天天清泉房地产开发有限公司项目建议书

天天清泉房地产开发有限公司项目建议书A107地块项目建议书天天清泉房地产开发有限公司二〇一四年五月目录一、项目发展依据及概况 4二、土地基本情况 51、土地自然情况 52、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响 73、土地市场 84、土地综合分析结论 8三、城市及区域市场分析 91、城市宏观经济环境分析 91.1地区生产总值 91.2固定资产投资 101.3人口情况 111.4收入和消费 122、区域宏观经济环境分析 142.1地区生产总值 142.2房地产资产投资 152.3人口情况 162.4收入和消费 173、城市房地产市场发展概述 183.1珠海市土地市场概述 183.2珠海市商品房市场概述 194、区域房地产市场发展概述 204.1唐家湾板块土地市场概述 204.2唐家湾板块商品房市场概述 205、宗地周边区域市场研究 21(1)格力海岸 21(2)远大美域 236、市场分析结论 24四、项目定位 251、项目整体定位 251.1品类定位 251.2市场定位 251.3产品分析 251.4客户定位 262、规划布局分析 283、产品定位 294、开发及销售计划 294.1开发思路 294.2定价依据 294.3年度建设计划 294.4销售计划 305、项目定位结论 32五、经济测算 331、成本构成 331.1规划方案 331.2土地费用 351.3前期准备费 351.4建安成本 352、三项费用及税金 363、销售价格 374、分期开发销售、销售设想 375、项目年度利润情况 386、资金来源与运用 396.1投资计划 396.2资金计划 406.3测算结论 42六、项目SWOT分析 431、优势： 432、劣势： 433、机会 444、挑战： 44七、项目发展计划 451、结论建议： 452、当前工作进展及下步工作计划 46一、项目发展依据及概况珠海市唐家湾科技一路北，留诗路西地块位于珠海市唐家湾新区发展的金鼎核心片区，随着唐家湾片区的发展和大企业的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。项目东邻留诗路、南邻科技一路、北邻田馆二街、西邻钢铁厂，占地面积84,000㎡。2014年4月21日，天天清泉房地产开发有限公司通过土地竞拍形式取得项目地块。根据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，该项目定位为天天清泉房地产开发有限公司的新住宅项目——绿色、幸福中小套型住宅项目，产品主要包括本项目的产品主要包括高层住宅及商业、车位等，以满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业环境氛围更加注重和楼盘价格比较敏感的客户。该项目总投资18359万元，预计可实现销售收入19515万元，可实现利润总额为18359万元，投资利润率为14.34%，符合《天天清泉房地产开发有限公司项目流程管理标准》规定的项目评价标准（投资利润率达到12%）。天天清泉房地产开发有限公司于2010年开发建设天泉城堡项目，现在已经交付使用。目前天天清泉房地产开发有限公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大天天清泉房地产开发有限公司在珠海市场上品牌影响力。唐家湾科技一路北，留诗路西地块地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司的持续发展战略布局都有非常重要的影响。二、土地基本情况1、土地自然情况（1）宗地位置唐家湾科技一路北，留诗路西地块珠海市唐家湾新区发展的金鼎核心片区，地块紧邻民营科技大厦。距离城轨唐家湾站仅5.8公里；距离金鼎市场不到2.6公里；距离拱北口岸不到24公里；距南方软件园约1.1公里。（2）宗地四至项目东邻留诗路、南邻科技一路、北邻田馆二街、西邻钢铁厂，唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂；南侧临近峰涛光子科技公司；北侧临近远亮教育高四复读学校；东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有一个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为一条商业街。（3）宗地现状项目地块规整，基本呈正方形，属于珠海市唐家湾规划发展片区的核心片区，港湾大道发展轴北部。地块内部目前处于荒地状态，待规划建设。（4）社区配套交通情况：区域离城轨唐家湾站仅5.8公里，离城轨珠海北站仅6.3公里。有公交站：国际赛车场站、经济港站、南方软件园站、宝莱特科技站，有3a路;3路;10a路;10路;10路班车;66路;68路;69路;k1路;k2路;k3路等十多条公交线直达。位于重要的交通路段，附近公共交通设施比较完善；以港湾大道为发展依托，去往市区只需20分钟的车程；临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便的交通枢纽；靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。