11-Chapter05-土地权属管理

地籍管理土地权属管理土地利用管理城市土地市场管理土地管理学内容土地管理学内容体系1

第五章土地权属管理内容提要第一节土地制度第二节土地产权第三节土地权属管理的任务和内容第四节国有土地使用权的确认与流转管理第五节农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理第六节土地征收第七节土地权属纠纷的调处2土地制度概述我国现阶段土地制度及其形成第一节土地制度3一、土地制度概述1、土地制度的概念：土地制度是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。土地制度的主要内容包括土地所有制度和土地使用制度。42、土地所有制度（LandOwnership）土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地的所有权及其责、权、利。土地所有制是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。5土地使用制度，是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。它表明人们如何对土地加以利用和取得收益，谁应当享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。土地使用制度的法律体现形式是土地使用权。3、土地使用制度（LandEmploymentSystem）6（1）土地所有制决定着土地使用制，土地所有制是土地使用制的前提；（2）土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。4、土地使用制与土地所有制的关系

土地制度变迁是指新土地制度(或新土地制度结构)产生，并否定、扬弃或改变旧土地制度(或旧土地制度结构)的过程。5、土地制度变迁71、我国现阶段土地所有制度及其形成形式：我国现阶段的土地制度为社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。二、我国现阶段土地制度及其形成8土地全民所有制及其形成：

我国土地的全民所有制具体采取的是社会主义国家所有制形式，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。中华人民共和国成立前后，通过土地改革、土地立法以及接管、没收等方式，逐步建立了农村土地国有制；

城市土地国有制是通过以下方式逐步建立：①接管、没收；②赎买；③土地征收；④立法。9农村集体土地所有制及其形成：我国土地的劳动群众集体所有制，采取的是农民集体土地所有制形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的集体土地，并对其行使经营、管理权。通过以下运动逐步形成：①土地改革——个体农民土地所有制；②农业合作化运动——农业生产合作社集体土地所有制；③人民公社化运动——人民公社土地所有制；④十一届三中全会以来的土地承包制——社会主义农民集体土地所有制。102、我国现阶段土地使用制度及其形成形式：由我国土地所有制度规定，土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度。城镇国有土地使用制度及其形成：

（1）城镇国有土地使用制度的基本特征：无偿、无期限、无流动

有偿、有期限、有流动。11（2）城镇国有土地使用制度的形成：①十一届三中全会以后，进行了国有土地使用权有偿出让试点，对合理、节约用地起到了积极作用；②为使土地使用权有偿出让、转让有法可依，1988年4月12日第七届人民代表大会第一次会议修订《宪法》第十条第四款：由“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修正为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”③修订《土地管理法》第二条第二款、并增加第四款和第五款；④1990年5月国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。12农村集体土地使用制度及其形成：（1）农村集体土地使用制度的形成：

（经历从两权结合到两权分离的转变）①个体农民土地所有制阶段——个体农民既有土地所有权，又有土地使用权；②高级农业生产合作社和人民公社化阶段——集体既有土地所有权，又有土地使用权；③家庭联产承包责任制阶段——集体拥有土地所有权，个体农民拥有土地使用权。（2）农村集体土地使用制度的特点：

土地属农民集体所有，农民集体所有的土地由本集体经济组织的而成员承包经营，也可由本集体经济组织之外的单位和个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。13土地产权及其基本属性我国土地所有权的主体、客体和内容我国土地使用权的主体、客体和内容第二节土地产权14一、土地产权及其基本属性1、土地产权的涵义：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。2、土地产权的特性：具有排他性；土地产权客体必须具有可占用性和价值性；土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护；土地产权具有相对性。15二、我国土地所有权的主体、客体和内容1、土地所有权的涵义：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。它包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。土地占有权指对土地进行实际支配和控制的权利。土地使用权指土地使用者依法对土地进行实际利用和取得收益的权利。土地收益权指依据法律和契约取得土地所产生的经济利益的权利。土地处分权指土地所有人依法处置土地的权利。它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。162、我国国有土地所有权的主体、客体和内容主体：国家(惟一主体)，由国务院代表国家依法行使客体：一切属于国家所有的土地。根据法律规定，包括：①城市市区的土地；②依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；③依照法律规定国家征收的土地；④依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其它土地。内容：依照《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国有土地所有权由国务院代表国家行使，地方各级政府无权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地。173、我国农民集体土地所有权的主体、客体和内容主体：农民集体，一般包括三类：一是村农民集体，二是村民小组农民集体；三是乡（镇）农民集体。

