2、工程项目前期策划与实施规划-1

工程项目管理

ConstructionProjectManagement张立军博士同济大学经济与管理学院同济大学工程管理研究所专题一：工程项目管理基本概念专题二：工程项目前期策划与实施规划专题三：组织理论在工程项目实施中的应用专题四：工程项目承发包与采购管理专题五：工程项目进度规划与控制专题六：工程项目费用管理课程主要内容专题七：工程项目质量管理专题八：工程项目管理信息化专题九：工程项目管理前沿工程项目前期策划与实施规划

1引言2项目策划的类型3项目策划的组织4项目策划的任务5项目策划的方法6项目策划与城市规划和建筑设计“从设计中可以看出你们卓有成效的设计成果，可是我要问一句，请问你们设计依据是什么？”——“是业主提供的设计任务书。”“可业主的设计任务书是如何制定的呢？”——“是根据总体规划及其投资立项，聘请专家，根据经验并查阅规范资料而制定的。”——摘自清华大学庄惟敏教授与日本建筑师的对话“那么单凭专家的经验和资料，对现代社会的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？”“这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用实效的预测又如何呢?”——“！？”“建筑师在这种被动的环境中进行工作感受如何？”——“！？”——“！？”名牌房地产项目的背后是文化。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。效益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是原子裂变级数！——王志纲对房地产项目开发的理解策划家不是“装修佬”，而是“建筑家”。他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨大厦，而不是精雕细刻于房间装修。

“风水先生”在一定程度上也是某种策划大师。

问题的提出建设项目

决策项目建议书可行性研究批准立项技术分析经济分析科学性分析的广度和深度真实性和可靠性专业人士的责任性为立项和报批而做?建设项目

实施立项设计任务书设计施工管理准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证?问题的提出主题建设项目

决策策划决策建设项目

实施策划实施策划在充分占有信息的基础上,针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证旨在为项目建设的决策和实施增值旨在为项目建设的决策和实施增值人类生活和工作的环境保护和节能建筑环境使用功能和建设质量建设成本和经营成本,社会效益和经济效益建设周期组织和协调建设项目的决策

项目建议书可行性研究+供项目决策的策划文件批准立项建设项目的实施

设计施工立项设计任务书为项目实施服务的策划文件+工程项目前期策划与实施规划

1引言2项目策划的类型3项目策划的组织4项目策划的任务5项目策划的方法6项目策划与城市规划和建筑设计项目策划的类型建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划(项目经营策划)土地开发规划的策划建设项目决策的策划项目决策的策划项目实施的策划土地开发规划的策划北京金宝金融街地块成片开发海南东方明珠旅游城汕头南澳旅游娱乐度假中心武汉曙光软件园规划建设项目决策的策划深圳国际会议中心北京王府商城惠州市中银先科国际大厦广东南海国际中心上海国际金融大厦海口市278工程建设项目实施的策划广州地铁首期工程深圳国际会议中心海南东方明珠旅游城厦门国际会展中心工程项目前期策划与实施规划

1引言2项目策划的类型3项目策划的组织4项目策划的任务5项目策划的方法6项目策划与城市规划和建筑设计项目策划的组织土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目实施的策划土地开发项目实施的策划开发公司建设单位从事策划工作的专业咨询单位开发公司或建设单位自行策划存在的问题项目实施决策的失误多数是非专业人员认识的缺乏知识的缺乏经验的缺乏社会联系的缺乏项目决策的失误项目的社会效益和经济效益从事策划工作的专业咨询单位人员的知识结构组织管理经济技术人员的能力和经验设计施工项目管理项目策划从事策划工作的专业咨询单位策划工作的组织专业咨询单位信息资源政府部门规划专家建筑专家结构专家建筑物理专家设备专家经济和管理专家............开放的组织策划工作的组织人员的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织新知识形成的组织知识管理创新工程项目前期策划与实施规划