道路交通较为发达。教育情况：在项目地块的东侧有广东省韶关技师学院珠海分校、珠海市博艺职业学校。项目东北侧，东坪学校、东坪小学、东坪幼儿园。在项目南西侧，广东省工业高级技工学校珠海分校，珠海工贸技工学校。此外，在距项目4km范围内还有北京师范大学珠海分校、北京理工大学珠海分校、香洲金鼎第一小学等。医疗情况：金鼎医院、一六八医院、珠海民康医疗购物娱乐：项目西侧紧邻金鼎商业街，涵盖多家百货、商行，批发部等，现已成熟使用。距项目2km范围内现有汇客超市、信和超市、惠客生活广场等。生活情况：距项目15分钟车程内为发展较为成熟的金鼎市场及，生活配套设施一应俱全，满足居民日常生活需求。（5）市政配套目前，唐家湾科技一路北，留诗路西地块已实现了道路、水、电、气、通讯等“八通一平”，为房地产开发项目提供了必要的开发条件。供电：电力来源于珠海供电局供电，采用双回路供电，电力供应充足稳定，区内设110kv变电站两座。供水：由珠海市供水总公司唐家供水管理所直供，日供水量2万吨。通讯：宗地片区设有通讯中心，已安装程控电话及电信光缆，已开通国际互联网，可提供传真、移动通讯等多项服务。排水：区内排水采用雨、污分流制。供气：高新区设有中海广东天然气有限公司天然气分输站。（6）控规条件地块用地面积为84,000㎡，用地性质为居住用地。（地块总用地面积为84000㎡）容积率≤2.0且≥1.0，集中独立商业区建筑密度≤35%，住宅区建筑密度≤20%，绿地率≥35%。2、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响唐家湾科技一路北，留诗路西地块——处于唐家高新技术区、工业产业园和校园一带，属于2002年起珠海市重点新城开发规划。为进一步呼应珠海“唐家湾新城规划”战略，整合资源，加大唐家湾新区港湾大道与留诗路一带的建设力度，于2014年4月成立开发建设项目。天天清泉房地产开发有限公司的共同愿景是创造优美环境，提供住户的高品质生活需求，打造中国最美丽、最幸福住宅，其唐家湾科技一路北，留诗路西宗地是绿色、幸福中小套型住宅项目新住宅项目。项目宗地主导定位为中小套型住宅，包括本项目的产品主要包括高层住宅，15层高层住宅及2层商业、车位等。地块所在片区为高新开发区及唐家湾新城核心发展片区，随着各类型企业纷纷进驻，对该地区的置业需求将越来越大。3、土地市场2014年1月珠海土地市场新增供应18宗地块，土地市场成交13宗地块，土地市场成交金额224969.9107万元，商住用地7宗，工业用地6宗，商办用地3宗，工业及商业商务用地1宗，综合用地1宗。2月份，土地成交市场冷清的惨况或会有所改变；据统计，2月珠海将有19宗地块近123万㎡土地入市，且商住类用地居多，土地成交将迎来机遇。4、土地综合分析结论宗地位于珠海唐家湾新区发展规划片区的核心片区，高新开发区附近，随着珠海唐家湾规划发展和大企业的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值潜力较大。近年来唐家湾片区土地供应偏少，该地块目前的关注度不高，仅有四五家开发商关注，可充分发挥天天清泉房地产开发有限公司优势，减少竞争压力。宗地日照充足，空气平均相对湿度为79%。属于亚热带季风气候，年平均气温24℃，1998年荣获联合国颁发的“国家改善环境最佳范例奖”，将给项目提供更加优美的景观。在工业区和高新区域环境下，宗地的绿色宜居功能凸显。通过对土地各项属性、特性分析，该地块适合建设——绿色、幸福中小套型住宅项目。项目占地面积8.4万平米，容积率≤2，规模较大，便于产品规划和开发。且区域宗地价值分区西侧、南侧为项目低价值区，北侧为中价值区，中部、东部为项目的核心高价值区此时入市拿地将会比较容易获得升值利润。该项目优势明显，对维持天天清泉开发有效公司的持续经营和发展、提高知名度有重大的战略意义。三、城市及区域市场分析1、城市宏观经济环境分析珠海，珠江口西岸的核心城市，经济特区，珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，区位优越，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，素有“百岛之市”之称。珠海生态环境优美，山水相间，陆岛相望，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。人居环境一流。珠海是中国最早实行对外开放政策的四个经济特区之一，陆地面积有1701平方千米，户籍人口106.01万（2011年末），是广东省人口规模最小的地级市。2013中国城市可持续发展指数报告珠海综合排名全国第一，珠海为中国新兴城市50强，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城”，有“浪漫之城”的称号。1.1地区生产总值2013年全市实现地区生产总值（GDP）1662.38亿元，同比增长10.5%。其中，第一产业增加值43.11亿元，增长5.4%，对GDP增长的贡献率为1.2%；第二产业增加值849.05亿元，增长11.8%，对GDP增长的贡献率为59.6%；第三产业增加值770.21亿元，增长9.2%，对GDP增长的贡献率为39.2%。