【意询分享】楼王打造案例解析精讲

精装房楼王市调及楼王打造建议Version：20151027市场上的楼王都是怎么做的？

样本调研：筛选吴江、苏州、上海三地，与中房·颐园产品类似的中高端改善项目进行样本类比。

调研内容：售楼处访谈+实地看房+网上收集资料调研方式市调项目汇总第一部分：吴江市场项目概况物业类别：小高层12—13层、高层32层、

洋房6层、别墅（双拼、叠加）项目特色：豪华居住区,地铁沿线,花园洋房

建筑面积:55万平方米

装修状况：精装修

4000元/平、6000元/平（特指楼王）容积率：

1.3绿化率：

40%

总户数：306户主力户型：108㎡（三居）、117㎡（四居）物业费：1.9元/平方米·月

物业公司：广州粤华物业开发商：苏州中南世纪城房地产开发有限公司物业地址：吴江中山南路与长板路交汇处（新城新体育场北侧）项目配套汽车站：紧邻吴江新汽车站

生活配套：吴江最大社区运动会馆、吴江首座私家高尔夫俱乐部

中小学：南京邮电大学吴江分校、吴江青少年活动中心、吴江市实验初级中学、

吴江市爱德双语实验小学

幼儿园：吴江首座社区国际双语幼儿园

综合广场：恒达广场

便利店、会所公交：102路、110路至中山南路站下车；112路至市体育场下车；驾车：紧靠227省道，快速干线、吴江新汽车站、苏嘉杭高速，30分钟直贯上海、浙江，自由穿梭。地铁：4号线中山路站中南世纪城房价：

均价9800元/平方米

样板房展示实景展示楼王户型户型:253㎡,五室两厅三卫楼王独特卖点户型两梯两户入户一层均大厅户型全名南北通透位置绝佳中央区位正前方有下沉式花园及露天泳池精装4000元/㎡和6000元/㎡极高奢华精装标准销售情况产品在售成交均价9500—10500元左右。楼王：销售速度缓慢，截止目前销售数量超过50%，成交均价在12000——15000元左右，比普通的房源单价贵10%—30%。

第二部分：苏州市场项目概况物业类别：高层，10栋18层、6栋26层项目特色：山景地产、科技住宅

建筑面积:170000平方米

装修状况：精装修

4000元/平容积率：

2.2绿化率：

30%

总户数：1373户户型：88-165㎡物业费：4.68元/平方米·月

物业公司：仁恒物业开发商：仁恒置业（苏州）有限公司物业地址：新区滨河路与横山路交汇处（滨河路东侧）项目配套中小学：新区实验小学分校、苏州新区一中

综合商场：新区美罗、泉屋百货、乐天玛特、狮山永利广场

幼稚园：蒙台梭利幼儿园、横塘中心小学附属幼儿园

银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等

邮局：中国邮政

医院：苏大附属第二医院、苏州中医院

其他：新城花园酒店、香格里拉酒店

会所、超市等地铁：轻轨3号线横山路站；环线：南环快速路、西环快速路、中环快速路；公交：37路、42路、300路、302路、328路、355路、415路等横山路站下。仁恒棠悦湾房价：

一期均价21000元/平方米

样板房展示实景展示售楼处大门楼王户型F2户型:165㎡,四房两厅两卫F1户型:209㎡,四房三厅两卫地上地下楼王独特卖点户型一梯一户仅72席四开间朝南位置最佳中央景观精装比普通房源多烤箱项目细节亮点物业每年清洗两次外立面。园林水系每周清洁更换。厨房台面凹槽防水设计。隐藏式多媒体箱。精装含地暖。销售情况一期封盘，所剩房源不多，成交均价21000元左右。主推二期140、165平米两栋大户型，一梯一户。楼王：正在预约，现交3万抵10万,预计10月末开盘，价格预计23000左右，比普通房源单价贵9.5%（2000元）。

项目概况物业类别：高层,11栋18层项目特色：地铁、学区、改善建筑面积:84000平方米

装修状况：精装修

2000元/平，四种风格可选容积率：

1.8绿化率

31%

总户数：612户户型：120-165㎡物业费：3元/平方米·月

物业公司：金钥匙物业开发商：路劲地产苏州有限公司物业地址：新区汾湖路与向阳路交汇处(地铁1号线汾湖路站附近）项目配套中小学：苏州外国语学校、新区一中、新升实验小学、木渎第三小学