1引言2项目策划的类型3项目策划的组织4项目策划的任务5项目策划的方法6项目策划与城市规划和建筑设计项目策划的任务项目决策的策划任务定义开发或建设什么,

及其效益和意义项目实施的策划任务定义如何开发和建设?功能,标准?资金,投资,效益?组织?设计?施工?供货?管理?进度项目决策的策划任务环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析项目决策的策划任务环境调查和分析建筑环境(风格、主色调等)建设环境(能源、基础实施等)自然环境政策环境宏观经济环境市场环境项目决策的策划任务项目定义和论证规模、组成、功能和标准总投资开发或建设周期开发或建设目的/宗旨/指导思想项目决策的策划任务组织策划项目组织结构分析决策期的组织结构决策期的工作流程编码体系分析决策期的任务分工和管理职能分工项目决策的策划任务管理策划建设期管理总体方案运行期设施管理总体方案经营管理总体方案项目决策的策划任务合同策划决策期的合同结构决策期的合同内容和文本建设期的合同结构总体方案项目决策的策划任务经济策划开发或建设成本分析开发或建设效益分析融资方案资金需求量计划项目决策的策划任务技术策划技术方案分析和论证关键技术分析和论证技术标准和规范的应用和制定项目实施的策划任务风险分析政治风险分析政策风险分析经济风险分析组织风险分析管理风险分析技术风险分析项目实施的策划任务建设期的环境调查和分析项目目标分析和再论证项目实施的组织策划项目实施的管理策划项目实施的合同策划项目实施的经济策划项目实施的技术策划项目实施的风险分析项目实施的策划任务建设期的环境调查和分析建筑环境(风格、主色调等)建设环境(能源、基础实施等)建设政策环境建筑市场环境自然环境项目实施的策划任务项目目标分析和再论证投资目标分解和论证,并编制项目投资总体规划进度目标论证,并编制项目建设总进度规划项目功能分解,建筑面积分配,并确定项目质量目标,编制空间和房间手册空间要求与标准分析各空间的功能和标准编制空间和房间手册建立空间管理数据库项目实施的策划任务项目实施的管理策划确定项目实施各阶段（设计准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、保修期）项目管理工作内容（投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调）确定项目风险管理与工程保险方案项目实施的策划任务项目实施的组织策划确定业主筹建班子的组织结构,任务分工和管理职能分工确定业主方项目管理班子的组织结构（确定项目经理具备的条件、设计项目管理、施工项目管理和物资采购项目管理班子的组织结构）,任务分工和管理职能分工确定项目管理工作流程组织建立编码体系项目实施的策划任务项目实施的合同策划确定方案设计竞赛的组织确定项目管理委托的合同结构确定设计合同结构方案确定施工合同结构方案确定物资采购合同结构方案确定各种合同文本的采用确定各种合同类型项目实施的策划任务项目实施的经济策划融资方案的深化分析编制资金需求量计划项目实施的策划任务项目实施的技术策划技术方案的深化分析和论证关键技术的深化分析和论证技术标准和规范的应用和制定工程项目前期策划与实施规划

1引言2项目策划的类型3项目策划的组织4项目策划的任务5项目策划的方法6项目策划与城市规划和建筑设计项目策划的方法坚持开放型的工作原则策划是一个创新求增值的过程重视类同项目的经验和教训分析策划是一个动态过程-重视论证和调整策划是一个知识管理的过程工程项目前期策划与实施规划

1引言2项目策划的类型3项目策划的组织4项目策划的任务5项目策划的方法6项目策划与城市规划和建筑设计城市规划侧重于空间布局、指标控制、视觉表现；建筑设计侧重于功能划分、视觉表现。但缺乏：经济效益和社会效益分析价值工程的运用实施方案的筹划城市发展战略策划城市开发项目前期策划建设项目前期策划建设项目实施策划城市总体规划控制性详规修建性详规建筑设计结构设计施工图设计案例介绍泰安市泮河综合整治与开发工程前期策划1.策划内容（2）怎么建？（3）效益如何？（1）建什么？——项目定义报告——项目实施方案报告——项目综合效益分析报告1.策划内容项目定义报告项目实施方案报告综合效益分析报告项目环境调查报告现场勘察资料部门收集资料部门访谈资料外地考察资料国际专家咨询A：河道治理工程子系统B：两岸环境及景观营造工程子系统C：沿河两侧开发工程子系统泮河综合整治与开发工程系统1.策划内容总体规划对泮河的功能定义城市性质：风景旅游城市

