【A省农村集体经营性建设用地入市现状、面临的障碍及解决对策10000字（论文）】

A省农村集体经营性建设用地入市现状、面临的障碍及解决对策目录TOC\o"1-2"\h\u2230摘要 [7]。4A省农村集体经营性建设用地入市障碍因素4.1与国有土地同权同价同责未实现虽然相关法律对于集体经营性建设用地入市提供了相关的依据，保证农村集体经营性建设用地与国有土地实现同权同价同责。但是A省集体经营性建设用地入市实践过程中还没有完全实现“同权同价同责”。同权问题：A省探索入市中表现出融资平台障碍问题，只有地方性金融机构同意进行抵押贷款，而中农工建交这些大型国有银行在面对集体经营性建设用地入市问题上态度谨慎；企业更优先选择投资国有建设用地，难以形成多家企业竞拍一块宗地，最终被低价竞得。同价问题：国有建设用地有独立的价格体系，而集体经营性建设用地地价体系仍然缺位，容易对集体经营性建设用地价值判定不准确，并且集体经营性建设用地成交价格普遍低于国有建设用地成交价格。同责问题：国有土地出让承担了基础设施建设的责任，而A农村集体经营性建设用地入市用于开发后，项目及周边环境的公共配套设施如市政道路、给排水等由谁供地、由谁出资、由谁配建还没有相应的政策规定。4.2工作缺乏协调性在入市工作中，对于“三块地”改革的协调还没有较为明确的规定，三种农村土地制度改革的推进只能靠猜测进行，这样会浪费大量时间与成本，同时三种农村土地制度的改革推进效果也不会太好。同时各个部门之间的协作能力有待加强。国土部门与农业、财政等相关部门的协调配合有时需要国土部门多次找相关部门进行沟通，影响入市的效率。4.3农民认知问题由于农民的文化水平受限，加之农民群众获取信息的途径比较单一，大多都是通过村委会等途径被动获取入市方面的信息，大约有一半农民对于农村集体经营性建设用地入市方面的政策规定不太了解。在集体经营性建设用地入市中主要是靠政府和村集体的主导下进行，因此农民在集体经营性建设用地入市中处于弱势地位，造成农民的权益受损，从而在集体经营性建设用地入市中产生困难。4.4增值收益分配有待完善对于入市交易产生的增值收益分配问题，A省在集体和农民之间、农民与农民之间的分配还没有比较明确的规定。由于没有明确规定导致集体和农民之间分配不合理，村领导人利用其自身的权利获得大部分收益，导致农民自身权益受损。此外，通过调查了解到，农民自身非常倾向于将增值收益直接分配到农民本人，这样看似农民获得了很多利益、保障了农民的合法权益，但是这样获得的收益其实是不具有可持续性的，农民可能短暂性地获得了收益，但从长远看，农民的合法权益还是没有得到很好的保障。5A省农村集体经营性建设用地入市障碍解决对策5.1坚持制度先行，升级入市模式一是完善产权制度改革。只有明晰的产权这个前提条件，才能保证土地权利流转的顺畅，所以要在权利义务确定的基础上完成农村不动产登记。将土地确权到人，有利于推动产权制度的改革，同时可以有效解决农村集体土地的历史遗留问题，为入市过程的流畅发展奠定基础。二是要明确产权主体成员资格。明确界定产权主体，赋予农民集体明确的占有、使用、收益、处分的权利，提升农民的实质性地位，保障农民的合法权益，促进入市工作的顺利进行。考虑到日后成员的流动性，对于农民集体身份的界定需要积极探索集体经济组织成员退出机制，并且将成员权的界定权利下放到集体经济组织，行使应有的民主决策权。三是要编制国土空间规划背景下的村庄规划。要以“多规合一”为原则，也就是说要将原村庄规划、村庄建设规划、村土地利用规划以及土地整治规划等进行整合，实现“一张图”指导规划建设。在编制过程中，要增加农民的参与度，使其更符合民意而不是政府需求。村庄规划是国土空间规划总体框架“五级三类四体系”中的一类，编制具有可实施性的村庄规划可以促进国土空间规划的完善，也是实施乡村振兴战略的基础性工作，同样完善的村庄规划也可以与集体经营性建设用地入市相衔接，有利于入市工作的顺利进行。5.2加强政策宣讲和各项改革协作，凝聚改革合力（1）加强政策宣讲虽然大多数农民对于集体经营性建设用地入市改革持赞成态度，但是农民对于入市方面的认知还不够，并且大多都是通过被动方式了解，所以基于此情况，海城市政府以及村委会等要加大入市宣传力度，主要方式可以采用培训讲座、广播宣传、发放解读手册等，让农民全面了解入市的政策要求，从而保障在入市中农民不会因为认知有限而损害自身的权益。此外，政府以及村委会也需要定时对农民进行民意民愿调查，重点了解农民担心什么、对什么不满意、对于入市的推进还有哪些顾虑等方面，充分了解农民才能更好的调整入市之中的各项工作，以便于保障农民的合法权益，保证入市稳步推进。（2）协调各项改革我国积极推进“三块地”协同改革，即集体经营性建设用地入市、征地制度改革、宅基地制度改革，三者要互相协调，共同推进。入市改革与征地改革之间：深入研究入市与征地的衔接问题，应在规范入市管理、细化入市收益分配的同时，加大征地改革力度、提升征地补偿保障，通过一降一升，实现协调平衡。