三次产业的比例由2.6:51.6:45.8调整为2.6:51.1:46.3。在服务业中，现代服务业增加值441.64亿元，增长10.3%，占GDP的26.6%。在第三产业中，批发和零售业增长11.1%，住宿和餐饮业增长2.0%，金融业增长12.0%，房地产业增长18.4%。民营经济增加值535.77亿元，增长11.1%，占GDP的32.2%。2013年，珠海市人均GDP达10.48万元，按平均汇率折算为1.69万美元，同比增长9.7%。分区域看，香洲、金湾和斗门三个行政区分别实现地区生产总值1053.93亿元、370.00亿元和238.45亿元，分别增长9.9%、12.2%和10.5%。1.2固定资产投资全年完成固定资产投资960.89亿元，比上年增长23.0%。其中，房地产开发投资272.58亿元，增长12.6%。分城乡看，城镇投资947.64亿元，增长21.7%；农村投资13.25亿元，增长47.8%。分投资主体看，国有经济投资456.42亿元，增长57.5%；非国有经济投资504.47亿元，增长8.6%；其中民营经济投资260.55亿元，增长7.5%；港澳台、外商经济投资113.53亿元，下降41.2%。分产业看，第二产业投资254.40亿元，增长36.2%，其中工业投资254.26亿元，增长36.2%，制造业投资114.18亿元，下降23.4%；第三产业706.14亿元，增长17.8%。全年在建项目559个，下降12.2%；新开工项目375个，增长46.5%。全年房地产开发投资272.58亿元，比上年增长12.6%。在房地产开发投资中，商品房住宅投资209.66亿元，增长15.3%。其中，90平方米以下住宅投资48.58亿元，增长3.2%；144平方米以上住宅投资73.88亿元，减少10.5%；别墅、高档公寓投资4.75亿元，减少26.8%。办公楼和商业营业用房投资11.49亿元和18.23亿元，分别增长72.3%和26.2%。保障性住房投资3.20亿元，减少60.3%。全年商品房施工面积1853.75万平方米，增长4.4%，其中商品住宅1306.81万平方米，减少0.6%。商品房竣工面积381.62万平方米，减少5.2%，其中住宅300.09万平方米，减少8.8%。商品房销售面积342.25万平方米，增长36.2%，其中住宅307.55万平方米，增长33.3%。年末商品房待售面积163.43万平方米，增长17.1%，其中住宅115.6万平方米，增长19.2%。1.3人口情况普查资料显示，以2010年11月1日零时为标准时点的第六次全国人口普查数据显示，珠海市常住人口为1560229人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1235582人相比，十年共增加324647人，增长26.27%，年平均增长率为2.36%。普查资料显示，珠海占全省常住人口总量的1.50%。1.4收入和消费全年城镇居民人均可支配收入36375元，比上年增长10.3%；扣除物价因素，实际增长7.8%。城镇居民人均消费性支出26131元，增长8.5%。全年农村居民人均纯收入14940元，增长11.5%。全年居民消费价格总水平上涨2.3%。其中，食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住等七类价格分别上涨2.9%、0.8%、0.7%、2.0%、1.1%、1.5%和4.7%；交通和通信的价格下降0.4%。全年工业生产者出厂价格下降1.4%。2、区域宏观经济环境分析香洲区是广东省珠海市中心城区，政治、经济、文化、交通和金融中心，陆地总面积300平方公里，全区常住人83.23万人，其中户籍人口50.56万人。香洲区位于南海之滨、珠江口西岸，东水连香港，南接壤澳门，背倚经济发达的珠江三角洲腹地。处于北纬21°48'至22°27'，东经113°3'至114°18'之间，属于低纬度亚热带季风区，日照充足，雨量充沛，年平均气温22.4℃，全年1、2月份气温最低，进入4月，温度渐升，5-9月天气较热亦多雨，年平均降雨量1700-2300毫米。东风为常向风，夏以西南风和东南风为主，冬以东北风为主，夏秋季有台风侵袭。空气平均相对湿度为79%。景点有梅溪牌坊、共乐园、圆明新园、梦幻水城等。香州区属亚热带季风气候，年平均气温24℃，1998年荣获联合国颁发的“国家改善环境最佳范例奖”。2.1地区生产总值2010年实现地区生产总值756.86亿元，同比增长12.3%，增幅比预期目标高出2.3个百分点。三次产业比例调整为0.4:45.5:54.1。截止到2010年第三产业营业收入1764.23亿元，同比增长25.8%；实现第三产业增加值409.25亿元，同比增长7.7%。以现代物流、商务、金融、软件信息等为主体的现代服务业快速发展，占服务业的比重达55.4%。消费市场保持畅旺,完成社会消费品零售总额400.05亿元，同比增长22.5%，全年完成规模以上工业总产值1447.65亿元，同比增长16.8%，其中高新技术企业产值达889.66亿元，占规模以上工业总产值的61.5%。2010年共引进内外资项目324个，其中服务业项目288个，占引进项目总数的88.9%。