保险资产管理-保险资产管理业创新型产品观察与展望之保障房资产证券化 20240815 -中诚信

xxliu@产证券化具有较好的收益性且基础资产现金流具有良好的稳定性 fhzhang@ 4.从基础资产和现金流分析来看，保障1本报告所称保险资产管理业创新型产品，是指在保险资产管理业运行的除传统股票、债券、现金及其组合之资产较为丰富，以保障房出售或出租收入为基础资产的证券化产品在银行间市场和交易所市场均有涉及。近年来，障房体系的概况，并以交易所保障房资产证券化的政策和产品为例，为未来中保登发行此类一、保障房行业概况保障属性，顶层设计方面需国家政策引导，同时2根据国发【2013】20号和国办发【2011】45号等文件，从2014年起，各地公租房和廉租房并轨运行， 购房者购买意愿较强，项目销售收入具有稳定性和可预测性，是一类较为适合作为证券化的基力较小，而货币补偿方式由于拆迁后需要及时支付补偿款给被拆迁户，资金筹措时间短且支出金额大；其次，了三四线城市房价上涨的推手之一。因此自3部分省份已将限价商品房、经济适用房等整合至共有产权 开发资质的第三方进行，建设完成后由安置 二、保障房资产证券化市场分析20.002012201920203210. 35.09% 35.09%0.22%0.22%0.14%0.40%0.28%发行规模占比发行单数占比保障房ABN发行规模保障房ABN发行单数 5.00%，按年付息，到期一次性还本，该项目设置有销售收入后呈快速增长态势，2021年达到发行高峰，当年额度管控，包括保障房ABS在内的产品审批放规模为21.17亿元，比上年同期分别下降62.50%和80.04%。保障房ABS在交易所市场较为小众，前期虽占比较高，但近年来交易所市场各资产类型发展迅速，保障房ABS发行规模和单数在交易所ABS市场中占比 400.00400.00 263.53737.7921.9121.17334.0022336.47263.53737.7921.9121.17334.002250201420152016201720182019保障房ABS发行规模保障房ABS发行单数.7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%7.14%7.14% 20142015201620172018201发行规模占比发行单数占比 644.75580.05550.64439.59422.42237.3544.2077.28644.75580.05550.64439.59422.42237.3544.2077.2832.00932.002420201420152016201720182019年末存量规模年末存量单数资金用于购买该信托受益权，实际融资人分别为扬州市保障房建设发展有限公司和南通天生置业有限公司。 90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.0022O146.00864236.3264228.0028.0026.9526.4021.5021.4920.002210发行规模发行单数人及增信主体所在区域、信用资质及发行期限等因素影响，不同融资主体发行利率差异化大，优先档AAAsf等级证券的发行利率区间跨度大，从2%~8%不等，主要集中于3%~6% 三、保障房资产证券化信用分析要点及方法司行业较为特殊，其业务属性以公益或准公益性量的提升作用，最后给予基投公司最终信用等级。以运营实力用来衡量基投公司的经营状况，包括业险等因素体现，对基投公司可能获得地方政府特信托受益权作为基础资产，将安置房销售收入作为信托贷款的件会将信托受益权定义为基础资产。保障房ABS作为4财产权信托为原始权益人根据融资需求挑选合适的底层资产，转让给信托计划，之后专项计划与原始权益人签订受益权让与协议，成为新的受益人。公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》不确定性和波动性，现金流回款可能不平滑，因此现金流难以像其他收费收益权类项目一样做到按月预测，况和压力景况的条件下，分别用现金流覆盖倍数法对基础资产端现金流入对专项计划端现金流出进行覆盖，信用的加持，现金流的独立性和可预测性加强，从而增强了可以承担基础资产现金流的回收与转付及对基础资产管计划并发放信托贷款；信托贷款借款人方面，若基投款人，若基投公司自身不具有房地产开发资质，款人的角色，若基投公司或其子公司委托其他房公司，部分项目会增加其他基投公司作为外部担保人，计划层面信用分析的核心关注点，决定了债项信用等级和增级划账户，借款人收款账户负责回收保障房销售回款，度或按半年将销售收入转付至监管账户，监管账户归集频率将明显提升，如从按季度归集调整为按月归集。单SPV结构下不涉及信托账户，其他设置参考双形连续发生两次或累计发生四次的，将触发需经管理人宣布中诚信国际信用评级有限责任公司和/或其被许可人版权所有。本文件包含的所有信息受法律保可，任何人不得复制、拷贝、重构、转让、传播、转售或进一步扩散，或为上述目的存储本文件本文件中包含的信息由中诚信国际从其认为可靠、准确的渠道获得，因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息的陈述或担保。在任何情况下，中诚信国际不对任何人或任何实体就a)中诚信国际或其董事、经理、雇员