客体：属于农民集体所有的一切土地，包括：①农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有；②宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。18自留地、自留山农村村民的自留地、自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地。自留地、自留山长期归农民使用，种植物归农民个人所有，作为农民个人生活和收入的补充来源。自留地和自留山属于农民集体所有，农民个人只有使用权。按照法律规定，自留地、自留山不准买卖、出租和转作宅基地。补充内容19三、我国土地使用权的主体、客体和内容1、土地使用权的涵义：是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分处分的权利。根据《土地管理法》第九条的规定，土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权。202、我国国有土地使用权的主体、客体和内容主体：任何依法取得国有土地使用权的单位或个人客体：国家依法提供给单位或个人使用的国有土地内容：国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地”。213、我国农民集体土地使用权的主体、客体和内容主体：依法使用农民集体所有土地的单位或个人客体：使用权主体依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地等内容：集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务。如《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“……农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用，使用土地的单位或个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第十四条规定“……承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。”22四、土地他项权利涵义：《土地登记规则》所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。补充内容23土地他项权利依设定目的的不同可以分为土地抵押权、土地承租权和其他土地他项权利。土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。土地承租权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。土地他项权利的分类:

补充内容24其他土地他项权利：地役权是指为自己土地(需役地)的利用需要，而对他人土地(供役地)加以支配的权利，包括在他人所有或者他人使用的土地上实施一定行为或者限制土地所有权人、使用权人在其土地上实施一定行为的权利。地役权主要包括通行权、用水权、建筑物地役权、工作物地役权和嘹望地役权。空中权和地下权空中权主要指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物的权利。

地下权主要指在他人土地的地面以下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施的权利。土地借用权是指借用人无偿占有、使用出借人拥有土地使用权的土地的权利。耕作权是指在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。补充内容25

第三节土地权属管理的任务和内容土地权属管理的任务土地权属管理的内容26一、土地权属管理的任务

1、巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制。

2、保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性。

3、调整土地关系。27二、土地权属管理的内容

1、依法确认土地权属。即国家依法对每宗地的土地权属要经过土地申报、地籍调查、审核批准、登记发证等法律程序，进行土地权属的确认。

2、依法管理土地权属变更。①土地所有权变更。主要是国家征用集体土地，除此还有国家与集体、集体与集体之间调换土地等；②土地使用权变更。主要形式有：土地划拨、土地使用权出让、转让，因赠与、继承、买卖、交换、分割地上附着物而涉及土地使用权变更的，以及因机构调整、企业兼并等原因而引起土地使用权变化的。③他项权利变更及主要用途变更等。

土地权属及主要用途变更要向县级以上土地管理部门申报变更登记，经过批准，方具有法律效力。

3、依法调查、处理土地权属纠纷。保护土地所有者、使用者的合法权益，保障土地的合理利用。28

第四节国有土地使用权的确认与流转管理国有土地使用权的确认城镇国有土地使用权出让管理城镇国有土地使用权转让管理城镇国有土地使用权出租管理城镇国有土地使用权抵押管理29一、国有土地使用权的确认1、国有土地使用权的取得（1）有偿取得——出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押

（2）无偿取得——国有土地使用权划拨（3）依法承包经营取得（4）依照法律、政策规定取得2、国有土地使用权的确认依土管法第8条的规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”303、国有土地使用权收回的条件（土管法58条）

为公共利益的需要使用土地的;为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的;土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请续期未获批准的;单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的;经核准报废的公路、机场、矿场等用地。31关于国有土地使用权划拨①什么是国有土地使用权划拨?是指国家将土地使用权在土地使用者缴纳补偿安置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。②国有土地使用权的划拨对象（土管法54条）国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其它用地。32二、城镇国有土地使用权出让管理1、城镇国有土地使用权出让的概念和特征概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：

①受让主体广泛性；②有偿性；③计划性。332、城镇国有土地使用权出让的基本原则所有权与使用权分离原则;平等、自愿、有偿、诚信原则；国家主权神圣不可侵犯原则；充分合理利用土地资源。343、城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序（1）土地使用权出让期限居住用地——70年工业用地——50年教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年商业、旅游、娱乐用地——40年综合或者其他用地——50年35（2）土地使用权出让方式和程序协议出让：指由市、县土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况，与受让申请人协调用地价款和条件，根据双方达成的协议出让土地使用权。协议出让的一般程序是：