实际到位1000万美元以上的外资项目6个，新引进及增资亿元以上内资项目4个。全年实际直接利用外资6.05亿美元，同比增长25.8%，占全市的49.4%；引进市外内资16.95亿元，完成年度预期目标的120.5%，均超额完成全年任务。数据来源：珠海市统计局2.2房地产资产投资全年房地产开发投资272.58亿元，比上年增长12.6%。在房地产开发投资中，商品房住宅投资209.66亿元，增长15.3%。其中，90平方米以下住宅投资48.58亿元，增长3.2%；144平方米以上住宅投资73.88亿元，减少10.5%；别墅、高档公寓投资4.75亿元，减少26.8%。办公楼和商业营业用房投资11.49亿元和18.23亿元，分别增长72.3%和26.2%。保障性住房投资3.20亿元，减少60.3%。全年商品房施工面积1853.75万平方米，增长4.4%，其中商品住宅1306.81万平方米，减少0.6%。商品房竣工面积381.62万平方米，减少5.2%，其中住宅300.09万平方米，减少8.8%。商品房销售面积342.25万平方米，增长36.2%，其中住宅307.55万平方米，增长33.3%。年末商品房待售面积163.43万平方米，增长17.1%，其中住宅115.6万平方米，增长19.2%。2.3人口情况（第五次人口普查数据）：唐家湾镇总人口30186

男14319

女15867

家庭户户数6648

家庭户总人口(总)19207

家庭户男9710

家庭户女9497

0-14岁(总)39480-14岁男22270-14岁女172115-64岁(总)2507315-64岁男1156915-64岁女1350465岁及以上(总)116565岁及以上男52365岁及以上女642户口本地住在本地90912.4收入和消费经济社会发展成果惠及广大人民，居民收入稳步增长。2012年，在岗职工人均年工资28370元，比上年增长11.8%。人均消费性支出为14,616.16元，同比增长14.09%。其中食品支出为8,045元，占总支出的37.05%，同比增长6.89%；居住支出为4,619.35元，占总支出的19.24%，同比增长191.17%。3、城市房地产市场发展概述3.1珠海市土地市场概述据珠海搜房网数据监控中心统计，2014年1月珠海土地市场新增供应18宗地块，共1227675.1平方米，环比上涨26.87%，同比上涨500.44%；1月珠海土地市场成交13宗地块，共387715.786平方米，环比下降71.39%，同比上涨22.14%；1月珠海土地市场成交金额224969.9107万元，环比下降81.55%，同比下降27.45%。

从供地类型看，商住用地7宗，共481616.54平方米；工业用地6宗，共356148.88平方米；商办用地3宗，共104960.55平方米；工业及商业商务用地1宗，共68310.98平方米；综合用地1宗，共216638.15平方米。

1月份珠海土地市场呈现“冰火两重天”的局面：成交量及土地收入大跌，而供应量却呈现井喷现象。成交市场的惨淡，究其原因，一方面是总体的入市量低，且成交地块多是一些低总价的工业用地等；另一方面是去年珠海地市最火爆的横琴区遭遇零地块成交，令土地市场逊色不少。而进入2月份，土地成交市场冷清的惨况或会有所改变；据统计，2月珠海将有19宗地块近123万㎡土地入市，且商住类用地居多，土地成交将迎来“井喷”。3.2珠海市商品房市场概述2012年1-9月份，珠海商品房销售金额累计186.87亿元亿元，同比减少5.39%，其中商品住宅销售金额累计174.34亿元，同比减少5.04。均价方面，整体易均价为每平方米10830.08元，同比下降10.91%。2012年珠海主城区商品住宅的总供应量为14631套，其中2011年存量为5694套，2012年新增供应量为8937套。供应产品结构以80-90平方米（3225套）和0-60平方米（2144套）相对较多，其次为120-144平方米（2120套）和144-180平方米（1853套），占到总供应量的64%。2012年珠海城区商品房住宅网签量为7309套。主要消化面积段为80-90平方米（2084套）、120-144平方米（1266套）、0-60平方米（831套）、144-180平方米（801套），与供应结构基本吻合。4、区域房地产市场发展概述4.1唐家湾板块土地市场概述2013年上半年，唐家湾板块上市土地面积56万方，总建面积达158万方，主要集中在唐家镇区域。淇澳岛还有待开发。4.2唐家湾板块商品房市场概述唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客的首选区域之一，目前已形成珠海豪宅区这一印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型的项目如格力海岸，中海银海湾。而刚需盘则有中海桃花源和华发蔚蓝堡。