至100米以下（不含100米）的建筑），超高

层物业是（高1（）0米及100米以上（含100米）的建筑）。

3.高层物业除结构一样与多层物业不同之外，通常还会比多层物业多出（电梯设施），容积率

通常也更（高）。遇有紧急情形时，人员疏散更加（困难）。

4.高层物业的消防通道平时不能（堵塞），不能堆放（杂物）；通往（屋顶露台）的门平时不

能上锁。

5.高层物业在治理上除了要做一些与多层物业相似的工作外，还要加强电梯的（定期保养和保

护）。

6.高层物业的供水一样先由（市政水网）将水引入大厦的（地下水箱），再用水泵将水输送到

大厦的（屋顶水箱），然后利用（屋顶水箱）与用户终端之间的落差进行供水。

二、判定题：

在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打J（或T）,错的打X（或F）。

1.“小高层”这一概念，主要是在居住物业范畴内流行，公共建筑中鲜有此类说法。（T）

2.多层物业的设备一样较为复杂，因此在设备修理治理方面的工作很多。

（F）

3.不少多层物业中都采用屋顶水箱供给四楼以上用户用水的供水方式。（T）

4.多层物业大多采用钢混结构，其承重墙体一样采用钢筋水泥浇注。（F）

5.小高层物业没有规范的精确标准，而只是一种约定俗成的通俗叫法。（T）

6.高层物业的地基一样需要打桩，并采取钢混结构或全钢结构建造。（T）

7.高层物业发生火灾时，电梯一样不能使用。（T）

8.即使在电梯较多的物业区域里，也没必要要求修理商派专人到现场上班。（F）

9.超高层物业因其体量庞大，住户众多，设备先进、复杂，因此，在设备运行保护、消防、

安全、客户服务等方面工作任务尤为繁重。（T）

三、简答题：

1.简述超高层物业的治理特点与要求

1.密切关注建筑物的沉降问题

2.需加强对设备的保护保养，使其发挥正常的使用功能

3.消防问题特别突出

4.防止雷击、防止幕墙玻璃坠落

5.采取一切有效措施，挖掘超高层物业的节能潜力

6.定期灭鼠、灭虫，防止老鼠咬坏供电线路和通讯线路，引发电器故障或通讯中断事故

第四章不同用途物业的治理内容和特点要求

一、填充题：

1.零售物业是零售业进行（有形商品）销售的场所。它主要包括（大型百货公司）、（超市）以

及其他各种类型的综合、居住物业，即住宅。通常为人们（工作、购物）等活动之外休息起居的私

密场所。

2.居住物业的形状一样有（公寓）、（排屋）、（别墅）等。

3.居住物业中的服务大体可以分为（公共服务）、（专项服务）、（特别

服务）等3个层次。

4.别墅类物业的多样化服务包括（秘书式商务服务）、（保姆家政服务）、（家庭医疗保健服务）、

（休闲娱乐服务）。

5.居住物业，即住宅。通常为人们（工作、购物）等活动之外休息起居的私密场所。

6.居住物业的形状一样有（公寓）、（排屋）、（别空）等。

7.居住物业中的服务大体可以分为（公共服务）、（专项服务）、（特别

服务）等3个层次。

8.别墅类物业的多样化服务包括（秘书式商务服务）、（保姆家政服务）、（家庭医疗保健服务）、

（休闲娱乐服务）。

9.物业的保安设备主要包括（监察系统）和（报警系统）。监察系统包括（监控）、（中控）和（巡

逻）设备，报警系统主要包括（红外线防盗系统）和（门磁系统）。

10.物业公共区域如发生刑事案件时，物业治理企业除了应在第一时间设法予以阻止和尽量保护

案发觉场不被破坏之外，还应当立刻向（公安机关）报警，将有关事件交给他们妥善处理。

11.办公物业的清洁保洁工作一样包括（开荒清洁）、（日常保洁）和（周期性彻底清洁）工作。

12.除了物业设备的日常操作运行之外，有关物业设备的另一项工作任务就是物业设备的（保养

修理）和（更新）。

13.大厦设备的保护保养工作包括计划内和（计划外）的设备保护保养工作。

14.物业治理中心工程部的主要任务包括：1.大厦设备的（保护保养）；2.大厦设备的（运行治理）;