①用地者持经政府批准的投资计划等文件向土地所有地的市、县土地管理部门提出协议受让土地使用权的申请；

②经县、市土地管理部门审查同意，通知申请人洽谈用地条件及土地使用权出让价款，签订《土地使用权出让合同（草案）》；

③土地管理部门收齐有关材料后，按照规定权限予以审查报批；

④经批准后，由市、县土地管理部门与受让人正式签订土地使用权出让合同，受让人按土地出让合同规定付清土地出让价款后，到市、县土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取市、县人民政府颁发的《国有土地使用证》，取得土地使用权。36招标出让：是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。招标出让的一般程序是：

①土地管理部门印制好《投标须知》、《土地使用权投标书》和《土地使用权出让合同》等文件，并制作好标箱等必要的工具。

②市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出《招标邀请书》或者向社会公开发布《招标公告》。

③有意参加投标者在规定时间里到指定地点领取招标文件。

④投标者在投标截止日期之前到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按土地管理部门的规定交付投标保证金。

⑤土地管理部门组织开标会议，按照招标公告或者招标邀请书规定的日期、地点，在公证员现场监证的情况下，当众开标、验标，宣布不符合投标规定的标书无效。

⑥由土地管理部门组织招标机构评标、定标。

⑦中标人在接到中标通知后，按规定的时间与土地管理部门签订土地使用权出让合同。

⑧中标人按土地使用权出让合同的规定付清地价款后，持土地管理部门出具的付清地价款的凭证，办理土地使用权登记手续，领取市、县人民政府颁发的《国有土地使用证》，取得土地使用权。37拍卖出让：是由市、县土地管理部门或者所委托的合法的拍卖机构，在指定的时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。拍卖出让的一般程序是：

①土地管理部门印刷好土地使用权拍卖须知、土地使用权出让合同样式等文件，并在拍卖前不少于三十天的时间里将土地使用权拍卖的有关事宜登报公告。

②有意参加拍卖竞投者按公告指示领取有关文件。

③拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。

④竟得人应即时与土地管理部门签订拍卖成交确认书、土地使用权出让合同并按规定交付定金，余额按出让合同规定的时间、方式交付。

⑤竞得人付清地价款后，持土地管理部门出具的付清地价款的凭证，办理土地使用权登记手续，领取市、县人民政府颁发的《国有土地使用证》，取得土地使用权。38挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让程序：

①发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。②出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。③受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。④审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。⑤挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。⑥揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。⑦公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。⑧签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。39划拨出让:是政府以行政划拨方式进行的土地出让。划拨的土地仅缴纳土地征收补偿、安置等费用，或者无偿使用，而且没有使用期限的限制。在计划经济时代，城镇土地一般都是通过划拨进行配置的。协议出让:供方（政府）和需方（开发商）在议定条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。因此，这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。相比于划拨出让，协议出让已经有市场参与的因素，土地价格的确定经过了土地供给方和土地需求方双方的谈判，并确定了土地出让后的使用方式。挂牌出让:挂牌出让的方式综合了招标、拍卖和协议方式的优点，具有交易便捷、成本低廉、公开性强的特点；从市场参与程度上看，挂牌既保证了较高的市场参与程度，又给了需求方充分的时间分析和考虑挂牌条件。招标出让:招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。以招标方式订立土地使用权出让合同，引进了市场竞争机制，有助于选择合适的受让人。这种方式一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。拍卖也叫“拍让”:是指土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。以拍卖方式订立土地使用出让合同，国家可以获得较高的土地使用费，因此，这种方式适用于已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。招标、挂牌和拍卖都是市场参与程度较高的出让方式。划拨与几种出让方式的比较补充内容4012补充内容41三、城镇国有土地使用权转让管理1、土地使用权转让的概念及其特征概念：是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。基本形式有出售、交换和赠与。特征：①是发生在平等民事主体之间的民事法律行为；②只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，所有权仍属于国家；③土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；④土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。422、土地使用权转让的条件、内容和程序(1)土地使用权转让的条件情况1：直接通过出让取得土地使用权的转让条件

