南宁市高档商务写字楼全程策划报告

1.因素分析及市场发展预测1.1.南宁市房地产市场总体现状分析1.1.1.南宁市房地产快速增长，供销两旺数据显示：近年来南宁市房地产健康、快速发展，具体表现在房地产开发投资额、销售全市房地产开发投资66.04亿元，增长67.27%，销售额达94.53亿元，增长118.47%,销售面积341.57万平方米，增长77.72％。房价大幅度上涨，全年商品房均价达2768元/平方米，上涨22.91％。（资料来源于南宁市统计局）年全年成交总量7500套左右，成交面积近70万平方米。2004年全年房屋施工面积2130.83万平方米，同比增加32.67％，其中住宅1445.16万平方米，同比增长29.09％，全市房屋竣工面积1052.08万平方米，同比增长33.38%,其中住宅836.31万平方米，同比增长30.65％。全年房屋施工面积是竣工面积的2.03倍，但住宅的施工面积是竣工面积的1.73倍，说明房屋的供给是充分的，但住宅以外的物业供应量相对增加较多。（以上资料来源于南宁市房产局）1.1.2.市场发展前景预测定”、“销售稳定”的阶段（如广州，在98-99年到达顶峰后，楼价5年来稳中微降，而同期每年广州经济增长达13～15%）。1.2.南宁市商务办公物业市场分析1.2.1.南宁商务办公物业市场外部经济环境分析办公楼物业的兴起主要是由第三产业的发展带动起来的，办公楼物业市场要来自于对外经济和第三产业经济活动发展。因此，城市整体经济状况和第三产业的发展速度将对办公楼物业起到决定作用。势。2004年，全市实现国民生产总值588.86亿元，同比去年增长13.2%，第三产业增长速度最快，达265.263亿元，同比增长11.60%。其中，实际到位内资106.04亿元，同比增加58.55亿元，增长123.29%；外商投资合同外资额达28047万美元，增长15.77%；全市直接利用外资7768万美元；期末实有三资企业597个，同比增长9.34%，其中建成投资三资企业385个，同比增长10.32%。数据表明，南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期，经济指数反映各行各业都有持续稳步的增长，特别是第三产业，增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。1.2.2.房地产行业环境分析房地产总体市场是商务办公物业市场生存发展的基础，房地产市场发展的不同阶段，决定了写字楼市场的起落。2000年以后，南宁市房地产业进入第二个上升期，发展迅速且稳定增长。历年投资额、商品房实际销售面积大幅度增长，南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼物业的发展提供了有利的基础。但南宁市具备一定规模的公司、企业少，受经济波动影响大，抗风险能力较差，不利于商务办公物业市场的稳定。1.2.3.商务办公物业市场现状分析1.2.3.1.分布情况写字楼一般集中在城市的CBD地带，拥有便捷的交通和显赫的地理位置、现代感强的建筑外立面、智能化办公配备、完善的服务设施、豪华气派的大堂、娱乐休闲设施一应俱全，是有实力的大企业、大财团迫切需要与自身实力、形象相匹配的办公场所。南宁市早期的写字楼主要集中于民族大道沿线，从民族大道靠邕江地段到南湖桥头，如气象大厦、新兴大厦、泰安大厦等。如今，已延伸到了会展中心附近、琅东CBD及其辐射区，如广西投资大厦、广西发展大厦、新城国际、亚航财富中心、佳和大厦、文德大厦、金湖大厦、世纪商都、太平洋世纪广场、东方曼哈顿、地王国际商会中心、航洋国际城、中鼎•万象空间等等。该区域所呈现的市场共性表现为：中小型企业比较多、商务经济发达、写字楼租金价格又不至造成太大租金压力的场所。1.2.3.2.供需求分析市场供给情况分析1.52％。批准预售面积为16.68万平方米，合同登记备案面积为4.38万平方米，实际成交金额约为1.44亿元，平均价格为3277元/平方米。会大幅度增长，市场激烈竞争将有所增加。