项目名称总建面（万m2）容积率主力户型销售情况目前均价（元/m2）整体销售率华发蔚蓝堡311.389m2：2+1房130-140m2：4房目前已取预售证约1375套小高层14000-15000（含装修）高层54%格力海岸103390m2：2房160m2：3房已推191套18000元/m2（含3000元装修）销售30套，网签3套中海银海湾232.1200-160m2：4房2012年预售179套16000元/m2起价（含4000-5000精装修）网签125套中海桃花源122112-175m2：3房/4房2012年预售474套13800元/m2（含2500元/m2装修）网签353套数据来源世联地产2012年年报5、宗地周边区域市场研究(1)格力海岸项目简介：格力海岸，踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生的南中国海第一湾——珠海唐家湾，千年福地，靠山向海。拥1.5公里阳光海岸线，享200万平米原生山脉天然氧吧，邻5000公顷红树林湿地。壮美自然，生态人居。拥1.5公里阳光海岸线，享200万平米原生山脉天然氧吧，邻5000公顷红树林湿地。壮美自然，生态人居。项目位于情侣北路唐家湾新城核心片区，周边千米范围内五大主题公园萦绕，郊野公园、体育公园、城市公园、社区公园、滨海公园，其中南中国海沿岸规划为生态滨海公园，设计总长5.2公里观海绿色长廊。邻近总部基地核心片区，金山软件园、蓝湾智岛等重大项目均已启动，大学园区集结了北师大、北理工、中大等知名学府。娱乐、休闲、生活、交通等配套一应俱全。格力海岸，珠海海景第一豪宅。雄踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生的南中国海第一湾——珠海唐家湾，千年福地，始于山开向海。格力海岸媲美全球八大湾区，紧邻200万平米原生山脉天然氧吧与5000公顷红树林湿地，拥有珠海最美的阳光海岸线，享受湛蓝海天的绝美胜景。格力海岸总建面百万平方米，由风帆洋房、蝶式高层、凌云高层等多元化建筑错落布局而成，与自然共生共处，绿化率高达53%，项目打造200个泊位的私家游艇会、50万平米山水主题园林、6000平米高端瞰海会所、国际化幼儿园以及后续18万平米滨海风情商业街等优越配套。顶级度假生活，时刻奢享。项目销售动态：格力海岸在售蝶式高层20栋和21栋，91㎡-98㎡两房，178㎡四房，起价20000元/㎡，均价24000元/㎡。格力海岸新品88-158平米凌云高层将在五一期间正式接受公开认购，样板房也将于五一倾城绽放。(2)远大美域项目简介：珠海远大美域总占地面积23万平方米，建筑面积40万平方米，是珠海目前房地产市场上规模领先的大盘之一。远大美域项目东临凤凰山余脉、规划中的石坑山生态公园；南部与唐家湾商业中心区隔路相望，生活配套齐全；西侧是该公司代政府规划建设的八万平米城市绿地，距窄处80米，最宽处达140米，将在年内建成与项目浑然一体的绿地公园，建成超大景观绿地；再往西就是通往广州的高速公路起点，以及正在建设的广珠轻轨车站。北望淇澳岛海景：淇澳岛是珠海最大的岛屿，也是红树林保护区所在地。整个项目由TH（双拼及联排别墅）、4+1退台洋房、7层电梯洋房和小高层组成，将分为四期建设完成，整体容积率1.7，其中一期容积率只有1.05，是珠海罕有的低层、低密度、低容积率住宅区。远大美域由美国纽约WNB+A设计事务所担纲规划设计，以南北向板楼为主，以自由灵活的建筑布局，营造出美国南海岸佛罗里达的建筑设计风情，项目内将建成近万平米中心湖景，贯穿整个社区，营造亲水生活氛围；还将建成八万平方米城市绿地景观。建成后，整个项目将拥有外部的山海景观、内部的中心湖和城市绿地、贯通整个小区的景观节点走廊、以及每家每户宅前屋后的私家景观，构成由外而内的四级景观系统。远大美域配套设施完善，将建有小学、幼儿园，将建成一期佛罗里达风情及二期会所，提供各类生活配套设施，并设有室内外双泳池、湖景健身房、剑桥书院、中西餐厅等高尚休闲设施。项目销售动态：在售165㎡四房、201㎡、203㎡五房，均价12000元/㎡，一次性付款97折，按揭98折。6、市场分析结论近年来珠海市宏观经济保持平稳高速的发展，房地产市场发展较为成熟。唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显，随着广珠城轨的开通，将拉近唐家镇与珠海主城区之间的距离，区位优势不断增强。在较为严厉的调控环境下，珠海市房地产市场表现低迷，但是放眼长远，市场形势还是相对乐观。经过慎重和科学的决策后，此时拿地将会获得非常明显的成本优势。考虑到房地产业广泛的产业关联性、开发商资金情况的普遍恶化，以及地方政府财政紧张情况，政府不会让市场长期低迷下去，明年下半年以后，房地产调控或将松动。四、项目定位1、项目整体定位1.1品类定位通过对项目所在区域及土地各项属性、特性分析，该地块适合建设天天清泉房地产开发有限公司的新住宅项目——绿色、幸福中小套型住宅项目1.2市场定位根据该项目的位置及未来规划，项目的市场定位是：“幸福住宅区，绿色宜居小区”1.3产品分析本地中小套型市场分析

（1）现状分析：由于本项目处于唐家高新技术区、工业产业园和校园一带，因此越来越多的白领阶层不断涌现，工厂对中高层管理人员需求的增大和学生教师群体的增加，使该地区呈现年轻化和知识化的结构，年轻人独立意识逐步加强，而管理人员则追求高品质的环境。个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟，使本地区中小套型住宅有了极大的需求，而我们的房地产开发有限公司也顺应该潮流，推出不少的具有针对性的中小套型住宅，由于具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，而深受市民，特别是年轻一族和小家庭的喜爱，从而使这些项目开发的成功成为必然。