(《城市房地产管理法》第38条)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。43情况2：以划拨方式取得的土地使用权转让的条件首先应当报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，有两种处置方式：

一是由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权；

二是有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理。

划拨土地使用者不得非法转让土地渔利。否则，要承担相应法律责任。44(2)土地使用权转让的内容权利、义务的转移建筑物、附着物的转让使用期限(原使用者已使用年限的剩余年限)转让价格。对于国有土地使用权转让价格，如明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权45(3)土地使用权转让的程序

法律虽没有对土地使用权转让程序作出具体的规定，但规定了以下几项转让的必经程序：

①

转让方与受让方签订土地使用权转让合同。

②

转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记及转让方办理注销登记。

③

分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准。

④

经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴国家。

46四、城镇国有土地使用权出租管理1、土地使用权出租的概念是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。2、土地使用权出租的法律特征①

遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用等民法原则；②不发生作为物权的整个转移；③出租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块；④出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务；⑤出租主体（出租人）是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人；⑥必须将出租地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租。47五、城镇国有土地使用权抵押管理1、土地使用权抵押的概念是指土地使用权人以土地使用作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。2、土地使用权抵押的法律规定（1）抵押权的设立与登记（2）抵押权实现后登记抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记。因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记。以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金。48土地权属流转是指土地产权在不同经济主体之间的流动和转移。在我国，土地所有权除了因征收发生转移外，不允许进入土地市场流转。土地权属的流转主要指土地使用权的流转。

土地使用权的流转按流转土地的所有权的主体不同可以分为国有土地使用权流转和集体土地使用权流转；按流转的客体不同，可以分为农用地流转、建设用地流转和未利用地流转；按流转的层次不同分为一级土地使用权流转、二级土地使用权流转。关于土地权属流转补充内容49国有土地使用权流转

国有建设用地使用权的流转国有农用地使用权的流转国有未利用地使用权的流转国有建设用地使用权的一级流转国有建设用地使用权的二级流转国有农用地使用权的一级流转国有农用地使用权的二级流转国有未利用地使用权的一级流转国有未利用地使用权的二级流转国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资(入股)国有土地使用权划拨国有土地使用权转让

国有土地使用权出租

国有土地使用权抵押

发包

转让

出租

抵押

谁开发，谁使用承包转让

出租

抵押

关于国有土地使用权流转补充内容50农村集体土地所有权与使用权的确认农村集体土地使用权流转的含义和背景（自学）农村集体土地使用权流转管理（自学）第五节农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理51一、农村集体土地所有权和使用权的确认1、农村集体土地所有权的取得现行的农民集体土地所有权是在土地改革、农业合作化、人民公社化的基础上建立起来的；土地管理法第10条规定，农民集体土地所有权的主体是村农民集体或村民小组农民集体或乡（镇）农民集体。2、农村集体土地使用权的取得（1）依法承包经营取得；（2）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得；（3）依法用于非农建设；（4）依法用作宅基地、自留山、自留地；（5）其他方式取得。523、农村集体土地所有权、使用权的确认(1)农村集体土地所有权的确认土管法11条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”(2)农村承包地使用权的确认农村土地承包法第23条规定：“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。(3)农村集体建设用地使用权的确认土管法实施条例第4条第2款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”534、集体土地所有权的变更(土管法实施条例第2条)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地转变为国家所有；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，转变为国家所有；国家依法征收农民集体土地，并给予补偿，征收后的农民集体土地所有权转变为国有土地所有权。5、集体土地使用权收回的条件（土管法65条）因撤消、迁移等原因而停止使用土地的；为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；不按照批准的用途使用土地的。54二、农村集体土地使用权流转的含义和背景（自学）三、农村集体土地使用权流转管理（自学）(自学后,完成课后作业)55

第六节土地征收土地征收的概念土地征收补偿与安置标准土地征收与农用地转用的审批权限土地征收的程序561、土地征收的含义国家为了社会公共利益的需要，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收与土地征用的区别：土地被征收以后，会发生土地所有权的改变；而土地征用只是土地使用权的改变。