南宁市在售或待售写字楼楼盘一览表在售航洋国际城民族大道4500－5000160000太平洋世纪广场金浦路350037000东方曼哈顿金湖广场4200－450032398地王国际商会中心金湖广场4500150000（总建面积）圣展独立公社金湖广场旁45004300新朝阳朝阳路430018973世纪商都金浦路385023519已售嘉和•南湖之都民族大道3500亚航财富中心金湖广场—20000佳和大厦金湖广场—16000新城国际发展大厦对面—40000华星时代广场七星路与新民路交叉—45703文德大厦金湖广场南面—8980金湖大厦汇春路—7198皓月大厦东葛路延长线—6837凯丰大厦东葛路—3487迷你居东葛路—2800两河流域民族大道与古城路交叉—8190阳光100城市广场民族大道3800200000（含商业）合计931853超50万平方米（含地王国际商会中心的15万平方米）。据预测分析，凤岭区域特别是会展中心沿快速环道两旁还有四、五个纯写字楼在等待上马。市场供应量比去年大幅度增长，需要一段消化时期。南宁市供应量最大的纯写字楼物业为航洋国际城和心为58层的超高建筑，总建筑面积达到15万平方米，航洋国际城总建筑面积为40万平方米，其中酒店、商务公寓及写字楼面积为16万平方米市场需求预测随着南博会每年在南宁的举办，大量区外、境外企业、办公机构将会进驻南宁，由此大大增加南宁写字楼、酒店宾馆等物业的需求空间，供应量与消化量将呈快速上升趋势。据预测，商务办公的租赁市场每年将增加50000平方米。目前南宁市会展经济初步效应已经显现，多数写字楼或商务公寓销售行情看涨，价格不断上扬，投资市场前景广阔。但“会展效应”的真正发挥还需相当一段时间，一定时期内南宁办公物业将很有可能出现供大于求的局面，激烈竞争不可避免。1.2.3.3.南宁市办公物业未来发展形态分析目前南宁市的办公物业主要有两种形式组成。但根据南宁市工商局部门的统计数字表明，注册在南宁市内的企业，超过30%的注册地址在住宅区内，尤其是一些正在创业的与商务公寓相比，纯写字楼具有商务公寓无法企及的优越性：地段好、配套齐全、分布集中，容易形成良好的办公氛围，内部设计人性化、办公环境的纯粹性。纯写字楼层高一般都在3.3米以上，大开间设计，入住企业可以随意分割，视野开阔，通风采光。配置中央空调，拥有宽阔的公共空间、充足的停车位，是人性化的智能商务空间。办公成本低的特点，适合南宁市的大部分中小型企业，这些足以成为商务公寓占领办公物业市场的“杀手锏”，使得商务公寓较为走俏，甚至成为南宁商务办公楼房产的开发从一定程度上说，商业公寓的出现确实为中小企业的发展起到了推动作用，然而也存在1、商务能力差。按照住宅规范设计的商务公寓在通讯、网络、物业管理、公共交通、停车消防等都很难完全满足办公人员的要求。2、空间缺乏弹性。大多数商务公寓在格局上变化的余地不大，因此，公司的布局要受3、“商”和“住”的矛盾。“商”和“住”的矛盾是很明显的，无论是建筑本身、物业管理还是使用习惯上都存在根本冲突，进驻的公司多了，居住的人自然会减少，会逐渐变成一个实质性的办公楼，相反，住的人多了，所形成的居住氛围会抵触办公者的进4、政策上违规。目前商务公寓的土地用途普遍被列为“住宅”，这是因为“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金、贷款政策、用水用电甚至后期销售上都占很大的随着市场经济的发展，市场需要的是纯写字楼，而非商务式办公楼，更不是住宅楼充当办公楼的角色。商务公寓和写字楼的界限将逐渐清晰，纯粹的写字楼将逐渐替代商务公寓走俏，但这一过程需要较长的一段时间。1.3.商业物业分析交金额约16.8亿元，成交均价约为10房地产市场销售额的15～16％，商业销售面积为房地产销售面积的6～7％。现在国际通行的标准是一个中等城市的商业面积每人达到1平方米达到相对饱和。南宁市2004年商业物业实现销售额为16.86亿元，占全市房地产小数总额的15.65%,符合行业规律。按照城市商业物业与居住物业价格比为2.5的概率来计算，商业物业价方米，远远高于行业规律价格。据有关部门的数据，到2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，平均人均拥有面积高达3.5平方米以上。可见，目前南宁市商业物业严重的供大于求，供应量已超出城市发展规模。商业的支撑主要是依赖于城市产业经济和城市居民消费实力。