（2）未来分析：中小套型的建设，一方面是，我们把握了市场需求这一点。另一方面是中小套型市场的客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。所以，中小套型开发是大有前途的。

1.4客户定位通过对宗地相关因素及周边市场的综合分析，客户群是对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业环境氛围更加注重和楼盘价格比较敏感的客户。（1）客户特征分析职业：目标客户以附近工业产业园区和校区、高新技术区和珠三角地区为中心，辐射整片唐家地区和珠海片区，以及珠三角地区和港澳地区的投资者；或者家境较好需改善居住环境的当地居民等。年龄：根据项目的所在地段和未来前景，本项目购买客群的主要年龄段为25－45岁的首置及首改客户，其中以30-35岁客户为主力客群。教育程度：以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。家庭结构：以1－3人居住为主。家庭收入：以家庭收入每月4000-10000元为主。置业目的：首次置业为主，改善性居住为辅，自住为主要购房目的。消费偏好：在现有的市场状况与区域环境下，购买行为理性，消费者对价格比较敏感，对生活方式，配套设施等的要求较高。（2）客源分布在考虑项目体量和物业形式的基础上，为了争取最大客源积累和扩大客户来源，我们的目标客户群体重点为各大工业区人群及周边工作居住的人群、高新区白领和科研人员、附近校区的教师和珠三角地区的投资者。其次是潜在消费群体，如：少数有支付能力的学生、单亲家庭和老年人等，他们的具体情况如下：在工业区或周边工作居住的中高收入人群他们在工业区工作或居住，是工厂的主管人员、企业的骨干人员或中高级管理人员，以及周边工业园区域的科技产业机构的从业人员和中高等专业技术人员，他们多数要求提高居住生活质量，比如出行无忧、就近上下班、齐全的生活圈配套都将给他们的生活带来无限便捷。高新区白领和科研人员来珠海工作时间不长或大学毕业参加工作3-5年的白领人士，在高新区一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购买自己的居所，偏好户型相对较小的，如60平方米的两房两厅。然而来珠海多年，经过多年的积累的科研人员，他们不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房两厅。附近校区的教师由于唐家湾地区有几所大学聚集此地，因此为该地区的房地产市场增加了一定的需求量，也将成为项目部分客群所在地。此外，校区的需求者作为学校的教师拥有一定的购买力，此类人群长期驻宁工作和生活，经过几年的居住生活，他们对本区域的人文环境、交通状况和生活配套设施等都有了认知并逐步接受,为更方便工作和生活，从而产生了购房需求。部分投资客户及当地居民唐家科技一路北，留诗路西地区作为珠海价格的洼地，在价格上必然更具优势和吸引力，相对的低价格加上较为方便的生活及交通配套，可以吸引珠三角地区的投资人群；同时，唐家的居民包括宗地周边居民仍然存在改善性需求。潜在消费群体：少数有支付能力的学生、单亲家庭和老年人等随着城市老龄化趋势与年轻人独立意识的不断增强，这一批市场必然会有比较大的需求，而且与当前使用客户群不同，老年客户与单亲家庭并非将小户型住宅视为过渡性产品，而是看作家庭住宅来使用。而少数有支付能力的学生则希望有一个私人的独处空间在父母的帮助下购买住宅。因此，该项目位于唐家湾地区作为非城市中心与亚中心地带的小户型住宅，虽然缺乏时尚、现代的高档配套，但只要拥有相对成熟的生活配套，便能够获得这部分客源的认可。2、规划布局分析该项目北邻田馆二街、西邻钢铁厂、东邻留诗路、南邻科技一路，总用地面积8.4万㎡。其中，项目西侧为中博卫视和钢铁厂；项目南侧临近峰涛光子科技公司和哈尔滨工业大学珠海校区；项目北侧临近远亮教育高四复读学校；项目东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校和沙场。项目北侧有一个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为一条商业街。然而，该区域附近未来将规划建设为高新技术产业片区、综合服务片区和休闲旅游片区共三大片区。规划还对公共设施布局进行调整，将在留诗山核心区内建设行政办公中心；留诗山及唐家岛布局商业中心；而文化中心则在留诗山核心区。因此，受道路系统、商业环境、教育氛围、工业园区私密性等因素的影响，宗地价值分区西侧、南侧为项目低价值区，北侧为中价值区，中部、东部为项目的核心高价值区。根据项目强排方案，高价值区将规划建设2层商业和15层住宅，中低价值区将规划建设15层住宅。商业部分沿项目东侧道路分布。3、产品定位根据地块区域位置、周边项目、地块特点综合考虑，本项目的产品主要包括高层住宅及商业、车位等。