入市改革与宅基地改革之间：在推进入市改革过程中，着力畅通农村闲置宅基地和废弃集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市的通道，保障依法自愿有偿退出的宅基地、腾退的其他用途集体建设用地，经国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并依法登记后可以入市交易。5.3健全地价体系，合理确定价格目前，A省在交易过程中非常容易出现低价交易的行为，主要原因是农民集体缺少评估地价的经验、缺少集体经营性建设用地基准地价体系。面对此现实问题，要建立符合实际的集体经营性建设用地基准地价体系。参照国有土地的定价方式，规范定价方法，合理确定集体经营性建设用地价值，还要设置最低保护价，当流转价格低于最低保护价时可以由政府先行购买。5.4完善增值收益分配制度，平衡各方利益（1）实现调节金到税收的转变对于政府与村集体之间，土地增值收益调节金只是现在探索入市阶段的一个过渡措施，其不属于税收，但是未来要探索由调节金到税收的分配方式。政府要尽快出台集体经营性建设用地入市收益分配的税收机制，参照国有土地税收的相关税目，建立完善税收体系，将集体经营性建设用地也纳入税收体系，逐步建立城乡统一税收制度，促进与国有土地的同权同价。（2）协调不同集体之间的收益对于不同村集体之间，需要政府做好顶层设计，协调好各方利益，减少因为区位和规划用途不同所造成收益分配不均衡的问题，发挥税收的调节作用，解决好村集体之间的分配问题。（3）让农民享有大部分收益坚持公平合理原则在农民之间进行分配，首先要按照集体组织成员对于集体资产做出的贡献来进行分配，而不是简单的平均分配；在此基础上探索将增值收益转变为农民生活保障等一系列措施，保障农民获得收益的可持续性，让农民获得更多的满足感。5.5落实入市监管，保证稳定发展（1）监督入市各环节，保障农民权益按照“政府主导、农户自愿、多方参与、公平公正”的原则，在优先保障农民的合法权益的基础上，对入市各个环节进行监管，包括权属确定、交易环节、收益分配等方面，在各个方面出现问题时政府要及时纠正，保证集体经营性建设用地的价值不流失，保障国家、集体、农民的收益分配合理，保护农民的合法权益不受侵犯。（2）监督决策层的行为，减少矛盾纠纷在入市过程中，领导等决策层会更加考虑自身利益，由此可能导致农民的利益受损，从而造成矛盾。所以在入市各个环节对于决策层的监督及其重要，关乎农民的自身利益，也关乎入市的效果，也可以减少一些不必要的矛盾纠纷。（3）监督非法改变土地用途，维持耕地保有量集体经营性建设用地入市极易导致不同的农村集体土地产生利益差别，加之农村的村级规划还不完善，容易造成农村宅基地及公共设施用地非法转为集体经营性建设用地进入市场流转，从而获得土地收益。甚至发生耕地非法转为集体经营性建设用地的现象，影响耕地保有量，不符合当前维持“十八亿亩耕地红线”的政策要求。通过监督，严格控制其他土地非法转为集体经营性建设用地的行为，执行土地用途管制，对于维持我国耕地保有量具有很大意义。6结论通过对A省农村集体经营性建设用地入市的分析表明，截至2020年，已经在海城市27个镇区开展入市，完成了132宗入市交易，其中采取就地入市方式的占绝大多数，采取就地入市方式的有129宗，调整入市的有3宗。在入市用途方面，工业用地最多，占比65.9%，其次分别为公共管理与服务用地占比20.5%、商业用地占比7.6%、仓储用地和其他用地占比6%。A省按照按照“同权同价、流转顺畅、收益共享”的目标要求，以“让权于集体，让利于农民”为导向，对A省的入市工作认真对待，主要的做法主要有建立领导工作体系、确定入市主体、范围、途径和方式、制定相关配套制度体系、完善增值收益分配制度等。形成的这些政策规定在A省入市中发挥了巨大的积极作用。但在入市推进中，A省也面临着一系列问题。如难以与国有土地实现同地同价同责、工作缺乏协调性、农民认知存在问题、增值收益分配制度有待完善等。针对这些存在的阻碍A省稳步进行入市的障碍因素，本文提出了一系列解决对策：坚持制度先行，升级入市模式；加强政策宣讲和部门协作，凝聚改革合力；健全地价体系，合理确定价格；完善增值收益分配制度，平衡各方利益；落实入市监督，保证稳定发展。

参考文献仙玉莉,詹王镇.集体经营性建设用地入市出让主体多元化法律问题研究[J].绥化学院学报,2020,40(11):29-32.高艺菡,段文技.农村集体经营性建设用地入市主体的地区差异性分析[J].江苏农业科学,2020,48(10):22-28.何丹,吴九兴.农村集体经营性建设用地入市改革及其影响研究[J].湖北经济学院学报(人文社会科学版),2020,17(01):27-30.岳晓武,苏淑芳.看新法之下的集体建设用地入市流转问题[J].今日国土,2020(06):31-34.白山稳.农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配探究[J].湖北农业科学,2020,59(17):189-192+213.符越洋.集体经营性建设用地入市增