用地方向：向西、向南为主泮河是泰城的六条绿带之一泮河是城市主要的防洪河道泮河现状分析泮河现状存在的问题：有雨则患，无雨则涸!污染严重，环境恶化，影响人民生活！侵占严重，阻塞河道！防洪标准低！影响城市安全！景观价值日益降低，影响城市形象！泮河现状分析项目总体功能定位生态之河——建设泰城西、南部生态型园林带文化之河——展现泰安悠久的历史文化动力之河——带动泰城西、南部的快速发展泮河——生态型多功能园林带汶河如蚓，泮河如带“一轴、一线、一带”的发展格局B两岸环境及景观营造工程子系统B1观赏型群落B2环保型群落B3综合型群落B4果林观光区B6泰逸水上乐园B7泰水中央公园B8潘龙湖生态公园B9泰安民俗园A河道治理工程子系统A1污水治理工程A2防洪排涝工程A3蓄水造园工程C沿线开发工程子系统C1生态居住区C2西南次级商业中心C3旅游配套区泮河综合整治与开发工程系统B5河床及岸边建筑景观建设内容与项目结构图泮河流域开发示意图旅游配套区占地面积84ha泰逸水上乐园水面面积12ha绿化面积85ha果林观光区占地面积120ha泰水中央公园水面面积60ha绿化面积60ha旅游娱乐区占地面积14ha潘龙湖生态公园水面面积58ha绿化面积102ha民俗旅游区占地面积67ha注：图中黄色为生态居住区，总面积967ha。——泮河流域开发功能区示意图次级商业中心占地面积186ha从城市功能的完善上考虑，需要处理好以下节点时代发展线南端强化旅游配套服务功能，突出为旅游服务的商业活动；②历史文化轴南端要体现以泮河为中心的民俗旅游功能；灵山大街与泮河交汇的节点突出泰城西、南部的商业中心的功能。重要节点的规划建议从营造城市建筑风貌特色角度上，需要处理好以下节点：京沪铁路以东，在历史文化轴两翼，以传统建筑为基调，形成与泰山历史文化相协调的建筑风貌区。②以时代发展线为中心向两翼展开的建筑应具有典型风貌特征，体现时代气息，体量不宜太小。③西部城区体现活跃的城市氛围，建筑风貌要丰富多彩，灵活多变，不宜太呆板。④时代发展线和历史文化轴两侧要形成观望泰山的视觉通廊，建筑高度以不遮挡观看视线为宜。重要节点的规划建议2项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议（1）建设目标（3）项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案（5）总进度规划用6年时间（2004年——2009年）把泮河建设成为“生态之河、文化之河、动力之河”，形成泰城西南部良好的生态环境、社会环境和投资环境，培育泰城进一步发展的基础。（1）建设目标总目标总目标近期目标中期目标远期目标分期工程范围图注：近期指一期工程；中期指二、三期工程；远期指四期工程（1）建设目标近期目标（2004年3月－2005年10月）：完成迎胜路以上河道治理完成泰水中央公园的建设搞好时代发展线两侧的土地开发（生态居住区、旅游配套区）（1）建设目标中期目标（2005年11月－2007年10月）：完成迎胜路以下河道治理完成沿河全部绿化带的建设迎胜路－龙潭路、泮河以北地块的开发（生态居住区）大河水库－灵山大街、泮河两侧地块开发（生态居住区）灵山大街－泮河大街、泮河以东地块的开发（西南部次级商业中心）开发建设完泰安民俗园区开发建设完泰逸水上乐园完成百草园和果香村建设（1）建设目标远期目标（2007年11月－2009年10月）：完成灵山大街－泮河大街、泮河以西地块开发（生态居住区）完成泮河大街－长城路、泮河以北地块开发（生态居住区）完成龙潭路－京沪高速、泮河两侧地块开发完成长城路－龙潭路、泮河以南地块开发（旅游娱乐中心、生态居住区）开发建设完潘龙湖生态公园2项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议（1）建设目标（3）项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案（5）总进度规划泮河综合整治与开发工程的特点：项目组织模式具有个性化的特点重要性:基础性工程复杂性：涉及的部门多、单位多多样性：既包括经营性项目又包括非经营性项目（2）项目实施组织模式建议建议采取的组织模式：指挥部领导下的项目法人责任制指挥部决策，项目法人实施集项目的建设、经营、管理于一体政府协调，市场运作特点：（2）项目实施组织模式建议实现项目的“六统一”：统一规划、统一建设、统一开发、统一经营、统一管理、统一回收。泰安市政府项目法人决策策划工程指挥部项目管理实施策划水利设计园林设计市政设计施工单位A施工单位B规划单位设计总负责单位监理单位A招标代理单位造价审计单位材料供应单位监理单位N…施工单位N施工单位1施工单位2施工单位n……决策与协调层组织实施层（2）项目实施组织模式建议泰安市政府总指挥副总指挥规划设计组征地拆迁组工程建设组招标组检察审计组综合组招商组项目法人（2）项目实施组织模式建议指挥部指挥部组织模式项目总经理项目副总经理项目副总经理土地征用组拆迁安置组招商组开发管理组资金组综合组工程设计组施工管理组招标采购组合同采购组工程指挥部项目法人（2）项目实施组织模式建议项目法人组织模式泮河风景区经营管理公司