具体定位描述如下：高层产品：15层高层住宅，平均面积95㎡左右，以两居室及三居室为主，总户数为1260户。商业：在项目东侧设置2层商业，总面积为84000㎡，同时为本项目的主体商业区。车位：共有地上车位0个，产权地下车位1050个，面积为40㎡/个，人防车位0个，面积为0㎡/个，整体车户比为1:0.83。4、开发及销售计划4.1开发思路根据珠海市香洲区的房地产市场情况、项目自身的具体情况及天天清泉房地产开发有限公司的开发能力，项目开发思路为：项目分二期开发，一边开发一边销售，项目开工面积总计168,000平方米，2014年计划开发46,667平方米，2015年计划开发46,667平方米，2016年计划开发37,333平方米，2017年计划开发37,333平方米。4.2定价依据根据对珠海市香洲区房地产市场发展情况及项目周边楼盘销售情况的分析，项目2014年住宅产品入市价格为6,500元/平米。4.3年度建设计划项目由于规模较中等，为“四年建设、四年销售”，项目建设期为2014年—2017年，2014年5月一期开工，项目总建筑面积为168,000平米，2017年5月全部竣工，2015年5月一期具备入住条件。表4-1A017块建设计划4.4销售计划2015年5月一期正式开盘，上市15层小高层产品。项目整体销售周期为四年，在2015年及2016年销售收入达到峰值，2017年及2018年销售速率减缓，详细销售指标如下：表4-2A017地块整体销售计划5、项目定位结论本项目为天天清泉房地产开发有限公司的新住宅项目——绿色、幸福中小套型住宅项目。市场定位为“幸福住宅区，绿色宜居小区””。目标客户以附近工业产业园区和校区、高新技术区和珠三角地区为中心，辐射整片唐家地区和珠海片区，以及珠三角地区和港澳地区的投资者；或者家境较好需改善居住环境的当地居民等。产品主要包括小高层住宅及商业、车位等，主力户型为60-100㎡，中等价格入市，契合市场需求。项目开发思路为二期开发，一边开发一边销售，项目开工面积总计168,000平方米。由于项目规模较中等，为“四年建设、四年销售”，项目建设期为2014年—2017年，2014年5月一期开工，项目总建筑面积为168,000平米，2017年5月全部竣工，2015年5月一期具备入住条件。结合本项目的中高端定位，主体建设材料按当地通用标准，重点是提高外立面及园区景观等的标准，打造具现代气息的品质典范幸福绿色住宅，与区域的大量中低档楼盘形成差异化，吸引刚需改善型住房需求，提高产品知名度和品牌效应。五、经济测算1、成本构成A017地块项目总开发成本共计170,024万元，按照可售面积169800平米（不含地下人防车库）计算，每平米可售面积开发成本为10,121元/平方米。表5-1A017地块项目成本构成表序号类别金额（元）成本单价1、出让金1,083,600,0006,4502、咨询、策划、规划、勘测、设计、监理86,688,0005163、建安费用302,400,0001,8004、管理费用（工资和办公费用）32,508,0001945、营销费用（含广告费）32,508,0001946、融资费用6,400,000387、税费162,540,0009688、装修费用009、合计1,700,244,00010,121170,024（万元）1.1规划方案（1）用地指标表5-2A017地块项目用地指标表总占地面积84000m2总建筑面积168000m2容积率2可售面积169800m2（2）住宅产品指标表5-3A017地块项目住宅产品指标表（3）公建产品指标表5-4A017地块项目公建产品指标表公建产品指标用地指标产品构成建筑面积可售面积绿化面积31,920道路面积17,940配套设施（办公、娱乐、体育设备）17,640商业建筑面积（2层）8,40016,800住宅建筑面积8,100121,500合计84,000138,300（4）车库产品指标表5-5A017地块项目车库产品指标表产品构成车位数建筑面积可售面积车位车库地上车位0地下车位（人防）042,000地下车位1,05042,00031,500非机动车库0小计1,05084,00031,5001.2土地费用A017地块项目按照土地12900元/㎡单价进行计算，包括土地契税等在内共计108360万元，按照可售面积169800平米（不含地下人防车库）计算，可售土地成本为6450元/平方米。详见六合地块项目测算。1.3前期准备费包括勘察、设计、场地平整、临时设施费等，共计8668,8万元，按照可售面积169800平米（不含地下人防车库）计算，可售前期成本为516元/平方米。详见六合地块项目测算。1.4建安成本本项目共计建安成本为36990万元，按照可售面积169800平米（不含地下人防车库）计算，可售建安成本单价为2178元/㎡。表5-6A017地块项目各类产品建安成本2、三项费用及税金销售费用按照销售收入的2.0%计提，管理费用按照销售收入的1.5%计提，财务费用为零，项目的贷款利息资本化后计入项目开发成本。