3.大厦设备的（技术档案治理）；4.大厦设备的（节能治理）。

15.大厦设备的运行治理工作主要包括：（1）制定并严格执行大厦设备的（巡检）制度和（运行

记录）制度；（2）督促所有设备运行治理人员（认真履行职责）。

16.大厦设备的技术档案治理工作主要包括：（1）大厦工程设备技术资料的（收集）和（整理归

档）、（2）设计大厦设备的（标准化登记卡）和（巡检记录表格）。

17.大厦工程技术档案主要包括（大厦竣工技术资料）和（大厦设备的规范技术说明书）。

18.大厦设备的节能治理的主要内容包括：（1）建立大厦设备运行的（动态治理机制）；（2）制

定物业公共区域的（不同照明方案）。

19.物业财务报表主要包括（资产负债表）、（收入开支表）和（债务债龄表）。

20.物业财务报表反映的主要是物业目前的（财务运营状况）、（现金流量）、（拥有的资产）和（外

欠的债务）。

21.收取物业治理费的准备工作包括：（1）确定物业治理费的（收取标准）：（2）分析（影响物

业治理费收入）的情形；（3）确定物业治理费的（收取部门）：（4）制定物业治理费的（收取流程）。

22.在确定物业治理费的收取标准时，除了必须考虑一些（必要开支）外，另外还必须考虑留有

一定数额的（紧急备用经费），主要是为了防止某些设备突然发生非常损坏。

23.影响物业治理费收入的最主要因素是物业的（入住率）和（收缴率）。

24.物业治理支出项目包括：1.（物业治理酬金）、2.（员工工资和福利开支）、3.（物业公共区

域水电费用）、4.（大厦设备修理保养费用）、5.（清洁外包合同费用）、6.（保险费用）、7.（员工培

训费用）、8.（大厦日常消耗品费用）、9.（大厦治理中心的日常开支）、10.（专业费用）、11.（税金）

等。

25.大厦固有设备在保修期内的保养与修理一样由（供应商）按（供货合同）免费提供。

26大厦保险费用包括（财产一切险）和（公众责任险）。

27员工培训费用用于支付组织大厦经理和其他员工参加政府规定的（物业治理经理培训）、（物

业治理员培训）、（保安培训）、（消防培训）、（监控员培训）等岗位证书课程的培训费用。

28大厦治理中心的日常开支包括（办公费用），（办公设备的折旧），（电话费），（治理人员的移

动通讯费）等。

29物业治理企业从物业治理费中提取的（治理酬金）的应缴税额，由物业治理企业承担；其余

部分的应缴税额计入（物业治理成本），在提取治理酬金以后的（其余治理费收入）中列支。

30.实行（酬金制）的物业治理企业除了每月将报表向业主和租户公布之外，每年还要聘请独立

的（专业会计师事务所）对其帐目进行审计，并将审计报告提供给（业主）批阅。

31.物业治理企业的财务分析一样可以从两个不同角度进行：1.以同一大厦的（月、季、年度）

为单位，采用（纵向比较）的方式，进行物业治理费收支情形的财务分析，其中特别要着重分析每

一跨度单位中的收支非常波动情形。2.以各个大厦的（收支情形）为基础，进行彼此间的（横向比

较）。

32出租物业的治理使用，一样是由（预租合同）和（租赁合同）来对租赁双方的权益、义务加

以规范（涉及物业的公共结构、公共设施、公共部位的治理使用时，还须由（治理公约）加以规范）。

33.物业租赁合同应当包括以下内容：1.（合同标的及租金）、2.（租赁期）、3.（租赁双方的各

自责任）、4.（大楼保险）、5.（治理公约的遵守）、6.（押金）。

34.大厦商务中心的服务内容通常包括：1.（文字图象处理和制作）服务、2.（信息传输）服务、

3.（文本翻译）服务、4.（会务）服务、5.（代办）服务。

35.在办公楼装修过程中，装修材料、工具的运输和装修垃圾的清运都有（时间限制）、（地点限

制）以及（运输工具限制）。

36.物业治理中心在办公楼装修治理过程中，要对业主自用单元或租户租用单元的（装修工期）、

（装修时间）、（装修噪音及气味）进行控制。

37.物业的保安设备主要包括（监察系统）和（报警系统）。监察系统包括（监控）、（中控）和

（巡逻）设备，报警系统主要包括（红外线防盗系统）和（门磁系统）。

38.物业公共区域如发生刑事案件时，物业治理企业除了应在第一时间设法予以阻止和尽量保护

案发觉场不被破坏之外，还应当立刻向（公安机关）报警，将有关事件交给他们妥善处理。

39.办公物业的清洁保洁工作一样包括（开荒清洁）、（日常保洁）和（周期性彻底清洁）工作。

40.除了物业设备的日常操作运行之外，有关物业设备的另一项工作任务就是物业设备的（保养

修理）和（更新）。

41.大厦设备的保护保养工作包括计划内和（计划外）的设备保护保养工作。

42.物业治理中心工程部的主要任务包括：1.大厦设备的（保护保养）；2.大厦设备的（运行治理）;