中国－东盟博览会落户南建筑业等均会得到直接的体现，但它不可能改变南宁市商业地产竞争态势的实质，更加商业地产支撑较弱，现有的商业面积大大超出了宁市商业物业在竞争到一定程度将会进入一个冰河时期。从区域发展看，金湖商业圈极潜藏着极大的商机，但产品同质化现象严重，概念特多，造梦炫目。为了促进销售，开发商一般和业主签订了3－10年的返租协议，可是从我国其他城市商业地产的发展情况来看，关于商业地产的承诺兑现问题的纠纷日益增多。预2.项目定位及开发主题2.1.命名建议命名依据：1、以开发公司的名称命名，能起到延续、强化品牌的效果；2、“天立”，有“顶天立地”的寓意，体现出与众不同、“鹤立鸡群”的气魄，现代感强，品位不凡。2.2.项目总体定位天立大厦————会展中心旁精品商务公寓——会展商务核心，财富精英领地——地段创造价值，选择决定成功——会展商圈“头等舱”，宜商宜居宜投资——DIY新锐商务空间——会展商圈财富矿脉（1）核心开发理念——会展商圈核心宜商宜居宜投资的精品商务公寓；——借助国际会展中心及周边配套，共享形象平台、功能平台、文化平台及客户平台。——一个自然、健康、休闲的商务环境（2）定位依据——本项目承琅东（中央商务区），接凤岭（中央居住区），紧邻国际会展中心，处于会展商圈的核心位置，形成项目不可复制的核心竞争力。物业将最为炙手可热。——宜商宜居宜投资的综合性物业具有很大的市场需求，目前区域市场空缺这类产品。2.3.项目潜在租售客户来源投资型买家：看重优越的地段及物业不断上涨的升值潜力D国内、D南宁中小型企业：具有一定与实力，较为重视企业品牌与形象，选择较好的区域国外驻D南宁企业：与南宁有紧密业务往来、参加南博会的境外企业，满足一年一度南博2.4.产品定位售，实行“商务空间DIY”。2.5.价格定位依据市场调查及区域发展趋势分析，建议产品价格定位为：商务公寓：均价4000元/平方米3.项目规划建议档办公物业最为密集的区域。路之隔，坐拥城市的繁华与荣耀，其优越的景观地理位置决无仅有。⑶南宁市经济持续稳定发展以及南博会的顺利举行，都为办公楼物业提供了良好的市场机遇。本项目定位为中高档商务物业，符合区域市场的走向，前景广阔。为使本项目产品更具市场竞争力，建议对原规划设计方案进行以下调整：3.1.总体规划建议本项目为大型商住综合楼项目，用地面积约10亩，规划由一栋28层的住宅和一栋28层的的条件、周边环境（自然条件、商业氛围、交通环境）和市政规划等的基础上，建议项目的项目商务公寓部分位于地块东部靠竹溪大道处，地下2层，地上28层，与住宅并列南北地下2层设计为地下立体车库，建议1～3层可做裙楼，其余楼层均为标准层商务公寓。为使本项目平面及立面更具视觉冲击性，建议建筑平面选用更能体现现代风格的椭圆型。建议将原方案中住宅和写字楼由裙楼连接的布置改为住宅和商务公寓独立布置，两栋塔楼高要高，可采用钢结构玻璃拱型顶棚，使得入户大堂通透明亮，气宇轩昂。商场全敞开式设计，在竹溪大道和民族大道面设商场主入口。回车道、地下停车场的入口应根据上述入口的变化做相应调整。入户走廊入口前应设置一定面积的小广场，以疏导人流。3.2.建筑风格建议透，先锋时尚，尽显气派、现代。本项目位于中央形象区与中央商务区的中心地带，与南宁市地标性建筑——会展中心隔路相望，其显赫地位不言而喻。因此，本项目的外立面设计必须融入区域商圈环境，与城市景观相匹配，成为区域甚至是整个城市的新时代风景线。出区域写字楼物业的领袖风范，令企业业主对本物业产生归属感和自豪感。后办公楼物业的发展趋势。3.3.景观设计格融合在一起。3.4.单体设计及装修标准单层面积过小，开发为商场意义不大，建议可预留为物业管理用房。住宅与写字楼的首层以入户走廊相连，走廊两边分别设住宅和写字楼的电梯及楼梯入口，做到住宅与办公严格分离，互不干扰，有效解决“商与住”的矛盾。3)装修建议玻璃穹顶中倾泻而入，制造奇特的视觉效果，打造军南宁首个阳光入户大堂。字楼部分电梯井及楼梯间的移动也使得商场空间更开阔，组合更自由。写字楼标准层的净高应在2.8米以上。写字楼标准层平面建议放弃原设计方案落后的酒店式布局形式，采用整层大空间敞开式设计，可自由分割，突破一般办公室压抑格局，满足不同规模企业业主的需求。