综合商场：新区美罗商场、泉屋百货、华润万家

幼稚园：竹园幼儿园、新升幼儿园、万枫幼儿园、阳光假日幼儿园

银行：建设银行、交通银行、苏州银行、农业银行、工商银行

邮局：中国邮政竹园路

医院：明基医院地铁1号线汾湖路站下车步行5分钟即可到达；地铁5号线正在规划中沿竹园路10分钟，西环直达市区沿珠江路15分钟，至太湖高架房价：

均价18000元/平方米

样板房展示实景展示楼王户型165㎡，4室2厅2卫1厨楼王独特卖点户型稀缺大户型位置最佳中央景观销售情况成交均价18000元左右。楼王：毛坯20000元每平，精装22000元每平，比普通房源单价贵10%（2000元）。

项目概况物业类别：小高层、洋房、叠墅项目特色：科技住宅建筑面积:84000平方米

装修状况：精装修

容积率：

1.6绿化率：

40%

总户数：690户户型：140-185㎡物业费：3.36元/平方米·月

物业公司：旭辉物业开发商：苏州旭嘉置业有限公司物业地址：园区现代大道与琉璃街交汇处（白塘公园东）项目配套综合广场：永旺梦乐城、方洲邻里中心、欧尚超市、圆融广场、东沙湖邻里中心、湖东邻里中心、景城邻里中心

学校：东沙湖学校、园区第十中学、方洲小学、园区外国语学校、西安交通大学附属中学

幼稚园：尚城幼儿园、昂立幼儿园、奇智绿地幼儿园

银行：建设银行、中国银行、苏州银行、工商银行等

医院：九龙医院、儿童医院

轻轨1号线于星塘街站下，规划5号线；6路、108路、110路北线、110路南线、116路、166路、258路于九龙医院站下；28路、206路、209路于水墨花园站下；2路、6路、16路、47路、108路、116路、166路、258路于园区行政中心站下。房价：

均价29000元/平方米

样板房展示样板房展示样板房展示实景展示一期洋房16号楼标准层B1户型：140㎡一期小高层20号楼标准层C1户型：140㎡叠加别墅13号楼标准层A1户型：165㎡户型展示销售情况一期首次开盘售罄，均价29000元左右。现加推预约中。项目概况物业类别：高层项目特色：科技住宅建筑面积:224795平方米

装修状况：精装修

容积率：

1.8绿化率：

40%

总户数：1300户户型：100-170㎡物业费：2.91元/平方米·月

物业公司：万科物业开发商：江苏苏南万科房地产有限公司

物业地址：园区东沙湖路和星塘街交叉口（白塘公园东）项目配套中小学：自建幼儿园、东沙湖学校

综合商场：东沙湖邻里中心、永旺梦乐城、时代广场

银行：工商银行、建设银行、工商银行、中国银行、苏州银行、兴业银行…..

医院：九龙医院

小区自带幼儿园128路公交到星塘路白塘公园东站下2分钟路程；轻轨1号线星塘街站步行约818米。房价：

均价23000-25000元/平方米

样板房展示样板房展示样板房展示实景展示销售情况已售罄，封盘价25000元/平。苏州市场小结楼王与普通房源相比，户型在170以内，因其位置最佳及户型稀缺贵10%左右。第三部分：上海市场项目概况物业类别：高层项目特色：品牌地产,公园地产,国际化社区,地铁沿线建筑面积:302000平方米

装修状况：精装修

容积率：

2.88绿化率：

35%

总户数：1974户户型：85-180㎡物业费：5.8元/平方米·月

物业公司：万科物业开发商：上海万之江房地产开发有限公司物业地址：

浦东张江荣科路277号（近百业路）项目配套小学：张江高科实验小学藿香校区、上海市民办中芯学校(小学部)、张江高科实验小学香楠校区、张江镇中心小学、上海浦东新区金桥镇三桥小学。

中学：华东师范大学第二附属中学、上海外国语大学附属浦东外国语学校、上海民办张江集团学校、上海市民办中芯学校(中学部)、华东师范大学张江实验中学、益江中学。

幼儿园：张江英桥幼儿园、上海市民办中芯幼儿园、高科幼儿园、金桥镇三桥幼儿园、张江幼儿园、上海市浦东新区广兰幼儿园。

综合商场：万科2049社区生活站、长泰广场、传奇广场、家乐福。

医院：东方医院、曙光医院、永典口腔医院、张江社区卫生服务中心。

幼儿园、会所等娱乐设施地铁：2号线金科路站；公交：有轨电车1路、张江南环线、1046路、778路、张江环线、116路、浦东25路、孙桥1路（华夏中路(秦镇)站）、989路、江南专线、161路、636路；自驾：中环、华夏路、罗山路。万科翡翠公园房价：