3.大厦设备的（技术档案治理）；4.大厦设备的（节能治理）。

43.大厦设备的运行治理工作主要包括：（1）制定并严格执行大厦设备的（巡检）制度和（运行

记录）制度；（2）督促所有设备运行治理人员（认真履行职责）。

44.大厦设备的技术档案治理工作主要包括：（1）大厦工程设备技术资料的（收集）和（整理归

档）。（2）设计大厦设备的（标准化登记卡）和（巡检记录表格）。

45.大厦工程技术档案主要包括（大厦竣工技术资料）和（大厦设备的规范技术说明书）。

46.大厦设备的节能治理的主要内容包括：（1）建立大厦设备运行的（动态治理机制）；（2）制

定物业公共区域的（不同照明方案）。

47.物业财务报表主要包括（资产负债表）、（收入开支表）和（债务债龄表）。

48.物业财务报表反映的主要是物业目前的（财务运营状况）、（现金流量）、（拥有的资产）和（外

欠的债务）。

49.收取物业治理费的准备工作包括：（1）确定物业治理费的（收取标准）；（2）分析（影响物

业治理费收入）的情形；（3）确定物业治理费的（收取部门）；（4）制定物业治理费的（收取流程）。

50.在确定物业治理费的收取标准时，除了必须考虑一些（必要开支）外，另外还必须考虑留有

一定数额的（紧急备用经费），主要是为了防止某些设备突然发生非常损坏。

51.影响物业治理费收入的最主要因素是物业的（入住率）和（收缴率）。

52.物业治理支出项目包括：1.（物业治理酬金）、2.（员工工资和福利开支）、3.（物业公共区

域水电费用）、4.（大厦设备修理保养费用）、5.（清洁外包合同费用）、6.（保险费用）、7.（员工培

训费用）、8.（大厦日常消耗品费用）、9.（大厦治理中心的日常开支）、【0.（专业费用）、11.（税金）

等。

53.大厦固有设备在保修期内的保养与修理一样由（供应商）按（供货合同）免费提供。

54.大厦保险费用包括（财产一切险）和（公众责任险）。

55.员工培训费用用于支付组织大厦经理和其他员工参加政府规定的（物业治理经理培训）、（物

业治理员培训）、（保安培训）、（消防培训）、（监控员培训）等岗位证书课程的培训费用。

56.大厦治理中心的日常开支包括（办公费用），（办公设备的折旧），（电话费），（治理人员的移

动通讯费）等。

57.物业治理企业从物业治理费中提取的（治理酬金）的应缴税额，由物业治理企业承担；其余

部分的应缴税额计入（物业治理成本），在提取治理酬金以后的（其余治理费收入）中列支。

58.实行（酬金制）的物业治理企业除了每月将报表向业主和租户公布之外，每年还要聘请独立

的（专业会计师事务所）对其帐目进行审计，并将审计报告提供给（业主）批阅。

59.物业治理企业的财务分析一样可以从两个不同角度进行：1.以同一大厦的（月、季、年度）

为单位，采用（纵向比较）的方式，进行物业治理费收支情形的财务分析，其中特别要着重分析每

一跨度单位中的收支非常波动情形。2.以各个大厦的（收支情形）为基础，进行彼此间的（横向比

较）。

60.出租物业的治理使用，一样是由（预租合同）和（租赁合同）来对租赁双方的权益、义务加

以规范（涉及物业的公共结构、公共设施、公共部位的治理使用时，还须由（治理公约）加以规范）。

61.物业租赁合同应当包括以下内容：1.（合同标的及租金）、2.（租赁期）、3.（租赁双方的各

自责任）、4.（大楼保险）、5.（治理公约的遵守）、6.（押金）。

62.大厦商务中心的服务内容通常包括：1.（文字图象处理和制作）服务、2.（信息传输）服务、

3.（文本翻译）服务、4.（会务）服务、5.（代办）服务。

63.在办公楼装修过程中，装修材料、工具的运输和装修垃圾的清运都有（时间限制）、（地点限

制）以及（运输工具限制）。

64物业治理中心在办公楼装修治理过程中，要对业主自用单元或租户租用单元的（装修工期）、

（装修时间）、（装修噪音及气味）进行控制.