一、土地征收的概念572、土地征收的特征（1）土地征收的公益性（2）土地征收的强制性（3）土地征收的补偿性（4）土地征收程序的合法性3、经济发达国家土地征收的特点（1）国家征收土地必须是为了公共目的；（2）征地必须经过法定程序；（3）征地补偿标准大都接近或等于土地市场价格。58二、土地征收补偿与安置标准1、征地补偿费的构成土地补偿费青苗费地上附着物补偿费安置补助费社会保障费用新菜地开发建设基金拆迁补偿费592、征地补偿费标准①土地补偿费标准（土管法47条）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。60②安置补助费标准（土管法47条）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。61征收耕地安置补助费的计算公式：

F=S×（4～6）×P÷P总/H

S：被征收前3年平均年产值（元）

P：征收耕地面积（公顷）

P总：被征收单位的耕地总面积（公顷）

H：被征地单位的农业人口数

P总/H：人均耕地面积注意：土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。62实例：现征收某农村集体经济组织耕地40公顷，该单位耕地总面积为400公顷，农业人口为500人，被征收耕地前三年平均年产值为1000元/公顷，试计算征收该耕地需要的土地补偿费和安置补助费？（1）土地补偿费

=前三年平均年产值*补偿标准*被征收的耕地数

=1000*补偿标准*40

由于补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍因此，耕地补偿费为240000～400000元（2）安置补助费

=每一农业人口的安置补助费*需要安置的农业人口总数需要安置的农业人口总数=被征收的耕地数/征地前被征地单位人均耕地数=40/（400/500）=50（人）每一农业人口的安置补助费=前三年平均年产值*补偿标准

=1000*补偿标准由于每一农业人口的补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，每公顷最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍安置补助费=每一农业人口的安置补助费*需要安置的农业人口总数

=1000*补偿标准*50

因此，安置补助费为200000～300000元，最高为600000元补充内容63③新菜地开发建设基金收取标准在城市人口（指市区和郊区的非农业人口，下同）100万以上的城市，每征收1公顷菜地，缴纳105000～150000元。在城市人口50万以上，不足100万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳75000～105000元；在城市人口不足50万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳45000～75000元。

64④土地征收补偿安置费的补充规定依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。

土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省级人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。

对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。65三、土地征收与农用地转用的审批权限1、土地征收的审批权限（土管法45条）（1）征收下列土地，由国务院批准：基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的（2）征收以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。662、农用地转用的审批权限（土管法44条）（1）国务院批准权限：国务院批准的建设项目占用农用地的；省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用地。（2）省、自治区、直辖市人民政府批准权限：上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。

67四、土地征收的程序1、用地预审土地管理部门对建设项目可行性研究报告或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行预审。2、用地申请与审查预审完毕后，用地单位向用地所在地的地、市、县国土资源行政主管部门提出用地申请，受理用地申请的国土资源行政主管部门，对用地是否进行预审、用地位置、用地规模及占用耕地情况进行审查，对符合条件的，拟订“一书四方案”。3、批前公告和确认在土地征收报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告之被征地农民；并由被征地农村集体经济组织和农户确认拟征土地现状的调查结果；确有必要时，应组织听证会。684、用地审批将拟征土地的有关资料按要求整理成册，报本级人民政府审核签署意见后，逐级上报有批准权限的人民政府批准。有批准权限的一级政府土地行政主管部门审查后，报同级人民政府审批。5、征地方案实施（1）发布征地批准公告经批准的征地方案由市、县人民政府土地行政主管部门在被征地所在乡（镇）、村范围内予以公告。（2）办理征地补偿登记

被征收土地的所有权人、使用权人应在征地批准公告规定时间内，持土地权属证明，到指定的地点办理征地补偿登记。69（3）发布征地补偿安置方案公告

听取被征地单位和个人对方案的意见，建立和完善补偿安置争议的协调和裁决机制。（4）颁发《建设用地批准书》

建设项目批准并实施后，由土地所在地的市、县(市)土地行政主管部门向用地单位颁发。划拨的，核发《国有土地划拨决定书》。6、征地实施监督补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地；对土地补偿费的分配和使用进行监督。7、土地登记用地单位应依法申请土地登记，被征地方应依法申请土地变更登记。70土地权属纠纷的概念及其产生的原因土地权属纠纷调处的原则土地权属纠纷调处的程序第七节土地权属纠纷的调处71一、土地权属纠纷的概念土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的争议。包括两种情况：

土地侵权纠纷——依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；包括集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及土地他项权利受到侵犯而引起的纠纷。土地权属争议—