泮河风景区项目法人

河道及两岸绿化经营管理市政设施经营管理公园及果林观光区经营管理（2）项目实施组织模式建议项目运营管理模式前期决策策划规划与城市设计市政设计园林设计水利设计土地控制与储备二期工程建设三期工程建设四期工程建设一期工程建设上游河道治理泰水中央公园建设生态居住区开发旅游配套区开发下游河道治理及绿化生态居住区开发泰安民俗园区建设生态居住区开发次级商业中心建设泰逸水上乐园生态居住区开发潘龙湖生态公园建设（2）项目实施组织模式建议项目实施工作流程2项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议（1）建设目标（3）项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案（5）总进度规划（3）项目融资模式建议战略投资运作模式：宏观层面上建议引进战略投资商。具体项目融资模式：微观层面上，建议不同项目采取不同融资模式。战略投资运作模式泰安市政府战略投资商项目法人合资公司泮河公园建设两岸土地一级开发开发商1开发商2开发商n泮河风景区经营管理公司……具体项目融资模式系统名称项目名称性质能否经营融资方式河道治理工程子系统污水治理工程非经营性否完全政府投资河道治理与土地出让相捆绑BT模式河道清淤、拓宽非经营性否中水回用工程非经营性否两岸绿化及景观营造工程子系统沿线绿化四大特色群落准经营性能企业经营，政府补贴BT模式

果林观光区准经营性能河岸景观及建筑小品河岸小品非经营性否1.景观小品建设与土地出让相捆绑

2.桥梁建设:特许经营权河岸景观桥梁、步道准经营性否河岸建筑经营性能BOT模式

泰逸水上乐园经营性能系统名称项目名称性质能否经营融资方式两岸环境及景观营造工程子系统泰水中央公园水面、绿化、广场非经营性否1.完全政府投资2.基础设施建设与特许经营权相捆绑开放式休闲设施准经营性能1.企业经营，政府补贴2.基础设施建设与特许经营权相捆绑