65.零售物业是零售业进行（有形商品）销售的场所。它主要包括（大型百货公司）、（超市）以

及专业商店和商场。

66.从传统意义上讲，零售物业（面积）的大小决定商业企业规模的大小。

67.零售物业就其占有形式而言，可以分为（自用零售物业）、（租赁零售物业）、（转租零售物业）。

68.商场的公共保安服务主要包括：1.营业时间的（安全监控与巡视）、

2.营业终止时的（安全检查）、3.夜间（值班工作）、4.制定防盗措施和（处

理紧急突发事件）的预案、5.消防治理工作

69.商场治理中心除需提供常规物业治理服务之外，还需提供的其他治理服务有：1.（开业庆典

服务）、2.（广告治理）、3.（金库区治理）、4.（员工专用通道治理）、5.（员工食堂治理）、6.（园

艺治理）等。

二、判定题：

在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打J（或T）,错的打X（或F）。

1.物业公共服务是指保安、清洁、公共设备设施的操作、运行、保护

等项服务。（T）

2.物业公共服务由向住户收取的治理费来支付其开支。（T）

3.物业公共服务的范畴不限于物业管辖区域内的公共地方、共用部位

以及公共设备设施和共用设备设施。（F）

4.物业专项服务要求执行的统一定价标准。（F）

5.物业特约服务一样应作为常设项目明码标价公示。（F）

6.居住物业的治理对设备技术方面的力量配备要求一样不如非居住物业的要求高。（T）

7.大多数居住物业的清洁要求没有甲级办公楼、豪华商场等非居住物业的要求高。（T）

8.即使是超级大盘的居住物业，也不难采用封闭治理模式。（F）

9.在居住物业中，物业治理服务企业的服务对象一样都是自然人身份的居民。（T）

10.在非居住物业中，物业治理服务企业的服务对象大多不是以法人身份显现的各类组织机构。

（F）

11.公寓住宅安全防范的主要部位在大堂、电梯厅及公共楼道。（T）

12.别塞小区安全防范的主要部位在小区公共道路上。（T）

13.别墅小区安全防范的特点是防范区域的范畴更广，视线的死角更多。（T）

14.别嬖小区大多地处郊外人烟稀少之处，因此对小区周界的防盗报警系统没有较高要求。（F）

15.别墅公共区域的清洁与普通公寓差异不大，但是在杀虫服务方面的要求和频率要高得多。

（T）

16.资产治理服务的内容主要包括日常治理、租务治理、产权过户与财

务治理等专业配套服务。（T）

17.会所一样是指与居住物业相配套的、为物业用户服务、能给人们提

供提供休闲、娱乐、健身、社交等活动的场所。（T）

18.会所大致上是于上个世纪80年代中期至90年代初期在广州形成和发展起来的。（F）

19“泛会所”是指其活动场所不受限于室内的封闭空间，而是与社区大环境有机结合。（T）

20.物业项目的档次和品位主要体现在物业项目的地段、容积率、建筑密度、得房率、外观设计、

建材和设备品质、环境、包括绿化、水景等元素的设计、布局等方面。（T）

21.实行严格会员制经营模式的物业一样都是高档居住物业。（T）

22.非会员制的会所一样都实行封闭式经营。（F）

23.办公楼可以分为纯办公楼和综合性办公楼。（T）

24.知名大公司大多租用档次较高的综合性办公楼，因为它的用户之间少有相互干扰。（F）

25办公物业除了一样的常规物业治理服务之外，通常还要为业主和租户提供租务治理、商务中

心服务，投保物业保险等服务。（T）

物业外墙清洗工作不必由具有外墙清洗资质的清洁公司和具有高空操作证书的清洁工人来完

成。（F）

26大厦设备登记卡是详细记录设备的名称、规格、功率、使用地点、控制范畴、每月保养记录、

每次更换零件的时间、种类等信息的档案资料。（T）

27.设备巡检记录表是记录大厦各主要设备的电压、电流、温度等运行状态的档案资料。（T）

28.物业财务治理应当实行公司总部集中治理和各个楼盘项目分级独立核算的机制。（T）