表5-7A017地块项目费用测算表类别金额（万元）可售面积单方（元/平方米）销售费用32,508,000191管理费用32,508,000191合计65,016,000383表5-8A017地块项目销售费用及附加表3、销售价格表5-9A017地块项目各类产品售价情况产品类型上市售价（元/m2）产品类型两梯六户60㎡12,000两梯六户60㎡两梯四户100㎡12,000两梯四户90㎡沿街商业20,000沿街商业地下车位5,000地下车位销售均价12,250销售均价4、分期开发销售、销售设想表5-10A017地块项目各年度开竣工面积根据项目的开发建设进度，本项目自2014年入市销售，2018年项目售罄。表5-11A017地块项目各年度销售情况5、项目年度利润情况项目2014-2018年的年度可实现利润情况如下表所示，五年项目利润总额为2.49亿元，净利润总额1.84亿元.。表5-12A017地块项目各年度利润情况表6、资金来源与运用6.1投资计划A017地块项目成本费用为170670万元，为“五年建设、五年销售”，2014年投资138366万元，主要为土地费用、报批报建费用、开发前期准备费，2014年6月开工面积为46,667平米，2018年5月全部竣工，2016年6月一期具备入住条件。表5-13A017地块项目投资计划6.2资金计划A017地块项目启动资金为5.97亿元，为集团投资，投入时间为2014年10月。用于土地资金、报批报建费用及前期费用。2014年实现销售收入后，项目具备滚动开发条件，于2016年一季度末偿还全部集团借还，共计发生利息资本化640万元。项目开发周期为5年，销售周期为5年，项目投资回收期为1.7年，共计实现利润18359万元，投资利润率为14.34%，项目盈利能力及资金回流能力较强。表5-14A017地块项目资金计划估算表7、经济效益6.3测算结论A017地块项目的经营收入为195150万元，商品房平均销售价格为12000元/m2。项目总投资170670万元，预计实现利润总额为24479万元，投资利润率为14.34%（项目启动资金为5.97亿元，项目周期为5年）。表5-15A017地块项目利润测算表六、项目SWOT分析1、优势：（1）、项目位于城市郊区地段，环境优美，随着该区域进一步绿化改造，未来将给项目提供更加优美的景观。在高新开发区的工厂附近，宗地的绿色宜居功能凸显。项目周边有情侣北路、淇澳岛、石坑山森林公园……为人们生活提供优美的环境。（2）、项目附近是高新科技区，附有学校、工厂、政府部门及村落，具有一定的生活人群和生活配套。距项目15分钟车程内为发展较为成熟的唐家街道商业中心，生活配套设施一应俱全，为项目提供了“15分钟生活圈”。（3）、唐家区产业基础雄厚，大企业云集，且随着政府的规划与大企业的投资建设，又有大型企业纷纷进驻，项目客群基础较好。（4）、项目位于重要的交通路段，附近公共交通设施比较完善；临近港湾大道，去往市区只需20分钟的车程；临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便的交通枢纽；靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。（5）、项目的市场定位是绿色、幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅的项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。（6）、由于项目的定价适中，具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，从而深受市民，特别是年轻一族和小家庭的喜爱，使这些项目开发的成功成为必然。2、劣势：（1）、项目位于国际赛车场附近，赛车比赛时有噪音影响，对隔音材料的需求十分严格。（2）、项目周边配套设施较为不完善，对人们的日常生活有一定的影响。（3）、项目位于唐家地区，然而唐家地区目前的经济发展速度慢，发展条件欠缺，珠海本地甚至存在一定的居民对唐家地区还不了解甚至不认识。（4）、项目楼面地价获取较高，由于项目既要满足中低阶层的需求，也要达到一定的利润，楼价定位有一定的难度，从而在一定的程度上影响公司利润的获取。（5）、项目周边环境需要进行一定的改进，路面灰尘较多，对附近的沙场要进行一定的应对措施，也需要对旁边的钢铁厂进行拆迁安置。3、机会（1）、项目位于珠海的东部地区，随着经济的发展，珠海市内的住房供给存在一定的压力，人口未来将会向东、西两部分分散。加上政府的规划，对唐家未来的投入加大，项目附近将会打造一座“唐家新城”，配套设施不断完善，新市区的建设方便人们的生活。（2）、未来港珠澳大桥与深中大桥的开通，入口均位于珠海的东部地区，居住在珠海东区具有一定的地理交通优势。（3）、附近楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在一定外溢情况，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。（4）、项目周边的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷入驻，未来职业需求旺盛。（5）、由于“唐家新城”楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。4、挑战：（1）、项目周边楼盘较多，价格较低，竞争比较激烈，本项目需要在产品特色上做文章。（2）