非开放式休闲设施经营性能BOT模式经营性项目与基础设施建设相捆绑

潘龙湖生态公园经营性能泰安民俗园区经营性能沿线开发工程子系统房地产开发经营性能1.招标、拍卖、挂牌2.土地开发权与基础设施建设相捆绑

西南部次级商业中心开发经营性能旅游配套区经营性能具体项目融资模式2项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议（1）建设目标（3）项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案（5）总进度规划（4）沿河两侧开发方案一次规划、滚动开发、逐层提高、良性循环、持续发展本期开发长城路至迎胜路、时代发展线两侧的地块。二期工程：2005年11月——2006年10月本期开发迎胜路至龙潭路泮河以北地块以灌庄为中心的民俗园区地块。

本期开发大河水库至灵山大街河段、泮河两侧地块；灵山大街至泮河大街河段、泮河以东地块。本期开发灵山大街至泮河大街段泮河以西地块；泮河大街至长城路段泮河以北地块；长城路至龙潭路段泮河以南地块；龙潭路至京沪高速公路段泮河两侧地块。三期工程：2006年11月——2007年10月一期工程：2004年3月——2005年10月四期工程：2007年11月——2009年10月2项目实施方案策划（2）项目实施组织模式建议（1）建设目标（3）项目融资模式建议（4）沿河两侧开发方案（5）总进度规划（6）总进度规划（6）总进度规划（6）总进度规划（6）总进度规划（1）项目财务评价（2）项目国民经济评价（3）项目社会评价3、项目综合效益分析报告（1）项目财务评价二期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算一期工程投资与收益估算总投资与总收益概述总投资与总收益概述静态动态计算说明项目总投资504363433723贴现率按7%计算。项目总收益651326512782项目毛收府总投资收益表（单位：万元）总投资与总收益概述拆迁补偿费农用地征用费工程建设费总计河道治理工程道路建设公园总计一期工程46412.4290708112248721001269988181.4二期工程10019557384115941451013045170624三期工程3022128800028710287161892四期工程139330388800833708337186547总计316158.41541341970615146210036952507244.4政府总投资各项比例表（单位：万元）总投资与总收益概述总投资与总收益概述各期拆迁费用和征地费用一览表需拆迁的村庄需拆迁的企业农用地总计面积（ha）拆迁补偿费(万元)面积(ha)拆迁补偿费(万元)面积(ha)征用费(万元)面积（ha）费用(万元)一期62.52926643.31714732329070428.875483二期138.96579386.834402637.657384863.3157579三期18.4864254.52156932028800392.959011四期210.4984521034087843238880745.4178210合计430.2202153287.61139961712.61541342430.4470283总投资与总收益概述各期拆迁费用和征地费用比较图总投资与总收益概述政府总收益各项统计表（单位：万元）一期工程二期工程三期工程四期工程总计土地收益13677047995121260277176583201项目招商048125100001000068125总计13677096120131260287176651326总投资与总收益概述政府各项收益比较图（单位：万元）一期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）一期工程投资与收益估算序号项目投资收益备注1投资村庄及企业拆迁补偿费46412.42河道治理工程投资81123道路工程投资24874泰水中央公园基础建设投资21005农用地征用费290706小计881817收益土地拍卖136770总计88181136770投入项目分类投资（万元）备注项目投入上游河道治理村庄及企业拆迁补偿费0农用地征用费4401长城路以上为3690万元，长城路至迎胜路为711万元。工程费8112道路工程工程费2487农用地征用费2250泰水中央公园村庄及企业拆迁补偿费19338下旺为8923万元，摩托车厂和水泥厂共10415万元。农用地征用费5796工程费2100小计44484土地开发投入生态居住区开发村庄及企业拆迁补偿20305去掉泰水中央公园所占地块农用地征用12467旅游配套区开发村庄及企业拆迁补偿6769农用地征用4156小计43697合计82708一期工程政府各项投资投资汇总表（单位：万元）二期工程投资与收益估算二期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序号项目投资收益备注1投资村庄及企业拆迁补偿费1001952河道治理工程投资115943道路工程投资14515农用地征用费573846小计1706247收益土地拍卖479958泰安民俗园区招商200009绿化带拍卖1927510百草园拍卖427511果香村拍卖4575总期工程投资与收益估算二期工程政府各项投资汇总表（单位：万元）投入项目分类投资（万元）备注项目投入下游河道治理村庄及企业拆迁补偿费0农用地征用费711079公顷工程建设费11594道路工程工程建设费1451小计20155土地开发投入生态居住区开发村庄及企业拆迁补偿3912834、35、37、38、40、52共79.8公顷，53市场4.5公顷。