53000元/平方米

样板房展示实景展示楼王户型180㎡大平层,

4室2厅3卫1厨楼王独特卖点户型两梯两户大平层位置最佳中央景观精装比普通房源品牌更好销售情况小户型封盘，价格55000-56000。在推180平米大平层，均价53000。楼王：价格53000左右，由于总价高，比小户型房源单价低4-5%（2000-3000元）。

项目概况物业类别：高层、别墅项目特色：湖景地产建筑面积:460000平方米

装修状况：精装修

容积率：

1.31绿化率：

35%

总户数：1679户户型：86-170㎡物业费：4元/平方米·月

物业公司：华润开发商：华润（上海）房地产开发有限公司物业地址：

嘉定浩翔路98弄(芳林路和浩翔路交汇处)项目配套教育配套：幼稚园：宝翔幼儿园、留云幼儿园、马荣双语幼儿园等；中小学：怀少小学、古漪小学、留云小学、南翔小学、留云中学、交大附属中学、华师大二附中、嘉定二中；

商业配套：华润旗舰商业五彩城，涵括影院、超市、中西餐饮、时尚轻餐、男女服饰、儿童教育、美容护理等多种业态、超过100个品牌；陈翔路地铁站34万方综合体商业；南翔东社区商业综合体太茂，囊括家乐福卖场、中西餐饮、时尚轻餐、儿童教育等；中冶祥腾城市广场。

生活配套：医院：瑞金医院、南翔医院；银行：浦发银行、交通银行、建设银行等；

17万平方米菁英湖风情公园；

滨湖风情商业；9000方邻里中心，涵盖约10米挑空游泳池、健身中心、城市会客厅；

19大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855Spa美容美发会所等；地铁：地铁11号线便利连接梅泰恒商圈，中山公园商圈，徐家汇商圈；轨道交通L3号线。华润中央公园房价：30000元/平方米

样板房展示实景展示户型展示130㎡,

3室2厅2卫1厨

86㎡,2室2厅1卫1厨销售情况一期开盘均价22000元/平，三期165平米洋房30000元/平。在推四期86-138平米户型，均价35000-36000。

项目概况物业类别：高层、叠加别墅项目特色：湖景地产建筑面积:123529平方米

装修状况：精装修

,4000元/平容积率：

1.5绿化率：

35%

总户数：1238户户型：高层85-98㎡；别墅150-160㎡物业费：2.8元/平方米·月

物业公司：保利开发商：保利地产物业地址：

浦东蓝靛路1688弄（近申江南路）项目配套学校：周浦中学、长宁国际学校、中福会幼儿园等，医学园区全龄教育配套；

综合商场：万达商业广场、小上海步行街、绿地东海岸时尚广场、医谷商务区；

幼稚园：中福会幼儿园等；

银行：浦发银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行；

邮局：中国邮政；

医院：周浦医院、上海国际医学中心、中德友好医院；

其他：迪士尼乐园、上海国际旅游度假区、上海国际医学园、周浦公园

广场、会所轨交：地铁16号线周浦东站，迪士尼专线横新路站；公交：628路、龙东专线、周康4路申江南路蓝靛路站。保利艾庐房价：31000元/平方米

样板房展示-别墅样板房展示-高层实景展示户型展示-高层98㎡,3室2厅2卫1厨

80㎡,3室2厅1卫1厨户型展示-别墅下叠A2边套-1层

153㎡,

3室3厅3卫1厨2层4层上叠B1中间套-3层158㎡,

3室3厅3卫1厨销售情况高层均价31000元/平。别墅均价41000-42000/平，总价650万起。项目概况物业类别：高层项目特色：国际化社区,地铁沿线

建筑面积:202000平方米

装修状况：精装修容积率：

2.5绿化率：

35%

总户数：988户户型：99-150㎡物业费：3.5元/平方米·月

物业公司：中海开发商：中海地产物业地址：

闵行银都路2188弄（银都路莲花南路交汇口）（近申江南路）项目配套学校：闵行区实验小学、曹行小学、市二中学梅陇校区（在建）；

综合商场：麦多生活广场、北建华清商业广场、易买得、南方商城、莘庄龙之梦、莘庄仲盛、苏宁电器

医院：华东医院（闵行分院）

银行：建设银行，中国银行，上海银行，民生银行

项目规划为住宅和商业综合体项目，自带的7万方级商业。公交：公交162路（银都路莲花南路站），156路（莲花南路银都路站），闵行25路。房价：45000元/平方米

样板房展示实景展示户型展示销售情况一房一价，总价600-800万。均价40000-45000/平。精装楼王市调总结户型160-180㎡左右装修与普通房源相比几乎没有太大差别，个别有品牌提升或增加。位置拥有中央景观最佳视野。价格