展示区、休息洽谈区、接待中心等公共互动空间。可将写字楼每层面向会展中心面的区域开辟为公共休闲景观区，设置大面积落地玻璃墙，供员工休息小憩、交流信息、观景休闲之用，使之成为景观型商务办公楼的核心卖点。2)细部空间设计楼梯与公共通道的设计双跑及双跑以上的楼梯应采用逆时针上的形式，可根据层高和楼梯的形式而适当调整踏步的垃圾间设计写字楼应相应建设垃圾临时存放点，并每天打扫清理。绿色办公设计军绿色写字楼设计的含义为健康、有益、节能、低熬和无污染。从可户的切身利益出发，营造健康、安全、文明的办公环境。预留中央空调机位及设置送风管道，采取每层分户式。人身置其中，仿佛徜徉文化艺术长廊。4)设备设施及智能化应用建议打造地下两层立体停车场，提供充足的车位。设置员工餐厅，就近解决员工就餐问题。宽带接入、计算机及其网络的自动化办公系统。消防自动报警系统、烟雾感应系统、消防通道自动系统。金融大厦类综合布线设计遇网络形式变更又可方便地改接成不同的拓朴形式。网（ISDN）已经发展成为相当成熟的技术，并形成了通信标准。在国内，各主要城市之间也网络互连设备，主机、终端以及外设的要求，以构成灵活的拓朴结构，有足够的扩展能力；以某银行综合办公楼为例，讲述一下综合布线在金融大厦中的应用。工程概况某银行是一家大型商业银行。综合办公楼建筑总面积为2.26万平方米，地上16层，地出，辐射到各个房间。根据建筑电气设计规范，水平线槽选用镀锌金属线槽，每个房间的管线采用簿壁型金属管，引至距地30公分，做暗装接线盒，与信息插座相连。另外，大楼的计算机主机房、网络中心及程控交换机均位于大楼5层，监控系统主机房位于1层大厅值班设计方案分。大楼的综合布线由工作区、水平子系统。管理区、干线子系统和设备间五个部分构成，筑干线子系统的可能性。计算机网络干线采用光纤，所有与计算机网络相连的布线硬件均为5类（100Mbps）产品，程控电话由主机房统一管理，每条线路均按4对双绞电缆配置，设计带宽为10（Mbps可满足综合业务数字网需求，从而为高速数据传输打下基础。保安监控系统可传输视频监控信号及保安传感器信号。方案详述控制系统的要求。综合布线的结构分为两级星型：主干部分为一级，水平部分二级。两层星型的两点管理方式，实现了综合布线在连接、配置上的灵活性。下面分别对整个布线的五个部分进行逐一描述。工作区由各个办公区域构成，按具体需求分设一孔至四孔信100Mbps及以下的高速数据通信、图像通信和语音诵信。每一信息插座，均可通过400K分插座支持一部低速数据终端或两部电话（终端），使综合布线具有极强的可扩充性。2．水平子系统接裕量，水平子系统的平均长度为45米，数据及视频传输采用5类4对双绞电缆，可支持从而使综合布线具有很高的可靠性。3．管理区根据各层信息点数的统计，在楼内共设5个楼层配线间（五层不单独设楼层配线间各配线间的编号及信息点数如下表所示。信息点分布F55160不单独设配线间F6－F126－1264F13－F1613－1650光纤配线架则用来端接干线光纤。4．干线子系统在该银行大楼的综合布线中j，计算机网络系统干线采用6芯62．5／125μm多模光缆，传可支持10兆传输速率，既满足目前需求，又为多媒体技术应用打下坚实的基础。保安监拉系统采用5类25对双绞电缆，每层由楼层配线间配一条线缆，可支持100Mbps传输速率。5．设备间计算机网络采用2个光纤配线架（400A2）对整个大楼内的计算机进行统一管理。通过简单的跳线管理，可很方便地配置楼内计算机网络的拓补结构。程控电话和保安监控系统仍采用110型电缆配线架，通过跳线对终端设备进行管理。屋面防水采用高分子改性沥青防水涂料2.0mm；隔热采用干铺30厚聚苯乙烯泡沫塑料板。地下室防水采用3厚涂料防水层。顶棚：采用冲孔板吊顶天花。外墙：采用干挂花岗岩石材或铝板外墙面。内墙：卫生间采用釉面砖，房间采用扇灰墙面。楼地面：卫生间采用300*300防滑砖；车库采用细石砼；其他房间采用20厚花岗岩。基础采用人工挖孔灌注桩，桩端持力层为中风化花岗岩。砌体采用陶粒混凝土砌块，外墙及梯间墙厚度为190，用MU5、M7.5混合砂浆砌结；内墙砼强度：桩台、基础梁C40；楼梯及支柱、屋面梁板、屋面水池、屋面小楼C25应急母线出线选用ZRYJV-0.6/1KV电力电缆，电缆明附设在