29.物业的出租有现房预租和期房出租两种情形。（F）

30.预租合同在物业交付使用时，租赁双方无须根据其中约定的有关内容，另行签署租赁合同。

（F）

31.租赁合同应当非常明确地规定租户与业主各自所拥有的权益和应当承担的责任。（T）

32.在办公楼装修过程中，凡是涉及物业中央系统、公共系统的施工，必须在物业治理企业指定

的装修公司范畴之内挑选承包商。（T）

33.装修公司进入办公楼施工现场以后，物业治理治理中心应当与其签订装修工程责任书，并督

促装修公司承担起责任书中规定其应当担负的责任。（F）

34.装修工程终止以前，办公楼的业主或租户需交纳一定数额的装修押金，作为对遵守装修规定

的担保。（F）

35.办公物业与居住物业在装修时间的控制方面没有什么不同。（F）

36.在整幢物业尚处于所有业主或租户都未入住的初期装修阶段，有关装修时间、噪音及气味的

种种控制，物业治理中心可根据实际情形灵活把握。（T）

37.在办公楼装修过程中：

（1）所有施工必须严格按照初审图纸及说明完成。（T）

（2）装修户不准在结构墙、共有隔墙、立柱及地台上凿刻和打洞。（T）

（3）装修户如果为敷设通讯电缆而必须在楼层之间开凿孔洞，则必须将图纸和方案自行交由

结构工程师咨询和审批。（F）

（4）.装修户不得在玻璃幕墙系统上打孔，但可以张贴少量广告、标志。（F）

（5）.装修户若要求连接公共水系统或其他类似设施，需经物业治理中心批准。（T）

（6）所有电器的安装都不得超出该安装单元内所答应的负荷量，但无需获得供电局的批准。（F）

（7）所有电线都必须穿进电线保护套管内，而不得直接嵌入物业的任何部位。（T）

（8）装修户的入口门和单元范畴内的玻璃门，可以敞开或延伸到某些无关紧要的公共区域。（F）

（9）装修户的装修设计应保证其单元内的公共设备、装置不因被遮挡而不便进行保护保养。（T）

（10）装修户如想拆除单元内的固定装置及设备，须经业主和物业治理中心同意。（T）

（11）装修户如拆除单元内的固定装置及设备，退租时无需将有关装置及设备复原。（F）

（12）装修户如损及物业的任何公共部位、设施，需负责及时修复。（T）

38.办公物业装修的消防治理应当遵循以下规定：

（1）装修材料必须采用非燃、难燃、阻燃材料，或经防火处理的少量可燃易燃材料。（T）

（2）装修计划在施工前须获得有关部门的批准，特别是须获得消防部门的批准。（T）

（3）装修施工时，每200平方米应自行配备一个手提灭火筒，以防发生不测。（F）

（4）如需进行动用明火作业，须事先提出书面申请，并填写相应的表格。（T）

（5）物业治理中心可酌情考虑是否派专人到动用明火的现场指导监管。（F）

（6）现场未清理干净不准动火，火种未彻底熄灭，施工人员不得离场。（T）

（7）管道内的油污、燃气等如已基本清除，可以对其进行动用明火作业。（F）

（8）不得用铁栅栏等封死公共走道安全门和单元的窗户，以防灾害发生时人员无法逃生。（T）

39.办公物业装修完毕后，须报消防局、质检站验收合格后方能使用。（T）

40.零售物业的物业治理企业不仅与业主发生合同托付关系，而且与租户也发生合同托付关系。

（F）

41.商场装修施工单位如需动用明火，须到商场消防中心办理动用明火施工许可证（商场工程

部自己施工可以例外）。（F）

42.在变电房、配电房、蓄电池室、电话机房、电脑房、各类机房、车库、仓库内以及楼层天

花板等重点、危险部位动火，须经有关部门会审均无异议后方能动火。（T）

43.在停车库内动用明火作业，须经消防中心向上级保卫部门和公安消防监督部门申报，经同意

后方可进行作业。（T）

44.商场清洁的重点部位主要包括橱窗和地面的打蜡除尘、卫生间保洁和祛除异味、扶手梯电梯

以及指示标牌的擦拭等。（T）

45.商场装修治理一样是由商场工程部负责装修图纸、方案审核和装修完工检查等事项，保安部