农用地征用288032公顷百草园、果香村村庄及企业拆迁补偿914423村庄15.9公顷，41市场4.3公顷。农用地征用891099公顷两岸绿化村庄及企业拆迁补偿51923村庄有：5、24、28共45.6公顷；企业或市场有：20、25、42、47、54、56、59、66、70共77.2公顷。农用地征用费38484共427.6公顷。小计150469合计170624三期工程投资与收益估算三期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序号项目投资收益备注1投资村庄及企业拆迁补偿费302112道路工程投资28713农用地征用费28800小计618824收益土地拍卖1212605泰逸水上乐园10000小计131260总计61882131260四期工程投资与收益估算四期工程投资与收益估算汇总表（单位：万元）序号项目投资收益备注1投资村庄及企业拆迁补偿费1393302道路工程投资83373农用地征用费388806小计1865477收益土地拍卖2771768潘龙湖生态公园10000总计186547287176现金流量表年度项目现金流出现金流入净现金流量2004村庄及企业拆迁补偿费46412贷款4亿元。上游河道治理工程投资8112道路工程投资2487泰水中央公园基础建设投资2100农用地征用费29070贷款利息2304土地拍卖136770小计90485136770462852005村庄及企业拆迁补偿费100195贷款8.5亿元。农用地征用费57384下游河道治理11594道路工程投资1451贷款利息4896两岸绿化带招商19275泰山百草园招商4275泰安果香村招商4575小147395现金流量表（续）2006村庄及企业拆迁补偿费30211贷款3亿元。农用地征用费28800贷款利息1728土地拍卖47995民俗园区招商20000小计607396799572562007村庄及企业拆迁补偿费139330贷款9亿元。道路工程投资8337农用地征用费38880贷款利息5184土地拍卖121260泰逸水上乐园10000小计191731131260－604712008土地拍卖277176民俗园区招商10000小计287176287176合计504363651326146963财务内部收益率287176904851367701755202812560739679951917311312602004年2005年2006年2007年2008年2009年现金流量图（单位：万元）敏感性分析（2）国民经济评价费用类别金额（亿元）总费用直接费用50间接费用0小计50总效益直接效益65间接效益防洪效益估算1.5旅游效益估算163投资环境改善效益500生态效益估算51小计780.5静态收益727.5费用效益分析一览表（3）项目社会评价社会评价自然与生态环境改善自然资源的合理利用对社会经济的贡献社会环境改善提高了环境保护意识减少了洪灾的影响提高了市民生活质量污染的改善增加自然景观净化空气土地利用更加合理水资源利用更加有效增加就业岗位促进地区经济发展促进国民经济发展群众的积极参与上海国际金融大厦1.

投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？——项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思）2.

1亿美元投资的费用分析和论证——项目的投资分析（包括建筑工程投资、设备工程投资和其他方面的投资）3.

关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实现该大厦的建议项目实施的建议（包括合同结构、项目管理组织结构以及项目总进度规划分析和研究的内容：3.

关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实现该大厦的建议项目实施的建议（包括合同结构、项目管理组织结构以及项目总进度规划）大厦建筑指标1建筑面积：85,000M22使用面积：62,208m23建筑总高度：约190M4建筑层数：50层项目目标投资5建筑工程投资2,964万US＄设备购置及安装工程2,479万US＄其他投资4,506万US＄总投资9,949万US＄6平方米造价：1,170.47US＄/M2（含土地转让金和银行利息、流动资金）平方米造价：870.71US＄/M2（不含土地转让金和银行利息、流动资金）进度7建设周期：54个月质量8二十世纪九十年