则负责装修工人出入治理、装修秩序治理、装修材料运输和装修垃圾清运等事项。（T）

46.为保证商场形象、风格的整体和谐和统一，所有租户的装修方案，

如铺位号码、铺位名称的摆放位置及颜色、尺寸等，都必须经过审核批准

后方可付诸实施，但大租户可以例外。（F）

47.商场租户需要进出大宗货物时，要预约登记货车的进出时间和货梯的使用时间。（T）

48.货梯运行时，荷载量应留有余地，不得超载，但可以串载。（F）

49.餐饮、货物、垃圾等使用电梯运输均应躲开客运高峰时间。（T）

50.使用电梯运输建筑材料、装修垃圾、餐饮垃圾等，应当合理分配时段，并按事先通知放行。

（T）

三、多选题：

以下各题中至少有2个或2个以上正确答案，将你认为正确的答案代码（A、B、C、D）

填入下表中题号右侧的空格内。

1.2.3.4.5.

6.7.8.9.10.

1.制定住宅小区会所配置计划时应当考虑:

(A)物业项目是否具有一定规模；

(B)物业项目是否具有一定档次和品位;

(C)物业用户是否具有相应的消费能力;

(D)物业用户是否具有相应的消费意识。

2.会所经营治理模式的确定依据包括：

(A)是否实行会员制

(B)是否对社会开放

(C)是否以赢利为目的

(D)是否安排健身项目

3.常规的物业财务治理工作流程大体应当包括以下方面：

(A)物业治理费的收取

(B)物业治理费的支出

(C)财务报表的公布和收支账目的审计

(D)财务分析

(E)租务治理

4.物业治理企业实施租务治理的内容主要有：

(A)代表业主监察所有租户是否遵守租约，确保物业不因为租户的不合理使用而受损；

(B)代表业主于适当时间发出通知，向租户提示租约的失效日期，并为业主提供最新市场行

情;

（C）代表业主与租户谈判，拟定新的租约。

（D）代表业主驱赶拖欠租金的租户，追讨其拖欠的租金。

5.对装修人员的治理，大体可以从以下几个方面着手：

（A）身份登记

（B）行为约束

（C）书面警告

（D）小额罚款

6.装修工程责任书应当包括以下内容：

（A）装修公司进入和撤离现场时都应当办理规定的手续。

（B）装修公司必须严格遵守物业治理企业制定的装修规则中的各项有关规定。

（C）装修公司应当对其雇员严加管束，督促他们文明施工。

（D）装修公司应当对治理人员提出的治理要求予以积极的配合。

7.装修押金主要用作以下方面：

（A）支付因装修不当给物业造成损害的修复费用。

（B）支付由于以上原因而导致的罚金，以及因此而增加的额外装修治理开支。

（C）支付租户退租时须将所租单元复原原貌的开支。

（D）支付物业治理中心正常的装修治理开支。

8.零售物业治理的基本内容包括：

（A）公共保安服务

（B）专柜清洁服务

（C）公共设备运行服务

（D）公共关系服务

四、问答题：

1.为什么办公楼治理应当遵循“内紧外松”的原则？

所谓“内紧外松”是指安保人员在值勤时，内心要时刻保持高度警觉，密切凝视周围各种形迹

可疑的人物、事态，决不可轻易放过任何不安全因素的蛛丝马迹，但在外部表情上要自然放松，不

露声色，给人以轻松、自然、和缓的感觉，从而营造出一种亲切祥和的氛围。

外松是形式，内紧是实质。二者不可或缺。如果内外皆松，就会给歹徒可乘之机，使物业用户

的安全受到威逼；反之，如果内外皆紧，对出入物业的所有人员严加盘查，就会把气氛搞得十分紧

张，并且会给物业用户和他们的客户带来诸多不便和不愉快，从而导致矛盾、磨擦增多，投诉率上

升，进而使物业租售率下降，租金和资本值下跌，使物业不能保值增值。因此，对于办公物业这类

公共建筑，一样都应当采取开放式治理，即如无确实需要和理由（如遇形迹可疑者、不受物业用户

欢迎的推销人员、精神病患者、酒醉者等想进入物业辖区），一样不必细加询问，但是应当不露声

色注意他们的形迹，并且利用先进的